【澳洲房产】历史性机遇到来！澳洲降息潮开启，房产财富再分配新风口，抓住12个月黄金机遇！深度解析未来1年澳洲经济和房市走势，揭开市场波动真相!【澳房策362】
- 澳房策
- 5月21日
- 讀畢需時 12 分鐘
周二下午2.30，特别准时，我手机开始响个不停。朋友圈，自媒体，新闻订阅全都刷屏了，跟打了鸡血一样，拼命在讲这个事情。意料之中也是情理之中，澳洲央行刚刚宣布降息0.25%，在澳洲大选结束之后，又一个不确定性因素消失。这次央行按照惯例发布了对于未来1年的经济预期。澳洲目前的经济怎么样了，是不是因为经济不好才降息？未来还会再降吗？降息对我们的生活会产生什么影响？尤其是想要买房的朋友，赶紧调整策略，一定要做到这几件事情才能稳住投资回报，获得长期资产增值。本期影片我们从澳洲经济现状讲起，说说这次降息的底层逻辑，未来利率走势，对我们普通人生活的影响，以及房产投资者如何去准备应对在未来12个月面临的市场波动，在这场财富再分配中成为赢家。
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”，帮助会员实现财富自由，退休自由，旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
澳洲经济状况
我们首先看看现在澳洲经济到底是什么情况。澳洲统计局刚刚更新了4月份就业数据。失业率维持在4.1%，跟3月份持平。4月份新增就业人数89000人，超过市场预期。而总体就业人口比例提升到64.4%基本追平了历史最高点64.5%。失业率已经连续17个月定格在3.9%到4.1%之间。而通胀从7.2%高点一路降低到3月份的2.7%。澳洲的经济已经稳定下来，对于家庭和投资者来说都是利好。
传统上讲，澳洲央行需要做到两件事情。1是稳通胀, 央行定的目标是Trimmed Mean CPI在2-3%之间，现在已经达到了。2是稳就业。央行定的目标是“充分就业”。那怎么算是“充分就业”呢？在今年2月份央行的利率决策文件里面有过具体解释。
RBA对于“充分就业”的定义是：在低通胀而且没有过大波动的前提下，经济能实现最大就业。没有一个固定的数值作为参考标准，主要是通过参考失业率，就业人口比例，劳动参与度，工资增速，这些指标来估计。是不是达到了充分就业，随着经济结构，人口，劳动力这些因素的变化，会相应调整的。比如说人口增长和劳动参与度提升，“充分就业”所对应的绝对就业人数就会增加。所以“充分就业”没有数字标准，全凭央行自己估计自己猜测，他们说达到了就达到了。
我自己的看法是，现在澳洲移民流入已经慢下来，人口增长也慢下来，失业率保持不变，就业比例还在上升，几乎跟历史高点相同。很可能越来越接近“充分就业”水平了。如果真的是这样，那央行通过提高利息来稳通胀的目标已经达成，还没有造成就业问题，澳洲经济稳定下来，已经实现软着陆。那么下一步就可以追求次要的目标，比如说私人领域投资增长和经济增长...央行手里面最有力的武器就是利率。
5月央行利率决策
这次RBA会议决定降息0.25%。是在二月降息和4月暂停之后，再次延续了降息周期。澳洲央行利率已经从最高点4.35%下降到了现在的3.85%，降低了0.5%。这次央行降息是什么原因呢？我全程看了周二下午的利率决策发布会，和后续发布的说明。有这么几点原因。
1.澳洲国内通胀已经得到控制，进入了2-3%目标区间。既然达到了目标，维持高利率就没有必要了。
2.国际贸易和关税引起的不确定性仍然存在，对于澳洲经济的影响倾向于负面，可能会让澳洲的经济增长，就业和通胀变弱。所以说央行现在开始降息，是在尝试对冲未来的不确定性。之后如果再降息，那原因可能就是在应对经济问题了。
在降息决策的同时，央行还发布了3个月1次的经济展望报告。这份报告记录了央行对于未来澳洲经济走向，通胀，利率等等要素的预估，能够看出未来央行做利率决策的方向。报告里面有这么几个重点。
1.央行预测中国经济减缓的速度并不会很快，因为关税和经济不确定性会被中国的刺激政策抵消。
2.国际关税和不确定性会让澳洲人消费减缓，但是程度不会很高。
3.对于国际关税问题，央行认为对于澳洲来讲，将会降低国内通胀。这一点跟我在四月初直播和频道节目里面，美国刚刚宣布关税战时候的判断是一致的。
所以依据这三个重要判断，央行的预期是，澳洲经济增长速度将会稍微减缓，但还是会增长的。今年的国内失业率可能会稍微提高。通胀将会保持在2.5%左右。
这是央行对于澳洲未来经济的预测。我们能看到利率的走势很可能是一路下降，但是什么时候会再次降息，又会降低多少呢？澳洲4大商业银行给出了自己的预测。
