【澳洲房产】一口气说完买房时最担心的事! 澳洲本地人根本不在乎! 有人只看到“缺点”，有人更关注发展，担心情绪阻碍你房产投资取得成功!【澳房策264】
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
这期影片是专门为了在房产投资时候犹豫不决的人和完美主义的人制作的。在你身上有没有发生过这种情况，找到一套房子，本来想买，但是附近有个垃圾处理厂。看上了一个区，但是发现这一片儿，原来是化工厂区或者是殡仪馆改的。或者房子就在手机信号塔附近，什么洪水，山火，负面新闻，犯罪率...这次我们就来一次讲清楚，为什么你所认为的“负面”，其实对房价可能没有什么影响, 甚至有可能促进房价在进入一段高增长期,。在澳洲人口只占5%的华人，买房思维和澳洲本地人到底差在哪里？
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1 极端事件
Extreme Events
我们不说废话直奔主题。很多自然灾害都能归类到极端事件里面，比如干旱，洪水，飓风，山火，甚至包括海平面上升。如果房产受到波及的话，当然会影响房价，对住在这些房子里面的人有巨大安全隐患。但是问题是，这个风险或者说可能性有多大呢？更可能发生在哪里呢？还有更关键的一点，发生灾害后的地区，是房价一蹶不振，人们集体迁出，变成鬼城，还是房价反弹到新高呢？
1.1 洪水区
Flooding Zone
人们最常见的担心就是洪水区的房子到底能不能买。一般发洪水的都是内陆地区河边的平原和地势低洼地区，海边的房子跟洪水没关系，倒是有可能受到全球变暖，海平面上升和飓风的影响。关于历史上的洪水多发地区大家可以查看各个州领地，政府相关网站仔细研究。比如昆州政府网站上就有各个时期的洪水波及到区域的地图，有趣的是，从1893年洪水，1974年洪水到2012年洪水，受到波及的区域，越来越小。说明什么呢？排水设施和防洪设施大幅度加强了。洪水隐患在布里斯班河流域连年减小。如果您有时间的话，可以在其他的城市查一查，也会发现相同的规律。有意思布里斯班河附近的洪水区，房价一般比其他区涨得要快，就是因为这些房子是河景房。同样的规律也出现在黄金海岸。黄金海岸的房价上涨速度，我想不用多说了吧，即使你没有像我们团队一样天天看数据，只听新闻也能听来。但是，几乎整个黄金海岸都属于洪水区，怎么样，是不是跟你的“理解”，或者叫“臆想”完全不一样呢。根据自己的生活经验把两件事情联系起来，然后尝试把自己发明的规则，强行套用到世界上所有国家所有地区的所有房产上，那怎么可能正确呢。关于洪水问题，我专门制作了一期影片【澳房策253】大家可以看一看。
我过去10多年行业经验见闻和研究得出了一个大概适用的规律，您可以参考一下。就是受到洪水影响，房子涨价相对较低的地区，一般都是内陆区，不是主城区而且很老很旧，排水设施不完善，市政府没什么钱，也没有开发和规划，人口增长速度不高，换句话说是死气沉沉的区。而那些新的开发区一般都会事先考虑洪水隐患，或者不允许开发，或者匹配强大的治理措施。传统的好区，因为在过去的百年间系统逐步升级，洪水的治理预防和保护措施已经非常完善，加上人气旺盛，房价上涨的速度一点也不比其他地方差。
1.2 山火区
Bushfire Zone
跟洪水区差不多的规律，只要离树林近的地方，都可能有山火隐患。如果想要查询的话，可以到各个州领地的政府部门网站。比如在新州，NSW Rural Fire Service网站就提供按照地址查询山火的工具。受到山火影响的房子跟普通的房子有什么不同呢？主要就是建筑材料和建筑方式有特别要求，需要能够耐高温，耐受一定时间的明火保证安全，所以建筑成本会高一些。其次就是住在里面的人需要有安全意识，发现火灾要如何处理。但是在没有火灾隐患的房子里住的人也是要有防患意识的吧。像是几周前悉尼Kings Cross一家青年旅店里面就发生了严重火灾。原因是锂电池过热起火燃烧。
我在悉尼帮一位国内的会员做买家代理服务，在悉尼上北买房子。遇到了一套有山火隐患的。术语叫做 Bush Fire Prone Land。2016年卖了228万，2023年卖了307万，这山火隐患好像也没怎么体现出来啊。
