在刚刚过去的7月份中，墨尔本房市表现再次拉垮。悉尼虽然没什么起色，仍然是在微幅上涨的。而3个中型城市，布里斯班，阿德莱德和珀斯依然引领澳洲房市，继续暴涨。悉尼和墨尔本CBD和附近的房产市场空租率居然快速上升，在目前火爆的租房市场中显得格格不入，难道海外留学生和新移民搬到别处住了吗，还是有其他的隐藏原因？澳洲中央银行RBA本周二决定不加息，让很多人松了口气。在我看来，这恰恰说明澳洲房产市场还要坚持6个月才可能等到降息来临开始普遍上涨。本期影片，我们就来分析澳洲7月房市走势，澳洲迟迟不降息到底在等什么？如果移民留学生数量暴跌，对房产投资者会产生什么影响？
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24年7月房市走势
我们先来看一下24年7月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，7月份上涨0.5%，这是本轮上涨周期中，澳洲房价连续第18个月上涨，但是上涨的速度越来越慢。悉尼同样连续18个月上涨，但是7月份增幅已经降低到0.3%，比6月增幅慢了0.2%。在过去的9个月中，悉尼房价虽然上涨，但是幅度微乎其微，单月增幅基本在0.5%以内。所以我把悉尼房市过去9个月的状态归类为平盘期。7月份悉尼房市低迷是比较正常的，因为要考虑到季节性因素。6月份刚刚过完财年，7月份又赶上学生放假，再加上天气比较冷，所以属于传统的房市淡季。
我们再转头看看墨尔本。7月份墨尔本房市下跌0.4%，这个有点突然。虽然在过去13个月中墨尔本房市单月价格变动都在+-0.5%之间，属于平盘期，但是这个下跌幅度稍微有点大，尤其是在经历5月6月7月连续3个月的下降趋势之后。
布里斯班连续第17个月上涨，7月份单月上涨1.1%，延续了之前的上涨趋势。阿德莱德单月上涨1.8%，珀斯再一次创造了澳洲记录，单月上涨2%，在过去的4个月中，每个月，珀斯都保持2%房价上涨速度，目前没有丝毫减慢的迹象。
澳洲房市周期分成3大类。大城市，包括悉尼和墨尔本，都在平盘期。中型城市，包括布里斯班，珀斯，阿德莱德，处在上涨期。而小型城市，包括堪培拉，霍巴特和达尔文也处在平盘期。现在澳洲银行利率处在4年内的高点，而且已经持续了一段时间，有很强收紧信贷的作用。这个收紧作用适用于全国，再加上通货膨胀一直没有降下来，所以人们实际上买房的能力是在下降的。在这种情况下，中型城市仍然能够取得房价上涨，唯一的解释就是越来越多的人搬去这三个城市，而新建房子速度不够快，造成了供给和需求的错位。
对与第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。90天走势图里面看得非常明确，中型城市都处在上涨期，其中珀斯和布里斯班涨势稳健，阿德莱德仍然在加速上涨周期。但是反过来看看大城市的走势，悉尼还好，属于缓慢上涨的稳定平盘期，而墨尔本的趋势有点不妙。红线表示墨尔本，我们看到最近的曲线掉头向下，展示出一股持续3个月的房市加速下行的趋势。我们现在还没法判断墨尔本是不是进入了下跌周期，因为单月下跌还没有超出平盘期的0.5%范围。等到澳房策在9月初举办月度直播的时候，相信会有答案。
顺便说一下，图片中的四个绿色小圈，是澳房策过去3年中对市场大方向作出预测的时间点，现在看来都是正确的，我们还在验证第五次预测的过程之中，几个月后就会有结果。
7月全国租金走势跟6月相同，任何城市，任何房产类型，大盘都在上涨。其中珀斯租金涨幅减缓，堪培拉和霍巴特租金加速上涨。租售比，就是一年毛租金收入除以房价，悉尼最差，只有3.1%，因为租金虽然高，但是房价相对与租金要更高。而达尔文租售比全澳洲最高，达到6.5%。有一点需要注意，这里用的是毛租金，得出来的比例实际上是毛租售比。如果减去持有费用，比如利息，中介管理费，地税，市政费，水费，物业费等等，大多数城市房产目前的净现金流为负，因为利率实在太高了。即使是不贷款，全部用现金支付，扣掉费用之后，也只有1.5%-3%的净回报。如果同时你买的房子还不增值，或者增值太慢，那真不如把钱存定期更好。我们之前计算过，在澳洲买投资房，如果不贷款的话，真不如去投资其他资产更好。一旦加上杠杆，房子也没有踩雷的话，长期回报率和稳定性，甩其他资产类型几条街。
从2023年2月份开始计算，澳洲全国房市到现在已经累计上涨了13.5%。过去三个月之中，累计下跌的城市，包括墨尔本下跌0.9%，霍巴特下跌0.8%，达尔文下跌0.3%。而累计上涨的城市包括，珀斯上涨6.2%，阿德莱德上涨5%，布里斯班上涨3.8%。我们还观察到，高端房产的房价增速在过去三个月之内只有0.8%，而低端房产有3.3%，充分反映出人们无法负担更高价格房产的趋势。以免大家有误会，我还是要解释一下。根据澳房策调研的结果，高端房产在长期增值方面，要比低端房产高一个档次。目前的高端房产增值速度低，只是暂时现象。虽然有这个规律存在，具体到某个人，某个时间点，买入某套房，用多少杠杆，持有多长时间，什么时候卖出，还要考虑到税收的问题，最终是不是赚的钱更多，跟你买的是高端还是低端房产没关系，而跟这些变量的排列组合有关，甚至有时有点运气成分。但是在绝大多数情况下，只要奉行3个原则，在没有买错房子的情况下，早买，多买，别卖，一般可以跑赢房市大盘。
