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【澳洲房产】昆州布里斯班推出逆天新政,未来3年这里的房产要暴涨!一口起说完QLD首次置业补贴新规,布里斯班房市增幅将会超过悉尼墨尔本吗?【澳房策270】


上周日这条爆炸性新闻横空出世,昆州布里斯班首次置业补贴额度翻倍,原来政府补贴$15,000, 现在开始到2025年6月底之前, 补贴来到了一次性$30,000。预计提供12000个名额,总价值3.6亿澳币。在翻倍之后,昆州的首次置业补贴已经是新州悉尼和维州墨尔本的3倍。昆州之所以撒钱撒得这么硬气,是因为这几年出口煤炭,获得巨额财政盈余,又反过来支持昆州人了。悉尼和墨尔本是绝对不敢这么干的,很简单,因为政府没钱,尤其是维州政府。说实话我对昆州真的是有点羡慕季度恨。我们先看看首次置业补贴的具体情况,条件,适用范围,然后再分析一下对昆州房市,各种不同类型房产的影响,以及我们房产投资者可以抓到那些千载难逢的投资机会。


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QLD首次置适用条件

FHOG Eligibility


先说大家最关心的一点,怎么才能拿到这个30000补贴呢?昆州政府官网上有条文,不怕麻烦的话可以自己做阅读理解,我来做一个简单有逻辑性的解读。


1.18岁以上澳洲公民或永久居民


必须是18岁以上澳洲公民或永久居民。如果两个人买的话,只要一方是公民或者永久居民就好。以前在澳洲任何州领地获得过首次置业补贴的话,不可以申请。双方任何一方不可以在澳洲任何州领地买过房子。但是如果双方持有过投资房,并且从来没有住过,纯粹是投资用途,那补贴仍然适用。



2.75万澳币以下新房


必须买750万澳币以下的新房。二手房完全不适用,如果是现房的话,也必须是房契在开发商那里,从来没有卖过的。可以是单合同的楼花,比如公寓,独立别墅,双拼别墅,联排别墅。也可以是双合同的土地别墅套餐。之前买了一块空地,现在想要去建造新房也可以。这次有一点跟以前不一样,就是在亲戚别墅的后院建一个奶奶房(Granny Flat),也适用。这个很有趣,还必须是亲戚家的后院,这个奶奶房可以是传统方法建造的,也可以是事先在工厂建好,然后运来直接放在后院的房子。那如果我想帮孩子的话,为什么不直接建一个奶奶房,然后直接让孩子住呢?还能省下孩子首次置业的名额。我没太理解意义在哪里,如果哪位粉丝朋友懂的话,麻烦在影片下面留言。单合同的不用说,合同价必须低于75万澳币。双合同的土地别墅套餐,2本合同价格加总必须低于75万。



3.居住要求(Residence Requirements)


房子 “交易完成” (Completed Transaction), 之后的1年内必须搬进去住,并且必须连续住满6个月。这一条的关键点在于,对于不同的房产类型,怎么算是“交易完成”,或者说“交易完成”这个时间点怎么判断。我专门读了整个的法条,却是有点绕,但是没关系,我最擅长的就是把绕的东西理顺,讲出来让你容易理解。


整个关于昆州首次置业补贴的有3个时间点,第一个就是关于什么时候必须搬进去住,这个取决于“交易完成”时间点。



搬进去住的时间点


如果是全新现房或者单合同楼花,包括公寓,独立别墅,双拼别墅,联排别墅,“交易完成”,的时间点,就是房契上出现你的名字的时候。买这种房子,申请首次置业补贴的,就需要提供房子买卖合同,和能证明你拥有这个房子的文件也”Registration Confirmation Statement”或者提供Title Search也可以。


如果是双合同的土地别墅套餐,“交易完成”时间点,就是房子拿到居住许可的时候。



申请首置的时间点


第二个时间点就是你必须在什么时候提出申请,早申请没用,晚申请作废。


如果是全新现房或者单合同楼花,可以在入住以后的1年内提出申请。如果是双合同的土地别墅套餐,在发放入住许可之后的1年内提出申请。



拿到钱的时间点


第三个是拿到钱的时间点。申请的时候可以通过QLD政府或者银行提交。你通过什么机构申请的就决定了你什么时候拿到钱。


如果通过银行或者贷款机构申请首次置业补贴,买全新现房或者单合同楼花是在收房的时候(settlement)发钱, 一般哪家银行做贷款就在哪家银行申请,钱也打到哪家银行的账户。如果买的是双合同的土地别墅套餐,是在第一笔银行贷款支付工程款的时候发钱。哎,这里有一个矛盾了,上面的条文里面说,土地别墅套餐提出申请的时间点是在拿到居住许可,也就是房子快建完的时候,现在又说在房子建造初期就可以拿到补贴了,这个矛盾说实话我没看懂,找了半天条文也没找到解释。如果哪位懂的话,请在影片下面留言说明,感谢支持。