关于山火，大体的规律是这种山火区对于人气旺的传统好区，没什么负面影响。对于开发区来讲，没开发之前可能是山火区，因为本身可能就是树林，开发之后旁边一堆房子，医院，火车站，学校，各种基础设施，大概率开发后的土地不再是山火区。这一点可以从建筑商的报价上面看出来，如果是山火区的话，报价要比周围区域高。我在行业里面做了这么久，只遇到过一次，还是因为跟我咨询的买家，买的不是土地别墅套餐，而是自己买的地，然后自己找的建商。整个过程充满传奇，费了好多时间，然后发现是因为建筑商报价比一房子高。如果当时直接买的是套餐，大概率这种事情全可以避免。
2.工业区/化工区/土壤污染
Industrial / Chemical / Land Contamination
提到化工区和垃圾填埋，最典型的一个例子就是悉尼内西区Rhodes了。
Rhodes的历史并不光彩，一直伴随着联合碳化公司(Union Carbide)这个曾经的放毒大户的影子。在20世纪，Rhodes见证了工业的崛起和极端环境污染。到了21世纪，它却重生为一个住宅天堂。然而，过去的伤痕仍然影响着现在的悉尼。
Rhodes的故事从英国雇佣兵Thomas Walker开始。1818年，他抵达Port Jackson，第二年购买了土地，给他在河边的房子起名Rhodes，让人想起他在英国祖母的庄园。Rhodes由此得名。
沃克家族在1919年把Rhodes卖给了John Darling面粉厂。但到那时，工业化的基调已经确定。G＆C Hoskins在砍掉附近的森林后建造了一个铸铁厂。Rhodes可以通过铁路和水路进入，为重工业做好了准备。
到了1930年代，Timbrol化工 (Timbrol Chemical) 入住Rhodes，生产木材防腐剂。后来在2战时期，为矿业生产黄原盐酸，带来了出口的繁荣，紧接着就是公司扩张。但是夹在火车线和水湾中间的土地面积有限，怎么办呢？Timbrol决定用工业生产的有毒废料填充河床，造出一片土地，用来建造新的厂房。战后的人口增加和建房潮给Timbrol化工带来了新的盈利点，加班加点在Rhodes生产氯，除草剂，杀虫剂尤其是DDT，给Rhodes环境带来了进一步污染。
随着年代的推移，化工公司纷纷入驻，进一步污染Homebush Bay和Parramatta River。值得一提的是美国巨头联合碳化公司(Union Carbide), 陶氏化学的子公司，开始在宁静的湾区生产电池和铝。人们开始担心，在充满活力的湾区附近生产有害化学品是不是合理。
20世纪70年代是联合碳化公司也是Rhodes最黑暗的时期。在越南战争期间，联合碳化被委托生产 “橙剂” Agent Orange，当时美军在越南大量喷洒橙剂，用来让越南军人藏身的灌木和草枯萎。直到发现剧毒成分对人体有直接影响，美军至少已经喷洒了9,000万公升的橙剂，估计当时有210万~480万名越南人暴露其中。这种剧毒物质，让Rhodes的毒性再上了一个台阶。这时的人权组织，环境组织，和普通居民，已经开始反对联合碳化公司在Rhodes排放有毒物质的行为了。
1984年，联合碳化公司在印度博帕尔(Bhopal)的厂房发生爆炸，让50万人暴露在有毒气体中，造成上千人直接死亡，更多人在之后因为并发症趋去世。这成为了压死联合碳化公司的最后一根稻草。同年，在Rhodes的厂房关闭，公司撤离，留下的只有各种有毒的化工原料，半成品和工业废料。这些有毒物质已经深入地层与河床，造成了严重的环境污染。直到2000年悉尼奥运会之后的数年，这些有毒物质都没有得到有效清理。
到了2005年，不少私人企业开发商建筑商开始筹划把Rhodes改造成住宅区，投入重金和当时最先进的污染处理技术，开始清理Rhodes有毒的土地与河床。不久之后，第一批公寓楼花开卖。当时的人们由于对Rhodes污染的恐惧，很少有愿意花钱买房的，Rhodes初期房价基本上是一条直线。但是后来随着对与有毒物质的有效清理，难闻的气味消失了，河水变得更清澈了，里面开始出现鱼类，鸭子和鸟类。到了2017年，Rhodes已经成为了炙手可热的公寓住宅区，而Rhodes公寓的价格在2010年到2017年之间也翻了1倍多将近2倍。
