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【澳洲房产】州政府取消3大开发区10000套住房! 改建7大开发区! 高密度公寓数量将翻倍! 悉尼墨尔本的未来, 穷人高密度, 富人大别墅!【澳房策268】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


刚刚过去的10月,澳洲房市继续上涨,但是房产市场形成了2大阵营,趋势已经开始背离,大盘走势已经出现减弱的趋势,不确定性上升。雪上加霜的是移民留学生暴涨带来的住房危机。悉尼将会改变战略,对近城区大开发,把原计划高密度公寓数量再翻一倍,同时居然取消了几个城市边缘的开发区上万套住宅。墨尔本将会跟进。悉尼和墨尔本房市的未来,究竟会变成什么样子?解决了民生问题,更多的人买得起房子,本来是好事,但是全新的趋势也造就了有房一族的贫富两级分化,有的人因为有了房子越来越富,其他人只能止步不前。


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10月澳洲房市


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我们上周6刚刚做完一场90分钟直播,对10月份澳洲房市解读非常详细,想看完整版的话,请到油管会员区。我们现在来一个快速的超级简化版总结。

澳洲房市大盘在10月份再次上涨0.9%,这是在今年3月份触底反弹之后连续第8个月上涨。悉尼连续第9个月上涨,10月份上涨0.8%,但是比9月份的上涨速度下降了0.2%。悉尼房价还是在上涨的,只是上涨的速度稍稍下降了一点。墨尔本上涨0.5%,但是结合8月9月10月的走势,每个月都没有上涨超过0.5%,所以有进入平盘的趋势。布里斯班房价上涨速度再次增加,10月份房价上涨1.4%,珀斯加速上涨1.6%,阿德莱德上涨1.3%但是月环比增速降低0.4%,变化比较明显。堪培拉和达尔文都非常稳定地在平盘期。其中堪培拉平盘期已经持续了7个月。

从季度环比趋势图上来看, 悉尼和墨尔本房价增幅降低的趋势,有缓解的可能性,布里斯班,珀斯和阿德莱德房市还在持平或者加速上涨的过程中。

供给和需求,可以反应市场最直接的买房和卖房力量对比,从而看出短期市场的价格波动趋势。新房上市量月环比超过2022年同期,但是低于5年平均值,虽然上市量还在增加但是趋势已经减缓。上市量多起来是因为那些杠杆过高贷款利率过高的人,上市抛售引起的。同时存量房月环比依旧低于2022年同期和5年均值,增速已经放缓。通过澳房策自己的数据分析来看,布里斯班/珀斯/阿德,新上市房源最少,这也是支撑价格的最显著动力。ACT今年春天上市房源暴涨了21%,大家都在卖房,所以房价上不去,持续7个月的平盘。悉尼上市量增加9.3%,墨尔本上市量增加10.7%,所以房市动力逐渐降低。我们还观察到,新上市的房源大多数是高密度公寓房源,那种适合家庭居住的独立别墅上市量并没有明显增加。

我们对10月份澳洲房市做一个总结。首先全国房价大盘将在11月中期超过疫情期间的高点,一扫上一波房产市场下跌的所有亏损,即使你买在了疫情高点,大概率从下个月开始也可以盈利。同时全国大盘房价增速有减缓的趋势,一些城市已经进入了平盘期。主要是因为上市销售的房源增加,房价上涨带来的可负担性变差,和房贷利率保持高位造成的。10月份除了达尔文以外,其他城市房价都录得上涨。布里斯班,珀斯,阿德莱德,领涨澳洲。墨尔本郊区目前房价涨幅最差。


澳房策的观点是房价和租金还会继续上涨,没买房的人财富继续缩水,有房子的人随着房价上涨,资产量越来越高。短期内需求端的力量不会有本质改变,直到入市门槛降低。比如持续的人口暴涨,带来买房需求持续增加,或者财政补贴减税,货币政策的增发货币,降低利息,还有信贷难度降低,和贷款能力增加。这些因素如果没有出现的话,购买端的需求很难有本质上的提高。虽然说有房的人财富上涨,没房的人财富缩水,但是目前的政策的经济环境又开始催生了一个全新的未来趋势,让有房人的财富也会呈现两级分化,在未来几年很可能决定了你到底能不能通过房产投资赚钱。


