欢迎来到澳房策，我是Alex老师。昨天澳洲联邦政府发布了23-24年的财政预算案。我是守在屏幕前, 完整看完了财长现场发布会的。用一句话来概括这次的预算案就是，中规中矩。对于澳洲的基本民生，确实有几个好的政策出炉，但是对澳洲房产市场却很难算得上是利好，相当于去掉了维持澳洲房产市场反转趋势，3大动力中的财政动力。而实际上澳洲的房市上涨大家都看得见。为什么澳洲连续11次加息房价反倒上涨了呢？有不少人认为利率上涨和房价上涨根本就不应该同时出现，不过他们却真的出现了。这背后的底层逻辑和基本动力是什么呢？其实澳洲近几十年的曾经就出现过这种情况。本期影片，我们首先来详细解析澳洲联邦政府财政预算案，看看对房产市场又什么重大影响，然后来回顾历史，分析目前市场状况，让大家对未来的房产市场走势有个判断。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
23-24澳洲财政预算亮点
这次预算案的要点，有几个我非常喜欢，因为让人们的生活水平和保障有了提升，这对每一个人都是好事。比如看家庭医生可以报销的费用，直接上涨3倍，所以在实施之后，原来看医生在政府补贴外还要再掏腰包的人，现在可以不用再花钱了，这对几乎所有使用澳洲公费医疗的人都是好消息。医疗这种事情关系到民生，所以我个人非常支持全民公费医疗的系统。澳洲医疗系统比国内的强太多。国内是没钱就别看病。澳洲是没钱的人也能看病，而且看得有尊严，有钱人可以花钱上私立医院。有没有钱都能得到适当的照顾。
预算案里面，还提高了临时技术移民收入门槛到7万澳币。对想要走技术这条路移民的人来说不是好事，但是对整个澳洲经济来讲，却是实实在在的好事。一个人的能力有时候是用赚到多少钱来衡量的，有能力的人才，留在澳洲，再正常不过了。
单亲父母育儿津贴也得到了提高，原来最多领到孩子8岁，现在可以一直领到孩子满14岁。看来澳洲生活压力真的不小，不过对于弱势群体给予一定帮助，我相信是每一个关心澳洲社会的人都乐于看到的吧。
房产相关联邦预算
当然说了这么多预算在各个方面的花销，澳房策作为澳洲房产投资频道，必须重点关注一下澳大利亚政府联邦层面的预算，在房产方面的资金都用在哪里了。不过跟前几次的预算案不同，这次房产相关的预算只有4个方面，而且并没有非常出乎意料的大手笔投入。
首先，是增加联邦租房补贴。在今年标准的基础上，租金补贴将会增加15%。现在的市场上，房租上涨太快，联邦政府认识到了这一点，并且给出了相应的补救措施。但是，这个措施跟你没关系，因为是给到社会低收入家庭的，你必须是澳洲公民，而且全家租房，同时收入很低，需要社会救济的那种才行。我相信看我们频道的人应该都不属于这类吧。
其次，澳洲联邦政府会出资，联合州政府，养老金，建筑商，形成澳洲的‘国家住房纽带(National Housing Accord)’，并且从2024年开始在5年内建造100万套住房。你听着还不错，但是有几个槽点。1，5年建造100万套住房其实只是跟往年建造速度持平，并没有大幅度增加，在政绩上算是不垫底也不冒尖，比较中庸，2，建房子要从2024年开始，那么第一批上市的房子最快也要到2025年，所以对短期的住房危机，租房危机，没有任何的缓解作用。3，建出来的房子绝大多数都是政府的公屋和廉租房，对于租不起房子的人来说是好事，但是对房产投资者来说，正好相反。很多目前超级火爆，租金暴涨的区域，因为房源增加，到时的租金会趋向平缓。通过这种住房纽带建造的房产，相当多都将会建在在政府拥有的土地上，有不少是在火车站附近或者是TAFE附近，占了好地段，还可能给你家附近带来一些收入比较低的邻居，拉低你家的房价。关于这个问题，我们已经在【澳房策212】里面有过详细解析，欢迎您去补补课。
下一点是针对开发商的资金方面的，用政府减税计划来刺激开发商建造房子用来出租，就是所谓的“build-to-rent”计划。简单理解，就是一个开发商建造一栋公寓楼，里面的房子不卖，而是用来出租。政府估计这项减税计划将会在未来10年内增加15万套出租房产供应。其实跟每年40万新移民比起来，还是九牛一毛。
第4点跟房产勉强相关的财政预算案项目，就是拨款成立专项基金，用于提高电能使用效率，降低人们的电费账单。但是很遗憾对我们普通人用处不大，因为对象又是政府公屋。
