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【澳洲房产】房产投资者和企业大逃亡! 你买的到底是房子还是债务?墨尔本已经不适合投资房产了吗? 6大负面VS6大正面因素【澳房策286】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


这几天关于墨尔本房产市场投资的新闻都炸锅了,没有一件事情能让房产投资者开心的。“加税是压死维州房产投资者的最后一根稻草”,“我买的不是5个投资房而是5个债务”,“买地建房销量下降,因为投资者甩卖跑路”,“墨尔本地税迫使工厂搬到别州”...类似的新闻太多了。在墨尔本的朋友也一定深有体会,房价在最近几年涨势比其他澳洲城市差了一大截。墨尔本原来的房产市场多好啊,现在到底怎么了?墨尔本房产市场趋势走弱的6大原因是什么? 墨尔本房产投资还有希望吗?6大变革将会决定墨尔本房市未来几年的整体表现。对墨尔本房产市场感兴趣的朋友,今天您来着了,这内容大学里面都不一定讲。

 

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压死墨尔本房产投资者的6大力量


1.地税起征点降低

 

我们不说废话直接上干货。墨尔本近年房市走弱的第1个原因是地税(Land Tax),一位墨尔本西南区的出租管理中介抱怨,说在过去的1年里面,失去了52位客户。不了解出租管理的朋友,我要提一句,澳洲的长租管理,如果一个人从头管到尾,包括跟房东接洽找租客维修全部事情,一般能管120套左右房产,管理150套的人都是超人级别的。失去52位客户,相当于失去了4成生意,这个打击实在太大了。而直接原因,就是地税。


因为经营不利,再加上疫情发钱,维州政府财政情况全澳洲最差,没有之一。为了弥补亏空,维州政府在2023年5月份的财政预算案里面推出了“疫情还债计划”,说白了就是用10年时间,多收税填补财政赤字。收谁的税呢?没错,工党能干出来的事,肯定是劫富济贫,收税的对象是大企业,投资者,和缴纳地税的人。如果你是企业老板还是房产投资者,那就到了大霉了,3个全中。像不像是打土豪分田地?只是很多房产投资者其实没什么钱,谈不上土豪,田地也没分出去,都进了政府账目了。


具体操作是把维州投资房地税起征点30万一刀砍到5万。说人话,就是只要在维州有投资房,你都要缴地税,因为即使是一套50-60万的公寓,土地价值也可能超过5万。

 

2.海外空置税加倍

 

维州政府跟新州政府看齐,从2024年1月1日开始,把海外空置附加税(Absentee Owner Surcharge)从2%上调到4%。如果你不是澳洲公民或者永久居民,还不经常住在澳洲,就需要缴纳这项税收了。跟新州的“连续住满200天”要求不一样的地方是,维州征税的条件是,1,每年12月31日必须在澳洲境内,2,还要在一年之中累计住满半年也就是183天。跟新州规定反人类的程度不相上下。对新州规定感兴趣的朋友可以看一下【澳房策284】


3.加租上限

 

维州政府在去年7月份提出预案,设置出租房涨租的频率上限,最快是2年一次。这个消息一出,整个市场炸锅,这不是要把房东往火坑里推吗?要知道维州在2019年之前是可以半年涨一次租金的。房产投资者收到消息,就想着要卖房撤出了。


好在政府最后没有通过这条议案,目前还是维持在每年可以涨租1次的状态,算是送了一口气。不过即使如此,也让房产投资者意识到,缺钱的工党政府有多可怕,政策说改就改,所以还是吓退了一批房产投资者。


4.短租税

 

同在去年7月维州政府提出议案,对Airbnb等短租,征收每单5块的附加税,后来改成了收取租金的7.5%。虽然目前还没有把议案递交维州议会审核,但是市面上广泛的说法是这项税收会在2025年1月1日开始征收。更高的收费会让投资者退出市场的意愿更强烈。


5.空置税范围扩展到全维州

 

维州新任州长Jacinta Allan不负众望,刚上任,位子还没坐稳,就宣布对投资房增加第5项税务,直接点燃了维州投资者愤怒的情绪。

 

