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【澳洲房产】悉尼, 墨尔本, 布里斯班, 珀斯, 进入疯狂造房20年!‘巴塞罗那’式城市改革涌现!‘失去的中密度’给房产投资者带来的颠覆性思路【澳房策292】



悉尼,墨尔本,布里斯班,珀斯,澳洲人口最多的4大城市,不约而同掀起了中高密度大开发的进程,进入疯狂造房的20年。大家就像商量好了一样,都采取了巴塞罗那模式,停止地理扩张,缩小城市范围。小而精,密而高,成为未来20年的城市发展全新趋势。澳洲的城市究竟会变成什么样子?房产市场将会朝着哪个方向走?澳洲房价暴涨房租暴涨的民生问题到底能不能解决?投资者如何把握形势,调整策略,顺应趋势呢?

 

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我们先来回顾一下这4大城市,在规划和政策上都发生了什么改变。

 

在新州悉尼,州政府拿走市政府规划权利,在39个区域提供更高密度住宅。这些区域都在交通枢纽位置。其中8个最重要的交通中转站将会成为最先提供高密度住宅的试点区域,包括Bankstown, Bays West, Bella Vista, Crows Nest, Homebush, Hornsby, Kellyville 和 Macquarie Park。


在维州墨尔本,州政府也会接管开发决策权,推行更高密度住宅,重点扶持10个区域,大都在2环线内。包括Broadmeadows,Camberwell Junction,Chadstone,Epping, Frankston,Moorabbin,Niddrie,Essendon North, Preston 和 Ringwood. 外加目前已经在案的优先开发区,包括Arden、Docklands、Fishermans Bend、Footscray、East Werribee、Parkville 和 Sunshine。


在昆州布里斯班,市政府已将其优先区域指定为South Brisbane,Carindale,Indooroopilly,Chermside,Garden City,Toowong,Nundah。此外还有州政府重点开发区一大堆。


西澳珀斯,已经不想在地域上扩张,而选中了一些市政府做中高密度开发,在Perth and Peel规划下,珀斯将会在2050年容纳350万人。



城市已经意识到,在城市边缘没完没了规划住宅区,从经济和环境角度看,成本都太高了。澳大利亚政府一致认为:郊区扩展的时代已经结束。为了应对人口增长,澳大利亚的城市需要向上建设,而不是向外扩张。如果这种城市规划的重心转变成真,将会是一个里程碑式的变化。澳洲城市和房产市场会变成什么样子呢?


城市整合的需求


根据澳洲财政部人口中心的预测,到2033年,墨尔本和悉尼的人口将达到610万。正是这样的预测促使各州政府采取行动。在墨尔本,政府计划在现有郊区开发大约一百万新住宅。新州政府已确定了主要围绕火车站的开发目标区域。布里斯班计划建造115,000套房屋以应对人口增长。西澳州政府在Perth & Peel框架下发布了49%的填充开发目标。政府重新制定指导方针的原因是,郊区扩展带来的实际成本。


在边缘地带建设基础设施的成本是在现有城区的3到8倍。当我们考虑澳大利亚城市的地理大小的时候,成本控制的重要性就显示出来了。


墨尔本是澳大利亚最大的城市区域,也是世界上第32大城市区域,面积为2,453平方公里。目前约有500万人居住。相比之下,伦敦的城市区域大小相当,但却有1,480万人居住。悉尼在城市面积上排名世界第43,面积为2,037平方公里。虽然其每平方公里1,900人的密度在澳大利亚看来已经很高,但它仍是世界上人口密度最低的城市之一,仅为洛杉矶都市区密度的59%。珀斯现在被认为是世界上最长的城市,从北部的Two Rocks到南部的Mandurah,沿海岸线南北延伸150公里。这么大的地理环境想要在没有人住的外围拓展生活区,成本相当高。


建设前的规划


澳洲很多城市规划师,都说政府在过去50年里采取了“放手让市场决定”的态度,导致新的城市住房大约70%都建在城市边缘。在中央商务区和市中心,通常是高层塔楼提供小型“蜗居式”公寓。


澳大利亚城市的建造方法跟不少北美城市相似,城市模式包括中央商务区内有巨大的塔楼,动不动就几十层上百层,周围是一小片中低密度的环带,比如低层公寓和2-3层联排别墅,外围是广阔的独立别墅地带。


提高密度的方法并不一定要建造更多高层塔楼,因为塔楼周围都有一些缓冲地带,并不一定能提高整体密度。比如说西班牙巴塞罗那,尽管楼房都不高,但是整体人口密度比纽约曼哈顿还高,住得下更多的人。



在澳大利亚,新方法的目标是提供规“缺失的中间层”,也就是中密度房产。这不是市中心附近城区的高塔,而是在已建成的城区,围绕交通和购物区,建造4到10层住宅楼。这跟巴塞罗那模式非常接近。那么如果巴塞罗那模式在未来20年中全面推行开,投资者应该如何布局房产投资组合,才能最大化投资收益呢?


