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【澳洲房产】一口气说完澳洲买房基础问题!买多少钱的房? 买什么房?在哪买? 什么时候买... 【澳房策282】


最近我们接到的咨询量真的非常多。但是我们发现很多问题都是重复的,而且我们的策略师在回复咨询的时候,经常碰到愣住的情况。到不是因为问题有多难多专业,而是粉丝们问的问题太基础了,真的不知从何说起。比如问澳洲买房好不好,布里斯班买房有什么推荐,我买房钱不够怎么办,这类的。真的,几句话说不清。所以这次我们就用一期影片,把这些澳洲买房的基础问题一次说清。特别适合还没有清晰买房思路,视野没有打开,或者没有在市场中经过锻炼的朋友。当然,如果您是房产投资老手,请用娱乐的心情看完本期影片。


澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


我先说几个具体的基础咨询案例


思维欠费停机


您看一下这个咨询,如果您是澳房策策略师的话,能不能在15分钟内解决问题呢?他首先说了自己的情况,感兴趣的城市也没说是悉尼,墨尔本还是哪个城市,预算90万,这个预算是自己想的,还没有经过银行预批,而且是要买二手房,就是说还不知道他们想出来的这个预算,最后是到底会变成多少,因为结果取决于银行给不给贷款,贷多少款。


不知道贷款最终数字是多少,就开始想要捡漏买学区3房联排别墅或者公寓了。这就是典型的买房跳着走。自己能买多少钱的房子还不知道,就开始纠结不知道买哪个了。澳洲买二手房,首先你要准备好,就是钱得到位,衡量标准就是比如明天你看上一个房子,马上就能下定金,说打钱就打钱,银行还出了预批信。这叫准备好钱了。


买二手房很简单,1,现金用澳币形式存在澳洲银行的活期账户,随时能用,银行出了贷款预批信,这样你能算出来自己预算极限,比如100万,2,最多只看8折的房子,就是80万左右的房子,因为要给自己留出预算空间,不管是因为不想贷款贷太多,还是你要去跟人家竞拍,都要有空间。3,确定区域,预算知道了,你就能筛掉80%的区域,那些纠结买什么区的人,到了这步,往往开始纠结怎么没什么选择了。所以买什么区的问题就基本解决了,因为没什么可选的。4. 开始看房。如果你一早就开始看房,只有锻炼身体的作用,其他没什么好处,纯粹浪费时间。


所以说这一类咨询,我真的不觉得自己能在15分钟内解决,因为我需要做的,实际上是把咨询人,乱七八糟的想法先纠正过来,这个过程1个小时1天1个月都有可能。对于澳洲买房思维欠费停机的朋友,我们澳房策制作了几套课程,希望自我提高的朋友可以参考一下学学。初级课程“澳房策速通课”,2小时快速讲解澳洲买房,目前还是免费的,只要在官网注册“基础会员”就可以领取。绝对值得学学。




海外人士买房需要什么条件


这个问题我们经常被问到。最简单的回答是,海外人士买房唯一条件就是你有钱,回答完毕。怎么样,够清晰吧。海外人士能不能在澳洲买房,跟你拿哪个国家护照没关系,跟签证类型倒是有点关系。首先海外人绝大多数情况下只能买一手房,如果人在澳洲,持有某些签证同时州政府允许,是可以买二手房的。但是注意,买房的审批费用FIRB,针对海外人士购买二手房,已经上涨了3倍。


海外人买100万以下的二手房,光是FIRB一项,从14100上涨到42300。就是只要你买二手房,就得交这个钱。当然这只是费用的一部分,详细的澳洲买房和持有费用解说请看一下【澳房策234】


海外人士绝大多数还是在买新房的。我知道有人会说各种税务的问题,这个我专门讲过,每个州领地的法律不一样,收不收,收多少都不一样。在这里就不再解释了。目前我们海外VISION会员的在澳洲的房产投资组合税前净现金回报率可以达到9%。