如果你有住在Rhodes的朋友，可以问问他们对于现在Rhodes的看法，还有人担心多年前的化学污染问题吗？如果担心的话，他们也不会住在那里的吧。如果是自住宅的话，想要环境优雅，什么方面都称心如意，确实你不应该住在有毒物质没有清理完成之前的Rhodes，但是如果从投资角度来讲，那个时期可能是最好的低价入场时期。我们做投资的时候需要用发展的眼光看问题，如果现在是2005年，你可以说现在不适合在Rhode买房因为现在Rhodes污染问题太严重，但是也可以说，现在最适合买房，因为现在价格最便宜，污染问题过几年就会解决，到时候房价将会大涨。那么你是看眼下还是看未来呢，我想这就是区别一般买家和成功房产投资者的最重要因素了。
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3. 垃圾填埋
Landfill
说起垃圾填埋，已经比化学污染程度底了一个级别，但是很多人还是会对这样的地点避之唯恐不及。最典型的垃圾填埋场的例子就是布里斯班的Rochedale。当年Rochedale开发的时候，就因为附近2公里有一个已经运营了20多年的垃圾填埋点，就有很多人选择不买在这里。离垃圾场近的房子怎么能涨价呢，对吧。但是我们看看这套房子，400平方的土地，245平的房子，今年7月卖掉，价格是173万。而在2017年的时候，这400平方的土地只卖48万，即使加上建筑35万，整套房子成本也就83万，6年时间赚了一倍还多。这个垃圾填埋厂至今还在运行，未来有可能会作为其他开发用途。不知道当年因为“住在垃圾堆”旁边的想法就不买这里的人，现在后悔了没有。
4.墓地
Cemetery
离墓地近的房子是很多人都不愿意看一眼的。相关的例子一举一大堆。比如悉尼的Macquarie Park，翻译是麦考瑞公园，其实这个公园就是一个公墓。当年各个国内开发商围绕者麦考瑞墓地建起来的高楼该卖掉的一套也没落下。有人可能说那几个开发商像是碧桂园现在正处在债务危机之中，对，但是跟我要说的事情没有关系。可能还有的说，那里的房价这几年没怎么涨，对，因为那里的公寓比较多又没有稀缺性，不过这些公寓房在2017年以前可是火得一塌糊涂。当然我不是在劝你买公寓，毕竟你买不买我又不赚钱，跟我没关系。我只是想要说明墓地跟房子能不能买不相关。
悉尼的中央火车站附近的区域，Darling square，Redfern，Surry Hills，都是好地段。这些房子一般不会上买房人的黑名单。但是你知道吗，整个中央火车站所在地，原来就是一个超大型公墓，名字叫做 Devonshire St. Cemetery。截止1860年，一共有30000人埋在这里，因为满员，已经再也埋不下去人了，只好把公墓迁移到现在Fleminton 附近的 Rockwood General Cemetary。直到现在，中央火车站扩建的时候，还经常能够从底下挖出不知名的墓碑和墓坑。所以，你要是相信鬼神的话，中央火车站附近这么大的怨气，你绝对不应该在5公里范围内买房包括悉尼市中心。
澳洲还有一些小型公墓，像是在教堂的后院或者海边。尤其是海边的位置环境优雅，只要房子本身好，有景色，附近有墓地根本不会影响到房价，澳洲本地人甚至认为这里更加安静。所以这个在中国不愿被提及的忌讳，在澳洲无所谓，澳洲没有这个讲究。
本来我还想讲讲比如犯罪率，手机信号塔，高压线，大马路等等，但是在上面4点讲完之后，剩下的这几点所谓的忌讳，其实都是小巫见大巫了。我们买房的时候，只要确定房子本身好，有发展，人气足，投资的话，把眼光从现在挪到未来，那么基本就可以进入筛选名单了。我们华人思想中的所谓房子的缺点，其实在澳洲其实问题不大，只要你的眼光够毒辣，能够用理性投资而不是遵循内心的感受，投资房产就离成功不远了。
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