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【澳洲房产】央行按兵不动, 通胀明显反弹! 加息还有多远?移民大幅收紧! 澳洲政府推动“澳洲制造”继续降低效率推升通胀! 澳洲经济彻底玩完! 4月房市3梯队显现【澳房策297】



刚结束的央行议息会议上,决定继续按兵不动,保持利率在疫情后的高点4.35%。

 

在数据层面上看,澳洲1季度零售和通胀表现让人大跌眼镜,通胀持续上涨,澳洲降息预期严重推迟,甚至市场上有越来越多的专家学者预测澳洲央行下一步的行动将会是加息。在这个关键时间点上,澳洲联邦政府还不合时宜地推出了“澳洲制造”法案,进一步降低效率,推升通胀。在房市方面,澳洲4月走势起伏比较小,各个城市都在延续第1季度的趋势,只有一个大城市表现然人失望。相比之下,布里斯班,阿德,珀斯房市表现依然亮眼。在我看来,4月份发生了不少出乎意料的事情,让经济和房市走势越来越难以看清,这次影片我们就来分析4月澳洲房市走势,澳洲经济走势,以及跟澳洲房产投资相关的国际经济走势。房产投资者应该等等再说,还是继续投资呢?

 

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24年4月澳洲房市走势

 

我们先来看一下24年4月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘,4月上涨0.6%,这是本轮大周期中,澳洲房价连续第14个月上涨,也是全国大盘连续第3个月涨幅不变。悉尼连续上涨14个月,4月份涨幅0.4%,比3月份增幅快0.1%。墨尔本大盘价格下跌0.1%,是全国唯一一个房价下跌的城市,第一季度触底反弹的形势已经消失,又进入了平盘期。布里斯班单月上涨0.9%,连续第14个月上涨,珀斯房市涨幅继续领跑全澳,4月份1个月上涨2%,连续第14个月上涨。从全国各个城市的形势来看,很明显,按照城市体量分成了3个不同房产周期。大型城市悉尼和墨尔本房市平盘,中型城市包括布里斯班,阿德,珀斯房价飞涨,而小型城市像堪培拉,霍巴特,达尔文都处于平盘期。这种明显的趋势差异,跟国际移民,国内移民,房屋供给量和州政府财政直接相关,我们一会儿会讲到。

 

对与第1次看澳房策节目的朋友们,我还是要补充一句,大盘衡量的是房产涨跌均值,并不代表所有个体房产。比如珀斯上涨2%,可不是说珀斯的所有房产在4月都上涨2%,有涨地更快的,也有下跌的房产。所以在实际操作之中,还是要具体到哪套房子,并且结合个人财务情况,来单独考量。

从90天走势图上看,悉尼反弹趋势已经平缓很多,墨尔本反弹趋势已经消失,因为之前看到的V形拐点向上曲线倾斜度变平。而布里斯班,阿德和珀斯还稳稳处于上涨周期之中。

租金方面,全国房租4月份继续上涨趋势。公寓租金只有霍巴特下降,其余城市都录得上涨。全国所有城市别墅租金全都上涨。珀斯租金上涨幅度在全国范围内一骑绝尘,挡都挡不住。租售比方面,最差的还是悉尼,只有3.1%,最高的是达尔文,有6.5%,所以看中现金流的朋友,最理性的决策就是去达尔文买房,只是对房价上涨就别抱有太多幻想了。目前澳洲所有城市之中,租金回报率和房价上涨平衡且超过其他城市趋势的,还是要看布里斯班和珀斯。

珀斯房价连续12个月创下新高,去年7月份在我直播的时候,珀斯的房价就已经是历史高点,直播里有朋友问,珀斯房价都这么高了,还能买吗?现在回头看,这个问题已经没有任何意义。重要的是如果你今天问这个问题,结果会是怎么样。不少朋友在不了解经济底层逻辑和房市波动规律的前提下,一看到“新高”这种字眼就不敢再买,说白了就是在不了解的情况下害怕了,犹豫了,而且不愿意花时间去调研,在投资的时候让感性和懒惰占据了上风,这样做投资决策怎么行呢?澳房策在做市场调研的时候是一定要到当地多次走访,才会得出结论,然后向VISION会员提供投资建议的,目前来看我们的预期基本准确。

截止4月28日,全国有76000套房子在市场上出售,低于过去5年均值17.6%。同时成交量比过去5年均值高2.4%。这两个数字加起来,说明市场上在售房源越来越少,支持了全国房价大盘上涨的调研结果。在截止2023年9月的一年之中,澳洲总共建成174,000套住宅,但是按照人口增长数量,和每2.5人一套房子,计算出的房产需求量是264,000套,这种供需严重失衡,给澳洲房价上涨提供了原动力。