维州空置税 (Vacant Residential Land Tax) 并不是一个全新的税种,而是征税范围,也就是税基扩大了。空置税是在墨尔本内城和中城区,比如Melbourne,Monash,Port Phillip,征收的税务。空置房产每年征收1%的空置税。注意这个税基可不是土地部分价值,而是土地加上建筑的总价值。在维州, 不是按照房子市场价计算,而是按照市政费账单上的CIV数字计算的。比如房子100万,空在那里6个月不住人,就要缴纳1%空置税,每年交一次。这是一笔巨大的开销,维州空置税是个独立税种,跟地税,地税附加,联邦政府空置税都不一样,适用所有人,无论是本地房东还是海外房东。


而现在这个规则改变了,空置税适用范围不再只是那几个内城区,而是要拓展到整个维州,只要你有房子在维州,不论哪里,空房6个月,就要交空置税。这个政策在2025年1月1日开始施行。


这还没完,从2026年1月1日开始,会再次扩大空置税征收范围,当然这回不是地理范围,因为整个维州都已经包含了,没处可以拓展了,这回是对大墨尔本地区 (Metropolitan Melbroune) 的住宅用空地出手。只要房子在墨尔本地区,空地5年内没有开建,就要收取空置税了。开发商,土地银行,个人买地放不建房,包括一些政府机构持有土地不建房,都会产生这项税务。


6.市政费增速加倍(Council Rate)

 

所有的房子不管自住还是投资都要缴纳市政费,用来收垃圾和让市容市貌更整洁。维州各个市政府的市政费每年都会增加,州政府允许的增加幅度历年都在2%以内,基本上在1.75%左右,但是23-24财年,一下子把上限提高了1倍到3.5%。

 

比如说墨尔本西南区Werribee所在的市政府Wyndham City Council的市政费就涨了3.5%。


所以说现在的墨尔本不但印花税全澳洲最高,去年1口气增加了6项持有成本,怪不得目前的房产市场没什么生气呢。投资者卖房到别州去买房也就不奇怪了。但是这些现象会不是只是暂时的,墨尔本房产市场还有希望吗?在墨尔本买投资房还有意义吗?这还要从6大方面具体考量。


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维州房产投资的希望在哪里


1.大趋势下的小趋势


首先目前来看,澳洲全国8大首府城市之中,墨尔本的房产市场的增速要低于其他城市,2月份CoreLogic的房产数据显示,墨尔本的表现在8大城市之中倒数第二,月房价增幅只有0.1%,倒数第一是霍巴特-0.3%,达尔文0.1%。墨尔本跟涨价前几名的城市在增速上确实没法比。但是数据显示的是墨尔本全部房产的大平均价格,没法代表所有房产。在任何上涨的市场中都有降价卖的房子,任何下跌市场中都有涨势良好的房子。根据澳洲地产网站Realestate统计,墨尔本2023年表现最好的区域最高涨幅是10%。所以说根本的问题并不是地产市场大环境,而是你不知道怎么去找好房子。


2.周期因素


澳洲房产市场不能一概而论,每个城市都有自己的房产市场周期。目前的布里斯班和珀斯都处在上涨周期,而墨尔本和悉尼处在靠近本轮市场底部的位置。俗话说30年河东30年河西。悉尼房产大家都知道涨得快,可是这两年确实没有布里斯班珀斯涨得快。风水轮流转,布里斯班和珀斯也会有下跌的一天。澳洲房产的规律是短期有涨跌,长期一直涨。根据澳房策数据团队分析,截止2021年的18年间,所有房产大平均的话,墨尔本房价年化增幅6.27%,比悉尼,布里斯班,珀斯都要高。当然我并不是说墨尔本在未来涨幅肯定会超过别的城市,我又不是大师,不会预测未来。我只是想说,看长线的话,墨尔本的房产市场目前的困境早晚会过去,时间问题而已。


3.基本面因素


对于房价上涨我个人的总结就是一句话“居民杠杆率”。杠杆率很好理解,就是金融和信贷因素。如果放水降息放松信贷,人们能借到更多的钱,自然就能卖得起更贵的房子。在房子这件事上,人性的表现是,如果能买得起更贵的房子,人们肯定会去买。房价自然上涨。不过杠杆率因素对整个澳洲所有城市所有人都起作用,而真正能对墨尔本产生定向效果的,还是这个“居民”因素。


