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【澳洲买房】实锤!房价注定还没跌完|澳洲通胀再破纪录|经济可能会深陷泥潭|最坏的情况还没过去!【澳房策208】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。还记得之前澳洲9月通胀数据达到32年高点7.3%吗?还记得11月通胀重回32年高点吗?这刚过完年,澳洲就给我们送个大礼,周三澳洲统计局最新出炉,2022年第4季度,澳洲通胀再创33年新高,达到7.8%。而12月单月通胀达到,我觉得已经有点恐怖了,8.4%。出新闻的同时,媒体都说这次通胀已经达峰,让我们不要担心,只是他们前两次也是这么说的。这次通胀爆表,让市场更加确信澳洲央行将会开启第2轮大幅度加息,同时给澳洲股市,澳洲房市,以至于澳洲经济蒙上了一层阴影。那么12月的通胀真的已经是这一波的顶峰了吗?都是哪些因素引起了这次超高通胀呢?澳洲储备银行会如何反应?澳洲什么时候才能走出经济衰退的阴影,开启下一波的投资红利期呢?如果喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。



澳洲通胀到顶了吗?


澳洲通胀和加息跟澳洲的每个人,甚至只要你跟澳洲有任何交集,都有很大关系。如果你是学生的话,学费将会上涨,比如澳洲大学文科学费上涨113%的新闻大家都还记得吧,如果你想移民的话,申请费和服务费照涨不误,来澳洲旅游?你得先多准备10%的钱再说。在澳洲做生意和生活的人就更不用说了。企业经商环境,生意贷款,房贷,车贷,都会受到影响,一个都跑不掉。如果你跟澳洲有交集,还不关心澳洲通胀和加息的话,说明你花的钱不是自己赚的。



您有一些金融知识话,可以关注一下澳洲3年期国债利息,因为这个利息率被广泛认为,反应市场对于利率的预期。在发布12月通胀数据之后,3年期国债利息,上涨了8个基点,达到了3.04。金融市场反应最为迅速,已经把RBA,2月加息作为确定性预期纳入了决策之中。银行间的拆借率,说明银行认为有97%的可能性,RBA会在2月7日加息。


这次通胀暴涨其中最重要的一个原因是在11月份和12月份消费上涨,比如说圣诞购物,旅行支出全都暴涨。在22年4季度,澳洲国内旅行消费上涨13.3%,国际旅行上涨7.6%。人们真的是冲昏了头脑,圣诞期间机票住宿那么贵,也一定要出去玩儿。


看到这几个项目价格波动这么大,就有人说,这只是暂时的价格波动和消费波动而已,通胀已经过了顶峰了。但是我们看到澳洲核心通胀,也就是剔除了价格波动巨大的项目之后的通胀率,并没有明显的减缓趋势。能源价格这波动已经反应到了这次的通胀里面,电价上涨了8.6%。所以到底通胀这次是不是已经到顶,只能说各有各的理由,并没有一边倒的论调。不过不确定性只是针对通胀的,能够非常确定的,是疫情期间固定房贷利息,而今年到期的人,将会更加痛苦,面临更大的考验。



定息房贷到期


疫情期间的2%-4%房贷利息,一大批今年都会到期,之后将会面临更高的还款利息。如果RBA再加几次利息的话,到时候商业银行利息达到7%也不是不可能的。虽然租金也在上涨,但是上涨的速度,根本不足以抵消利息上涨的压力。据分析,今年到期的贷款,月还款额度平均将会上涨3000澳币。有人还专门做了比较。如果贷款到期什么都不做,还款额将会上涨65%,如果在同样的银行继续选择固定贷款,还款将会上涨49%,如果转贷到其他银行,将会上涨39%。看来澳洲的贷款行业真的是一个旱涝保收的行业,因为房产市场火的时候,可以做新贷款,房产市场不好的时候,可以做转贷客人。任何时候都是不缺客人的。


