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【澳洲买房】”一生一见”重大房产改革! 澳洲疯狂建设120万套房产应对住房短缺!政府推广高层公寓住宅! 房产市场将会如何反应? 澳洲投资房还能买吗?【澳房策249】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


这几天的新闻头条全部集中在澳洲政府内阁会议上,房产方面的改革非常彻底,可以说是“一辈子才能见一次”的根本性改变!


联邦政府宣布,在5年内新建120万套住房缓解住房危机和房价上涨的压力,让中下收入人群也有房可住。在目前租金连续暴涨,房价持续上行,海外移民涌入,澳洲通胀压力稀释了工资涨幅,和人们住房成本越来越高的时候,全新的政策确实让人们眼前一亮,好像住房压力的问题再挺挺就过去了,房租过段时间就会下降,房价也会更加亲民。而房产投资者听到新闻的第一反应,是政府会建造这么多房子,房价可能涨不上去了,政府层面还要推广高密度公寓住宅,这不是跟房产投资的常识相违背么。没错,政府的最近的各项举措,其实就是直接打压房产投资,而对与中下收入的租客和买房人利好。但是绝大多数人不知道的是,这120万套住房政策里面隐藏了包括社会层面,经济层面,和政治层面的种种问题,这些底层问题注定120万套住房计划无法兑现。所有澳洲人对于未来5年澳洲房产市场的趋势可能都要做个全新思考了。这期影片,我们就来详细做个推演。影片后面我还会聊聊在澳房策油管社区很火的“居住正义”这个话题。人们租不起房买不起房到底怨谁,应该由谁来解决呢?


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一辈子一见的改革


就澳洲政府官方的说法,这次改革是 “一辈子一见” 的重大改革,说实话,如果真能实现的话,没准真的可以彻底改变澳洲房产市场的结构,让底层人住上房子,并且改变房产投资的整体逻辑。在深入分析之前,我们先看看这次发布的政策都是什么,大家心里有个数,后面才听得明白。


为了解决人们住房和租房危机,澳洲联邦政府将会在全国范围内建造120万套全新住宅,从2024年7月1日开始,5年内完成。其中包含了之前联邦预算案里面已经公布的,建造100万套全新住宅的计划”National Housing Accord”, 通过提供现金奖励或者税收减免的方式,鼓励州领地政府,养老金,建筑商,在全澳范围内投资建造廉租房和政府公屋。在【澳房策229】里面有过详细分析可以回头温习一下。

这100万套房,是通过政府鼓励企业的方式达成的。而另外20万套也差不多。澳洲联邦政府一共预算30亿澳币,通过奖励的方式,鼓励州领地政府建造房屋。如果在100万套房产基础上,自己的份额之外,州领地在5年内每多建一套,当地政府就能领到15000澳币的奖励,最多20万份奖励。

首先我们要明确的一点是,政府说要建造120万套房子,可不是政府出钱出人出地皮,真枪实弹上场造房子,而是通过奖励的形式让别人去造房子。一听到这里就觉得好像有点不靠谱了。开发商建筑商都是私人企业,就好像被政府委派了任务,如果不做就是反中下层收入人群一样。最关键的问题是政府的支持和奖励,并没有从根本上扫清拖慢开发商和建筑商建房速度的障碍,比如说雇不到熟练建筑工人,上涨的建筑材料成本和人工成本,这些都不是政府给个奖励就能解决的问题。再加上成批的建筑商倒闭破产,这个问题也没有解决方案。我们看到30亿澳币这个数字觉得很多,但是别忘了这些钱是要分到20万套房子上面,房子要分散到全澳洲的,这点钱可能连个水花都打不到,打个水漂还差不多。就这还没有算上配套的基础设施,包括公路,管线,电力网络的庞大开销。


目前的是主要问题是房屋供给不足,没有那么多房子在出租或者出售,造成了供给端溢价。供给不足就是因为建房子的速度实在太慢了。这里说的并不只是澳洲建筑效率低的问题,还包括了政府政策原因导致需求端减弱,买投资房的人没那么积极了,谁让政府收的税越来越多呢?还有土地审批端的各种繁杂手续,建高密度公寓又会引起社区集体抗议,这些都拖慢了建筑完工的速度。现在全新公寓的供给量只有5年前的一半。Mirvac CEO Campbell Hanan 预计整个2025年全国建造的全新公寓可能只有15000套。但是另外一方面澳洲每年都有400000新移民到达。这种情况下住房危机怎么可能缓解,租金怎么可能下跌,房价怎么可能降到亲民水平呢?


