10月底，布里斯班所在的昆士兰州结束了州政府大选。传统上利好生意和投资的自由党上台。新政府换届的同时，也为昆州带来了全新的经济和房市改革方案。我仔细研究了昆州自由党的竞选政策，和上台之后发布的一系列新政，发现了一个决定昆州房市未来4年甚至更长时间的趋势。这个趋势取决于现政府能否贯彻政策直到2032年奥运会。我们这次聚焦昆州新政对于房市的影响，看看未来4年昆州市场走向如何，到底对房市是利好还是利空。
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其实这期节目2周前就应该做了，但是我习惯事情发生之后再等等看有没有什么变化，再四平八稳做一期节目，又赶上近期的美国大选和澳房策的月度直播，所以现在才做。不过大家不用担心，昆州政府的新政策还没有实施，也不耽误。
上任的这位，名叫David Crisafulli，所在的自由国家党(LNP)，结束了近十年的工党政府。这次选举的核心议题是生活成本、可负担住房和基础设施建设。Chrisafulli带着高调的承诺和极高的民众期望上任，但他能不能兑现承诺呢？
在过去的几年中，昆士兰的房地产市场一直处在危机状态，房价飙升。你可以从这张图表中看到过去10年房价的走势，特别是2020年以来的急剧上涨。在过去的两年中，房价完全失控。租金同样处于失控状态，影响了昆士兰的无数家庭，特别是在布里斯班市区和周边。
9月份布里斯班出租房的空置率达到了令人震惊的1%.1%是什么概念呢？只是比疫情后的2022年没人能找到出租房那种情况稍微好了一点点。在历史上看，这都是特别低的水平。房租高，出租房供给太少，造成昆州人无家可归，有些人甚至要睡在公园或者拖车里。这种民生问题，前工党政府曾经尝试解决，比如释放土地，给补贴，加强基础设施建设，但实际情况却变得越来越差。所以昆州人的说法是“意图很好，但是执行力和效果不够”。
新任州长上任后提出了明确的议程，他承诺打破官僚的障碍，加快住房项目的审批速度，加快房屋建设。他的主要关注点包括简化审批流程，加快新住房项目的建设。支持经济增长走廊，尤其是对Ipswich，黄金海岸和阳光海岸等地区的基础设施大力投资。如果没有基础设施、水源和污水处理，我们就无法开放新土地，也无法增加这些地区活力。
1.合伙买房计划
第一个将会改善昆州住房问题的法案就是“合伙买房计划”。注意这不是政府贷款给个人去买房，而是政府跟个人一起买。就好像你和你朋友各自出钱买一套房子一样。在这项新计划中，昆州政府投资1.65亿澳币，帮助1000个买家买房。政府最多出资30%，个人最少出资2%，购买最多75万的新房，买旧房也可以，但是政府出资比例将会下降。其余部分来自贷款。
在个人买到房子之后，不用支付利息给政府，但是需要个人承担全部的持有成本，比如各种税收，维护成本等等。如果未来卖房赚了钱，还要按照比例分给政府。所以你也可以理解为政府下场炒房。
这项政策目前还没有实施，一旦开始，将会推升昆州所有75万以下房子的价格。目前这种房产包括了很多公寓，联排别墅，和开发区的一部分土地别墅，离市中心很远的低端老区二手别墅也有可能在这个价格范围里。政策初期只有1000个名额，后期还会再看情况增加，
昆州的“合伙买房计划”本质上跟联邦政府的“帮买政策”(Help To Buy)是一样的。但是联邦政府的提案，卡在参议院，要到11月底才有进一步信息。这部法律通过的可能性比较低，可能要带到明年5月的大选里面去了。
如果联邦政府帮买政策不通过，而昆州的合伙买房政策通过，说明昆州相对于澳洲其他州领地有了很大的优势，将会提升低端房产的房价，把人口向布里斯班周边远郊输送。
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2.全免印花税
在印花税方面，这次不是减免了，而是全免。首次置业买家购买80万澳币以下的新房，印花税全免。这一项就能给首次置业买家最多省下29000澳币。虽然还没有细节出炉，新任州长的说法是对购买新房的首次置业买家取消印花税这个税种。按照目前的印花税减免政策，针对不同的房产有不同的减免方法，比如针对土地别墅的规定就是土地价值需要低于36万全免印花税，36万到50万之间免一部分，海外人士也可以申请印花税减免，但很难达到的要求是房子建好之后，房主必须在里面连续住满2年。2年啊，除了真正是买房自己住或者和家人一起，投资者是没法连续住两年的。这就是阻止很多首次置业买家在土地别墅上申请印花税减免的最重要原因。如果这个条件也能改改的话，其实比提高价格上限的作用更大。印花税减免跟首次置业补贴的申领条件有很多相似的地方。
