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【澳洲买房】高通胀高利息低工资! 澳洲人撑不住了! 经济衰退将至, 如何利用危机赚钱暴富, 买房难得的窗口期即将关闭!【澳房策252】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


澳洲现在有150万人被房贷压得透不过气来,有很高违约风险,占全部房贷比例29.2%。 7月份失业率上升到3.7%,失业人口增加了14600人,这是澳洲统计局的官方数字,独立调研机构Roy Morgan的统计资料显示澳洲7月失业率已经达到9.1%。4大银行包括西太,联邦,澳新和国民银行都在裁人。企业盈利能力持续降低,有70%的企业认为澳洲在未来12个月会进入经济衰退,其中一部分甚至认为6个月内经济衰退就会发生。那么澳洲到底会不会发生经济衰退,我们如何做好准备,保住自己的财富甚至是大赚一笔呢?如果经济衰退真的发生,对你最有利的房产市场窗口期可能正在悄悄关闭。


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最近澳洲调研机构TMA对澳洲数百家企业进行了问卷调查,结果显示有70%的企业预期未来的12个月澳洲肯定会进入经济衰退,其中19%企业认为衰退会在今年下半年就开始。47%的人认为目前的高通胀高利息环境将会至少持续一年,1/3认为利息还会升高。有意思的是一年前TMA做了同样的调查,当时只有27%的人认为2023年会发生经济衰退。


高利息环境让借贷成本上升增加了企业运营成本,通胀让人们真实工资水平下降,同时负担更高的贷款还款,这都让人们的可支配收入收到了极大挤压,人们没钱消费了,自然会进入节衣缩食状态,这反过来再一次影响了企业盈利能力。


我们总说经济衰退,怎么算是经济衰退呢?澳大利亚储备银行RBA说,虽然没有关于衰退的统一定义,但它通常被认为是国内生产总值(GDP)持续疲软或负增长,同时伴随着显著的失业率上升。


一般接受衡量标准是,如果有两个连续季度的GDP负增长,那么大多数经济学家和分析师会将这种情况定义为“技术性衰退”。当然这只是我们概念上的经济衰退,对与普通人来讲,自己的感受最重要。当你感受到生活成本巨大压力,开始失业,长时间找不到工作,商店工厂倒闭,银行不放贷款,这个时候,就是对于我们普通人来讲的衰退了,因为它真实地影响了我们的生活。


生活成本压力


澳洲生活成本越来越高已经不是什么新闻了。电价从7月开始又上涨了1半,还有天然气,油价,日常消费品,菜价,交通费。澳洲的生活成本越来越高。如果你背着房贷的话,情况就会更糟糕。疫情期间超低利息贷款买房的人,当时拿到了1-2%的利率,而现在需要支付6-7%的年利息。一下子就掏空了普通家庭几乎所有的可支配收入。完全进入了节衣缩食状态。澳洲人有些因为没钱直接3餐改1餐的,流落街头没房住的人越来越多,尤其在悉尼,墨尔本,布里斯班这些澳洲大城市。


当然大家都不甘心受到通胀的影响,生活水平下降,所以这两年平均工资的涨幅也几乎达到了历史高点,年增幅3.8%。就是说原来8万年薪,现在加到了$83,040澳币。你看着好像涨了,可是考虑到目前的通胀率6%,澳洲人的实际工资水平,或者说生活水平,正在倒退。根据澳大利亚研究院的统计资料,2023年澳洲人的实际工资水平已经回到了2008年。辛辛苦苦20年,一下回到解放前。前几天,澳洲中央银行RBA员工要求涨薪,政府的意思是涨10.5%,你听着好像挺多的,比通胀还多,应该满意了吧,但是57%的员工投了反对票,意思就是大部分RBA员工想要涨价更多。可见这帮经济领域最聪明的人,知道目前的收入情况有多糟糕,想要一次性把自己工资涨幅提前量打出来。如果现在已经出现苗头的失业潮,真的变成大浪的话,涨多少工资都只是账面工资,能拿到这个工资的人会越来越少。


澳洲会不会进入经济衰退呢?


按照澳洲政府官方的说法,澳洲过去30多年以来从没有经历过经济衰退。上次衰退还是在上世纪90年代。


1987年10月,全球股市遭遇重挫,这场危机起源于日本和西德提高利率,进而推高了美国的利率,触发了对美国股票的大规模抛售。全球股价平均下跌了25%,但澳大利亚的下跌幅度却高达40%。到了1990年代初,18个主要的经合组织(OECD)经济体中有17个陷入了衰退。


在1991年的经济衰退中,通货膨胀率高达8.7%。失业率已经超过了10%,GDP也在下滑,所以澳大利亚储备银行(RBA)不得不开始降息。1991年5月,RBA开始将利率从11.5%削减到5.75%,全部在一年内完成。通常情况下,这会推动通货膨胀。但相反,到了12月通货膨胀率骤降至仅1年0.3%,而失业率在1992年12月达到了11.2%的峰值。新加坡总理李光耀曾经预测,由于高失业率、通货膨胀压力和政府债务,澳大利亚有可能成为亚洲的“白色垃圾”。


