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【澳洲房产】墨尔本房产投资者卖房出逃! 9月澳洲房产市场巨变! 债务周期是澳洲房市涨跌的根本动力!【澳房策262】


墨尔本房产投资者在最近6个月已经开始开始抛售,因为在维州政府不断对投资房加税的情况下,投资回报已经大幅度降低,再加上现在高利息环境,持有房产对于很多投资者已经不再有吸引力。在连续加税3次之后,墨尔本新任州长Jacinta Allan不负众望,刚上任,位子还没坐稳,就宣布对投资房增加第四项税务,直接点燃了维州投资者愤怒的情绪。这会不会是压死骆驼的最后一根稻草,开启新一轮的墨尔本房产抛售潮呢?9月房产市场到底发生了什么改变,让房产市场前景变得不确定?房产市场涨跌周期的底层原因债务周期,究竟是什么?能推断出房产市场未来发展走势吗?


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维州空置税 (Vacant Residential Land Tax)


其实这次增加是税收并不是一个全新的税种,而是征税范围,也就是税基扩大了。这个税务就是长久以来被维州房产投资者诟病的空置税, Vacant Residential Land Tax.


空置税是在墨尔本内城和中城区,比如Melbourne,Monash,Port Phillip,征收的税务。空置房产每年征收1%的空置税。注意这个税基可不是土地部分价值,而是土地加上建筑的总价值。在维州, 不是按照房子市场价计算,而是按照市政费账单上的CIV数字计算的。比如房子100万,空在那里6个月不住人,就要缴纳1%空置税,每年交一次。这是一笔巨大的开销,所以真的有房子空着的话,房东一般会让朋友去住几天,因为有人住的话,电表就会动,这样政府过来查的话,就可以说没有连续住6个月,不少人是这样钻规则漏洞的。维州空置税是个独立税种,跟地税,地税附加,联邦政府空置税都不一样,适用所有人,无论是本地房东还是海外房东。维州空置税实行的是申报制,如果预期不申报,除了需要补齐税款之外,还有可能被政府收取最多90%的罚金。


澳房策系统性总结了澳洲买房的所有买房费用和持有费用,这个空置税就是其中之一。有兴趣的朋友,可以看看【澳房策234】


而现在这个规则改变了,空置税适用范围不再只是那几个内城区,而是要拓展到整个维州,只要你有房子在维州,不论哪里,空房6个月,就要交空置税。这个政策在2025年1月1日开始施行。


这还没完,从2026年1月1日开始,会再次扩大空置税征收范围,当然这回不是地理范围,因为整个维州都已经包含了,没处可以拓展了,这回是对大墨尔本地区 (Metropolitan Melbroune) 的住宅用空地出手。只要房子在墨尔本地区,空地5年内没有开建,就要收取空置税了。开发商,土地银行,个人买地放不建房,包括一些政府机构持有土地不建房,都会产生这项税务。维州政府的说法是想要改变人们的行为,鼓励更多的房子建造出来,但是大众的理解相反,认为政府只是在增加税收填补自己在疫情期间欠下的巨额债务。


今年早些时候,墨尔本决定把土地税起征点降低到5万澳币,结果让额外86万套房子开始交地税。这个地税是除了自住房之外,在维州持有的投资房,土地部分价值,注意不是房子价值而是土地部分价值的总和,如果超过5万澳币,就要交地税,也就是说,只要你有投资房,基本上就要交税了。这是今年墨尔本第一个针对房产投资者的利空。我当时听到这个消息的时候,气得不行,很想骂人。


然后就传出了墨尔本限制长租租金上涨频率和禁止无理由驱赶房客的消息。这是第二个利空。当时我在心里骂了维州政府几百遍,但是也使不上劲,也没法反抗。之后维州政府再接再厉,开始增加Airbnb预定费,牌照年审费,还限制了出租时长,进一步降低了房产投资的利润率。这是第三个利空,我当时的感觉是有点生气,但是好像没有之前两次那么气了。还好州长辞职终于换人了,结果新上来这个,一上台就继续前任的光辉,出台今年第四个利空,拓展空置税范围。这回我已经没有感觉了。可能维州的趋势也就是这样了吧,我已经完全接受了。现在在维州投资房产,投资者可要好好算一笔账,不是说不能投,只是投资回报率已经不如从前,未来还会有下降的趋势。如果投资墨尔本的话就要接受这个现实。


那么9月份澳洲房产市场到底发生了什么事情,产生了什么新的趋势,未来走势会如何呢?


