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【澳洲房产】全新周期开始!澳洲房产投资逻辑已经彻底改变 | 2023-24投资赚钱财富自由的5大原则! 房产投资的“541法则”【澳房策258】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


最近澳洲房市各种利空政策出台,打击澳洲房产投资者。不管是限租政策,短租附加税政策,还是大幅度提高土地税政策,每一个都有明确目标,那就是打击房产投资多收税,力挺租客和首次置业。很多房产投资老手都被打个措手不及。而不依靠房产投资者,还要在5年内建造的那120万套房,很大一部分是花纳税人的钱建造的政府廉租房和公屋,建造的地点还大都在繁华地区的好地段,可能会拉低这些区域的房价。看来澳洲房产投资的逻辑已经改变,而这个趋势将会至少持续到2025年5月。到底为什么会发生这些投资政策转向,房产投资还能赚钱吗,投资者怎样保护自己的利益,回避风险?你一定要学会这新框架下房产投资成功的5大原则,尤其是541法则。


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政策转向


疫情这个特殊时期, 打破了澳洲房产市场的原有规则。经济不好的情况下,房产市场大涨,各大城市房价上涨了20%-40%不等,买不起房子的人更多了。当时由于澳洲封城封国,移民和留学生离开澳洲,租房市场一落千丈,原本很受欢迎的市中心和大学附近公寓楼,巅峰时期有30%房产无人居住。想要在疫情期间找租客,根本就不是降低多少租金的问题,而是没有人租房。除了在疫情初期政府刺激首次置业者购买全新土地别墅,激发了一批新房开建潮之外,后来公寓,联排,土地别墅申请审批的数量严重下滑,导致了新房供给下降。疫情期间人们为了适应环境,很多人从高密度近公司的出租房,搬回来跟父母同住,因为交通不变,人员不能聚集,整个市场的居住习惯发生改变。不少投资房业主也调整了策略,减持房产,应对出租困难。


从2022年初开始,因为战争爆发,国际物流受到限制,澳洲锁国状态下又缺乏人工,导致通货膨胀,物价上涨,建筑材料和人工上涨,生活成本极速上升,又恰好赶上澳洲打开国门,迎接移民和留学生,企业让员工回到办公室上班,原来出租萧条的地区,开始爆火,澳洲本地人的需求撞上了移民和留学生的需求,租金暴涨,现在澳洲本地人连租房都租不起了。生活成本上涨,租金暴涨,房价上涨,工资不涨,可以说澳洲民怨沸腾。直接反映,就是在2022年5月的大选中,工党击败了连续执政9年的自由党。工党代表的是打工族利益和所谓的社会公平,所以上台之后我们看到各种要求加薪的游行,各个行业的工资水平上涨,和发各种社会福利,包括建造廉租房和公屋。钱从哪里来呢?一部分是所有纳税人的钱,还有一部分是在投资者和企业身上额外搜刮来的钱,完美诠释了劫富济贫。

目前打击投资者已经成为澳洲各级政府的都要做的事情,包括联邦政府和州领地政府。这个趋势能持续多久呢?我想要从两个方面看。一是历史,二是经济。


从历史上看,在过去的40年中,联邦政府在自由党和工党之间轮替。1983年开始,霍克和基庭的工党政府执政13年,1996年开始, 霍华德自由党政府执政12年,接下来的2007年开始了6年的工党政府,2013年开始自由党政府执政9年。还没有发生过国家层面3年政党轮替的情况。如果按照这个趋势和规律的话,目前的工党政府也许还能再执政一个任期一共6年。那么现在整个社会左转,和对投资者的打击就会持续下去。除非发生一件足以改变社会的大事,而这个大事一定是经济层面的。


现在的澳洲经济摇摇欲坠,很多人觉得澳洲可能会进入经济萧条,很多企业主甚至希望来一场经济萧条,让失业率上升,改变现在打工人的傲慢。傲慢就是指“老板能找到自己工作,那是老板的幸运”。所以要求加工资,要求降低工作强度,甚至主动降低生产效率。生活成本危机方面,政府一直说要建120万套房子,但是几乎所有的房产行业大佬都认为不可能。如果房价不降,房租不降,房子供给量上不来的同时,澳洲发生一场深入的经济危机,推高失业率,人们的幻想和希望破灭,那么这个时候,就是政党换届的时候。如果2025年5月自由党胜出,将会对企业和投资者利好。


当然这都是分析和猜测,大家就当娱乐听听就好。不管能不能发生,我想追求稳健的长期投资人都必须要做好最坏的打算,不论目前的政策势头持续还是未来转向,自己都要留出应对方案。以下这5个原则,就是在未来我建议大家参考的房产投资法则。


5.及时了解各州政策调整策略


按照目前的节奏,大概每3个月就会传出一项新政策。大家可要盯紧,早知道,早规划,早打算。比如维州相继出台了不少房产投资利空的政策,但不是一棒子打死,只是从投资者身上强制多收点钱而已。对于某些领域的房产投资确实不利,比如投资别墅地税起征点太低,长租有限制,短租也在打压。不过就像我说的,并没有动到投资者根本,只是少赚点而已。好房子还是可以投资的。新州在封堵税收漏洞,也算是在压榨一些投资者的盈利。但是基本上无关痛痒,还没有像墨尔本那么深入的改变。昆州雷声大雨点小,叫得凶,但是最后都没怎么落实,所以目前投资逻辑没有多大变化。西澳变化也不大。但是现在不变不等于未来不变,现在变得少,不代表未来就变得少,你必须要实时跟踪政策变化。当然如果大家希望简单一点,省时间,准确的话,最容易的方法就是关注澳房策频道了。