国内的钱怎么汇出来


这个问题很多人都关心,其实所有绕过国内监管汇款出国都是违法的。你如果心细的话,会注意到,在国内往国外汇款,汇款用途绝对不可以填买房,因为这个用途本身就违规,外汇管理局定的规定。所以从广义上说中国人出国买房这个事情本身也是违规的。资金出海耳熟能详的方法,比如蚂蚁搬家,升级版蚂蚁搬家,这都很容易查到。目前比较流行有效的方法是通过加密货币,贸易公司和换汇公司几个渠道。


澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”当好您的投资军师和管家. 了解一下, 请加入‘基础会员’领取5大礼包;找人问问, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’;认真学习, 欢迎参加公开课《选好投资房开启创富之路》学习最有效的澳洲房产投资理念,买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏,如果不是在YT看到影片,请您私信我们获得报名链接。


推荐房子


有不少朋友咨询的问题是让我们推荐房子。上来什么都不说,就直接问,能帮我推荐推个好房子吗?我想买悉尼房子有什么推荐吗,有什么建议吗?我都不认识你,怎么给你建议啊。还有问,你手里有什么好房子发我一下。


我们的基础咨询15分钟时间,我觉得想把您情况聊透的时间都不够,怎么可能推荐房子呢?让我们发房子资料的朋友,我想是把澳房策看成房产中介了。我们不是中介,我们做的是会员制的房产投资规划一站式服务。我们从来不会上来就发房子资料的。都是会员加入后,深入了解情况,制定目标,财务规划匹配,然后去全澳范围搜索房产,然后才会把搜索结果给会员看。所以我们是从来不会不问3721直接就发房子资料。这个还请不懂我们业务的朋友见谅了。


澳洲所有的二手房资料在网上都能找到,搜一搜就好了,想要自己动手买房的朋友根本不用跟中介要资料,自己去调研就好了,信息都是公开透明的。还有一种咨询是,给儿女买房和替儿女咨询。天下难为父母心,这个我理解。但是孩子买房的事情还需要父母操心的话,说明这个孩子心智还不太成熟,还没有准备好承担房贷,或者根本没有财商思维,还沉浸在“活在当下”这种笑话里面。个人建议,谁的名字放在房子合同里,谁来咨询,免得您花了大力气,最后孩子一句,我不想买,结果前功尽弃。


应该买在哪里


哪里买房非常普遍的问题。我先说城市,自住的话,没得选,哪个城市生活工作就买哪个城市,如果是投资的话,还是要看您的预算,你说我只想花40万澳币,那您只能去小城市郊区碰碰运气。如果你想花300万,选择面就比较大了,你基本可以随便挑城市。投资角度看(注意我说的是买入持有策略,不包括改建加建翻新,1开多,土地银行)你可以试试找几个你看上的房子,算一算5年或者最好10年预期税前净现金回报率ROI,作为主要参考,比较一下,再结合贷款策略,和增值预期,以及套现策略和退出策略,就可以决定买哪套了。这个我们在澳房策大师课里面有具体讲解。每个城市都有不同周期,相同类型的房产在不同的城市规律也不一样。大家可以翻翻澳房策以前的视频,补补课。


选定了城市之后,就到了选区的环节,还是那个思路,先确定预算,然后8成区域会被淘汰,按照最高预算的8折找房,如果你自住,就选择自己生活方便的区域,如果投资,就选择投资回报高的区。两个都想要的朋友,祝您好运,这个对于我来说超纲了,就算我自己买也很难遇到这么好的房子。所以个人建议,自住舒适和投资回报,放弃一头。比如在自己公司附近租房,然后只看投资买套房,就是不错的选择。如果真的两个都要的话,您需要预算达到豪宅的档次,才有可能投资自住两头兼顾。如果还在纠结的话,也没办法,只能靠你自己走出来,我见过纠结的客人有5年都没买房的。后来我跟他开玩笑,你当年随便买个房,现在的财务情况都会更好。