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澳洲经济走势
澳洲6月份建筑批准量下降非常明显，住宅房产批准量总共下跌6.5%，别墅下跌0.5%，公寓则下跌了19.7%。当然这是按照一个月的绝对数量统计的结果。但是在更稳妥的趋势图上，就是剔除了季节性因素，放在更长期看，别墅和公寓审批量变化不大。并没有出现想象中，新州维州昆州大开发造成的批文数量大幅度上升的情况。说明政府扶持新建房的力度还不够，也可能是因为刚刚开始实际操作，还没有形成强大的惯性。换句话说，想要实现政府的愿望，大量建造房屋，货源充斥市场，造成供给量上升，房价下降，更多人买得起房子，恐怕至少要2年才会有些效果。
在5月份澳洲通胀录得明显加速上涨之后，市面上的经济学家和专栏作家都在讲，澳洲肯定会加息，而且还有人预测会加息1-2次，闹得整个7月份人心惶惶，买房的情绪降低，卖房的意愿增加。这间接导致了7月份澳洲房市整体上比较低迷，尤其是悉尼和墨尔本。
但是第二季度通胀数据在7月底出炉之后，市场上的声音马上改变，因为第二季度Trimmed-mean CPI只有3.9%，比第一季度的4.0%稍有降低。这让很多人松了一口气，专家们集体转向，认为加息的可能性不高。
我们在8月3日的澳房策月度直播中，对参与直播的粉丝做了问卷调查，结果显示有接近8成的人认为澳洲中央银行RBA不会加息。在8月5日周二的议息会议之中，这个猜测应验，但是情况并没有好到哪里去。我们看看RBA行长的原话是怎么说的。
行长的新闻发布会40分钟我都看了。有两点值得注意。1，什么是短期(Near Term)之内不会降息。发布会上真的有记者专门问这个问题，行长的回答还是一贯的模棱两可，并没有给出准确答案。我自己的理解就是6个月。随后我看到有一位财经专栏作者写了一篇文章，题目是，除非世界毁灭，2024年底之前RBA都不可能降息，高息环境将会持续。2, 行长在发布会上还说，她看过确定降息和确定加息的双方观点，意思就是在说，你们别瞎猜，我都不知道下次加息还是降息，你们能猜准吗？这位行长上任以来，基本是按照数据说话的，看到什么数据就作出什么反应，可能滞后一点，但是不至于犯错误。
澳洲利率目前跟G7国家利率走势相反的，如果G7国家继续降息，尤其是美国9月开始疯狂降息的话，我想澳洲也没法按兵不动。美国通胀明显下降，失业率明显上升，降息信号非常明确。
当然这个都是对未来的猜测了，没人知道答案。如果大家对刚刚发生的黑色星期一股市崩盘和美国9月大幅度降息救市这个话题感兴趣的话，可以看看我刚刚放出来的影片【艾财说117】
CBD空租率提高
最近澳房策还观察到一个隐藏的市场动向，很多人都没有发现。就是悉尼墨尔本布里斯班三大城市CBD和5公里范围内，空租率开始上升，尤其是墨尔本。澳洲85%的海外留学生，生活在这3大城市。CBD5公里范围内海外留学生占人口比例25%。墨尔本平均空租率1.3%，租房市场非常紧张，但是如果只看CBD这一块，空租率已经不知不觉上升到3.5%。
这种现象背后的原因是什么呢？对了，就是联邦政府减少移民的政策，而这个政策的重中之重，就是减少海外留学生数量。那么CBD空租率提高就很合理了。
周一，联邦议会进入讨论环节，可能会推出一项法案，把学校注册的海外留学生数量强制限定在40%以内。这项法律一旦生效，将会直接影响8大院校入学率。其中悉尼大学将必须缩减12150个海外留学生位置，这将会减少3000-5000套租房需求，主要影响的还是CBD附近的租房市场，注意这还只是一家学校带来的影响。而墨尔本大学一家需要减少7725个海外留学生位置。
减少海外留学生数量，现在成为了澳洲两党共识。底层逻辑是，澳洲人买不起房租不起房都是海外留学生搞的，为了让澳洲人生活得更好，必须不惜一切代价减少海外留学生数量。结果就变成了政治正确，恰好明年5月份大选，这又成为你了2党竞选纲领，看谁打留学生更狠。所以说直到2025年底，我都不认为减少留学生数量的趋势会有掉头，除非有什么黑天鹅事件出来。那么大家想象一下，未来2年对于CBD和周边5公里房产市场，尤其是公寓租金和房价的影响会是怎么样的。这个事情其实我在2022年澳洲刚刚打开国门，移民留学生蜂拥而至占领租房市场的时候就说过。当时租金暴涨，但是如果有一天这些移民和留学生不再来了，租金还会涨吗？当时很多人认为是天方夜谭，现在看来却正在发生。
我们将会在9月7日周六，悉尼时间晚上8点，北京台北时间晚上6点的澳房策月度直播中，详细分析澳洲房产市场8月份走势，澳洲国内经济和国际经济走势，还有问答环节。欢迎大家在影片描述栏或者到官网报名占座，每次直播只有100个位置，赶紧行动。也可以在后台私信报名。
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