澳洲经济基本面

 

最新的数据出炉,显示澳洲经济基本面表现低于预期,通胀还有反弹的迹象。4月24日ABS发布的数据,澳洲3月份通胀同比加速上涨到3.5%,已经是连续第3个月加速上涨了,核心通胀同比加速上涨到4.1%,Trimmed Mean CPI,这个是澳洲中央银行RBA议息的直接参考,同比加速上涨到4.0%。物价上涨最快的项目是,食品,烟草,房租,汽油,和保险与金融服务。这些上涨的项目跟之前几个月相同但是幅度加快了很多。

季度数字同样不好看,但是比月通胀数据强了一点。24年第一季度通胀环比加速上涨到1%,同比减速到3.6%,Trimmed Mean CPI同比减速到4.0%。可能短期的通胀波动还没有反映到季度数据之中,而这也是本次RBA议息会议选择维持不变的原因之一。如果季度通胀也变成加速上涨的话,澳洲加息真的不会很远。通胀要看2方面,1是大家出不出去花钱,看我们节目的朋友平时消费省着点吧,要不然通胀下不来,贷款利率一直这么高,谁都不好受,2是看政府支出,这还要取决于下周发布的联邦预算。

有趣的一点是,澳洲目前的通胀,并不是因为国际因素。国际输入性通胀只有0.9%,而国内通胀,包括商品和服务有5%。所以什么原料进口,建材进口,食品原油进口价格上涨,这种说法就站不住脚了。现在的通胀全都是澳洲自身的原因。

但是很有趣的是,3月零售数据,比2月份下跌了0.4%,所以通胀不是因为大家日常消费,而是购买大件商品,网上服务,保险,金融,这些支出上涨引起的。昆州西澳这两个房价上涨领跑的城市,零售也上涨。所以这里面存在一个消费者信心的问题,只要有信心,就会去消费,就会去买房,房价自然涨。

整个澳洲3月建筑批准量只有13000套,比去年同期下降了2.2%,在澳洲移民持续增加的情况下,这可不是什么好事儿。房子供不应求,民生问题越来越严重。当然对于我们房产投资者来说绝对是好消息,因为这意味着房租上涨,房价上涨。而新批准房子的房价也在持续上涨之中,最近有加速的趋势。

在建筑批文减少,新批准房产价格上升的同时,澳洲移民数量也在缩减。尤其是澳洲留学生拒签率上升到31%,已经非常高了,很多原本想要来澳洲的学生,看到澳洲拒签率这么高,都去申请其他国家,因为害怕申请澳洲被拒留下不好的记录。澳洲政府同步提高了英语要求,减少了毕业后工签时间,同时禁止转学到更便宜的学校。在打击野鸡学校和野鸡学生的同时,也吓退了很多好学生。移民减少,在短期内对于房价影响不大,只是对于热门区域,比如学校附近,市中心附近的房租可能多少会有一些影响。很多留学生在租房市场紧张的情况下都选择去买公寓,推升了一些区域的公寓价格。只是不知道在留学生增速降低情况下,公寓价格上涨的趋势能维持多久。

以上是澳洲的国内经济基本面形势。我们澳房策粉丝都是有眼光的投资者,除了国内,还必须要了解一下国际形势,尤其是作为澳洲经济政策风向标的美国。

 

美联储在月初的议息会议中同样决定维持利率不变,并且推迟了降息预期。3月份核心PCE表现平稳在2.8%。但是平稳并不是好事,因为美联储降息的前提是,核心PCE向着2%可持续性移动,现在是根本不移动。所以市场预期的降息时间点,推后到了今年11月。

而澳洲大多数情况下都是跟着美国利息决策在走的。历史上看,澳洲降息决策一般在美国降息之后2-3个月。这就是为什么一些经济学家预测澳洲今年不降息,而且根据CPI走势还有可能加息的原因了。

 

除此之外,澳洲房市有几个特别有趣的观察点,可能很多人都没有注意到,跟大家分享一下。


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“澳洲制造”

 

最近澳洲联邦政府又要搞事情,推出了澳洲制造法案,说得很高大上,但是分解下来就这么几点。首先是用联邦资金支持基础行业,包括本地制造业,绿色行业,和新科技行业。钱从哪来呢?世界上任何政府的资金来源都不是赚到的,要不然就靠收税,要不就是发债。反正都是每个公民的财富。这些钱联邦政府拿去搞项目。说白了就是本土化,顺应现在国际形势,收缩国际贸易和对其他国家的依赖,自己造,自己用。其实是牺牲了很多贸易和海外廉价劳动力优势,那么制造出来的产品必然更贵,效率更低。

