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【澳洲房产】悉尼房产投资逻辑大变革! 所有土地都可以开发更高密度! 5年凭空增加11万套住宅供给! 悉尼房市还有未来吗?【澳房策272】


新州悉尼将会彻底改变开发建筑批文申请流程,让几乎所有新州地块都可以建造更高密度的住宅。原来的独栋别墅可以建造双拼别墅,三拼Terrace,联排,1-2层公寓,原来的中密度可以建造更高密度的公寓楼。州政府还绕过了市政府的审批流程,原来不给批的,现在可以批,原来3-5年的审批流程现在只要最快20天。预计在未来5年内,在大悉尼,Hunter,Central Coast 和 Illawarra地区将会凭空增加112,000套住宅供给。这个政策将会对悉尼房市产生巨大并且深远地影响,未来的房屋供给量将会大幅度上升,那么悉尼的房价还会涨吗?投资者应该如何调整自己的策略,离自己的财富目标更近一步呢?影片后面我还会分享一个维州墨尔本的税务新政,这可能预示着墨尔本房产投资大环境本质上的改变。


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新州政府刚刚发布新政,虽然细则还没有公布但是大方向已经确定。说是在未来5年内,通过州政府直接审批,增加几乎所有土地的建房密度,建造额外112,000套住宅推向市场,这大概占了新州向联邦政府承诺的,5年建造377,000套新住宅的⅓.


在10月份新州政府主持的市场调研之中发现,在大悉尼32个LEP中,只有2个,R2 Zoning允许建造Terrace和1-2层的公寓房。没有做过房产开发的朋友可能听着像天书。其实很简单,我解释一下你就明白了。


大悉尼地区Greater Sydney region,一共有33个市政府,像是我们熟悉的City of Sydney,City of Parramatta, The Hills Shire, 等等都属于市政府,也叫Local Government Area (LGA)。而每一个LGA都各自为政,互不隶属,为自己的居民,同时也是选民谋福利。

所以就产生了每个LGA审批开发建筑的不同规定,来反应居民的意愿。Local Environment Plan (LEP) 就是每个LGA起草的,必须遵守的相关开发建筑审批的指导文件。当然每个LGA的LEP就不同了。在LEP中,最关键的规定就是每个地块能够用来做什么, 也就是zoning。在新州的zoning系统中一共有35种分类,其中跟住宅相关有5种,分别是R1-R5。最简单的理解,R2是低密度,可以建独立别墅, 双拼别墅;R3是中密度,可以建联排别墅Townhouses或者小区别墅Villas;R4是高密度,可以建造高层公寓。实际应用中比这要复杂地多。


懂了这些,我们再翻译一下上面那句话。新州政府在10月份的调查中发现,在大悉尼的32个市政府之中,只有2个市政府的R2低密度地块上可以建造Terrace或者1-2层的公寓房。这只占全部地块的6%。另外R3中密度地块,本来可以开发低层公寓楼,但是只有40%的R3地块允许开发。所以说R2和R3地块没有被充分地利用起来。这在目前住房超级紧缺的情况下,显得不合时宜,必须要改。

那么要改成什么样呢?具体有几点。


1,在整个新州的所有R2地块上都允许开发Dual Occupancy,就是在一块土地上开发两户住宅,住两家人,可以是有公用墙的比如双拼别墅duplex,或者没有公用墙的奶奶房Granny Flat。

2,在交通枢纽或者城区中心附近的R2地块可以开发, 联排别墅Townhouse, 已经分开地契的长得像联排别墅的Terrace,或者1-2层的低层公寓楼。

3,在交通枢纽,城区中心,就业中心附近800米范围内的R3地块可以开发3-6层中密度的公寓楼。


看到这里,我想聪明的你已经感觉到新州将会推出多少新房了,几乎所有火车站,就业中心附近的住房密度都直接提升了一个数量级。但是这还不是最狠的。原来是各个LGA各自为政单独审批,即使能批下来,也需要需要好几年的审批流程。现在不用了,州政府直接立法,绕过了市政府审批流程。预计从2024年下半年开始,进入应用阶段。这将会对整个新州的住宅房产供应端,开发建筑行业等等产生深远地影响。我们普通投资者的投资逻辑也必须要修正了。


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新政对悉尼房市供给/需求/价格的影响


我们现在就来脑洞一下,新政策上线之后将会发生些什么事情。这个推理的过程其实挺有意思的。就跟经济学一样,我当时上学的时候,几乎每一堂经济专业课都是在推理之中度过的,比如经济中一个因素起了变化,会影响另外哪个因素,然后影响哪个因素,在什么时间点对经济会产生什么影响,就跟侦探一样。后来进入地产行业,就用相似的方法根据历史经验和数据,对未来经济走势和房价走势做推理,事后一看,多半是对的。看来学到的东西总有用上的时候。


