墨尔本的房产市场已经惨到不行,政府没钱,天天加税,经济也搞不上去,房产投资者大批撤离墨尔本市场。但是很多人没有注意到的是,悉尼的情况比墨尔本还要差。今年已经出台3大政策打击房产投资者,同时在最新的澳洲8大城市经济强劲程度排名中,悉尼居然排倒数第二,比墨尔本还差,只北领地好一点。悉尼房价在过去17个月录得上涨,现在已经来到历史高点,但是在最近的7个月上涨速度越来越慢,每个月涨幅几乎可以忽略不计。再加上澳洲的加息预期,这些因素综合在一起,悉尼房市会不会迎来一波下跌呢?
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悉尼经济全澳倒第二
要说悉尼经济比墨尔本还差,很多不人不信,但是看完这份报告之后我信了。悉尼经济活力和健康程度已经在澳洲垫底.
在联邦银行刚刚发布的各州领地经济表现报告中,横向评测了8大经济指标,包括经济增长,零售消费,固定资产投资,失业率,建筑完工价值,人口增长,房贷增量和建筑开工量。新州的综合表现,排在了澳洲倒数第2,就比北领地好了一点,墨尔本都排在了第3,正数第3。
截止2024年3月的一年中,新州实际经济增长5.1%,而维州有6%。
相对与一年前,新州失业率降低了18.7%,维州降低13.8%。就业市场最紧张,几乎人人都有活儿干的就是南澳。在失业率这一项目领先全澳洲,降低的最多。
根据联邦银行的分析,按照比例而不是体量计算,全澳洲经济表现最好的是南澳,有三项指标排名第一,包括失业率降低,建筑完工总价值升高,减少的开工量最低。
在总体经济表现中,西澳排第二,昆士兰排第五。我们频道粉丝最关心的一个项目,新增房贷比例上看,西澳排第一,昆州第二,南澳洲第三。这个名次跟房价增幅排名是一致的。
新州这么大的体量,已经跌到新增房贷量榜单的第5名了。直接反应了新州房产市场的活力其实不怎么高。
悉尼房价新高但裂痕出现
在几乎澳洲整个利率上涨周期之中,悉尼房市一路走高,目前的悉尼别墅均价已经来到166万澳元,第二季度上涨1.9%。但悉尼房市的的颓势已经出现,房价上涨的速度在第二季度减半,有些高端地区的房价有所甚至有所下跌。
表现最差的是悉尼内南区,三个月内房价下跌4.4%,中位价197万澳元。其次是北海滩地区,下跌3%至均价257万澳元,然后是北悉尼和Honrsby地区,下跌2.7%,中价位292万澳元。
悉尼公寓市场表现更差,整个悉尼公寓的中价位第二季度下跌了0.6%,目前是79万7千澳元。悉尼市场的买方力量都集中在已经有房子,并且有贷款能力的人,或者一些想要买房而且能获得父母帮助的人。对于年轻人来说,单靠自己打拼在悉尼买第一套房,几乎变成了无法实现的梦想。
尽管第二季度悉尼均价仍然有小幅度上涨,但是跟去年相比,悉尼市场明显放缓,房子价钱没怎么变,但是人们手里没钱也没贷款能力,房子对于这些人来说没法负担。只要没降息,拖得越久,悉尼的房市上涨力量就会越弱,没准会持续平盘甚至微幅下跌。
利率上升,投资者购房成本上升,首次购房者的预算受到限制,房产投资者为了保住自住房而卖出投资房,降低杠杆,节省费用,使悉尼公寓市场正在下跌。同时,更多新公寓正在建造中,导致供需关系发生变化。
别墅价格和公寓价格之间的差距还在进一步拉大,这个趋势在未来5-10年都不会改变。悉尼不再向外扩张,而是向上发展。每次新建一栋公寓楼,市场上的公寓数量增加,而独立别墅数量相对减少。开发商需要收购别墅把地块儿合在一起建造高层,再加上最近新州几乎所有独立房都可以1开2建造双拼,这就说明别墅的稀缺性持续增强,市场价值不断增加,而且增速要高于公寓。
这些直观的市场价格表现的背后,是一系列供给和需求面因素相互作用的结果。新州在今年引入的3项打击房产市场的政策,将会在未来一段时间逐渐起作用,让市场持续降温。
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禁止无理由驱赶租客
上周日,新州政府推出提案 (bill), 全面禁止无理由驱赶租客,把有理由驱赶租客的通知期大幅度提高,给了租客更多的权利,减少房东权利。这项提案会在8月份交给新州议会审核。通过几乎是板上钉钉的事情。如果通过的话,提案成为法案,将在2025年1月1日实施。
我们看看到底是怎么回事。在新州,房东可以主动提出赶走租客,租客也可以主动提出退租。长租租约分两种,定期租约(Fixed term), 比如租约签1年,或者不定期租约(Periodic), 就是定期租约已经结束, 没有续签,但是租客还住在房子里面,每2周给一次租金的情况。在不同的租约框架下面,新州租房法律规定 (Residential Tenancies Act 2010 No 42), 对房东和租客双方,在各种情况下提出退租有具体提前通知时间的要求。
