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【澳洲房产】房价上涨爆发周期即将来到! KPMG权威研究, 澳洲房价未来2年上涨14.3%! 让房价上涨才能解决住房危机! 违反经济规律打房注定失败【澳房策259】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


今天早上的一条新闻让我瞬间兴奋起来,连咖啡都没喝。四大会计师事务所之一的毕马威KPMG最新研究报告显示,澳洲房产市场大盘将在24年6月财年结束之前上涨4.9%,在之后的1年中再度上涨9.4%。KPMG每年都会做预测,这次预测不同 ,居然详细到什么时间点,哪个城市,什么类型的房产,会涨多少钱。预测的细致程度让人乍舌。我想听到这个消息最开心的就是已经买房的人,正在买房的人,和中介了,最不开心的就是那些末日论患者,和怎么努力都怎么攒钱都够不着买不起房子的人。现在市场的房价已经很贵,买房买不起,租金又那么高,妥妥的房产市场危机。但是这个危机可能只有让房价上涨才能解决。而短期的解决方案会预先支取整个经济中每个人的未来财富,只不过让危机稍晚一点到来。


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KPMG的“权威”预测


一提到毕马威这个名字,就给人一种很威武霸气,说一不二,特别专业的感觉。是我当年毕业之后申请好多次都被拒绝的世界4大审计公司之一。他们的分析报告和预测绝对值得一看。


根据KPMG的最新澳大利亚主要城市房地产报告,未来9个月,全国的房价将上涨4.9%,然后在2025年6月之前再次暴涨9.4%。 全国的公寓价格将在明年6月前平均上涨3.1%,然后在接下来的12个月内增长6%。 但各地区的涨幅将有所不同,其中珀斯的房价涨幅最高,达到8.4%,但在2025财年,霍巴特将超过其他城市,涨幅达到14.2%。 在接下来的两年中,霍巴特的公寓价格增长也将领先于其他所有首都城市,分别上涨8.7%和10%,其次是悉尼、墨尔本和阿德莱德。


除了具体的预测数字之外,报告还分析了几个市场形势,他们将会相互作用,对未来市场走势产生重大影响。尽管利率比较高,但短期内,供应受限可能会主导影响房地产价格的因素,并且在2024财年的大部分市场中,导致价格继续上涨。由于土地稀缺、批准数量下降以及建筑活动放缓和成本增加,别墅和公寓的价格在下一个财政年涨幅将会进一步加速。供应问题和其他几个因素结合,比如移民增加导致的住房短缺,推高资产价格。预计在2025财年,也就是2024年7月到2025年6月,将会降低利率,放宽贷款条件;这个时候租金持续高涨,但是买房却变得更容易了,所以租客转向买房,再次扩展的需求让开发商造房子速度更跟不上市场,从而加速推高房价。


报告中还说,如果想要把高涨的租金拉回正常水平,住宅完工数量就必须比目前预测的高出76%。所以除非移民和留学生到达澳洲人数被大幅度缩减,租金下降根本就不可能。我们都知道澳洲正严重缺乏劳动力,同时缺乏经济上涨动力,这两项全都依赖大量移民,所以缩减移民数量在近期不可行。那么租金上涨就是肯定的,而租金的上涨将会推动房价上涨。


以上就是报告大致的内容总结了,如果有兴趣的话,可以去KPMG网站上自己看看。但是有意思的是,所有媒体引用的网页都是KPMG的媒体发布页面,也就是KPMG用来宣传的和告知媒体的渠道,也叫新闻通告。说白了就是新闻稿件。我翻遍了KPMG网站也没有找到原版分析报告。就为了查找信息源头和KPMG分析报告的所有论证和模型分析,我还专门打电话给KPMG的媒体公关部门,没接,留了言,截止本期影片定稿时,没有收到回复。看来除了KPMG发布的结论,我们很可能没法看到报告本身,结论的推导过程怕是无从考察了。


其实KPMG的预测性质,跟四大银行差不多,只给个结论,时间点和数字到底是怎么推导出来的,我印象中从来没有见到过。我所知道的市面上所有机构的预测,到目前为止最厉害的是只是方向猜对,到什么时候涨跌多少就从没猜对过,甚至很多机构预测的黑历史中还有猜错方向的,比如说猜未来12个月市场大跌,然后市场第8个月触底反弹等等。像是今年9月份PropTrek发布的澳洲房产市场预测就很有喜感。大家看第一行就可以,说PropTrek对与悉尼2023年的房产市场预测,之前是预测下跌9%-12%,现在预测改了,23年悉尼市场将会上涨3%-6%。者种预测也太随心所欲了吧。我们澳房策的市场跟踪, 显示悉尼房价大盘从1月到8月已经上涨了8.4%,然后PropTrek还在说上涨3%-6%。所以PropTrek看起来是个高大上的数据分析公司,但是这些内容还没有我这个小小的自媒体人研究得认真,他们这篇文章,没准是哪个刚毕业的小孩子为了赶紧交差随便写的吧。但是房价预测这种事情见多了,大家也就不奇怪了。


