欢迎来到澳房策，我是Alex老师。最近澳洲的生活成本危机大家都感受到了。澳洲的福利水平降低，通货膨胀高企，工资上涨慢，租房租不到，买房又太贵，这种种压力让我们对澳洲的生活从充满希望，变成了过一天算一天。尤其对于打工人来说，在澳洲提前退休享受生活，逐渐变成了一种奢侈。关注澳房策频道的老粉丝不少都加入了我们，一起通过房产投资收益b实现尽早退休的目标。但是这个目标真的能实现吗？到底需要拥有多少套房子才能产生足够的收益，提前退休呢？我先说结果，目标可以达到，但是会越来越困难。本期影片，我们就来一口气说完通过澳洲房产投资，达到财富自由和提前退休这件事，看看背后的逻辑，实现的方法，更重要的是它到底适不适合你。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
如果你正在考虑房产投资，或者已经买过几套房子了，有没有想过，你究竟需要买几套房子才能达到终极目标，财富自由，时间自由，随时退休呢？大家都想有一天，能通过房产投资收益替代自己的工作收入，可以选择不再上班。这几年澳房策在受理粉丝和会员咨询的时候，经常会遇到这个问题，绝大多数人都不知道如何达到目标，甚至想要在不改变自己对待钱和投资态度和做法的情况下，只是希望结果会更好。
如果让我回答这个问题，达到财富目标需要买多少套房产，答案是看情况。可能你听到这个答案有点泄气，但是事实就是这样。其实问这个问题本身就不对。买几套房子并不重要，重要的是你的资产基础 (Asset Base)。在房产领域，资产基础就是房产的市场价减去贷款减去卖出之后的税收, 再减去费用剩下的现金部分。为了方便理解，我们就用一个更简单的概念净资产(Net Asset) 来替代，因为可以不用考虑卖出费用和税收。
除了净资产外还有一个重要因素就是资金的使用效率。如果可以选择的话，你愿意花50000万买一个Westfield 购物中心，还是50套偏远地区的B级投资房呢？我想正常人都会选择前者吧。
你有没有经历过这种情况，你上班赚得太少，生活不容易，就默默鼓励自己，挺过去就好了。我很负责任的告诉你，如果你没有提升自己的工作技能，增加工作效率，尝试换换工作，业余干个小生意，开始学习投资，你没有去做这些额外的事情，而单纯希望事情会变好，除非你有中彩票的命，要不你的生活不会有本质的改变。房产投资也是一样。如果没有投资规划没有策略，而只是希望过两年房子就赚钱，大概率是不会发生的。还有人希望通过持有足够大的资产规模，产生正向现金流收益也就是收租，来支撑退休以后的生活开销，确实有实现这个目标的人，但是如果没有专业人士指导的话，成功概率非常低，因为实在是太难了。这一点我们影片稍后会做详细说明。
通过住宅房产投资，成功退休的人走的路基本上都是，通过房产投资和杠杆操作，增加了自己的净资产，同时降低LVR，就是逐渐偿还贷款，让房子变成了一个随时可以取钱的提款机，让这些人过度到了退休阶段，也就是现金流阶段。通过房产投资成功达到退休阶段的人，投资组合里面不但包含了住宅房产，还可能包含商业房产，股票，基金，等等金融资产，来帮助补充现金流。降低LVR的方法有不少，比如停止买房，因为房价上涨，贷款不变的话，LVR相对就会下降。还有通过房产翻新加建改建创造增值，通过税务规划，减少税收留下更多的钱冲抵贷款，还有些人卖出几套房子，偿还其他房产的贷款，降低LVR。这些眼花缭乱的操作，我们在《澳洲房产投资大师课程》里面都有所讲解。但是不管怎么变，通过房产投资达到财富目标成功退休的人，创造财富的第一个阶段，一定是扩大资产规模。
收租退休
我们假设你希望在退休之后有10万澳币的被动收入，具体怎么实现呢？如果你的计划是要在退休之前偿还所有的银行贷款，然后靠投资房租金来生活。你需要至少500万澳币的净资产。注意这只是投资房净资产，不包括你的自住房，没有计算开销，没有计算通货膨胀。这些净资产每年能够产生大概10万澳币的净收益。
你是不是听到500万这个数字吓了一跳啊。其实还算是保守的。我们来算一笔账。在澳洲，长期大平均，房产租售比是3%，我们算多一点，算它4%。（这张图是今年4月份的，最近租赁市场很火，所以比平时租售比要高。）
4%就是指如果投资房值100万，每年能给你带来4万的租金收入。然后要扣除地税，市政费，水费，保险，维护，出租中介管理费。剩下大概3万。这3万你还要缴纳所得税。所以这么多费用，东扣西扣，你至少需要价值500万澳币的没有贷款的投资房产才能实现财富目标，实现每年10万澳币的净收入，同时你还得有个没贷款的自住房。