如果我们面临还款大幅度上涨,大家可以参考一下应对方案。


第一,就是在贷款到期之前2个月联系你自己的贷款经纪人或者银行经理,交流一下,寻找解决方案。如果你使用的是银行的贷款经理,他们一般不会主动联系你,去帮你解决问题的,都巴不得你忘记打电话给他们,去拿比较低的利率。很多贷款经纪人也同样不会为自己的客人考虑。贷款经纪人可以赚到银行支付的佣金,如果你的贷款在同一家银行呆一段时间,比如2年,经纪人就不用退还前期佣金,还可以拿之后的尾款。只要你贷款还在这家银行,经纪人就可以每年都拿到尾款。按理说,拿到钱了,应该每年帮你再重新评测一下贷款,帮你找个好的贷款产品,帮你降低利息的吧。但是,很多贷款经纪做的是一锤子买卖,还有些对自己的客人提出的要求爱答不理,比如银行降息的时候,你找经纪人让他帮着向银行申请降息,就这点填表的活儿都有经纪人不愿意做。如果您遇到这种贷款经纪人,趁早炒掉他们,赶紧换人,再帮你换家银行,不但能拿到好的贷款产品,还能让原来的银行停止支付原来经纪人的尾款,一举两得。


第二,问问银行贷款到期后,继续留在同一家银行,利息是多少,一般来说,老客人拿到的利息,都比新客人要高。你听起来很不合理吧。在澳洲这就是在真实发生的事情。因为要用低利率吸引新客人,至于老客人么,次要考虑。你可以尝试去拿新客人的利息,如果不行,别犹豫,直接转到其他银行。当然如果你的房子自有资金,就是equity部分比较多,同时有完美的还款记录,有可能拿到低一点的利息。我们目前不用担心转贷的费用,这个叫做discharge fee,这是在定期房贷到期之前,你卖房或者转贷需要缴纳给银行的一笔费用,但是你的固定利息是3%,而市场利息是6%,你提前卖房或者转贷其实对现在的银行是好事儿,一般不会收额外费用,当然我还是建议先问一下银行。


第三,如果你的贷款中有一部分是固定利息,另外一部分是浮动利息,有能力的话,赶紧多还一些浮动利息部分的贷款。很多的固定贷款都有超额还款的上限,所以你需要找到上限是多少。


第四,把那些利息更高的贷款先还完,比如信用卡和车贷。只去管理一个按时定额还款的贷款,比同时管理几个容易多了。


第五,以上都不行的话,尝试一下延长贷款年限,这样能让你的每月还款额度少一些,压力小一些。


第六,如果这些步骤都没法解决的话,你只有卖房了,这个没办法,亏就亏吧,也总比还不上银行钱,房子被银行收回拍卖的好。


以上这些困难,还都是目前没有结束的第1波通胀带来的,据经济学家和投资大佬分析,非常有可能出现第2波通胀。


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第1波通胀之后还会有第2波


美国通胀第1波已经过去,而经济学家和投资大佬预测可能在明年年初,第2波通胀就将会到来。通胀一向是波纹形式出现的,只有一波通胀的可能性非常小,之后还会有1-2次波峰。具体的分析,已经在艾财说051里面详细讲解过了,大家可以看一下。


其实还有很多推高通胀的因素我们没有仔细探讨过,比如中国疫情结束之后,经济开放,引起的石油价格上涨,俄乌战争持续,导致的粮食危机,等等吧。这些我们以后有机会再具体探讨。在澳洲生活,我们还是需要首先把目光聚焦在澳洲本地经济上。


个人对RBA的看法


我在之前的澳房策节目里面就曾经提出过,澳洲中央银行在9月份从每次加0.5%,减缓加息速度到每次加0.25%,还连续3次只加息0.25%,这都是在通胀没有明显减缓的情况下做出的决定。当时我已经非常不能理解了,明明通胀没有减缓,为什么加息却减缓呢?结果是12月份通胀又破纪录,根本没压住。反观美国,加息打击通胀就很坚决,每次加0.75%,直到明确看到6月份的通胀顶峰9.1%,才开始变成每次加0.5%。结果现在通胀已经大幅度下降到了6.5%,第1波已经过去了。如果美国在年底开始降息刺激经济,而澳大利亚到时候的通胀还没有压下去,怎么办,跟着美国降息吗?那通胀还要不要打了,澳币汇率还要不要维持了,资本外流还要不要管了。如果我是澳洲央行行长,从2月开始就会先连续2-3次加息,每次0.5%, 通胀趋势明显减缓,再加2次0.25%。这样才能跟美国步调一致。目前对于RBA的决策,我们只能拭目以待了。澳房策2023年第一场直播定在2月11日悉尼时间晚上8点,没有加入澳房策免费基础会员的朋友可以在官网加入,之后可以收到直播报名通知。好了,如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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