新政策上线,最明显的改变就是大大缩减了审批的时间,手续,和费用。原来市政府需要几年审批还不一定批下来的建筑开发申请,现在交到州政府手里,最快20天就能下批文。这绝对给开发商建筑商节省了大量的时间和成本,因为时间也是成本之一么。但是问题是,市区居民,对于自己不喜欢的开发项目,几乎没有任何发言权,感觉一部分民主权利被夺走了。我去过很多国家和地区旅行,发现凡是城区新房老房交替,基础设施升级慢的,大都是民主体制,因为每个人都有意见,意见很难统一的。面对棘手的问题,比如现在的住宅供给危机,有个权威出来统一做,能够更好的解决问题。但是这又涉及到了问题是谁造成的,人口多房子不够住,移民太多是直接原因,我们需要移民就是因为自身人口增长太慢,经济增长太慢,缺乏市场充分竞争,其实说到底,一部分是澳洲人本身习惯和思维模式问题,另一部分是现在的执政方向和经济建设能力问题。这些问题短时间内不会解决,所以的州政府解决方案目前来看还没有更好的替代品。


其次,个人开发商可能会越来越多,建筑行业将会崛起,尤其是小建筑公司。因为小型开发的需求暴涨。如果你的别墅在交通枢纽区800米范围之内,你放心,价格肯定上涨,因为有了开发潜力。房主看到房价上涨,周围都开始开发更高密度住宅,就面临这几个选择,卖掉别墅买入公寓也叫Downsize,自己做开发商,或者做钉子户等周围都建得差不多再卖。最后一种有风险,如果你在悉尼的公寓区走过的话,注意观察,在公寓楼之间有一栋很扎眼的独立别墅还很老很旧的那种,一般都是钉子户,就想高价卖给开发商,结果开发商放弃,直接买了周围几个房子开发。这种就是玩脱了。


开发和建筑需求上涨,会产生更多的建筑公司,更多的人会加入建筑行业,那就会面临两种极端,第一是滥竽充数,只想赚钱的。这种公司会雇佣价格低,技术不过关的工人,使用价格低的材料,建造廉价,质量一般的房子。反正需求很多,不愁没活儿干么。所以说老区的新建经济适用房的质量,只会呈现下降趋势。更好的区,价格更高的房子,质量会好些。所有这些都是建立在能找到足够建筑工人的基础之上。所以建筑行业人工我想会再次暴涨。建筑的成本和最终房产的价格也会跟着上涨。新政实施的前几年的建筑行业将会是野生竞争状态,之后流程,价格和质量将会趋于平稳,进入充分竞争状态。


然后就是独栋别墅越来越稀有,因为现在的独栋别墅几乎都可以再开发。首先消失的是交通便利地区的别墅,首先开发完成,变成中高密度联排或者高层公寓。然后才轮到交通不太方便地区的那种特别适合家庭过恬静生活的大别墅。所以这种别墅的价格将会长期持续上涨。


土地大的别墅会更受欢迎,因为有开发潜力。比如一般400平方米以上土地可以开发Dual Occupancy,600平方米以上土地可以开发联排或者Terrace。当然实际操作上还有更细的准则,还要具体问题具体分析。


新政策的实施也将会带来很多问题。比如交通枢纽周围的住宅密度加大,但是马路没有加宽也没有管控停车的话,只能造成交通更加拥堵,想要开车进出越来越困难。所以更多人会依赖公共交通上下班,悉尼的公交系统将会爆满。如果上班时间超过单程30分钟,这种房子可能不再受欢迎。甚至有一部分人会因为通勤时间太长,选择搬去布里斯班,珀斯,阿德,享受15分钟通勤的生活。有车位的房子将会更加抢手。悉尼有不少单身公寓和1房公寓是没有车位的,购买这种房产的增值潜力可能会有些折扣。


这么多好城区大开发,旧房拆掉,建造新房,这就给了海外买家很多机会。没有PR的人更容易在好区,交通便利区,买到中低密度的新房了。这会再次推高这类房产的价格。新政下周会进入公开展示阶段,到时候会有细节放出,我们再具体分析。


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我先透露一下目前的几个市场观察。在直播中我会详细解说。第一是墨尔本11月房价已经开始下跌,实际上进入了平盘期,悉尼房价虽然还在上涨但是幅度已经微乎其微,也进入了平盘期。这跟我们在今年6月份的半年版直播中的预测完全符合。第二是墨尔本房产投资环境持续恶化,几天前刚刚出台新政,将会把维州的房产空置税从1%提高到3%,每年交一次。按照维洲平均独立别墅价格$934,000计算,目前每年空置税缴纳$9,340,2025年开始,每年缴纳$28,000。结合之前4次提高相关税务,维州房产投资的回报相对于其他州领地变得越来越低。投资者信心可能是这次主要城市中,墨尔本首先开始房价下跌的原因之一。当然这只是目前的短期趋势,当政策改变或者人口活力变化的时候,墨尔本又会迎来房价上涨期。

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