而发布的政策里面并没有解决的问题都是些最根本的问题,首先就是高密度房产供给量不足的同时建筑材料费用上涨审批手续繁杂,这些加起来都会增加开发商的成本,建出来的房子就跟“可负担”这三个字不沾边。政府的预算里面并不包括基础设施建设的费用像是公路,医院,火车站,学校,购物,这些钱还是要私人企业和州领地来掏,这会加大社区住宅建筑的成本。


还有政府另外拨款20亿澳币建造公屋,20亿能建造多少套呢?按照50万一套只能建造4000套,25万一套成本也才能建8000套。这些房子还要建在交通便利的好地点,按照现在的建筑成本来看,我真心觉得非常难。别忘了这4000到8000套房子是要分散到整个澳洲的,这根本就是杯水车薪,最多能在中低收入和流浪汉人群里面落下个好名声。


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120万套住房能带来改变吗?


政府鼓励多建房子就能解决房租和房价的问题了吗?也要有人买才行的。买房的人不积极,开发商当然就不会建那么多房。想要解决房租上涨太快的问题,市面上就需要有充足的出租房源,也就是说要有更多的房产投资者买房做投资,再往前推一步就是投资要有利可图,房子涨价房租很高才有人投资,买的人多了才能刺激开发商多建房子。现在政府是想要奖励开发商和州领地政府鼓励多建房,却在惩罚房产投资者,在这个中间环节,也是最关键的环节设置了瓶颈。保护租客,禁止加租金,禁止无理由驱逐租客,多收地税,多收印花税附加地税附加,再加上利率上涨贷款成本高企,房产投资者的利润已经被压缩很多了。一些投资者集中的区域,新上市销售房产中投资房出售的比例比过去5年平均值还要高,说明这些区域的投资者正在离场。


你有没有想过为什么120万套房屋的计划是个5年计划不是2年也不是10年,为什么这个计划从2024年7月1日开始而不是更早或者更晚?为什么不尽快开始尽快结束尽快解决房产市场供应量问题呢?我们先把政府解决问题的能力放在一边,来看看解决问题的意愿。我个人的看法,这就是政府在玩儿政治游戏。你要把几个问题加在一起来看,本届工党联邦政府2022年5月上台,任期3年,到2025年5月结束。而现任总理已经开始在公开场合旁敲侧击,让人们在下届选举的时候还选工党了。现在反应过来了吗?2024年7月1日开始建造120万套住房计划,到了2025年你要是不选工党政府,这个所谓解决民生问题的计划就有可能被其他党派废除,如果工党选上了再发力执行计划也不迟,如果没选上,还可以拿这个事情作为武器反击那时候的执政党。即使2024年7月1日开始建房,第一批房子也要至少2年后的2026年下半年才能建好。那么现在到2026年这几年间的房屋短缺,房租上涨,怎么解决呢?难道还是违反经济规律不让涨租金吗?