直接向QLD政府申请的话,都是等房子建好之后才能拿到钱。也就是说如果你有贷款,就找贷款机构申请,如果没有贷款就自己向QLD政府申请。拿钱的时间点差不多。

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不确定的房价


如果是单合同房产,基本上不会出现价格变化的情况。但是土地别墅套餐的价格有可能变化,土地价格一般就按照合同价计算,但是建筑价格是有可能变化的。疫情以来我们经历了一波建材和人工价格上涨,虽然现在价格已经平稳下来,但是理论上在你签署建筑合同,到开工建房之前这段时间,价格是有可能改变的。如果当时买的土地别墅套餐价格总共是$749,000 结果在开建之前,建商说马桶价格上调了$2,000块。总价格超过了75万,那么理论上首次置业补贴这30000块你就拿不到了。


当然上有政策下有对策,如果加价比较多,比如2万-3万,就要看看能不能在不改动原始建筑合同的情况下,私下解决支付现金,你懂的。如果是比较小的金额,比如说几千块,那就问卖给你房子的中介,看看能不能从中介的渠道把金额填上。这几个招数是不少人私下里会用的,包括像是1年内住满6个月这个限制,有些人会把水电煤气账单写上自己的名字,然后整个租出去,收现金房租,这样绕过居住条件要求。有粉丝问我能不能这么干,所有的法律条文都是这样,抓着了完蛋,抓不着没事。我完全不建议大家做上面任何一点。守规矩办事其实最简单。



QLD加倍首置对市场的影响


这次加倍首次置业补贴对QLD的房产市场有什么影响呢?简单说,一个字,涨。


澳洲经济学家评论,从过去几十年的历史上看,凡是给买房补贴的时候,被补贴的房产价格都会暴涨。这跟澳房策观察过去几十年澳洲房产市场的趋势一模一样。尤其是首次置业补贴,每一次推出,都会带动一波房产热潮。离我们比较近的例子,就是新州悉尼在2021年初推出的新建房补贴。推出之后直接冲高了土地别墅价格。

这次昆州的补贴对于市场的影响也不会例外,75万以下的新房,包括单合同楼花,尤其是土地别墅将会暴涨。比如说原来70万以下的房产,开发商建筑商都可以无理由直接加价3万卖,照样有一堆人买。当然从经验和观察的角度来看,可能对一些刚刚接触澳房策没有建立信任,或者理科毕业生,就是谁也不信,必须拿出科学依据那种较真儿人,没有任何说服力,别急我们看看学术方面的研究结论。这篇迪肯大学的学术论文研究了2000年到2010年,单独的首次置业补贴因素对于房价的影响,较真儿的人,自己去翻论文,我只说结论。

结论是首次置业补贴这个单一因素所带来的房价均价上涨,达到了57,321澳币,但是大家别忘了2000年的时候澳洲房价均价才多少。首次置业补贴和房价上涨呈正相关,跟贷款量增幅呈正相关,跟供给量不相关。就是说首次置业补贴会引起房价上涨,贷款量上涨,但是并没有明显引起房屋供给量上涨。所以需求上涨直接反应为价格上涨。

我想这已经说得足够清晰了。其实我也不想这么较真儿的,最好就是我说什么大家相信就好,在信任基础上的交流,才是最有效率的,但是就有些人喜欢抬杠,还有地产圈儿的人经常出来挑刺儿,所以我只能用经验+理论+数据验证的严谨方式来表达,其实挺累的。我们VISION会员就不用讲这么多,因为信任已经建立起来,在我告诉会员买房时机和买什么房子赚钱的时候,大家行动才够迅速,才能占得市场先机。我强烈推荐大家加入VISION会员,获得未来15年房产投资规划,买到全澳最棒的投资房。官网可以看介绍和预约免费“发现之旅”


我自己的看法是这回的昆州首次置业补贴主要推动的将会是土地别墅类房产的价格上涨,因为其他类型的房产,比如奶奶房,房子推到重建,单合同楼花类,占据的市场份额并不很高。根据官方统计资料,在2015年到2023年的8年当中,获得补贴最多的是地处布里斯班和红土市(Redland City)房产,现在这里的房产均价早已超过75万的界限,纵观众多的区域,借这次首置加倍东风火起来的应该是Ipswich和Logan了。Moreton Bay也不错,只是因为当地的保护主义,投资者很难进去买房,借不到完整的东风。


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