如果你现场看了财长发布预算的直播节目的话，你会感觉到热血沸腾，但是冷静下来想想，这次的预算案仍然没有什么太出彩的地方，当然槽点也没有想象的多。算是个中规中矩，勉强合格的预算案。尤其是对于推动房产市场繁荣方面并没有出现让人振奋的新消息。
3个推动房市反转的动力
在我们澳房策的研究框架中，有3个推动房产市场触底反弹的要素，分别是1，利率下降，2，贷款难度降低，3，财政补贴。这次的预算案已经把第3点，财政补贴完全否定了，因为没有新的补贴出炉。同时澳洲央行刚刚在2周前宣布第11次加息，所以利率下降这个要素不在。银行贷款难度也没有降低。但是在过去的3个月之中，澳洲房产市场明显已经触底反弹，并且持续稳定上涨，3月澳洲房价整体上涨0.6%，悉尼领涨1.4%，4月澳洲房价整体上涨0.5%，悉尼领涨1.3%。甚至出现了越加息，房价越涨的情况。
第11次加息前一周, 澳洲整体拍卖清空率还只有66.2%，而加息那周的周六，澳洲整体拍卖清空率直接飙到了75.1%。悉尼墨尔本和布里斯班的拍卖清空率，好像直接回到了正常市场状态。所以我们频道有粉丝留言，问，加息同时房价上涨，不科学啊？我回复他，说对，因为这是玄学。
当然说玄学是说笑了。如果你有上过我们澳房策的投资课或者关注频道足够久，你一定知道，澳洲在最近几十年间，已经出现过两次利率上涨同时房价上涨的情况，可以说从历史的角度思考，目前的状况不但不奇怪，还很正常。关键是你要懂得，这两个看起来对立的要素是如何同时出现的，才能对未来的房产市场走势有一个基本判断。
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2003-2007 年那一次房价上涨和利率上涨同时出现，是因为当时的矿业热潮，加上大量海外移民涌入。矿业热说明海外对澳洲矿石和原材料有强大的需求，带动了就业，工资上涨，产业投资和消费。再加上大量移民带着技术和钱涌入澳洲，对住房需求直线上升。这就造成了即使是当时利息上涨，贷款成本上涨，人们因为收入增加，还是可以负担上涨的房价。暴增的移民直接推高了租金和房价。当时房价上涨最明显的城市就是珀斯，曾经创造了3年价格翻一倍的房市神话。而其他的澳洲主要城市也有不同程度的房价上涨。
转眼到了 2008-2011 年同样的事情又重复了一次。矿业繁荣，移民大量涌入，造成房屋短缺，人们收入增加，虽然利息在上涨，也没法压住躁动的房价。
直到这几个月央行连续加息11次，一开始的时候澳洲房价确实是应声而落，但是到了今年2月分，一切都变了。首先澳洲迎来了10年一遇的移民回流潮。据官方估计，今年澳洲移民净增长将会达到40万，问题是他们都住哪里？我们普通人对与移民潮最直接的感受就是房租暴涨。我见过悉尼墨尔本布里斯班，长租到期，房东直接加一倍租金的情况。只要是有人愿意住的地方，大都是一房难求。一开始有点钱的人还能通过加价去抢房源，但是后来就是加价也没有房源可抢了。那总不能睡在大街上吧。所以逼得不少留学生和新移民到了澳洲的第一件事情不是租房，而是直接买房。这给澳洲主要城市的房价无形中打了一针强心剂。
另一方面，最让我诧异的是，澳洲居然突破了中国的进口限制，对中国的出口创下新高。澳洲统计局5月份的最新数据，说澳洲3月份进出口数据表现非常亮眼，澳大利亚对中国铁矿石和铁矿粉的出口量，单月分别上涨24%和17.7%，而更亮眼的是动力煤，就是用来火力发电的煤炭，出口暴涨125%。再加上其他几个项目综合，澳大利亚对中国的贸易顺差，单月提高到153亿澳元，是中澳建交以来的第二高点。不知道各位还记不记得，2年前，中国制裁澳洲，对澳洲煤炭禁运，结果搞到全国大停电，那时候就有一批自媒体出来洗地，说是中国在下一盘大棋。就是所谓的大棋论。你说，下棋下得自己人没电用，我也是很无奈。不过现在情况反转，中国开始加大对澳洲的矿石进口。有可能造就下一波的矿业热潮。
所以说这一次虽然利率还在上升，但是移民潮和矿业潮两个要素已经满足，再加上人们对于利率到顶，通胀下降的预期非常明显，也就加入了买房大军。共同推高了房价。而这在这次的市场周期之中，如果不出意外的话，房价上涨的幅度可能会超出预期，因为另外三大要素，利率下降，贷款难度放开，财政补贴，还都没有开始发挥作用。
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