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【澳洲房产】政府又发钱了!解决生活成本危机!房产市场的4项全新政策令人失望!利率上涨同时为什么房价上涨?2023联邦预算案全解析!【澳房策229】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。昨天澳洲联邦政府发布了23-24年的财政预算案。我是守在屏幕前, 完整看完了财长现场发布会的。用一句话来概括这次的预算案就是,中规中矩。对于澳洲的基本民生,确实有几个好的政策出炉,但是对澳洲房产市场却很难算得上是利好,相当于去掉了维持澳洲房产市场反转趋势,3大动力中的财政动力。而实际上澳洲的房市上涨大家都看得见。为什么澳洲连续11次加息房价反倒上涨了呢?有不少人认为利率上涨和房价上涨根本就不应该同时出现,不过他们却真的出现了。这背后的底层逻辑和基本动力是什么呢?其实澳洲近几十年的曾经就出现过这种情况。本期影片,我们首先来详细解析澳洲联邦政府财政预算案,看看对房产市场又什么重大影响,然后来回顾历史,分析目前市场状况,让大家对未来的房产市场走势有个判断。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


23-24澳洲财政预算亮点


这次预算案的要点,有几个我非常喜欢,因为让人们的生活水平和保障有了提升,这对每一个人都是好事。比如看家庭医生可以报销的费用,直接上涨3倍,所以在实施之后,原来看医生在政府补贴外还要再掏腰包的人,现在可以不用再花钱了,这对几乎所有使用澳洲公费医疗的人都是好消息。医疗这种事情关系到民生,所以我个人非常支持全民公费医疗的系统。澳洲医疗系统比国内的强太多。国内是没钱就别看病。澳洲是没钱的人也能看病,而且看得有尊严,有钱人可以花钱上私立医院。有没有钱都能得到适当的照顾。


预算案里面,还提高了临时技术移民收入门槛到7万澳币。对想要走技术这条路移民的人来说不是好事,但是对整个澳洲经济来讲,却是实实在在的好事。一个人的能力有时候是用赚到多少钱来衡量的,有能力的人才,留在澳洲,再正常不过了。


单亲父母育儿津贴也得到了提高,原来最多领到孩子8岁,现在可以一直领到孩子满14岁。看来澳洲生活压力真的不小,不过对于弱势群体给予一定帮助,我相信是每一个关心澳洲社会的人都乐于看到的吧。


房产相关联邦预算


当然说了这么多预算在各个方面的花销,澳房策作为澳洲房产投资频道,必须重点关注一下澳大利亚政府联邦层面的预算,在房产方面的资金都用在哪里了。不过跟前几次的预算案不同,这次房产相关的预算只有4个方面,而且并没有非常出乎意料的大手笔投入。


首先,是增加联邦租房补贴。在今年标准的基础上,租金补贴将会增加15%。现在的市场上,房租上涨太快,联邦政府认识到了这一点,并且给出了相应的补救措施。但是,这个措施跟你没关系,因为是给到社会低收入家庭的,你必须是澳洲公民,而且全家租房,同时收入很低,需要社会救济的那种才行。我相信看我们频道的人应该都不属于这类吧。


其次,澳洲联邦政府会出资,联合州政府,养老金,建筑商,形成澳洲的‘国家住房纽带(National Housing Accord)’,并且从2024年开始在5年内建造100万套住房。你听着还不错,但是有几个槽点。1,5年建造100万套住房其实只是跟往年建造速度持平,并没有大幅度增加,在政绩上算是不垫底也不冒尖,比较中庸,2,建房子要从2024年开始,那么第一批上市的房子最快也要到2025年,所以对短期的住房危机,租房危机,没有任何的缓解作用。3,建出来的房子绝大多数都是政府的公屋和廉租房,对于租不起房子的人来说是好事,但是对房产投资者来说,正好相反。很多目前超级火爆,租金暴涨的区域,因为房源增加,到时的租金会趋向平缓。通过这种住房纽带建造的房产,相当多都将会建在在政府拥有的土地上,有不少是在火车站附近或者是TAFE附近,占了好地段,还可能给你家附近带来一些收入比较低的邻居,拉低你家的房价。关于这个问题,我们已经在【澳房策212】里面有过详细解析,欢迎您去补补课。


下一点是针对开发商的资金方面的,用政府减税计划来刺激开发商建造房子用来出租,就是所谓的“build-to-rent”计划。简单理解,就是一个开发商建造一栋公寓楼,里面的房子不卖,而是用来出租。政府估计这项减税计划将会在未来10年内增加15万套出租房产供应。其实跟每年40万新移民比起来,还是九牛一毛。


