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【澳洲房产】困惑新手的“房产投资法则”到底哪个正确?被泛滥媒体内容洗脑的投资者赶紧看过来! 澳洲房产投资的6大迷思!【澳房策230】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。随着自媒体的兴起,澳洲房产市场买方和卖方的信息越来越多,不少人认为现在的市场信息是完全透明的,随便上某书某音,一搜一大堆,想要什么信息都能快速免费获得。在我看来,现在的市场信息虽然比前自媒体时代丰富了很多,但是,什么人都能发布内容,导致很多乱七八糟的信息扰乱了大家买房卖房的判断力。结果就变成了谁的个人魅力高谁就获得信任,而不是谁给信息更加经得起推敲。最近在我们澳房策的直播节目和影片中就有不少人来问问题,说媒体上,对同一件事情有不同的说法,不同的看法,不知道谁说的是真的。本期影片,我们就从思维逻辑和事实验证角度出发,详细解读一下目前澳洲房产市场信息6种迷思。听起来有点抽象,如果你能认真听完,你的思维能力和判断力将会有一个质的提升,被其他人的虚假信息和话术影响的可能性会变小,投资决策就会离正确的方向越来越近。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


1.自媒体信息的迷思


我自己也是做自媒体的,本来不应该说这个话,但是看到一些问题,我还是忍不住要说几句。你有没有想过,做房产类长视频的人少,短视频的人多,到底为什么呢?对了,就是短视频门槛太低。是个人,不管有没有房产从业牌照,都能开个短视频账号,有个手机就能录视频。完全是个谁都能做的领域。我看澳洲还有些人,之前还在专门讲授开办长视频比如YouTube账号运营的课程,后来都转战短视频平台教人家起号运营去了,说明什么呢?说明短视频好做。人人都能做的东西,短时间内就会变成红海,瞬间就会变成完全竞争的市场,失去原本应有的优势。这还是内容制作和输出这边。


另一边就是受众群体。短视频平台上面的用户,我自己的感受当然不一定正确,欢迎大家留言指正,我感觉比例很高的人是没有学习能力,没法集中注意力,没有办法对知识融会贯通形成系统,还不会主动筛选信息的人。这些人都是在被动的接受系统推送。你想想,你是不是看短视频平台的时候只会一个动作,就是往下滑,只要你在一个视频上停留片刻,接下来1个小时你看到的都是这类视频,等你反应过来的时候,可能几个小时就过去了。


同时大家看到了信息就直接相信,因为没有主动筛选么。那受众接收到了什么人发出的信息,什么样的观点,就全都是随机的。人还有个特点,只要一个观点深入人心,就不太愿意主动去了解不一样的观点了。这就是为什么我们能够看到,一些华人的公寓楼花中介,能够一套一套接一套地,持续卖给同一个,客人公寓房的原因,你拉都拉不住,直到自己的财务情况特别糟糕,不改变活不下去的时候,才有可能尝试主动寻找不一样的理念。这就是人性,而短视频平台和不负责任的内容输出,完美地利用了这一点。


单单是悉尼的持牌房产中介有40000人,其中8000是中国人,这还没算那些没有牌照的野中介,和其他州领地的中介。某书上有澳洲中介背景的人开通的账号,没有1000也有800了吧。每个人都有自己的观点,1000种观点,你到底听谁的?你是被动接受你听到的第一个观点,还是多看看之后再决定呢?很遗憾,多数人会选择前者。


2.我成功所以你成功


很多年前房产投资领域曾经掀起了一阵偶像崇拜的热潮,房产公司的老板开讲座,出书,接受采访,上电视新闻,说自己多么多么成功,通过房产投资赚到了多少钱,搞得像是成功学打鸡血一样。然后开班收徒。说房产投资应该是怎么个理念。


首先我对老板们自己通过买房赚钱了并不怀疑,对这些房产投资理念挑拣一下,也还算可以接受,但是我们没有考虑到的是人家成功不意味着你照着做也能够成功。就像是绝大多数的传销直销人士,只不过是高层赚钱的渠道,这些人没有相应自身条件和时机,也梦想着能像高层一样赚大钱,结果就为了这个梦,心甘情愿被洗脑一干就是几年甚至十几年,根本拉不住。


再说回那些通过买房赚到钱的老板们。人家成功的时代,贷款杠杆随便用,现在呢?当时房价和现在的房价根本没得比。人家的成功例子,是不是编出来的,有没有隐藏条款,比如当时买房的定金是不是小姨子给的,银行贷款经理是不是他家亲戚,这些你都不知道。最让我没法接受的是,他们只讲理念到还好,搭配的产品就一言难尽了。受众的感觉是只要理论到位,我买什么产品都可以套用理论,但是事实却给这些人上了一课。


来找我们澳房策寻求帮助的人,就有相当比例的人是重度的被洗脑患者,接触到这些理念之后,深信不疑,跟着这些中介公司的某个经理,连续多年买了多个公寓楼花。结果赚钱的凤毛麟角,赔钱的占绝大多数,自己在银行的贷款记录还被搞得一塌糊涂。最近就有一位悉尼的朋友找到我,说自己买了公寓楼花,有点挺不住了,我仔细一看,好么,除了自住房,还有5套公寓,Kogarah,Homebush,Lidcombe,Liverpool,Caringbah。凡事客观了解悉尼房产市场的人,一看这5个地方,心里就有点凉意了吧。为什么明知道有问题还是能持续一路买下来呢?销售人员的人情占了很大因素。投资这个东西看的是ROI,return on investment,不能看人情。一个人对你好,但是总让你赔钱,如果你觉得钱更重要的话,必须远离那个人。