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9月澳洲房市


澳房策在每个月月初都会做月度直播,讲解当月澳洲房产市场8大城市的走势和分析,一般是在ZOOM和腾讯会议上,下一次直播大家可以在官网注册。我们上周6刚刚做完一场90分钟直播,对9月份澳洲房市解读得非常详细,我们来一个快速的超级简化版的总结。


澳洲房产市场大盘在9月份再次上涨,这已经是澳洲房产市场本次上涨周期之中连续第7个月上涨了。悉尼连续第八个月上涨,9月上涨1%,墨尔本上涨0.4%,布里斯班上涨1.3%。东海岸3大城市房价上涨的速度跟8月份基本持平,阿德莱德和珀斯还在加速上涨之中。霍巴特和堪培拉处在房市平盘期。


从趋势图上来看,悉尼和墨尔本的房市涨幅已经过峰,房子还是在涨的,只是涨价的速度没有前两个月快了。而布里斯班上涨趋势不变,珀斯和阿德还在加速上涨中。


相对上一波房市的低点,悉尼已经累计上涨10.6%,墨尔本4.3%,布里斯班9.1%


我们对9月房市用几句话概括一下。首先全国房市大盘涨幅出现稍微减缓的迹象,与我们在6月份月度直播里面做出的预测一样。而房价增速减缓的原因主要是上市销售的房产数量增加,而需求方力量没有明显改变导致的。阿德莱德,布里斯班,珀斯的房源增加不明显,所以房价十分坚挺。到现在为止,今年全国房价累计上涨了6.6%,11月房价就将会超过疫情期间的高点。如果您手里有房子,买在了疫情高点,能留到明年再卖出的话,盈利的可能性就大了很多。悉尼墨尔本高端市场房价增速明显下降,而中低端房产价格增速保持强劲。


澳房策的观点是房价和租金还会继续上涨,没买房的人财富继续缩水,有房子的人随着房价上涨,资产量越来越高。短期内需求端的力量不会有本质改变,直到入市门槛降低。比如持续的人口暴涨,带来买房需求持续增加,或者财政补贴减税,货币政策的增发货币降低利息,还有信贷难度降低,和贷款能力增加。这些因素如果没有发生的话,购买端的需求很难有本质上的提高。那么澳洲房产市场未来的走势到底会如何呢?有没有一个隐形的力量能够决定房产市场周期?


深层动力: 债务周期


澳洲过去40年的房产市场发生了太多的繁荣和萧条,有人说是经济原因,人口原因,利率原因,还有的说是财政,基建,稀缺性等等原因。我们之前的影片里面讲过决定房价的因素, 居民杠杆率,其实已经包含了人们常说的几乎所有的原因,但是这次我们再深入一个层次,来看看一个并没有多少人注意到的原因,债务周期。


历史上看,债务周期,经济周期,房市周期,甚至是各种资产周期,走势都有很强的相关性。债务周期很容易理解。在经济上涨期,人们的信心逐渐回复,消费回暖,企业盈利上升,人们更愿意借贷,加快经济运行和产出速度,债务总量开始上升。然后来到了第二个阶段,经济爆发期,这个时期人们对经济和未来非常有信心,所以加大了投资和消费,同时借更多的债务,增加利润率,企业也大量借债用来扩张和投资,通货膨胀上升明显,债务总量开始井喷式发展。这时央行注意到经济过热,开始着手给经济降温,提高利率,让借贷成本上升,给经济去杠杆,这时候人们开始感觉到借钱越来越难,股市出现压力,经济中出现了反向财富效应,人人都觉得自己未来财富缩水,节省开始,减少投资。股市开始下跌,企业缩减经营规模,开始裁员,失业率上升,社会债务总规模大幅度缩减,人们开始去杠杆,偿还债务,这就是第三个阶段。而第四个阶段,是经济修复期。政府看到经济即将熄火,失业率太高,开始降低利率保经济保民生。企业和个人又开始借钱了,人们的信心逐渐回复。然后这个债务周期进入下一个循环之中。


这就是债务周期的最简单理解。而经济周期和房产周期都跟债务周期有紧密联系。经济周期,股市周期跟债务周期直接相关,更多的债务会推升资产价格和经济活力。如果你细心的话,肯定能发现,我们现在所处的债务周期是在第三阶段,因为利率高企,人们贷款成本太高,不少还款压力大的人开始去杠杆,澳洲股市过去12个月的趋势也惊人地相似。


而对于房产周期来说,债务周期只是其中的一个重要因素,房产本身是一种资产,价格受到债务因素的影响,但同时房产又是刚需,跟人口直接相关,或者说跟供需因素相关。所以在我们研究之后发现,房产周期跟债务周期并不直接相关,但是却紧密相连。也就是说债务周期会影响房价,但是最终还是要看供需关系是否会有所改变。澳洲房产市场大盘的上涨趋势会在未来几个月持续减弱,直到经济明显下滑,股市暴跌,失业率上升,澳洲中央银行出手救经济,降低利息出台各种政策的时候,就又是下一波房市高峰的起点。


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