第4点跟房产勉强相关的财政预算案项目,就是拨款成立专项基金,用于提高电能使用效率,降低人们的电费账单。但是很遗憾对我们普通人用处不大,因为对象又是政府公屋。


如果你现场看了财长发布预算的直播节目的话,你会感觉到热血沸腾,但是冷静下来想想,这次的预算案仍然没有什么太出彩的地方,当然槽点也没有想象的多。算是个中规中矩,勉强合格的预算案。尤其是对于推动房产市场繁荣方面并没有出现让人振奋的新消息。


3个推动房市反转的动力


在我们澳房策的研究框架中,有3个推动房产市场触底反弹的要素,分别是1,利率下降,2,贷款难度降低,3,财政补贴。这次的预算案已经把第3点,财政补贴完全否定了,因为没有新的补贴出炉。同时澳洲央行刚刚在2周前宣布第11次加息,所以利率下降这个要素不在。银行贷款难度也没有降低。但是在过去的3个月之中,澳洲房产市场明显已经触底反弹,并且持续稳定上涨,3月澳洲房价整体上涨0.6%,悉尼领涨1.4%,4月澳洲房价整体上涨0.5%,悉尼领涨1.3%。甚至出现了越加息,房价越涨的情况。


第11次加息前一周, 澳洲整体拍卖清空率还只有66.2%,而加息那周的周六,澳洲整体拍卖清空率直接飙到了75.1%。悉尼墨尔本和布里斯班的拍卖清空率,好像直接回到了正常市场状态。所以我们频道有粉丝留言,问,加息同时房价上涨,不科学啊?我回复他,说对,因为这是玄学。


当然说玄学是说笑了。如果你有上过我们澳房策的投资课或者关注频道足够久,你一定知道,澳洲在最近几十年间,已经出现过两次利率上涨同时房价上涨的情况,可以说从历史的角度思考,目前的状况不但不奇怪,还很正常。关键是你要懂得,这两个看起来对立的要素是如何同时出现的,才能对未来的房产市场走势有一个基本判断。


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2003-2007 年那一次房价上涨和利率上涨同时出现,是因为当时的矿业热潮,加上大量海外移民涌入。矿业热说明海外对澳洲矿石和原材料有强大的需求,带动了就业,工资上涨,产业投资和消费。再加上大量移民带着技术和钱涌入澳洲,对住房需求直线上升。这就造成了即使是当时利息上涨,贷款成本上涨,人们因为收入增加,还是可以负担上涨的房价。暴增的移民直接推高了租金和房价。当时房价上涨最明显的城市就是珀斯,曾经创造了3年价格翻一倍的房市神话。而其他的澳洲主要城市也有不同程度的房价上涨。


转眼到了 2008-2011 年同样的事情又重复了一次。矿业繁荣,移民大量涌入,造成房屋短缺,人们收入增加,虽然利息在上涨,也没法压住躁动的房价。


直到这几个月央行连续加息11次,一开始的时候澳洲房价确实是应声而落,但是到了今年2月分,一切都变了。首先澳洲迎来了10年一遇的移民回流潮。据官方估计,今年澳洲移民净增长将会达到40万,问题是他们都住哪里?我们普通人对与移民潮最直接的感受就是房租暴涨。我见过悉尼墨尔本布里斯班,长租到期,房东直接加一倍租金的情况。只要是有人愿意住的地方,大都是一房难求。一开始有点钱的人还能通过加价去抢房源,但是后来就是加价也没有房源可抢了。那总不能睡在大街上吧。所以逼得不少留学生和新移民到了澳洲的第一件事情不是租房,而是直接买房。这给澳洲主要城市的房价无形中打了一针强心剂。


另一方面,最让我诧异的是,澳洲居然突破了中国的进口限制,对中国的出口创下新高。澳洲统计局5月份的最新数据,说澳洲3月份进出口数据表现非常亮眼,澳大利亚对中国铁矿石和铁矿粉的出口量,单月分别上涨24%和17.7%,而更亮眼的是动力煤,就是用来火力发电的煤炭,出口暴涨125%。再加上其他几个项目综合,澳大利亚对中国的贸易顺差,单月提高到153亿澳元,是中澳建交以来的第二高点。不知道各位还记不记得,2年前,中国制裁澳洲,对澳洲煤炭禁运,结果搞到全国大停电,那时候就有一批自媒体出来洗地,说是中国在下一盘大棋。就是所谓的大棋论。你说,下棋下得自己人没电用,我也是很无奈。不过现在情况反转,中国开始加大对澳洲的矿石进口。有可能造就下一波的矿业热潮。


所以说这一次虽然利率还在上升,但是移民潮和矿业潮两个要素已经满足,再加上人们对于利率到顶,通胀下降的预期非常明显,也就加入了买房大军。共同推高了房价。而这在这次的市场周期之中,如果不出意外的话,房价上涨的幅度可能会超出预期,因为另外三大要素,利率下降,贷款难度放开,财政补贴,还都没有开始发挥作用。


您同意我的观点吗,欢迎在影片下面留言参与讨论如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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