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4.澳洲房产投资注重长期增值


很多房产投资者的终极目标都是获得被动现金流,有选择任何时间退休选择自己生活方式的权利,随时随地来一场说走就走的旅行。所以有些投资者买房只看现金流,但是房产投资的游戏规则并不是这样的。我们应该注重在前期和中期增值,加杠杆,建立起投资组合,拓展自己的资产规模 (Asset Base), 在投资末尾再转型注重现金流。在投资初期就只注重现金流的人,确实有可能获得每个月多一些收入,但是房产增值会非常有限。这只能让你平时的生活轻松一点点,并不能让你摆脱工作。资本增值才是房产投资里面最大的财富,能够改变你的生活让你脱离激烈竞争,这才是投资的根本目标。资本增值不交税,租金收入要交税。如果让我选择的话,只要能够继续持有房产,即使有一点点负现金流,我都会选择资本增值作为首要目标。


3.人口流动分布决定房价涨跌


有人的地方就有房产市场,人越多房价越高,这个道理再简单不过了。在澳房策,我们实时检测澳洲人口动向,包括来澳洲的国际移民数量,各个州的分布,澳洲国内移民,和同州各个区域之间的人口流动和增长。一般来讲,新移民首选悉尼墨尔本,国内移民首选布里斯班,城市人口增长太快就会流向开发区。我们会根据人口流动的历史和预期,为VISION会员寻找目前价格低但是未来将会房价大涨,并且能够经受住市场下跌压力的区域,保证会员能够占到房产投资的先机。只要多做调研多花时间研究,每一个人都可以了解到人口流动趋势,对未来做出自己的预测。各位可以尝试观察一个区域是老龄化还是年轻化,区里面住的是精英阶层还是难民阶层,包括受教育的程度等等,这些都是判断区域在人口方面推动房价上涨的要素。


2.留好金融缓冲(小金库)


这个小金库可不是让你偷着出去浪的,也不是用来买房的,而是用来缓冲负现金流。房产投资短期有涨跌,长期一直涨,这句话说的是房价。房产的持有成本也随时在变化。比如最近一年加息周期,让房贷利率上涨了将尽4倍,保险费上涨60%,租金上涨20%。确实租金在涨,但是算下来,很多投资房都从当年的正现金流变成了现在的负现金流。一部分投资者每个月都要往房子里面添钱。这是好事还是坏事呢?要看你从那个角度去想。发现自己房子负现金流,其实是一个非常好的自我反省的机会,静下心来想一想,自己买的这套房子真的跟当年中介吹的一样好吗?如果不好的话,就要承认,反思,行动,必要的话,割肉止损,拿回现金和贷款能力,重新买入好的房产,这是好事。但是怕就怕,房子本身是好房子,长期潜力非常好,只是目前负现金流压力太大,不得不忍痛卖掉。因为只有时间够长才能获得投资的复利效应(Compound Effect), 卖出房产打断了复利效应,这样就得不偿失了。所以小金库能够在危机关头,保证你有能力继续持有好的房产。


1.541法则


在澳房策长时间调研和为众多VISION会员解决实际问题的过程中总结出了一套方法,可以帮您做好买房决策时候侧重点的优先级排序,这就是澳房策的541法则。澳洲的住宅房产投资有自己的特点,跟世界上任何一个国家都不一样。想要投资成功,地点的重要性占5成。如果地点买得对,你就已经成功了一半。就像一辆开往财富自由的列车,选对站台是你搭车的第一步。其次,4成决定因素是房产持有的时间。我们分析了澳洲房产市场2战到现在的走势,发现澳洲住宅房产短期有涨跌,长期一直涨。即使房子买得稍微贵了一点,只要房子本身没问题,持有时间足够长,照样能够为你带来可观的增值。投资理念中,很多人认为最重要,而我认为最不重要的就是买房时机,只占1成重要性。你是愿意等待5年,等那个所谓的房产市场最低点入市,还是愿意在自己充分准备好的情况下,在当下市场中找一套合适的投资房长期持有呢?在澳洲房产投资的框架中,持有时间的重要性远远高于入场时机。当然如果恰好你财务和心里准备好的时候,正是好的时机,那就锦上添花了。


如果我们回顾过去的24个月房产市场走势的话,很明显,目前的房产市场已经进入了一个全新的阶段,全新的周期,截止8月底,全澳洲的住宅房产价值总和达到了惊人的10万亿澳币,比一个月前增加1000亿,比两个月前增加2000亿。

整个澳洲的住宅房产市场价值,比澳洲养老金,澳洲全部上市公司,再加上澳洲商业房产总和还要高30%。可见澳洲人大部分的财富都在住宅房产里面。我们正在高通胀高利息低工资增长的经济形势中,很多人勒紧腰带,节衣缩食,在为即将到来的经济寒冬做准备。而整个媒体和公共信息领域的意见两极化,很多人说现在不适合买投资房甚至是自住房。另外一些经验老道,经历过几波市场涨跌,崇尚长期投资的人,认为目前是入市的好时机。我自己也认为现在是长期投资者的投资窗口期。不懂投资或者只想赚快钱的人,想的是几个月后的利息走势市场走势,而长期投资者想的是几年甚至十几年后的房产市场走势。希望大家能够眼光放长远,早日达到财富自由。


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