不过像是KPMG预测得这么细致的我还是第一次见到。经济学家的预测,大家最多看看预测的市场方向就好,其他方面的准确率非常低。在我们澳房策月度直播之中我曾经分析过我对澳洲房产市场未来2年的看法,推理过程和分析,结论是市场上涨,并且在降息之后会有一波大涨。在大方向上KPMG的预测和我基本一致。


看来在未来2年内租金大概率会继续上涨,房价也是一样。除非政府能想变魔术一样,变出来几十万套新住宅,这个趋势就不会改变。人们正在经历的买不起房租不起房的时代,还会继续。只有让房价上涨才有可能解决目前的房产市场危机。你可能觉得这个说法自相矛盾,但是等我解释完你就清楚了。


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房价上涨才能解决房产市场危机


用房价上涨来解决房产市场危机听起来非常不可思议,但是这个思路确实遵循了经济规律,可能是中短期解决问题的最好方法。现在的澳洲房市危机的起因,就是爆发式的人口增长和超低的新建房供给量的错配。人口增长是澳洲保持经济增长必要的方式,这个无可厚非,但是新房供给量为什么跟不上呢?


原因众说纷纭,有的说政府批文进程太慢,开发商需要加长囤地时间增加成本,有的说是因为建筑材料成本和人工成本上涨,所以开发商故意不造。还有各种媒体领域尤其是不少买家中介,就因为自己的生意模式是通过帮助买家买二手房赚钱,所以说新房各种不好,利用各种机会黑开发商,建筑商,建筑质量,还有什么新房贵,新房远等等说法,这些都在潜移默化中给思想不坚定的人,没有自己判断能力的人洗了脑。最近在油管上爆火的一个建筑验房师,专挑建筑质量差的那些房子曝光,为什么呢?因为人性,大家爱看坏事,说一个房子建筑质量好哪有人看啊。所以我们在自媒体领域看到关于开发商建筑商新房的内容大都是负面的。这也加重了人们的认知偏见,让更多的人,不管适不适合自己,都选择去抢二手房。其实各种房产适合各种人的情况,房产投资上没有一个万能公式适用于所有人。顺便说一下,我们澳房策的买家中介服务包括了澳洲的新房和二手房。


所以你们分析出供给量跟不上的原因了吗?对了,就是利益。不让投资者赚钱,就没人买投资房,买房的人少,成本又高,不让开发商建筑商赚钱,就没人去开发土地建房子。只有鼓励房产投资,让房产市场更加活跃,推高房产价格,同时控制住材料成本,人工成本,囤地成本,让开发商建筑商更赚钱,才能盘活这个游戏,自然增加房屋供给量。


以上这个方法,只能增加房屋供给面,可以缓解我们正在经历的租房危机,可是房价还是在上涨的,人们买不起房子,也就是大家听到的名词“可负担性差”,还没有一个根本性的解决方案。在我看来,房价高人们买不起房子的问题在短期之内可以得到缓解,但是代价是牺牲经济健康,变相推高房价。


比如说,财政政策方面,由政府借债或者多收税支持的财政补贴,直接发钱,让更多人买得起房子,建造更多廉租房和公屋。或者在货币政策方面,提供给底层人更多现金和信贷,让更多人买得起房子。其实这就像是给人们打了兴奋剂一样,透支未来财富。同时推高房价让以后再用这个短期刺激方法,变得越来越难,总有一天玩儿不下去。


还有一个方法,是让澳洲整体财富/人均财富上涨,颠覆性创新大大提高生产效率,财富增加人们才能买得起房子。这是最健康的一种方式,能从根本上解决问题,但也是见效最慢和最难的一种。


目前澳洲的新移民数量暴涨,在解决劳动力短缺问题,推高澳洲GDP的同时,也让澳洲人均GDP下滑,把澳洲拖入了人均GDP衰退之中。所以从长期上看,更多的移民到底是让澳洲人生活水平提高还是下降,真的是个未知数。其他能够给澳洲带来财富方法,比如出口行业,严重依赖铁矿石,煤炭,锂,还有教育输出。澳洲将会经历一个转型时期,从依赖中国需求,变成多元化,发展跟印度和东南亚国家的经济交流,寻找新的爆发点。但是这个过程需要多长时间,结果怎么样,我们只能拭目以待了。


在我截稿的时候,突然收到执政了9年的维州州长辞职的消息,心里这叫一个高兴啊。在他任内,墨尔本封城时间世界第一,搞砸了墨尔本经济,政府欠下巨额债务,取消英联邦运动会丢脸,还变着花样出台政策打击房产投资。所以辞职就对了,对他来说是个很好的结果。只是不知道新上来的维州州长会推行什么样的政策。如果政策延续的话,墨尔本的房产市场还是一样会面临不小的压力。


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