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银行对于未来降息的预测
澳洲四大银行今天集体更新了对于央行利率走势的预期。ANZ预测今年8月份降息到3.35%，也就是8月前再降息0.5%；CBA，Westpac预测年底前降息到3.35%，也就是再降2次0.25%。NAB是四大银行里面最激进的，说7月8月11月和明年2月议息会议都会降息，一共再降1.25%，相当于3次0.25%和1次0.5%。如果真的是这样，市场一定会进入疯狂期。
这次央行降息对我们会有什么影响呢？如果你有房贷的话，降息就意味着利息还款降低了。
降息对我们有什么影响
澳洲降息通常会降低房贷的月还款额，尤其是对于浮动利率来说。当澳洲储备银行下调利率时，澳洲各大银行和贷款机构一般会把相同的降息幅度下放到房贷产品里面。如果全部下放的话，房贷利率就会全部下降。比如RBA降息0.25%，对于一笔60万澳元、剩余25年期限的房贷，每月还款额大约可以减少91澳元。如果贷款额更大或降息幅度更大，月还款额减少的幅度也会更高。房贷50万澳元，降息0.25%，月供减少76澳元；100万澳元的贷款，月供减少152澳元。不过只有浮动利率房贷会立刻跟着降息，固定利率房贷在固定期内不会因为降息而调整还款额，需要等到贷款利率固定期结束，比如1年3年5年后，才有重新选择贷款产品和市场利率的机会。
很多朋友一直有个误区，央行降息，那我的房贷浮动利率就会自动下降，月还款额度也会自动下降，不用再去申请了。这个还真不一定，为什么呢？银行和银行不一样，现在大多数银行会及时自动下调浮动利率，有的要拖很久。这个需要你时刻关注自己的贷款账户和银行决策。如果央行降息2周之内你还没看到自己房贷利率调整，直接打电话给帮你做贷款的经纪人。如果经纪人不理你的话，记得及时换人。或者直接打电话给银行也行。有的银行会自动下调月供额度，但是也有的会保持原有的月供额度不变，只是把里面的本金和利息比例调整一下，让你多还本金。具体要看银行。如果你的现金流真的特别紧的话，就让银行降低月供额度，如果还好，就不用动了。多还点本金给自住房也不是坏事。
有意思的是房产投资者和不投资房产的人，在降息之后想做的事情，几乎完全相反。ABC新闻台就做了随机采访。有人说，即使降息也不会减少房贷还款额，会继续把钱往房贷里砸，争取尽快还清。有人说，这次先不减少房贷还款，等下次降息，再减少还款，把省下来的钱变成储备金以备不时之需。还有人说，自己喜欢存钱，现在的存款账户固定利率，在这次降息之后，已经高于房贷，第一次从银行真正赚到钱。不过这种净收入的情况应该不会持续很久。
对于喜欢房产投资的人来说，尤其是在离退休还有一段时间的时候，都希望能够快速扩大投资组合，通过增加贷款额度，控制更多的资产，享受贷款杠杆加持下的快速资产增值。房产投资者在降息之后想的是，自住房还款压力小一点了，我那套投资房是不是就可以缓一缓再卖，不着急了，然后赶紧重新评估一下自己的贷款能力，在市场里再找一套好的投资房下手。
我倒不是说所有人都这样想，但是有这两类想法的人非常有代表性。如果你想早点退休，没有贷款压力的话，当然要早点还完房贷。但是还房贷如果靠着打工赚钱，估计到退休了也还不完。如果没有投资收益加持的话，对于大多数人来说，退休前还完房贷，都是假命题，只是还有很多人没有意识到而已。
讲到这里大家肯定要问了，这次降息和未来几次降息对于澳洲房产市场将会产生什么影响呢？
降息对房价会有什么影响
自从2月第一次降息以来，澳洲整体房市在当月就已经止损转而进入了上涨期。2月3月4月已经连涨了3个月。悉尼和墨尔本的趋势一模一样，尤其是墨尔本能在连续18个月的阴跌趋势里面冲出来连续3个月上涨，已经很能说明问题。布里斯班和珀斯之前单月房价增速在下降，虽然还是在涨价，但是速度变慢了。不过2月份开始，这个趋势出现反转，布里斯班连续2个月加速上涨，珀斯也在4月份录得加速上涨。
上周的清空率明显上升，全澳清空率从4月底的60.8%上升到了5月中旬的68.8%，拍卖数量几乎翻倍。具体到城市，悉尼墨尔本和布里斯班清空率都有明显提升。尤其是墨尔本，从60.5%提升到73.8%，这个数字离转换成卖方市场越来越近了。
其实这就是为什么在《澳房策359》里面我说第一波早鸟买房窗口期即将关闭的原因。在买房这件事情上，大多数的人都在羊群里面，头羊领着往哪走就往哪走，为什么呢？因为不确定，不知道，猜不准。只有少数的头羊能看得清方向，知道往哪里走，知道什么时候行动。这部分人已经在过去的30天里面入手一波房产了。我们自己的VISION会员，凡是准备好买房的人，几乎都已经入手，继续扩充自己的投资组合。有用个人名义买的，用家庭信托买的，用自管养老金买的，反正几乎都买了。为什么我们会做这样的建议呢？因为未来澳洲房市的发展其实已经是很明确，几乎看不到什么不确定因素了，降息就是最后那个因素。