3.依据历史判断未来


很多房产中介,近期都开始研究各种经济理论了,很有意思的是两个理念对立阵营的中介,居然都有死忠粉跟着。一边说,如果某个城市某个区的房子过去多少年一直涨价,未来一定一直涨价。另一边说,如果某个城市某个区的房子过去多少年一直不涨价,未来一定涨价。双方的理论我都能举出反例。这么扯的说法,就是有人相信。在澳洲房产领域,某个区域过去涨不涨,涨了多少,并不能作为判断未来涨幅的依据,因为根本不相关。或者说,相关的要点不对。我们澳房策在为VIP会员,就是VISION会员服务的时候,都需要筛选好区好房。我们确实会参考某个区域过去的房产市场表现,但是更重要的,是房产涨价的底层逻辑,比如说人口增长,高收入人口入驻,基础设施建设,交通升级,政府规划,房产供应量,需求量,房产周期等等,这些才是未来房子涨价的根本动力。


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4.澳洲房价多久翻番


最近澳洲房产市场逐渐火了起来,很多刚刚进入房产市场的人,接收到各种不同的信息,就来问我们澳房策,到底澳洲房产价格多久才翻一番呢?其实这个问题在【澳房策019】里面就有详细说明。当时我们的数据团队做了很细致地分析,用动图的形式呈现出来。没看过的朋友可以去补一下课。我就说结果吧,根据时间段和城市不同,如果不分房屋种类,房价翻番需要4-17年,平均13年。别墅房价翻番需要3-8年,平均7年。而公寓房价翻番需要4-14年,这是公寓如果翻番的情况下,有些城市过去20年公寓房价都没有翻番。所以7年这个说法,如果加上几个定语,比如哪个城市,哪种房产,哪个时间段,是可能成立的。在别墅上成立的可能性比较高,公寓类可能性比较低。在我刚刚进入房产行业的时候,某大型华人楼花中介鼓吹房价每7年翻一番,后来没有应验,口风改成了10年翻一番,前段时间又改成了12年翻一番。我也是非常无语。其实我很奇怪为什么这些被洗脑的买房人不自己研究一下市场真实的情况是什呢?明明数据都摆在那里,找到事实不是挺容易的吗?后来想想,其实还是人性的问题。一个人在相信了一种理念之后,如果有人说了不同的理念,就会被当成像是异教徒一样对待,打心眼里憎恨。遇到这种人其实我都懒得说,可能等到自己赔大钱了才会觉醒吧。我只能去帮助那些希望被帮助的人。


5.旁边的房子涨价所以这个房子会涨


疫情期间,我到悉尼西北的某处大型公寓楼盘踩点,想看看他们在搞些什么事情。售楼处的销售经理可能不认识我吧,把我当客人了。跟我开始介绍楼盘的好处,为了说服我当场就买,又是说自己楼盘要涨价了,又是说现在有活动送全套家电刚好今天结束明天就没有了,最后还抛出来一个必杀销售术。他带着我走到展厅门口,指着旁边建好了有几年的一排别墅说,你知道这房子都涨了多少了吗?潜台词就是说,房子现在都在涨价。然后我的潜台词是我很想骂人,别墅和公寓有可比性吗?所以旁边的房子涨价,这个房子就会涨价其实是个假命题,必须要加上其他条件,比如两个房子是同一个类型,在同一个学区,甚至在主路的同一侧,等等,这样才有可能有相似的涨幅。


6.投资1套房和投资多套房的区别


有不少网上的房产投资教学,说普通人怎么能买很多套房。在营销方面多套房产这个概念确实有效果,当然我并不是说这个是假命题了。房子和房子不一样,澳洲的房子有20万一套的,有200万一套的有2000万一套的,这多套房说的是多少钱一套呢?还有些投资大师说自己有50套100套房子,可能是真的,但是有时候他们买的是block of units,一整栋公寓,比如里面有20套,每套15万澳币,就是租给残障人士那种小单元房子。所以凑出来这么个50套100套的所谓的投资神话。这还只是套数上的一些宣传花样。


另外一个底层逻辑是,如果你买房子投资,一般都会用到杠杆就是银行贷款,比如说有100套小公寓,每套15万,总共房价1500万,如果其中有9成是贷款,实际上你的净资产,就是属于你自己的这部分钱,也叫equity,就只有150万。而对比一个人只有一套1500万的房子而没有贷款,也就是1500万的equity,你觉得谁更富有呢?显然是后者。所以这些房产投资的宣传故事,你要透过现象看本质,也就是净资产到底有多少。买1套也好买100套也好,衡量我们是否富有的标准就只有净资产1个。


最近有1澳洲房市新闻,说一个老奶奶和她老公两个人在1956年在悉尼Tamarama海边悬崖石头上买了房子,当时花了不到10000英镑,上周卖出5000万澳币。人家这套房子里面全部都是equity,人家净资产就是5000万澳币,当然可能还有别的资产了。这不比那些天天出来吹说自己有100套房子的人强太多了么?这就是买入房产加上持有的魔力了。注意这个法则,个人认为,只适用于独栋别墅和有稀缺性的公寓。所以说房产投资,看有多少套房子很重要,而更重要的是看有多少净资产。


您同意我的观点吗,欢迎在影片下面留言参与讨论如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。




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