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【澳洲房产】一口气说完澳洲房产投资财富自由这件事!想退休要买几套房?【澳房策232】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。最近澳洲的生活成本危机大家都感受到了。澳洲的福利水平降低,通货膨胀高企,工资上涨慢,租房租不到,买房又太贵,这种种压力让我们对澳洲的生活从充满希望,变成了过一天算一天。尤其对于打工人来说,在澳洲提前退休享受生活,逐渐变成了一种奢侈。关注澳房策频道的老粉丝不少都加入了我们,一起通过房产投资收益b实现尽早退休的目标。但是这个目标真的能实现吗?到底需要拥有多少套房子才能产生足够的收益,提前退休呢?我先说结果,目标可以达到,但是会越来越困难。本期影片,我们就来一口气说完通过澳洲房产投资,达到财富自由和提前退休这件事,看看背后的逻辑,实现的方法,更重要的是它到底适不适合你。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


如果你正在考虑房产投资,或者已经买过几套房子了,有没有想过,你究竟需要买几套房子才能达到终极目标,财富自由,时间自由,随时退休呢?大家都想有一天,能通过房产投资收益替代自己的工作收入,可以选择不再上班。这几年澳房策在受理粉丝和会员咨询的时候,经常会遇到这个问题,绝大多数人都不知道如何达到目标,甚至想要在不改变自己对待钱和投资态度和做法的情况下,只是希望结果会更好。


如果让我回答这个问题,达到财富目标需要买多少套房产,答案是看情况。可能你听到这个答案有点泄气,但是事实就是这样。其实问这个问题本身就不对。买几套房子并不重要,重要的是你的资产基础 (Asset Base)。在房产领域,资产基础就是房产的市场价减去贷款减去卖出之后的税收, 再减去费用剩下的现金部分。为了方便理解,我们就用一个更简单的概念净资产(Net Asset) 来替代,因为可以不用考虑卖出费用和税收。


除了净资产外还有一个重要因素就是资金的使用效率。如果可以选择的话,你愿意花50000万买一个Westfield 购物中心,还是50套偏远地区的B级投资房呢?我想正常人都会选择前者吧。


你有没有经历过这种情况,你上班赚得太少,生活不容易,就默默鼓励自己,挺过去就好了。我很负责任的告诉你,如果你没有提升自己的工作技能,增加工作效率,尝试换换工作,业余干个小生意,开始学习投资,你没有去做这些额外的事情,而单纯希望事情会变好,除非你有中彩票的命,要不你的生活不会有本质的改变。房产投资也是一样。如果没有投资规划没有策略,而只是希望过两年房子就赚钱,大概率是不会发生的。还有人希望通过持有足够大的资产规模,产生正向现金流收益也就是收租,来支撑退休以后的生活开销,确实有实现这个目标的人,但是如果没有专业人士指导的话,成功概率非常低,因为实在是太难了。这一点我们影片稍后会做详细说明。


通过住宅房产投资,成功退休的人走的路基本上都是,通过房产投资和杠杆操作,增加了自己的净资产,同时降低LVR,就是逐渐偿还贷款,让房子变成了一个随时可以取钱的提款机,让这些人过度到了退休阶段,也就是现金流阶段。通过房产投资成功达到退休阶段的人,投资组合里面不但包含了住宅房产,还可能包含商业房产,股票,基金,等等金融资产,来帮助补充现金流。降低LVR的方法有不少,比如停止买房,因为房价上涨,贷款不变的话,LVR相对就会下降。还有通过房产翻新加建改建创造增值,通过税务规划,减少税收留下更多的钱冲抵贷款,还有些人卖出几套房子,偿还其他房产的贷款,降低LVR。这些眼花缭乱的操作,我们在《澳洲房产投资大师课程》里面都有所讲解。但是不管怎么变,通过房产投资达到财富目标成功退休的人,创造财富的第一个阶段,一定是扩大资产规模。


收租退休


我们假设你希望在退休之后有10万澳币的被动收入,具体怎么实现呢?如果你的计划是要在退休之前偿还所有的银行贷款,然后靠投资房租金来生活。你需要至少500万澳币的净资产。注意这只是投资房净资产,不包括你的自住房,没有计算开销,没有计算通货膨胀。这些净资产每年能够产生大概10万澳币的净收益。


你是不是听到500万这个数字吓了一跳啊。其实还算是保守的。我们来算一笔账。在澳洲,长期大平均,房产租售比是3%,我们算多一点,算它4%。(这张图是今年4月份的,最近租赁市场很火,所以比平时租售比要高。)


4%就是指如果投资房值100万,每年能给你带来4万的租金收入。然后要扣除地税,市政费,水费,保险,维护,出租中介管理费。剩下大概3万。这3万你还要缴纳所得税。所以这么多费用,东扣西扣,你至少需要价值500万澳币的没有贷款的投资房产才能实现财富目标,实现每年10万澳币的净收入,同时你还得有个没贷款的自住房。