房价的直接决定因素是供给和需求，而它们各自背后都有一众要素在起作用。在需求端简单说一个是人，一个是钱。自然增长，国际移民，国内人口流动，家庭人数变少，加起来就是人的因素，人多了，需求自然多。而在钱这个方面，真实工资，父母资助，政府补贴，再加上低利率和放款更容易，综合起来钱多了，自然有购买能力。人多了钱多了，需求就会更大。
在供给端，土地供应变少，开发成本上升，建筑成本上升，人工上升，建筑工人数量减少，再加上政府大型基建项目跟私营部门抢工人，和澳洲建筑行业生产效率连年降低。这些加在一起构成了供给端变弱。现在整个公式里面的利率已经下降，而且预期下降更多，那么自然房价就会上涨。我在之前节目里面讲过，即使利率下降得不多不快，我也看涨澳洲房产市场20年，在利率助力下，我的看法会更快成为现实。
对于爱较真儿的朋友，如果你想从数据和房市历史角度去严谨考证澳洲房市，建议你回看一下过去6个月澳房策的节目，自然对这个话题会有深入的了解，尤其是认为澳洲经济和房价有必然联系，和把中国国内的投资逻辑生搬硬套到澳洲的那些人。
那么，既然澳洲降息将会持续，房价将会上涨，我们应该怎么做呢？
还不上车
有人可能觉得，我已经错过了房价最低点了，现在让我买，不是多花钱了吗？很多刚刚开始买房子的人都有这个疑惑。在感情上我很能理解，可能你心里想，我本来想要上车的，但是当时资金没到位，贷款没到位，上班太忙无暇顾及投资这件事。或者不想要跳出舒适圈，接触全新的领域，万一市场还会再跌一点呢？在错过了市场低点之后，不成熟的投资者想等着市场有一天下跌到上一次的低点再买。半懂不懂的投资者，可能在等待下一次市场回调，即使没有跌到上次低点，也要买，只要给个机会就上车。更成熟的长期投资者，基本上不太会看市场上涨还是下跌，只管买适合自己的房子，同时通过税务和财富规划，降低长期持有成本，一直持有房产，让时间战胜市场，长期获得市场平均增值。最高级的投资者，会以长期观念为基础，市场没有出现明确机会，那就按部就班，该买就买。一旦出现机会，就多买两套。长期下来能够跑赢市场大盘。澳房策在做VISION会员服务的时候，就是在用最后一种方式帮助会员投资。如果你投资过股票，其实我们在做的就相当于用平均成本法买ETF作为投资组合的基础，一旦市场出现机会，就额外买入有潜力的个股长期持有不卖，完善投资组合。
可能这些还是有点抽象，那我说得具体一点。如果你想买自住房的话，直接买就好，无所谓时间点。反正你要在里面住个10年20年，投资属性放在次要位置考虑，住得舒服方便放在第一位。即使你买的时间点不是房价最低点，长期持有也能让你获得市场平均增值。如果你想买投资房，现在不是起跑期，而是开始加速的时候。现在主要的成本是时间成本，时间拖得越久，你的成本就会越高，而且变高得越来越快。如果你买二手房，现在宁可多花点钱，也要果断拿下，以免拖久了要付出更高的价钱。如果买的是新房的话，开发商要多少钱，你就给多少钱，别犹豫。一犹豫没准就要等下一期放盘。每次放新盘，价格要调一调是跑不掉的。
最后几句话送给那些在网上把房产相关影片看了个遍，但是没有实际行动，没有尝试联系我们，连花5分钟到澳房策官网填个表做免费“基础咨询”都没时间的朋友。
你肯定觉得赚钱很重要，但是又没去做那些你明知道能赚钱的事情。可能你朝九晚五赚着不错的工资，生活不愁，下班后和周末雷打不动去游泳，健身，购物，打球，品酒...这些都有时间，就是没有时间去研究房产投资。我接触过不少类似情况的朋友，基本上都是还没在投资上陪过大钱，或者从来没有投资过的人。潜意识里害怕接触新事物，把自己封闭在舒适区，不愿意去面对自己目前财务状况，不愿意现在就着手解决退休和养老的问题，而是把问题无限期推后。甚至认为房产投资么，买个房子就行了，哪有那么难。如果我说中的话，问题就在于你还没有经历过“财富觉醒”期。就是受到重大挫折之后，开始反思，开始接触新思维，开始改变自己，并且行动，这个过程。我们的VISION会员都是已经“财富觉醒”的朋友，有买房子赔过大钱的，也有相信我们，没买过房子就来找我们的。如果你想更多了解财富觉醒，可以看看我另外一个频道艾财说。
如果看到这里了，请您点赞订阅，把本期影片转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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