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对房地产投资者的影响


对于投资者来说,重要的是,这些计划在未来2-30年内将会逐步实施,很多建设计划将在几年后开始。但即便如此,短期对房产价格的影响不会很大。除非旁边新建了一个8层高的塔楼,那么短期内它将会有影响。


我们一位VISION会员,住在North Strathfield,独立别墅,最近政府做重新规划,邻居们的房子都规划成了中高密度,只有她和几个情况类似的住户没有被纳入新规划。原因是她家是整条街的最后一家,旁边就是一条排水用的小溪,下雨天雨水会汇聚到这里排走。政府给出的理由是怕有洪水的风险。不过也有人说不用担心,因为开发商收购的时候通常不会留下一套别墅,因为太难看了,同时也需要旁边有些缓冲,比如建个小公园,绿地等等作为点缀。可是收购的价格可能上不去。当然这只是一个特例,在比较微观的层面。


从宏观上讲,澳洲的城市减慢或者停止向外扩展,从政府层面会减少审批,也不会提供更多的基础设施,比如公路,医院,学校,水,电,煤气等等。这会在很长时间内把城市边缘控制住。那么像是没有天然屏障的地理环境,没法通过自然方式限制房产平铺式开发的城市,比如说墨尔本的西区,可能会逐渐减少土地供应,推升价格。


在已经成熟的城区做4-10层的开发,需要的地块,一般都已经有住户或者有其他用途的建筑,开发商收购需求将会增加,这会推升被收购地块的价格,也会反应在全新建造的公寓里面,随着这种类型的地块减少,价格持续上升,如果密度不能再次提高的话,建好的公寓价格就会飞涨,不过这在很久以后才会发生。随着这些城区的密度提高,交通购物学校医院资源都会越来越紧张,这是政府在接下来的10-20年面临的民生挑战。在这段时间内会造就一大批因为把房子卖给开发商而发财的人。他们手里面一堆现金,很可能会去房价稍微低一点的城市周边买房,通过价格传到机制,把高房价从市中心逐渐传导到城市边缘。


高密度有可能在长期内解决人口房价房租暴涨的问题,为什么说有可能呢?即使是巴塞罗那,现在也面临着同样的房租房价上涨问题。所以根源还是人口增加的速度问题。这是在长期看。在中短期,问题要严重得多。


1,房产开发需要有利可图,才会有开发商去建房子。目前的建筑成本上涨的趋势已经稳定下来,我在上周的月度直播里面还开玩笑说,与其担心建筑涨价不如担心通胀。虽然稳定,但是现在的价格还是比疫情前上涨了很多,所以相对新房,有一部分人愿意去买更便宜,但是有些年份的老房。让这些原本没这么受欢迎的房子价格开始上涨。直到价格接近,而人们意识到,其实新房也没差几个钱的时候,二手房就不会再有竞争力。这时人们对于新房的需求量就会爆发,开发商更赚钱,这样才能刺激新房开发,根本上提高住宅供给量。现在二手房和新房的价格已经很接近了。但是又面临另一个问题。


2,房子要能够按时建造出来。假设土地审批问题被政府完美解决,市场对新房的需求量也大幅度上升,但是没有那么多建商,没那么多工人,一样没法按时按量交付订单,房子还是建不出来。据官方统计,想要赶上政府的5年120万套建房规划,在未来的3个月内,必须向建筑行业输送9万名工人,才有可能达成。显然现在的澳洲本地人口无法在这么短的时间内提供这么多的熟练劳动力。而移民端口认证建筑资格的过程又太过繁琐,造成已经在澳洲的新移民想要进入建筑行业都进不去。这个问题没有解决方案,除非移民政策和技术认证系统发生根本性改变。而在政治层面考量,这种级别的改革可能要留到大选之后。



房价上涨和租金上涨,除了移民数量和自然出生率造成的庞大需求之外,还有一个因素往往被人们所忽略,那就是家庭小型化趋势。在过去的20年中,澳洲乡村每个家庭的平均人数逐年下降,城市家庭平均人数在经历2006-2020的高峰之后,已经进入了下降趋势。比如说原来4个人住一户,现在变成3个人了。所以即使海外移民归零,自然出生率一条直线,澳洲内在的住房需求也在增加。澳洲央行的估算是,因为内在需求,澳洲每年需要新增12万套住房。以澳洲目前的建房速度,能满足这一部分需求就已经是个不小的挑战。



讲了这么多,我们总结一下。澳洲自然出生率稳定,移民数量暴涨,和家庭小型化,驱动了近期和未来10-20年的住房需求。而澳洲本身的法律限制,建造成本,工人数量等因素,成为了供给端的瓶颈。说实话,排除突发事件和短期波动之外,我看不到未来10-20年澳洲房产价格下降的任何底层因素。人们买不起房租不起房的情况任何时代都会存在,50年前是这样,20年前是这样,未来还是会这样。本身社会就有一个竞争机制,优胜劣汰,赚钱的人换大房子,天经地义。但是我认为未来一段时间政府在民生上面的花费会越来越多,因为需要照顾在自然竞争中没有出头的那些普通人,为他们提供廉价住宅,保证民生。在投资方面,还是以独立别墅为主,我不排除在未来一段时间,高密度公寓逐渐出现涨价趋势的可能性。除非澳洲变成像东京一样,几乎所有人都愿意住公寓,发生这种根本认知上的改变,我不认为公寓整体涨价表现会超过别墅。


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