随着澳洲央行RBA决定原地踏步不降息，市场上对于降息预期的时间点一再推迟。高利息加大了还款压力，让悉尼房产市场从10月份起，陷入了下跌周期。同时墨尔本房产市场正在经历超过一年的持续阴跌。这两个城市的房产投资者已经失去耐心，开始抛售投资房，整个澳洲的房产市场趋势持续减弱。但是澳洲有3个城市将会平稳度过市场周期，这个城市的房价未来将会暴涨。
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降息预期大幅度推迟
11月6日，澳洲央行挺住了来自各方的压力，还是没降息。通胀没有降低到目标区间2-3%之内，商品通胀还好，但是服务通胀仍然接近5%，再加上失业率并没有显著提高，如果换成是我，我也不着急降。央行在发布不降息消息的当天晚上，我就出了一期影片【澳房策331】，说四大银行可能会很快推迟降息预期。
结果没过几天，NAB就率先调整了降息预期，从明年2月推迟到了5月。理由是“虽然通胀有下降的趋势，但是澳洲央行对容易受到冲击的领域保持警惕，比如工资，消费和国际经济”。就是说NAB认为，央行在等待经济中大事件发生，现在按兵不动就是为了将来降息的时候有更大的空间。这个是意料之中的事情。意料之外的是4大银行中的另外3家，到我们截稿时间为止仍然选择按兵不动，降息预期还是停留在明年2月。但也有银行预计RBA在2025年全年都不会降息，比如HSBC。
现在的市场中还是存在太多的不确定因素，在美国大选之后又新增了一个因素，明年将会开始的关税壁垒。一旦上线，将会推升全球通胀，推升利率。感兴趣的朋友可以看看【澳房策332】有详细解说。
对于有自住房的朋友来说，平均60万澳币贷款，期限25年，在未来的2年内，5月降息比2月降息要多花2000澳币利息。关注地产市场的朋友可能还记得，2023年底的时候，银行预期2024年3月降息，后来变成9月，又变成2025年2月，现在又推迟到5月。房产投资者在这么长的时间里面一直忍受着高利率带来的还款压力。现在租金上涨几乎停滞，在澳洲削减移民的大背景下，新移民和留学生聚居区出现租金下滑和空租现象，还款压力尤其高。随着时间推移，越来越多的房产投资者失去耐心，决定卖房止损。
悉尼墨尔本上市房源大增
最直接的反应是悉尼和墨尔本上市房源暴增。由于利率一直维持高位，许多房主还款压力太高，没办法只好忍痛出售。这就让澳洲春天销售旺季，挂牌量远远超过过去五年的平均水平。这种房产叫做“压力房”(distressed listing), 就是预期快要挺不住了，想要赶紧脱手的房子。这种房产上市销售数量增加，买家的选择越来越多。我们直观的感受是墨尔本和悉尼买房需求已经大不如前。
根据CoreLogic的数据，墨尔本总挂牌量比2019年以来的春季平均水平高出10.1%，悉尼高出12.3%。墨尔本房产市场已经阴跌超过12个月，悉尼在10月份刚刚进入下跌期。
在这种市场中，如果拍卖能卖掉，就已经不错了，如果高出底价很多，绝对能给整个地产圈打一剂强心针。墨尔本目前是整个澳洲地产市场最弱的城市，但是不久前，这套在东南区Prahran的四房别墅以570万澳币成交，高于520万指导价。最近一年墨尔本高端市场中许多房产都在拍卖中流拍，或者在后续谈判中无法达成交易。这种情况也开始在悉尼出现，现在流拍的情况越来越多，不是拍不掉，就是谈不成，或者根本就没有谈。
很多悉尼墨尔本房贷太高的投资者，本来期望明年初就会降息，但是现在看来，变成了遥遥无期。所以原来还想挺着的房主，直接放弃，想要趁着现在房价还是比较高的，大幅度下跌趋势还没有出现，赶紧出手。10月份，这种压力房在维州挂牌数量暴增5.6%，达到1104套，第一次超过疫情前的水平。
悉尼压力房上市的速度也在加快。我们需要理解的是，压力房不一定是新上市的房产，也可能是是之前就开始卖，但是怎么都卖不掉，现在房东心态崩了，给钱就卖。如果你能找到这种房子，就真的捡到宝。