比如在定期租约到期时,房东决定不续约,要给租客30天通知。租客只需要给14天通知。如果在不定期租约中,房东在不给理由的情况下赶走租客,需要给90天通知,租客只要给21天通知。或者房东已经签了卖房合同,如果还在定期租约之中,赶走租客要给30天通知,并且通知的最后一天要在定期租约结束之后,租客只要给14天通知并且不交罚金(break lease fee)。如果是不定期租约,给30天通知就可以赶走租客,而租客随时可以走不用给通知。当然各种条文还有很多,好较真儿的朋友,直接去读法条就好了。 你有没有看出来,在目前的法律框架下,房东就已经处于劣势了。不过这种劣势在新州政府更改法律之后还会加大。
新的法律实施之后,新州房东在不给理由的情况下,不可以驱赶租客。不论在定期租约或者不定期租约中,房东赶租客都必须提供理由。新州政府还给出了一个理由列表,不在这个列表上的理由不是理由。
包括租客毁约,房子出售,重大维修,改成自住房等等。不但要给理由,还要在房东对租客出具通知的时候,给出能够支持驱赶租客理由的证据。不给证据或者证据不足将会面临罚款。结果就是,定期租约中,房东想要赶走租客,1,要给理由,2,要给证据,3,要给90天通知。不定期租约中,1,要给理由,2,要给证据,3,要给30天通知。
我不知道你看完是什么感觉,我的感觉是,在新州买个房子做长租,挺没意思的。租金回报率低,还要给租客当孙子。有这个想法的可不止我一个,很快就会有一批房产投资者因为这项法律出台,选择抛售投资房。我们已经通知了在新州持有投资房的VISION会员,能够接受短租的人,在法案通过之后,赶紧开始操作,把房子做短租,因为回报率高,而且非常灵活。也欢迎非会员朋友们在澳房策官网咨询短租管理,我们目前的短租服务可以覆盖悉尼,墨尔本,布里斯班,黄金海岸和珀斯。
新法律如果通过的话,会加入Residential Tenancies Act 2010,对全新州适用。但是有个问题,这部法律可以管新州的租客,但是管不了住在其他州的房东,因为法律是州法。我很期待未来有这种新州房客和其他州房东走仲裁或者走法庭的例子出来,不用猜,到时候肯定是一片混乱。
冻结地税起征点
新州政府在不久前的全新预算案之中提出了一项隐藏法案,冻结地税起征点。为什么说是隐藏呢?因为这项措施你刚一听觉得没什么,但是仔细一分析,会出一身冷汗。
2024地税年的土地税起征点设置在$1,075,000 ,明年的地税起征点不变,而且未来不会跟着通胀调整。预计未来4年为新州政府带来15亿澳币的财政收入。
在新州,自住房不用交土地税,只有投资房土地部分价值累计超过地税起征点之后,才开始交钱,每年交一次。金额是超过土地税起征点部分乘以1.6%+100. 比如你的投资房土地部分价值加总是120万,那就用120万,减去1075000,乘以1.6%+100,一年缴2100澳币。
我们假设这1.6%征税比例和起征点不变,随着时间推移,你交税会越来越多,因为土地价值每年都在上涨。随着地价上涨,原来交税少的人,现在交得多了,原来不交的人,现在要交了。所以说是温水煮青蛙,不知不觉中在新州悉尼房产投资者兜里面掏钱出来。其实这种做法跟维州对房产投资者下手,收各种税是一样的,只不过维州明目张胆,新州扭扭捏捏。
印花税和地税附加
海外人士购买新州悉尼房产,首先要支付8%额外印花税。本地人给4%,海外人士就要给4%+8%一共房价12%印花税。从今年7月开始,额外印花税从8%涨到9%。海外人士持有房产的时候还要给土地税附加4%,就是除了要遵守澳洲本地的土地税法规之外,还要额外每年缴纳土地价值4%给新州政府。这笔费用当时劝退了一众海外投资者。
地税附加也涨到5%。看来拿海外人士开刀是要一路进行到底了,丝毫没有缓和的迹象。新州悉尼已经在惩罚海外投资者这件事情上,做到了澳洲之最,比维州墨尔本还厉害。
我看到的趋势是,悉尼正在墨尔本化,打击房产投资者可能要成为基本策略了。因为他们的逻辑是,一切都是房产投资者的错,打击投资者才能让房价涨得不那么快,社会中层和底层才有房子住。
我们影片截稿时间为止,澳洲统计局还没有发布2024年第2季度的通胀报告,在我们影片放出来的时候,应该已经发布了。不知道结果怎么样。但是根据4月和5月的月度报告看来,情况不乐观。澳洲加息似乎是势在必行,加息可能让澳洲经济陷入萧条,不加息通胀又压不住。完全不像美国,加息就加到底,强势压制通胀,现在美国已经锁定了软着陆,很快进入降息周期。
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