你觉得以打工人的条件，有可能赞下来500万澳币吗？那有没有可能，用有些媒体吹捧的用正向现金流的房租收益，攒下这500万的净资产呢？我想答案已经非常明确了吧。建立大规模资产组合的唯一方法，就是利用贷款产生的杠杆效应，通过购入并且持有高增值房产来实现。所以通过房产投资达到财富目标的第一步就是扩大资产规模，然后过度到下一个阶段-现金流。在第二阶段，你必须要降低贷款LVR，直到全部偿清债务，让正向现金流越来越多。我们来看一个典型的例子，看看这种策略到底是怎么工作的。
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数字游戏
比如你今年刚刚退休，有一套全款付清的自住房，还有价值500万澳币的投资房，位置不错，每年增值。如果贷款比例是8成，你的现金流很可能是负的。如果没有贷款，你肯定有不错的正向现金流。之间的平衡点在大概4成5成贷款左右，在这个点上你所有的投资房都可以自给自足，也可能有些正向现金流，但是不足以支持生活。所以你去银行再加贷10万，可以用你的资产收入，比如房产，股票股息，基金派息的收入贷出来。这样会稍微提高你的贷款比例LVR，但是好处是这10万你不用交所得税，因为不是收入，而是账面负债。但是这笔所谓的账面负债，你是可以拿出现金来花掉的。只是需要支付一些利息而已。
现在到了年底，你已经花掉了这笔10万澳币，一年的生活很开心。好像是你在吃老本，但实际上并不是。因为你手里面的所有房产大概率都在涨价。好年景可能一年能涨50万澳币，不好的话可能只涨了15万，而租金也会随着房价上涨而增加。所以到了年末，你的贷款比例LVR实际上是变小了。所以虽然你花掉了10万澳币，但是在年底，你变得更有钱了，重点是还不用缴所得税。你拥有的投资组合就像是一个取之不尽的印钱机器一样，让你时时刻刻都变得更富有。这个组合里面可能包含住宅房产，商业房产，股票，基金和所有可能产生现金流的资产。只要你的投资组合合理，有效利用杠杆，再加上时间的复利效应，通过房产投资，提前退休养老是完全可以实现的。
澳洲人养老的方式，已经从完全依赖养老金社会福利，变成需要自给自足。为了让自己的退休生活过得更体面一些，花20年建立一个完整的投资组合是非常值得的，因为当下的时代，靠自己才更稳妥。通过房产投资实现退休养老有诸多好处，同时也有不少坏处。
澳洲房产投资的收入来源比任何其他投资标的都更加稳定可靠。只要贷款还清，收入的不确定性就会降到非常低。每月你都会有租金收入，支持你的退休生活。除了租金收入之外，如果你在选择房产的时候，选对了房产类型，选对了地点，并且持有时间足够长，房产将会给你带来高额持续的资本增值，让你在不知不觉中变得更有钱。同时房产在你退休前一般可以作为抵税的工具，而在退休之后有不少方法可以减少资本增值税和其他税项。如果配合正确的持有结构，还能够达到利润分配，避险和传承的目的。
但是房产投资也有一定的风险。首先房产市场会有价格波动，房价上涨和下降在短期都是很正常的。怕就怕在房产市场低点，你由于某些原因不得不卖掉房子，让账面亏损变成真实亏损。只要买对了房子，长期持有，大概率是涨价的。持有房产的费用其实不低，所以投资房产是一门只有花钱才能赚钱的生意。
必须学会组建团队
当然上面说的这种策略，要看你的房产投资组合的增长速度，和你驾驭房地产周期的能力。所以在你建立资产组合扩大资产规模，购买高增长的房产并增加价值的同时，你需要一整个团队来帮你制定切实可行的计划。包括房产投资规划，贷款策略，税务结构设立，法律基础保障，还有一套完整的财务规划。
在接下来的10年20年里，我们会有好时期也会有困难时期，会有高利率和低利率时期，会有经济高峰和经济低谷。聪明的投资者懂得让一整个专业团队为自己的财富和退休计划服务。但是大家一定要用平和的心态来理解影片内容。通过房产投资提前退休听起来简单，但是做起并不容易。据统计，有1/5的房产投资者在第一年就放弃了，将近一半的人在5年内出售了自己的投资房。而继续投资的人中，有9成没有买到第三套房子。有的是因为买错房子净亏损，拖累了投资进度，还有的是因为没有提前做出贷款规划，没有多余的贷款能力没法买房，家庭原因，工作原因，税收原因，等等吧。其实都可以归结为没有明白人指导和陪伴整个投资过程。
如果你想通过房产投资达到财富目标，实现你的梦想，你需要现在就开始学习。人是没法赚到认知以外的钱的。在下周6周日，澳房策会举办第1次澳洲房产投资网络年会，在我们油管平台上连续4场直播，讲解澳洲房产投资的各个方面，只要参加就可以在直播中向嘉宾提问，还能参与抽奖。奖品包括价值最高1990澳币的澳房策旗舰课程《房产小白课》和《投资大师课》套餐。赶紧来试试运气吧。
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