建造120套房子只不过是写在文件里面的几个字而已,并不意味着这些房子真的会建出来。如果建筑商开发商没有足够的动力建房的话,这个计划就只能停留在文件层面。在我看来解决方案非常直接。奖励房产投资者,鼓励他们买房子,这样开发商就有足够动力建房。同时在政府批文和土地重新分区方面开绿灯,联邦政府和州领地政府投资基建,做好房子的配套设施,降低开发商建筑商负担。这样用不了多久,市场上的出租房源就会多起来,经过市场调节,房租自然下降。另一方面,在澳洲人的生产效率上多做点文章,单位时间产出多了,自然人们就更富裕,消费能力更强,承受的租金更高,经济更活跃。总比现在天天闹工会运动要求涨工资,搞得这些工人不承担经济中高通胀的影响,而让生意和投资人去承担要好,为什么工人就有特权不承担经济大环境的问题呢?压榨企业盈利和打击投资人只能让经济越来越差。


所以我个人认为现在政府的120套住房的计划,很难执行下去,并不会解决实际问题。除非有一个我们谁都没有想到的变量出现,按照这个方法5年内肯定建不出这么多房子。租金上涨的趋势在2年内不会有实质性改变,出租房只会更少,租金只会更贵,买不起房子的人还是买不起房子。你说这公平吗?租不起房买不起房公平吗?到底谁应该站出来解决这个问题,谁应该负责任,谁才是罪魁祸首呢?这就涉及到了居住正义的问题。


居住正义


我最早接触到居住正义这个词,是今年初去台湾,朋友跟我聊起来的。台湾年轻人收入相对房价偏低,年轻人买不起房,租房也越来越困难。最早开始在1989年民间组织的“无壳蜗牛运动”,当时5万人聚集在台北忠孝东路,争取居住权益。但是随着房价持续不合理上涨,开始引发民众对政府的不满。这正好跟现在澳洲的情况出奇地一致,所以我借用台湾“居住正义”这个词来描述现在澳洲的房产市场和年轻人买不起房也租不起房的情况,我觉得还挺贴切的。


这几周在澳房策油管社区,很多粉丝留言讨论这个问题。所以我来讲讲我的看法。我非常理解现在澳洲年轻人的处境,虽然澳洲工资水平世界第一高,但是税收和生活成本也非常高。澳洲高收入,高税收,高租金,高房价,高通胀,配合人们低效率产出,经济活力低,罢工文化盛行,打击投资者和企业...这些加在一起,造就了澳洲这样一个奇葩的社会现状。澳洲工作的人群中,除了上学的和退休的人,大多数是领工资的打工人,所以很自然有一种好好工作等于好好生活的期望。一旦自己的生活不如意,第一反应可能就是社会不公平。房价高,想买房的人买不起,想租房的人租不到,所以社会不公平,所以必须有人对我受到的不公平负责,然后必须有人站出来惩罚这个坏人。心理学上有个名词叫做“受害者心态”,就是把自己的不幸归咎于他人所谓的“不当”行为。在房子这件事上的受害者就是买不起房租不起房的人,而归咎他人不当行为的“他人”,就是房产投资者,认为都是你们这些房产投资者把房子价格炒高了,让我买不起房,都是你们去加租金让我租不起房,我本来收入就不高,想买个房子租个房子你们都不让,太坏了。结果呢?结果就是赶紧选工党政府,替我出头。所以工党上台,打击投资者,出台各种法律保护租客,给各种补贴给各种优惠条件帮人买房。可是房价还是在涨,租金还是在涨。你有没有想过到底是为什么?因为这违反了经济规律。


贫富差距自古就存在,你把一个富人一个穷人身上的钱都拿走,用不了1年,富人就会翻身再次变成富人,穷人还是穷人。明明起点都一样,差距到底在哪里呢?差距就在思维上。有人可能又会说,真不公平。诶,你的受害者心态又出现了。这个世界从来就没有公平过,过去不会,现在不会,将来也不会。这种受害者心态是阻碍人们变富有的最大障碍。我非常理解非常同情中下收入的人们面临的问题,但是这并不阻止我继续投资继续赚钱。还是会有人骂投资者,但是我已经听惯了骂,丝毫不影响我赚钱,问题不大,反倒是让我更有赚钱的动力。只是那些因为“居住正义”而骂投资者的人,可能会非常稳定地保持贫穷。我鼓励频道粉丝都站在赚钱的一边,但是同时对买不起房租不起房的人保持同理心。先把钱赚了,你才有能力去帮助别人。


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