悉尼40区域别墅价格下跌
我们都知道公寓涨价一般比别墅慢，但是等下跌期来临的时候，有些区域的别墅，跌起来比公寓还狠。根据CoreLogic的数据，在过去的3个月里面，悉尼每5个区中就有2个别墅价格在下跌，这是过去20个月以来的最高水平。墨尔本别墅价格下跌的区比例暴涨到76.3%，是去年的六倍。
过去3个月中悉尼别墅下跌最狠的区域包括Zetland下跌10.1%，Rosebery下跌9.1%，North Strathfield下跌7.3%，Balmain East 下跌6.9%，Glebe下跌6.5%。墨尔本也没好到哪去，Albert Park下跌9%，South Melbourne下跌8.6%，Port Melbourne下跌8%。
随着市场库存增加、借贷能力下降和买房负担能力恶化，房产市场的下行趋势正在逐渐扩散。现在墨尔本的下跌期还算比较温和，悉尼处在下跌周期的早期阶段，随着降息预期越来越遥远，未来几个月里面，可能会持续这种下跌的趋势，直到供给和需求，以及他们各自背后的组成要素有一项发生重大改变为止。
比如说，澳洲工党政府提案限制2025年新入学留学生数量在27万以内，比2024年的数字减少23%，跟疫情前持平。这么做就是因为澳洲生活成本太高，普通人买房买不起，租房租不起，澳洲本地人都把原因归结为移民太多，而留学生也被归类在移民大项里面。减少留学生数量就成了政府必须做的事情。风声从今年5月份就放出来，很多学校已经针对这项提案，缩编了教师队伍。传统的新移民和留学生聚居区房价房租，已经受到影响，但是现在出现了转折。本来减少留学生数量是工党，自由党和绿党的共识。结果在11月18日的参议院二读辩论中，自由党和绿党联合起来反水，反对工党的留学生入学数量上限提案。很可能会让提案最终没法通过。
投资者怕的不是上涨也不是下跌，而是不确定性。留学生上限法案是否通过将会直接影响整个澳洲教育产业，相关行业就业和我们房产投资者最关心的，新移民和留学生聚居区房价和房租。但是提案结果只有等到2025年才知道了。
这只是房产供给需求力量对比中的一个因素，包括明年5月大选的因素，和澳洲国内移民的因素，全都有巨大的不确定性。
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3个城市平稳度过难关
除了悉尼和墨尔本明确下跌之外，澳洲8大城市中的3个小型城市，达尔文，堪培拉和霍巴特，都在不稳定期，这个月上涨1%，下个月可能下跌1%，往复震荡。其中稍微有点规律的就是堪培拉，已经连续3个月下跌，虽然幅度不大，但是趋势比较明确。历史上看，如果悉尼和墨尔本房价都在下跌的话，堪培拉这个被夹在中间的城市，大概率也会下跌。
澳洲整体房市表现明显是越来越弱的。如果看看3个中型城市，布里斯班，珀斯和阿德莱德，你的感受可能会更加明显。这三个城市的房价仍然处在上涨期，但是最近3个月上涨的速度开始降低，只是进入下跌区间还有些距离。所以这三个城市成为这本大市场趋势中，可能安稳度过的3个城市。
一旦利率开始下降，悉尼房价可能迅速开始反弹。如果利率在2月下降，悉尼还没有跌得太多，反弹起来就会更容易。墨尔本先要调整一下，跌得慢一点，找到房市的底部，再开始上涨。通常情况下，市场的V形反弹，向下趋势时间越长，反弹需要的时间就越长。悉尼上次下跌周期，是由2022年的快速加息周期引起的，持续了12个月。房价在之后用了15个月恢复至到历史新高。在这一期间，悉尼的房价下跌了12.4%，随后反弹，在2024年6月达到新高。那次悉尼的V形周期相当深，主要是因为市场不确定利率会涨到什么程度，许多人担心房地产市场会崩盘。但这一次情况有所不同，大家都确定利率将在明年下降，只是具体时间点还不确定。从这个角度看，悉尼开始反弹的时间可能会比墨尔本早一些。