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澳洲房屋短缺严重


现在澳洲,人多房子少,这个事实,我想在澳洲生活的人都不会反对,即使不用看数据,在直觉上也是这样。房价上涨,人们买不起房子,贷款利率上涨,导致借贷能力下降,还款压力上升,人们不但买不起房子,已经持有房产的投资者也有一些挺不住需要降低杠杆上市卖房的。人们买不起房子就只好租。1年多以来,澳洲打开国门让新移民和留学生涌入澳洲,截止今年9月份的12个月里,人数暴涨了50万。居住需求上来了,但是房子供给却跟不上。根据澳洲统计局数据, 澳洲第二季度新房开建量只有25000套,完工量27000套,而从趋势上看,开工量最近几个季度都在下降。过去4个季度总开建量只有10万套。那让这50万人怎么住呢?这还没有算上澳洲本地人孩子长大,需要自己房子的情况。

澳洲租房危机就这样产生了。据统计在过去39个月里面,澳洲的平均租金连续上涨,也印证了澳洲房产供应量紧张的现实。在这个大环境下,澳洲本地人都已经租不起房子住了,我们经常看到澳洲本地新闻报道,租不起房子,抢不到房子,不得不搬到更远郊区,甚至是住在房车里面的例子。民生已经成了大问题。那么澳洲政府要怎么让澳洲人都有房子住呢?


新州悉尼的解决方案


别的州领地先不说,我们说说悉尼,因为悉尼的情况非常典型。新州州政府向联邦政府保证,将会在未来5年向市场供应375,000套全新房源,相当于每年的新房完工量需要达到75,000套。或者说每1000个人里面,需要每年建完8.75套。但问题是从1985年开始到现在的将近40年时间里面,只有2019年一年完工量超过这个数字。所以新州政府想要达到目标,自己夸下的海口要兑现,只能动用一些非常规手段,或者说接近疯狂的手段了。在这件事情上新州政府的解决方案是, 1,停止城市平面扩张,2, 在近城区Metro站点搞公寓大开发,3, 州政府强制建筑审批和预制建筑方案。

1.停止城市平面扩张


悉尼的西北和西南开发区已经进行了超过10年。这么多年中,大悉尼的范围也一再拓展。而其中的基建环节所需要的费用,是现在政府最不愿意承担的。修路要花钱,修火车线要花钱,学校,商场,医院,产业园,娱乐设施,绿地,球场,每一样都是烧钱的买卖,现在新州政府财政赤字已经不允许这么做了。我们从最近取消和推迟的悉尼基建项目上面就可以看出趋势。如果拓展城市边缘,大多数的房子只能建造低密度,土地使用效率和完工数量根本跟不上,跟目前的保民生目标直接相抵触。就在上周,新州政府决定取消原定西北几个开发区的规划。包括Marsden Park North, Riverstone Town Centre 和West Schofields的一部分,一共12700套原计划建造的住宅,直接砍掉了其中的10000多套,只留下了2300套继续建造。官方给出的原因,是因为被取消的房规划所在地区有洪水隐患。是不是因为洪水隐患我不知道,我知道的是政府会省下大笔的基建费用。这种趋势在未来还会持续,悉尼城市地理上的扩张可能已经宣告结束了。既然城市不再扩张,提供更多房源的方法就只剩下建造高密度房屋,也就是高层公寓。

2.在近城区Metro站点公寓大开发


据悉尼先锋晨报报道,新州政府正在筹备,把近城区7个Metro站点附近的大片土地规划为”Priority Zones”优先发展区。用来干什么呢?你猜对了,建造高密度公寓。原来规划不是高密度的区,变成高密度。原来已经规划是高密度的区,没关系,密度再高一倍。比如原来政府批了10层,这回可以批20层了。原来项目一共200套,现在可以建400套了。这还没完,在每个Metro站点的最中心高密度圈附近的1.2公里范围之内,会规划建造中密度3-4层的公寓楼,更有效地利用规划。如果你想象不出来是什么样子,看看现在的Epping就知道了。