买什么类型的房子


按照大类别分,澳洲住宅房产可以分成独立别墅,联排别墅,和公寓三类。也有其他的分法,但是基本就是这三大类。单身或者小家庭,居住最方便的是公寓,随着家里人口增加,可以考虑联排别墅或者独立别墅。能一步到位直接上别墅的话就更好。如果是投资的话,一般来讲,公寓租售比,高于联排别墅,高于独立别墅。涨价幅度正好是反过来的。这是大方向,里面也有特例。在澳洲,住宅房产属于低现金流高增值的投资品类型,如果你看的是现金流,其实可以去投基金,高分红股票,生意,这些现金流都会更好。在我看来,只有看中房子涨价,你买房才有意义,尤其是在财富积累的初期。澳房策的投资理念,住宅房产租金的唯一作用就是能够让你持有房产更长时间,获得房子增值,其他的作用不大。


我会在3月2日周六的澳房策月度直播中,具体分析澳洲房市24年2月走势,很多趋势已经形成,有的城市在平盘期,有的在上涨期,有的在下跌期。各类房产的表现都不一样,已经出现了很多细分市场周期。今年不管您计划买房还是卖房,这期直播都能帮您全年的房产投资规划打好基础。这次直播你一定要看。现在就赶紧在官网预定占座吧。


跨洲买房太担心


这个问题我在直播和课程里面讲过很多次。投资者如果被感觉左右的话,不可能成为成功的投资者,即使赚到钱了,也是运气而已,一次可能OK,但是没法持续复制成功。现在做个选择题,你担心,然后呢,选项A,看清问题,寻找解决方法,对冲风险,选项B,撤退。选A类的人,是自带成功光环的,B类就很难了。因为担心和撤退已经成为了习惯,不可能改变。你想想,你身边有没有只买家附近投资房的人?有没有觉得人家说的很有道理,到行动的时候还是按照自己方法来的呢?担心,是因为你不懂,所以觉得有风险,但是又不知道风险是什么,还不愿意去了解它,这就是问题所在。我们回到问题本身,跨洲投资其实可以很轻松,比如澳房策VISION会员其实只管签个字,每年参加投资回报审核会议就好了。找房,过户,出租,维护,卖出,转贷,这些都是我们一站式服务的一部分。所以丝毫不用担心。即使不是会员也没问题,其实只要在做好调研之后,飞去目的地城市,买房签合同,就好了。其余的事情就交给当地中介解决,让专业的人办专业的事。跨洲投资,能有效错开房产周期,让投资组合更稳定,还能利用各州的地税起征点,和免税优惠额度,为自己争取更大投资回报。


什么时候买房


买房的时间点也是很多基础咨询比较集中的问题。买房最佳时间点是市场最低点。卖房最佳时间点是市场最高点。有人说这不是废话吗。你能骂出来,说明你有提高空间。我在过去3年中猜对了4次市场趋势,都是在直播里面,现在YouTube上有所有以往直播的录像,较真儿的人可以去查。同时我在房产行业10多年经验,自己也是资深投资者,说实话,我有正确的自我认识,我踩不准最高点和最低点,最多就是踩在附近而已,当然也有踩错的时候。所以买房这件事情上,大家不要这么纠结。如果你看的是短线,短期买卖获利,我劝你别买房。如果是看长期7-15年,买房时间点的重要性比持有时间长度差得太多了。时间点不完美,通过长时间持有还是可以获利的,但是因为要踩时间点,而浪费的时间,过去了就是过去了,补不回来。买投资房,在你自己财务准备好,有了未来10年的财务规划的和明确目标的情况下,买就好了。从长线投资的角度看,最好的买房时间点永远是过去,最好的卖房时间点永远是未来。自住房只要住的舒服就可以买,跟时间点关系不大。


澳房策接待的咨询最近越来越多,究其原因,是买房的热度开始上升,不懂买房的人也越来越多开始买房了,但是没有人给予指导。让我们策略师逐个具体讲解,真的是忙不过来,所以我会在“澳房策速通课“里面增加”常见问题“栏目,持续更新。如果您在小白阶段,想问问题,请在这条影片下面留言,不怕问题太小白,就怕你不问。我们会回答问题,持续更新速通课,让更多的人受益,节省大家宝贵时间。在预约澳房策任何服务之前,可以先浏览一遍,没准而您的问题,不用花钱就能解决呢。



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