悉尼房价居然下跌了! 继墨尔本阴跌1年之后，悉尼房市也加入了下跌行列，其他城市房子涨价速度逐渐变慢。几乎整个澳洲房市现在都笼罩着一种悲观的氛围。随着RBA再次决定按兵不动，这种氛围又重了一分。既然澳洲通胀已经降低到接近理想水平，RBA到底在等什么？什么时候才会开始降息呢？澳洲房市到底何时重回正轨，再次蓬勃发展呢？
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
悉尼房市开始下跌
真没想到，澳洲悉尼房价在坚挺了2年之后，从10月份开始进入下跌期。悉尼房市10月下跌0.1%。虽然只是刚刚下跌一点点，但是跟过去6个月房市增速大幅度减缓的趋势一致。随着过去的2年中，悉尼房价越来越贵，买家开始倾向于购买中低端房产。减速的原因1是房价更贵，2是利率不断升高直到目前的高点，已经持续了8个月，贷款量也不见放开。生活成本上升加大了人们日常支出负担，所以只好买便宜点的房子。在过去的1年之中悉尼有些区房价飙升，另一些区房价暴跌。
悉尼南边Sutherland Shire的Gymea区，别墅中位价12个月内上涨了29%，达到了160万澳币。虽然不算便宜了，但是仍旧低于悉尼别墅大平均165万澳币。
悉尼西边不少地区的别墅价格在一年中上涨了20%，包括Cabramatta，Fairfield，Wentworthville，均价在120万以下。这些区是中国人平时根本都不愿意谈的，因为不想住，而且对当地居民有点反感，比如黎巴嫩人和印度人。很多国人的买房准则是，离中国人近，离除了澳洲白人之外的其他国家移民越远越好。但是从投资的角度来讲，这种想法一点用都没有，还会让你赔钱。
公寓上涨幅度最高的是Rushcutters Bay，12个月涨价33%。Centennial Park，Bellevue Hill，Killara 等地的公寓涨价幅度都在20%以上。怎么样，是不是跟传统的“不能买公寓”的投资理念有冲突呢？我喜欢调研市场和看数据的原因之一，就是能及时找到跟自己既定投资观念相违背的例子，深入发掘，修正投资理念，再去指导实践。我们澳房策的投资理念在过去的4年之中已经做出了3次修正，每一次修正都更加符合市场规律。市场是在变的，投资理念也要跟着变。很多投资者没法成功的原因之一，就是一旦形成了既定的投资观念，就会主动去寻找符合自己观念的事实来“验证观念”，回避那些挑战观念的事情。这怎么能进步呢？
除了上涨区域之外，还有几个有代表性的别墅下跌区域，包括富人区Valcluse，降价13%，近CBD的Surry Hills，降价8%。南边的海边区Cronulla降价7%。这些区都是在2年前涨价特别快的，现在都出现了回调。而公寓下跌的幅度和广度都要比别墅更大。
Darling Point 公寓1年内下跌了20%，Barrangaroo公寓下跌了15.4%，Sydney Olympic Park下跌15.3%。这种跌幅绝对配得上暴跌两个字。
过去12个月，悉尼的房产市场表现，再次印证了澳房策的投资投资理念，1，任何上涨市场中都能踩到雷，任何下跌市场都能捡到宝，2，任何投资涨跌规律都有特例，别墅普遍涨幅更高，但是有下跌的，公寓普遍涨幅更低，但是有暴涨的。
除了悉尼之外，10月份澳洲房市整体表现非常不给力。墨尔本下跌0.2%，堪培拉下跌0.3%，达尔文下跌1%。中型城市布里斯班，阿德莱德，珀斯，上涨的趋势在不同程度减缓，但是还在上涨的。澳洲房市大盘整体走势越来越弱。
全国各个城市的二手房拍卖清空率下滑到了最近20个月的低点，只有50%-60%。说明上市销售的房产越来越多，买家越来越少。悉尼墨尔本的买家根本不急，反正预期房价还会再跌一跌，能买到就买，买不到就再等等。布里斯班，阿德莱德，珀斯的买家还是非常积极的，只是积极的程度比6个月之前降低了一些。整体来看，澳洲房市变慢，如果RBA还不降息或者政府还是不出台政策刺激房市的话，这个趋势只会持续。那么澳洲到底什么时候降息，房市什么时候会再火起来呢？
了解澳洲房产, 请加入‘基础会员’领取《澳房策速通课》；有相关问题, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；快速入门澳洲房产投资, 欢迎参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》；自学买房和投资组合搭建，实现财富自由，请到官网了解《澳房策小白课》和《澳房策大师课》；想省心和一步到位，欢迎加入澳房策VIP服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。咨询报名链接请看YT影片说明栏，也可到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。
通胀大幅度减缓
澳洲统计局ABS在10月30日发布了最新的通胀数据。澳洲24年第3季度通胀同比上涨只有2.8%，大大低于预期。涨价幅度最高的是烟草酒水，上涨6.7%，教育上涨6.4%，保险和金融服务上涨6.2%。现在商品价格通胀已经降低到1.4%，几乎看不到物价上涨。只有服务业通胀还保持在比较高的4.6%。央行RBA最关注的通胀衡量标准Trimmed Mean CPI大幅度下降到3.5%，已经离2%-3%区间不算远了。