再看看这几个行业,制造业,绿色行业,新科技,哪一个不是要大笔资金投入的。从GDP里面拿出钱,放到一个前期不产生回报的行业里面,至少在中短期内,对于澳洲的整体经济没有好处。制造业回流这件事情,世界上很多国家都在做,澳洲想要赶上末班车,就必须跟其他国家竞争,没有任何优势。还有一点更重要,行业投入资金,就必定要投入人力。从澳洲其他效率更高的行业,抽调人力去做低效率的事情,将会拉低其他行业的生产效率。那么综合以上所有,澳洲制造这件事情,在中短期,必然让澳洲经济下滑,通胀上涨。

 

澳洲经济体量这么小,人口也不多,非要搞个完整的产业链,去跟国际上成型的产业竞争。我真不知道澳洲政府是怎么想的。我印象中,现在的工党政府好像没干成过什么大事,原住民之声,失败,每年建造24万套住宅5年120万套,失败,现在这个“澳洲制造”,我也是没什么信心的。不过我们最近这段时间只能眼看着他们折腾,做好自己的应对措施。

 

房价预测

 

还有一个问题,我想请大家思考一下。对于预测这个事情,大家怎么看?不管你关不关心新闻,肯定对类似房价将会暴涨,暴跌,利率将会上涨,下跌,这类预测很关心。如果一堆人说涨价,可能你就信了吧。

 

我自己的看法是,预测跟瞎猜其实差不多,根据别人瞎猜,去做自己的投资决策是个很扯的事情。前几天看新闻给大家找了2个例子,很能说明问题。

 

这位记者报道了Oxford Econmics对于澳洲房价的预测,说2027年阿德房别墅中位价将会达到100万澳币。

紧跟着又出了一篇文章,说阿德莱德2024年底别墅中位价突破100万。那到底是2024年到100万还是2027年到100万呢?

当然不同的调研机构,有不同的分析方法,数据依据,条件假设,再加上媒体渲染,你就觉得事情好像很严重。所以说买了某套房子价格肯定上涨,某个区域肯定上涨,某个城市未来5年价格涨到多少,说这些话的人,不管是中介,开发商,建筑商,记者,经济学家,金融机构,甚至是中央银行,我只能说,全都是瞎猜,基本没有猜准的时候,即使准确也是蒙的。现任澳洲央行行长,在刚上任的时候,就被记者问到,如何看待澳洲房价。行长直接说,我们之前猜测房价全都不准确,所以以后不猜了。

 

下边这个例子更扯。同一个记者,4月11号,说澳洲今年不会降息,4月15号说RBA将会在美国前降息,4月26日说澳洲会加息。那到底要怎样啊。

所以给大家2个我自己的经验总结。第一,看媒体报道,包括自媒体,和朋友圈瞎传,只看事实就好,把传递信息那个人,和写报道那个人的个人意见剔除掉,然后自己做判断,这才是最靠谱的做法。第二,凡是看新闻和小道消息做投资决策的人,赔钱和被人骗几乎是注定的。

 

讲了这么多,我们做个总结,在目前澳洲环境中,利率走势不明确,通胀看起来有很大的上升压力,我们到底应该怎样投资呢?我想要特别强调的一点,是利率在房产投资决策中是很重要的考量因素之一,但并不是决定性因素。能够决定投资决策的有几点,1是你的中长期投资规划,未来什么时间点你想要达到什么效果,比如退休,比如手里赚到多少钱,比如子女安排好,2你是不是准备好现在投资了,如果你手里现金不够,贷款能力不够,或者父母总拦着你,你现在考虑利率其实一点意义都没有,因为即使利率好你也不能买,没有现实意义,3你在投资房产的时候看的是不是长期,如果你看的是长期,房子一时价钱和利率数字对你就不会有特别直接的影响,而是长期平均增值和平均利率才有参考意义。4你愿不愿意在房产投资中加入杠杆,我们曾经做过计算,如果房产投资不加入杠杆,其实不如去买基金股票。5你有没有全局观,悉尼墨尔本房市平盘,但是澳洲有其他城市表现不错啊,悉尼墨尔本房价贵1套房子200-300万你买不起,澳洲地方大了,你有没有考察过呢?很多更便宜,回报率更好的房子,只是你不知道或者不愿意知道而已。在这些基础之上,如果你还有精力的话,需要考虑资产保护,税务框架优化,养老规划,等等高级财务规划。

 

所以您需要一只过硬的团队帮您打理一切,从个人财富定位,投资规划,到贷款策略,法务支持,税务框架,财富规划传承以及完整的财富咨询和托管,澳房策VISION会员服务可以帮您一站式解决澳洲房产和澳洲财富的一切。咨询请看影片描述栏信息。



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