到本期影片截稿时间为止,新州政府并没有正式宣布会在哪7个Metro站点重新规划。但是我查了新州的官方网站相关页面,觉得下面这几个地区非常有可能。


Cherrybrook

Macquarie Park

Crows Nest

Eveleigh

Parramatta Road

Camellia

Westmead

当然这些都是猜测,到底是哪7个开发区,还要等待州政府公布才知道。


3.州政府强制建筑审批和预制建筑方案


你可能会问,州政府想要开发高密度,如果市政府Council不同意怎么办?按理说是可以的,但是这回州政府为了扫清障碍,出了绝招,直接在州政府层面决策,不理市政府反对。如果真的实现的话,这7个Metro附近开发区的居民和未来想要在这里买房的人可要好好考虑一下,因为居民的意见已经不能阻止高密度开发了。

州政府还会事先预批一些3-4层的中密度公寓楼的设计,然后开发商去购买设计,稍微改动以后就可以开始建筑,大大缩短了申请批文的周期。我担心的是,以后这些Metro开发区周边1.2公里范围内的3-4层公寓楼是不是都长得一样呢?这还没完,州政府主导的开发审批,还会包含15%政府廉租房。也就是说,未来的5年,不但公寓会开始泛滥,廉租房就藏在这些公寓中间,你躲都躲不开。

墨尔本的思路跟悉尼基本一致,只是维州政府财政赤字比新州更多,在近城区开发,减少城市拓展基建费用的倾向更严重。


未来几年的趋势(猜测)


我们讲了这么多,大家可以静下心来想想,未来5-10年,悉尼和墨尔本的房产市场可能会发生些什么变化。如果你能看到的话,说明你有一定的发展眼光和投资眼光了。我说一下我自己的看法,不一定会成真,我也不希望成真,但是我觉得很有可能。


首先就是高密度公寓泛滥,来悉尼和墨尔本的的移民留学生这么多,再加上本地人需求,而悉尼墨尔本房价又这么贵,怎么能更便宜地解决住房问题呢?好像目前只有这一个方案,在近城区,交通方便运力强的地方比如Metro站点,搞高密度公寓大开发。公寓供应量在未来几年很有可能成暴涨的状态。公寓会不会涨价我不好说,有时候在绝对价格上还是会有上调的,这年头白菜都在涨价么,但是澳洲房产投资的基本逻辑之一,稀缺性,只会越来越差。你可能会说,我买公寓不是为了涨价,而是为了拿现金流。现在租金疯狂,在公寓大开发的浪潮下又能持续多久呢?即使能持续,悉尼的租金回报率长租3-4%,短租6-8%,还要贷款给利息,那你为什么不去投基金买高分红股票呢?兴许现金流还会更好些。反过来说别墅的供应量有减少的趋势,因为城市边缘扩展的速度慢了,开发区建房量可能也会逐渐慢下来,当然这个要按照不同的地点和区域具体分析不能一概而论。如果是老区,又不是交通大站,可能州政府就会高抬贵手,不去搞大开发,那这里的别墅就会一直稀缺,尤其是适合家庭居住区域的别墅,更会变成有钱人争抢的对象。


我能想到的未来,如果按照现在的趋势发展下去的话,就会产生明显的两极分化。穷人高密度,富人大别墅。那些只能买得起公寓的人,虽然有了一个家,但是这套房子没法带来财富,真的只是一个家而已。买得起别墅的人,因为稀缺性,社会上产生的新贵争相购买,价钱上涨,不但是个家,也成为了创富的工具。


我经常在各种媒体和某书上面看到卖公寓的广告,广告词听着就离谱,公寓不是不能买,住可以,相对便宜,想赚钱的话,你真的想多了。


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