没有人或者人口下降的地方是谈不到房价的,只有人口上涨才能增加房产需求。墨尔本需要吸引更多的人到墨尔本移民,留学,工作,创业,增加人口,才能刺激经济发展和房价上涨。人们来墨尔本,原因只有一个,就是能过得好点。这个好的范围就大了,包括教育,医疗,安全,养老,工作机会,娱乐,甚至是文化氛围和气候都是能够吸引人留住的要素。当然墨尔本在气候这方面确实是8大城市里面我最不喜欢的,自然条件改不了,但是其他方面都有很大的提高空间。能不能提高自己的吸引力,别让人举家搬迁到布里斯班和珀斯去呢?还要看维州政府了。


4.政党轮替


其实维州房产投资想要变好,必须要州政府减少负债。维州政府工党在任多年,搞经济本来就是弱项,又遇到个疫情,封城时间全球第一,政府发行债务,筹钱给人们发福利,所以现在维州政府债台高筑,而且没有好转的迹象。所以在23年出财政预算案的时候,才开始设立10年的还债计划,拿有钱的人开刀,其中就包括了房产投资者。这就是我们看到墨尔本目前对房产投资者不友好的根本原因之一。如果维州经济能搞上去,债务能多还一还,把架在房产投资者脖子上的刀拿开一点,那我们就能喘口气开始发展了。这不,联邦政府已经走出了第一步。每年联邦政府都会把收上来的GST按照一定比例分配给各个州。澳洲有一个规律,如果该州的矿产开采得多,向州政府缴纳的许可费多,联邦政府分配给州政府的GST份额就会相对较小。今年GST分配最大的赢家就是墨尔本,在24-25财年还会额外获得37亿澳币GST。


所以说在工党制下,其实是谁穷谁占便宜,谁富谁倒霉。希望维州永远不要开矿,这样就可以让全国人民去养了。当然这是玩笑话,作为悉尼的居民让我去花钱养别州,我很不爽。如果想要经济健康发展,其实还是需要换一换总管的,维州执政的工党也该换一换了。


5.政策因素


维州的房产购置成本,包括印花税 (Stamp Duty) 和印花税附加 (Stamp Duty Surcharge) 是全澳洲最高,地税起征点 (Land Tax Threshold) 是全澳洲最低, 只要是投资房几乎就要缴地税,地税附加 (Land Tax Surcharge / Absentee Surcharge) 同样是全澳最高。当然买入房产和持有房产还有其他的费用,综合来看,墨尔本的投资房持有费用都差不多是全澳洲最高了。所以在费用端,能够改变的,还是各种州税,比如印花税和附加能不能降一降啊,地税和附加能不能少收一点啊。这部分少收的费用,肯定还是要从别的地方补回来的。所以说到底,政策放松的前提,还是墨尔本的经济向好,债务降低。


6.等待时机


在澳洲房产投资领域有一个规律,相邻的两个区,如果一个区A价格高,另一个区B价格低,在A区涨到一定程度的时候,B区也会开始上涨并且向A区看齐,这叫做波纹效应。价格就像是水波一样,向外传导。这个规律在城市之间也是适用的。为什么大家都从悉尼墨尔本往布里斯班和珀斯跑呢?因为房价低,生活成本低,而收入差不多,工作可以少干点,生活可以享受多一点。生活成本里面最大的一块就是房价。但是目前的墨尔本房屋均价,已经排在悉尼,堪培拉和布里斯班之后,来到了全澳洲第4名,均价77万8千,紧随其后的阿德均价都涨到了72万7千,珀斯68万7千,照目前的形形势持续下去,在今年下半年,阿德和珀斯的房价就会超过墨尔本。墨尔本这个大城市的房价就会掉到全澳洲8个城市中倒数第3. 那么这个时候,墨尔本的房价在全澳洲范围内都会有强大的竞争力。到时候想要改善生活的人,就会从其他州领地去墨尔本安家。一旦人口起飞,房价就会跟着上涨。


讲了这么多,我们做个小结。墨尔本目前的市场周期在底部,墨尔本的投资房费用全澳洲最高,近几年的涨价幅度排在澳洲城市靠后的位置,有包括政策,经济,债务,人口等方面的诸多问题。但是这也给墨尔本未来上涨的空间打下了良好的基础。长期来看,墨尔本潜力很大。我们要记住的一点是,澳洲房市短期有涨跌,长期一直涨,大家都没信心的时候,很可能就是你入市的好时机。不过大家千万不要因为我的观点,就去买房,买房,因为你的投资决策只有你自己能负责。


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