当时,澳洲多家金融机构相继崩溃,包括维多利亚州立银行、南澳大利亚州立银行、西澳大利亚教师信用合作社,金字塔建筑协会,还有几家商业银行、一家抵押信托和一家互助社。


由南澳政府所有的南澳银行,也在1991年崩溃。该银行曾是上世纪80年代商业地产繁荣的受益者,但到了1991年2月,Bannon 工党政府不得不推出了一项价值9.7亿澳元的紧急救助计划,应对南澳银行的不良债务,而该银行的债务很快达到了30亿澳元。州长Bannon辞职。西澳大利亚在80年代繁荣的尾声也遭受了重创,工党州长Brian Burke因为擅自挪用公共资金造成纳税人巨大损失被捕入狱。1990年,维多利亚的金字塔建筑协会债台高筑,债务超过20亿澳元。当时,维多利亚州深陷债务危机,劳工党党魁辞职。1992年,由杰夫·肯内Jeff Kennett 特领导的自由党以压倒性优势赢得选举,开始了一系列广泛的支出削减、公共资产私有化和经济改革,以减少政府债务并振兴经济。


1983年,澳大利亚劳工党政府上台,由霍克和基廷组成的政府开始转变劳工党传统的经济保护主义立场,对金融行业进行了放松管制,并重新定义了工会的角色。造成了金融泛滥,系统不再稳定。1980年代放松金融管制程度实在太高,使1990年代的衰退“没法避免”。对于1991年经济萧条原因的说法不一,但是经济学家们一致同意的是,高利率,高通胀,和放松金融监管上,就是贷款发得太多了。1990-91年的衰退主要是由金融失败引发的。在大多数情况下,资产价格的下跌意味着贷款无法偿还,从而将压力转移到了金融机构。那么这次澳洲能不能躲过这次的经济衰退呢?


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澳洲会进入经济衰退吗?


澳大利亚会在12个月内经历一场经济衰退吗?经济衰退最广泛接受的定义是连续两个季度GDP下滑。澳洲2022年第四季度GDP增长0.6%,2023第一季度增长0.2%,增长已经非常缓慢,几乎就在0点附近。而澳洲财政部的预测是在未来的3年经济会继续放缓。我个人的看法是澳洲很有可能会进入经济衰退,尤其是在未来还可能再次加息的情况下。


澳洲GDP下滑非常少见,除非在极端情况下,比如战争或者新冠期间。澳洲经济表面上看抗衰能力非常强,所以才能超过30年保持没有经济衰退的记录,这是发达国家连续最长的经济增长期,没有之一。只是现在经济增长没有那么快了,但是我们忽略了重要的一点。那就是人口增加。


澳洲是移民大国,澳洲人口增长超过7成来自新移民。新移民带来了钱和技术,推动了澳洲经济发展。但是如果以人均GDP作为衡量指标,其实澳大利亚现在已经陷入了 “人均GDP经济衰退”(Per Capita Recession)。按照这个定义,澳大利亚在大流行病之前并没有经历所谓的“发达国家持续最长的经济繁荣”。当我们判断经济是否处于衰退状态时,重要的是要问我们想要衡量什么。 如果目的是判断生活水平是否在提高,那么人均GDP就是一个更好的衡量标准。


所以说经济是不是衰退,其实对普通人的意义不大,生活标准下降或者找不到工作,才是我们应该关心的“衰退”。而这种衰退目前正在发生。只是在这种人均GDP衰退的同时,还是有70%的可能性澳洲进入连续两个季度GDP下滑的 “技术性经济衰退”。对于这种不可避免的趋势,我们普通人到底应该怎么做才能全身而退,甚至赚钱呢?为什么我在影片开头说目前可能是澳洲房产未来30年难得的窗口期,而这个窗口期正在悄悄关闭呢?


澳洲房产窗口期


现在澳洲的情况是,高利率,高通胀,人们可支配收入降低,消费降低,这会影响企业盈利能力。同时贷款收紧让个人和企业贷款还有现金流压力大幅度提高。整个经济都在越绷越紧的状态,这个时候如果失业率大幅度上升的话,就真的会进入技术性衰退了。除非澳洲生产效率大幅度提高,创造出新的价值增长点,在整体财富没有改变的情况下想要刺激经济,很大可能性还是降息,放水,放松信贷,刺激经济活力。而这个时间点可能就是下一波资产暴涨的起点。目前的澳洲房产市场上市销售的房产数量越来越多,开始给一些买房人谈价和等等的时间,有了一些喘息的机会。而这个机会正在慢慢溜走。市场在等你,你要不要跟上来呢?我会在澳房策月度直播里面为大家详细讲解,欢迎在影片说明栏链接或者到官网报名。



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