你觉得以打工人的条件,有可能赞下来500万澳币吗?那有没有可能,用有些媒体吹捧的用正向现金流的房租收益,攒下这500万的净资产呢?我想答案已经非常明确了吧。建立大规模资产组合的唯一方法,就是利用贷款产生的杠杆效应,通过购入并且持有高增值房产来实现。所以通过房产投资达到财富目标的第一步就是扩大资产规模,然后过度到下一个阶段-现金流。在第二阶段,你必须要降低贷款LVR,直到全部偿清债务,让正向现金流越来越多。我们来看一个典型的例子,看看这种策略到底是怎么工作的。


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数字游戏


比如你今年刚刚退休,有一套全款付清的自住房,还有价值500万澳币的投资房,位置不错,每年增值。如果贷款比例是8成,你的现金流很可能是负的。如果没有贷款,你肯定有不错的正向现金流。之间的平衡点在大概4成5成贷款左右,在这个点上你所有的投资房都可以自给自足,也可能有些正向现金流,但是不足以支持生活。所以你去银行再加贷10万,可以用你的资产收入,比如房产,股票股息,基金派息的收入贷出来。这样会稍微提高你的贷款比例LVR,但是好处是这10万你不用交所得税,因为不是收入,而是账面负债。但是这笔所谓的账面负债,你是可以拿出现金来花掉的。只是需要支付一些利息而已。


现在到了年底,你已经花掉了这笔10万澳币,一年的生活很开心。好像是你在吃老本,但实际上并不是。因为你手里面的所有房产大概率都在涨价。好年景可能一年能涨50万澳币,不好的话可能只涨了15万,而租金也会随着房价上涨而增加。所以到了年末,你的贷款比例LVR实际上是变小了。所以虽然你花掉了10万澳币,但是在年底,你变得更有钱了,重点是还不用缴所得税。你拥有的投资组合就像是一个取之不尽的印钱机器一样,让你时时刻刻都变得更富有。这个组合里面可能包含住宅房产,商业房产,股票,基金和所有可能产生现金流的资产。只要你的投资组合合理,有效利用杠杆,再加上时间的复利效应,通过房产投资,提前退休养老是完全可以实现的。


澳洲人养老的方式,已经从完全依赖养老金社会福利,变成需要自给自足。为了让自己的退休生活过得更体面一些,花20年建立一个完整的投资组合是非常值得的,因为当下的时代,靠自己才更稳妥。通过房产投资实现退休养老有诸多好处,同时也有不少坏处。


澳洲房产投资的收入来源比任何其他投资标的都更加稳定可靠。只要贷款还清,收入的不确定性就会降到非常低。每月你都会有租金收入,支持你的退休生活。除了租金收入之外,如果你在选择房产的时候,选对了房产类型,选对了地点,并且持有时间足够长,房产将会给你带来高额持续的资本增值,让你在不知不觉中变得更有钱。同时房产在你退休前一般可以作为抵税的工具,而在退休之后有不少方法可以减少资本增值税和其他税项。如果配合正确的持有结构,还能够达到利润分配,避险和传承的目的。


但是房产投资也有一定的风险。首先房产市场会有价格波动,房价上涨和下降在短期都是很正常的。怕就怕在房产市场低点,你由于某些原因不得不卖掉房子,让账面亏损变成真实亏损。只要买对了房子,长期持有,大概率是涨价的。持有房产的费用其实不低,所以投资房产是一门只有花钱才能赚钱的生意。


必须学会组建团队


当然上面说的这种策略,要看你的房产投资组合的增长速度,和你驾驭房地产周期的能力。所以在你建立资产组合扩大资产规模,购买高增长的房产并增加价值的同时,你需要一整个团队来帮你制定切实可行的计划。包括房产投资规划,贷款策略,税务结构设立,法律基础保障,还有一套完整的财务规划。


在接下来的10年20年里,我们会有好时期也会有困难时期,会有高利率和低利率时期,会有经济高峰和经济低谷。聪明的投资者懂得让一整个专业团队为自己的财富和退休计划服务。但是大家一定要用平和的心态来理解影片内容。通过房产投资提前退休听起来简单,但是做起并不容易。据统计,有1/5的房产投资者在第一年就放弃了,将近一半的人在5年内出售了自己的投资房。而继续投资的人中,有9成没有买到第三套房子。有的是因为买错房子净亏损,拖累了投资进度,还有的是因为没有提前做出贷款规划,没有多余的贷款能力没法买房,家庭原因,工作原因,税收原因,等等吧。其实都可以归结为没有明白人指导和陪伴整个投资过程。


如果你想通过房产投资达到财富目标,实现你的梦想,你需要现在就开始学习。人是没法赚到认知以外的钱的。在下周6周日,澳房策会举办第1次澳洲房产投资网络年会,在我们油管平台上连续4场直播,讲解澳洲房产投资的各个方面,只要参加就可以在直播中向嘉宾提问,还能参与抽奖。奖品包括价值最高1990澳币的澳房策旗舰课程《房产小白课》和《投资大师课》套餐。赶紧来试试运气吧。


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