澳洲的审慎监管局APRA，就是控制银行业信贷风险的联邦机构，在2017年到2019年强制银行紧缩信贷政策，引发了房价下跌周期，一直持续了23个月，但是房价在之后用了9个月回到了历史高点。这跟利率和信贷量直接相关。明年的降息周期，会降多少呢？如果只降0.5%，对住房可负担能力改善作用有限。想要让房价快速大幅度反弹，利率可能需要下降2%，要达到这种幅度，需要一场经济衰退或者失业潮。2008年的金融危机之后，澳洲连续6次降息，把利率从7.25%拉到3%，才保住了经济，让房价复苏。如果没有危机的话，按照澳洲央行一贯的行事作风，肯定慢慢降息不着急，房价快速反弹暴涨的可能性就变小了。没准儿，未来几年是房价稳中有涨的几年，再加上政府放出各种补贴，改善住房可负担性，比如联邦政府帮买计划，昆州帮买计划，维州印花税减免，等等，中低端房产涨价速度有可能比高端房产速度快。那么投资者要做的事情，就是按照每个人不同负担能力不同预算，看看自己预算内房产的价值洼地在哪里，找到它，买入，持有，不卖，持续赚钱。
1个城市未来必定暴涨
现在的价值洼地在哪个城市呢？没错，在墨尔本。现在墨尔本的均价全澳洲倒数第3，悉尼，堪培拉，布里斯班，阿德莱德，珀斯，包括黄金海岸，都比墨尔本贵。悉尼比墨尔本贵我可以理解，布里斯班发展迅速，珀斯人口暴涨，比墨尔本贵我可以接受，但是阿德莱德比墨尔本贵，我真觉得一点道理都没有。
如果我住在阿德莱德，房价比墨尔本贵，工作机会比墨尔本少，职业发展前景比墨尔本差，工资墨尔本更高，物价差不多，综合下来在墨尔本生活明显更好。如果有选择的话，一定是要搬去墨尔本的。
墨尔本这么明显的价值洼地，一旦从现在的房市阴跌周期恢复，很可能房价上涨的幅度要高于其他首府城市。一提到投资墨尔本房产，很多人跳出来反对，说墨尔本经济这么差，政府跟房产投资者收税为政府还债，房产相关税务全澳洲第一，房产供应量太多，人口增长相对较弱。但是一旦利率开始下降，尤其是连续几次降息之后，墨尔本房产投资的成本就会大幅度降低，买方力量将会加大，价格将会上涨。中期来看，房产市场表现有机会超过其他城市。
自从2020年3月以来，墨尔本的房市价格上涨速度和幅度明显落后于其他首府城市，我们在珀斯就看到了类似的情况。在2010年之后，珀斯表现一般，进入2020年，房价出现了爆发性增长，因为市场在追赶。在各个首府城市之间，也存在价格传导波纹机制。一个城市太贵了，大家就会转头去买房价便宜点城市的房产。当然短期看，墨尔本的房市走势还是比较弱的。
投资者分成3种，第一种买涨不买跌。买房子必须马上看到房价上涨，必须马上出租赚钱，必须是正现金流。简单说，一旦投资，必须看到眼下的利益。在我职业生涯过去18年，接触过的房产投资者中，这种情况的比例占到95%，体现的是人性。第二种是买跌不买涨，同样的房子，打折卖，为什么不买呢？卖家损失多少我就盈利多少，现在价格低，未来价格会变高的。这类投资者已经完全突破了投资中的“人性”这一关，占到4%。还有第三种是无论涨跌，只要适合自己的，就买。这类房产投资者，都是“看破红尘”的人，懂得澳洲房产长期一定涨价的道理，买房的决策跟市场的关系不大，而是依照是否符合自己未来的财富和人生计划做决定。买入，持有，不卖。完全的被动投资者，还有大把的时间享受人生。这种投资者只占1%。
澳房策的VISION会员几乎都属于这最后一种。我们帮助会员制定投资规划，贷款规划，财富规划，会计，法务，出租管理作为支持，一站式服务，让会员享受被动收入的同时，还能享受生活。澳房策成立4年时间，到现在为止，还没有会员投资亏损的情况，连账面亏损都没有。当然即使未来出现账面亏算，只要继续持有，长期增值是大概率事件。
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