这次通胀数字低于预期的主要原因是第3季度电费和油价大幅度下跌。油价受到国际形势影响，一般认为价格波动比较高而且不受澳洲政府控制。但是电价就不一样了。电价在第3季度下跌了17.3%，为什么呢？因为从2024年7月1日开始，联邦政府和州领地政府的电费补贴政策生效。有补贴和没补贴的电价区别相当大。联邦政府补贴300澳币，塔州再补250澳币，西澳再补400澳币，昆州再补1000澳币。给我的感觉就是在昆州用电，好像不花钱一样。让我这个住在新州的人特别羡慕。
央行按兵不动
有人可能觉得，既然澳洲通胀已经降到这么低了，该降息了吧。你想多了。11月5日的澳洲央行议息会议之中，行长决定按兵不动，仍然保持利率在4.35%。这已经是连续第8次保持利率不变，从2023年12月就在保持现在的高利率，对房市形成打压力量。那为什么这次澳洲央行还是选择不降息呢？有几个原因。
1. Trimmed Mean CPI 在3.5%，还是没有达到2-3%的央行目标区间。根据央行发布的最新经济预测，直到2026年，澳洲通胀才有希望达到2-3%的水平。央行同时不认为Trimmed Mean CPI会在2025年第2季度之前接近3%。
2. 央行并没有完全放弃加息的可能性。行长说商品通胀下降是好事，但是服务业底层通胀仍然接近5%，还是太高了。不可能完全排除加息或者持续保持利率不变的可能性。
央行利率发布之后的记者会上有人问行长，会不会在2025年5-6月考虑降息。行长没有直接回答。只是说，央行的一切决策都看数据。意思就是说，如果数据显示通胀降低到可以接受的范围，那我们就会考虑降息。
常看我们澳房策节目的朋友都知道，央行有2大职能，1控制通胀，2提升就业。如果通胀大幅度降低，而失业率大幅度上升，就会降息。反过来也成立。现在的通胀数字变好看了，但是内在的原因是政府补贴，同时还要考虑过高的服务通胀。9月份失业率在4.1%，并没有继续快速上涨的趋势，所以如果我是央行的话，我也不着急降息。那可能有人说，我们现在都活不起了，“房子买不起，买了养不起，不买租不起”，不好意思，这事儿不归央行管。
在11月5日央行发布利率决策之后，资本市场的预期已经把第1次降息推迟到2025年5-6月。当然这个市场预期是随时在变化的，凡是有个风吹草动，比如打仗，比如大选，比如失业率数据等等，都会对资本市场有影响。短期资本市场就是一堆冲动的人聚在一起的集体反应。没准儿这个资本市场对于利率的预期在将来会提前或者推后。大家参考一下就好。
直到这次的议息会议之前，澳洲四大银行还在预测第一次降息将会在2025年2月或者3月，但是这次会议之后，鉴于RBA强硬的态度，在接下来的1周之内，我相信4大银行很可能要开始调整预期。
我从今年5月左右就开始在澳房策月度直播里面预测降息可能发生在2025年2月，一直没有改变，但是看现在的市场情况，这个预测没准要往后再推迟推迟了。
投资者如何应对
鉴于现在的市场形势，有3件事情，澳洲的房产投资者可以开始着手去做。
1.如果你手里面有房子，房子有贷款，贷款还款还觉得压力不小，可以尝试做做转贷，把贷款转到别的银行去，有一些小点的银行，目前的浮动利率已经做到了6%以下。如果你房子里已经有了不少的equity，就是除了贷款之外，房子属于你的那部分价值，可以开始做做加贷top up。先把钱贷出来，然后放在对冲账户里面，等待即将到来的买房时机。澳房策VISION会员入会之后的第一件事情，就是调贷款，会员的财富情况肯定比之前的情况要更好。
2.如果你还想继续投资的话，其实完全可以开始看房了，尤其想要购买悉尼和墨尔本房产的朋友，悉尼已经开始下跌，墨尔本已经阴跌了1年，一旦开始降息，相信房市很快会有所反弹。那么现在到明年3月份正好是个窗口期。想要购买布里斯班阿德莱德和珀斯的朋友，现在开始要仔细挑一挑，已经过了闭着眼睛买的时期了，近期还有增值空间，但是增值速度在减缓中。降息后会首先趋稳，然后继续上涨。投资者眼光要放开，不要局限在一个城市，也不要局限在一种房产上。
3.如果你想要卖房子，不是特别着急用钱，其实可以再等等。能撑到降息之后，会好很多。如果撑不过去，现在必须要卖房的话，那没办法，可能要接受低于底线的价位。如果你跟澳房策会员一样各州都买投资房，而且做好了现金流红线管理的话，不太可能不得不卖房。账面亏损变成实际亏损的情况我们会员还没有遇到过。
到本期截稿为止，美国大选正在进行中，发布的时候应该已经出了一部分结果。无论是谁赢得大选，都将会对世界经济产生重大的方向性影响。当然澳洲也不例外，谁当选都不利于澳洲经济，只是程度不同而已。
欢迎大家参加本周六11月9日，悉尼时间晚上8点，北京台北时下午5点的“澳房策月度直播”，过去将近3年时间，每月必播，风雨无阻，是您了解澳洲房产市场最新动态最快最简单最准确的方法。90分钟的直播里，我会帮大家详细分析，澳洲房产市场10月走势，澳洲经济形势，国际经济形势，以及众多最近的房市观察点。这次直播还会加料分析美国大选对澳洲经济和房市的影响，以及这次美联储议息会议对澳洲降息的推动作用。直播间只能容纳100人，每期都有报名报不上的，所以大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名，某书某音加粉丝群后看最上面报名，蝴蝶号和其他平台请私信。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
Comments