我们是澳洲房产投资频道，可能粉丝朋友觉得首次置业补贴这个东西好像关系不大。如果你这样想的话就会损失掉好几万澳币的收入。
昆州首次置业补贴最多30000澳币，里面有一项规定可能很多人忽略掉了。只要是你在昆州申请首次置业补贴的这套房子交割之前，你在全澳洲，包括悉尼，墨尔本，珀斯，也包括昆州，买了其他房子，但是一天没住过，就可以在昆州去申请这30000澳币。我们自己就有会员是这样操作的。澳洲PR，但是常驻国内，在悉尼和墨尔本都有投资房，纯投资没住过。他们买昆州的房子就可以使用首次置业补贴，只要房子交割之后，过去连续住6个月就好了。用这个方法我们已经帮助很多会员合理合法拿到了好处。这是首次置业补贴的部分，如果印花税减免新政上线的话，还能省下更多的钱。对于悉尼墨尔本布里斯班珀斯首次置业补贴感兴趣的朋友可以看看【澳房策324】有详细解说。
新任州长的印花税减免政策，利好的是80万以下的新房。这类房子可以是公寓，也可以是开发区的土地别墅项目。到时候这类房子又要涨一波。
在民生方面，我唯一担心的就是房子可能没有那么快建出来。如果各位还能想起来的话，疫情爆发之后的2020年6月到2021年4月，政府推出了新建房补贴。那一波补贴推动了很多人购买土地别墅，建筑商应接不暇，在随后的1年之中，大幅度提高了新建房开工量，推升整体经济和房产行业繁荣，同时也大幅度提高了房价。目前昆州新房的开建量已经下跌到跟疫情最严重时期相当的水平。开建量是一个领先指标，根据今天的开建量可以预期未来1年的新房完工量，因为建筑期大概是8个月到10个月。在政府推出新政之后，想要见到房产供应量大幅度提高，恐怕要等到2026年下半年了。那么至少在2026年底之前，80万以下的房产会有一波高于平均值的上涨。
3.首次置业补贴松绑
在昆州申请首次置业补贴和印花税减免，申请的时候很容易，填个表就行了，在拿到补贴之后需要做的事条条框框很多。比如必须在新房里面连续住满6个月。一个看起来不是很重要但是会吃掉首次置业者现金流的规定经常被忽略。目前的法律规定，首次置业者在新房建好后的12个月之内不能把房间出租，如果违反的话，就需要退还首次置业补贴还可能有罚款。这个规定太扯淡了。比如我去申请首次置业补贴，拿了30000澳币，新房子建好之后，我只需要在里面连续住6个月就行了，然后可以搬出去。正常人的思维是搬出去之后房子就要出租了吧...但是我的理解是，即使我第7个月搬出去了，房子也不能出租。前6个月，我自己在里面住，我还不能把多余的房间租出去赚点钱。对于想要一直住在里面的人可能影响不大，但是对于想要最终把房子变成投资房的人来说，不能出租这件事会把首次置业补贴全都吃掉，可能自己还要再搭钱进去。不利于想要先自住后投资的买家，也不利于新房供给和出租房供给。
新政府上台之后，会改变这种情况。申请首次置业补贴的人在前6个月自住期间，也可以把空余房间租出去，第7个月开始搬出去也没有任何整套出租房屋的限制了。
这会鼓励更多的人去使用首次置业补贴购买新房，也有助于提高市面上的出租房供给量，缓解租房压力。是一条非常好的政策。
4.20亿政府基建基金
新政府还会建立一个20亿澳币的专项基金，专门来为造房子解决基建问题。其中一半资金将会被分配到布里斯班城区以外，包括Ipswich，黄金海岸和阳光海岸沿线。想要造更多的房子，要不就在现有的城市规划上增加密度，起高楼，要不就在还没有基础设施的地方开发住宅区。明显新任政府是想要走第二条路。之前的工党政府提供3.5亿澳元，加快布里斯班高层公寓和联排别墅的建造速度，走的是跟悉尼墨尔本一样的更高更密路线。没准儿新政府将要改变路线，拓展城市范围，用更多的中低密度房屋代替高密度集中开发。如果这项措施落地的话，将会改变布里斯班未来4-8年的城市面貌。人，产业，都会向布里斯班周围扩散，布里斯班中心区域房子涨价的压力就会稍微缓和一点，而布里斯班周边区域，尤其是卫星城和远郊开发区房市将会更加火爆。
小结
讲了这么多我们做个小结。新政府上台从首次置业开始抓，免除印花税，降低首次置业合规标准，推出合伙买房计划，还建立专项资金建设布里斯班周边区域的基础设施，为建房做准备。我认为这些都在利好低端房市，如果政策能够持续4-8年，我相信在奥运会之前，我们会看到一个全新的布里斯班。对于投资者来说，能够看清趋势，跟着趋势走就是你最大的能力。看不懂也没事，常看澳房策频道就好了。
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