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【澳洲房产】普通人翻身暴富法则!躺平10年赚到100万 (绝非标题党) 如何从0开始成为百万富翁 | 澳洲房产投资被动收入从头开始-2023小白版 【澳房策245】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。最近几期澳房策的影片都是干货分享,这回又来干货了,省的你们说我影片水。我们今天就来个最烧脑的版本,怎么样通过房产投资从0开始,赚100万,变成百万富翁。我先说好,这个绝对不是噱头,而是我自己,包括我们公司的员工和VIP会员都在使用的方法,已经无数次被验证过了。今天的版本是针对初学者,所以我会尽量简单讲解。其实这是从我们付费房产投资课程里面精炼出来的一部分内容。所以只要你看完今天的影片,你就赚到了。接下来的10几分钟,请大家集中注意力,马上开讲。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。



4种房产投资财富增长的方式


很多人不知道在澳洲买房子,钱是怎么赚的,我们之前的影片【澳房策244】里面有过详细的讲解,没看过的朋友可以去补补课。简单来说,在澳洲买房子,有4个方面可以赚钱,1,资本增值,就是房子本身涨价,这包括了买入和卖出价差,或者在没有卖出情况下,通过长期持有,房屋本身价值的上涨。2,现金流,投资房么,出租的话有租金拿,减去持有成本和税收,剩下的就是房子的净收入。3,税务,税务不仅仅是你要交给政府的税收,也包括了可以通过税务减免省下的钱,那就相当于赚到了。4,通货膨胀。很多人认为房贷一旦放款,贷款数字就固定了,降低贷款数字的唯一方法就是还款,其实还有通货膨胀。因为今天的50万贷款价值和20年后50万贷款价值完全不一样,未来的价值会被通胀稀释很多。所以实际上即使你没有还过房贷本金,房贷价值也是在逐渐降低的,还款也会轻松很多。说完了澳洲房产投资的4种财富增长方式之后,我们来举个例子,让您了解一下综合使用这四种财富增长方式,如何通过房产投资快速成为百万富翁的。


1套投资房如何赚钱


我们从简单的开始说。比如你投资了一套100万的房产,20万现金首付,80万贷款,利率按照目前的市场利率6%,贷款期限25年,本息同还,25年之后贷款全部还完,房子最终就会完全属于你自己。



首先房子本身是有资本增值的。澳洲房价在涨,那么你房子里面的Equity,就是属于你的那部分价值,就会跟着升高。


澳洲房产行业有个不成文的标准,长期看,一般房价每年上涨7%. 你今年买的100万的房子,在10年之后的市价就会变成196万。


同一时间你每个月都要还款,贷款本金逐年下降。刚买房时候的80万贷款,10年后,贷款额度下降了,还剩下不到61万贷款。


而房子里面属于你的价值equity,也从刚买房时候你自己出的20万,一路上涨,来到了将近136万,就是房子在第十年时候的价值减去你的贷款余额。到这个时候为止,你的equity已经上涨了116万,恭喜你,你已经在10年之内赚到了自己的第一个100万。而这套房子里面的equity还会在接下来的时间里面越来越多。即使是你不还本金只还利息,贷款额度没有变化,在25年以后,你房产的价值也已经远远超过了当时的80万贷款额度了,equity同样会大大增加。


我知道看到这里,您可能会有各种疑问,别急我们一个一个说。


澳洲房市每年上涨7%


房产市场有周期,每个州领地房市有各自的周期,同一个时间点,悉尼和珀斯的房价可能一个在涨另一个在降。同一个城市里面的不同房产类型也可能存在不同周期,可能独立别墅在涨,公寓在降,高端房产在涨,低端房产在平盘期。所以说,这个年化上涨7%只是个大平均, 某些区的某些房产涨幅可能年化10%, 而离它不太远的区可能年化涨幅只有4%,甚至一些区域某些房子的房价10年不涨,所以考虑到财富叠加效应,说是天差地别也不为过吧,其实这就是我们澳房策存在的价值了,因为澳房策对于市场了解和数据调研团队的努力,我们自己的VISION会员一般都能通过澳房策买到高增值的房产。


总体上来说,独立别墅相对于联排别墅和公寓更容易达到,持有更长时间比如15-20年比短时间持有比如1-5年更容易达到,因为平均下来房价波动幅度就变小了。如果对房产周期和澳洲房产增值的规律有兴趣的化可以看一下【澳房策019】里面有详细的数据调研和解说。


持有房产的收入和成本


我们上面举的例子是为了让大家看得清楚,容易理解,其实在整个还款的过程之中,你还是需要拿钱出来还贷款的。当然你可以选择只还利息,或者本息同还,但总是要拿钱出来还款的么,再加上各种费用,比如物业费,地税,市政费,物业管理费,这些钱都从哪里来呢?简单说,一部分来自房子租金,另一部分来自税务抵扣,如果一套房产的租金比较好,又很新的话,租金和税务抵扣这两项收入基本上跟房子的持有成本差不多,也就是能够现金流平衡的状态,持有房产不用自己掏钱。而现在利率这么高,即使算上税务抵扣,可能房子的现金流还是负值。也就是亏钱的。我们做过测算,一套80万的房产,对于年收入10万澳币的人来说,在现在的利率环境中,算上折旧之后,持有的净亏也就一个星期70块,每天2杯咖啡的钱而已。而每天2杯咖啡的成本换来整套房子平均每年7%的整体增值,怎么算都是稳赚的生意。


可能还有很多人觉得,让我一下子买一套100万的房产,我没那么多钱,或者有人说要等十年才能赚到100万啊,太慢了。没关系,我们接下来要讲解的化整为零和叠加效应可以完美帮您解决问题。


澳房策可以帮您在全澳范围内,买房/卖房/长短租/还有VIP房产投资规划会员服务。如果您需要澳洲房产投资初步意见,请到澳房策官网使用免费“基础咨询”。在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉,欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手,欢迎参加80分钟直播公开课Master Class,学习最有效的澳洲房产投资理念,买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏,如果不是在YT看到影片,请您私信我们获得报名链接。


化整为零与财富叠加


我们现在假设你购买的房产不是100万,而是1套50万。那么首付是20%也就是10万,80%贷款40万。2年之后同一套房子增值到$572,000,去银行做转贷,按照80%贷款,贷到$458,000,偿还原来的40万贷款之后,手里面还有$58,000现金,可以用来消费或者可以作为你买下一套房首付的一部分。我们当然会选择继续买下一套房子。为了方便计算,我们还是在同一年买入1套$572,000的房产,需要首付20%也就是$114,490,但是我们之前已经通过转贷套出了$58,000现金,所以只需要再额外支付$56,000现金就好了。第二套房完美买到。而且你会发现在你到第5年买第3套房子的时候,已经不再需要拿现金出来,通过转贷拿到的钱都还没花完就买到了第3套房子。这个时候,所有房产的equity已经来到了$394,000, 而你买房拿出来的现金,一共才$155,000左右,同时以后买房都是只用转贷套现就可以完成了,再也不用自己出现金。而你的equity也会在第10年来到100万。恭喜你,你已经变成了100万富翁。想要加速的话,需要多买早买。


当然肯定是有较真儿的人,还会纠结不少问题,别急我们一个一个讲解。


第一个问题肯定是,我买这么多套房子,贷款怎么贷得下来呢?没错,现在的普通工薪族如果年新10万的话,也就能够贷到50万左右。但是有很多方法破解,比如夫妻双方一起贷款,父母担保,用生意流水,国内收入,投资房租金收入,家庭信托,养老金,等等这些都能够增加贷款能力。澳房策有专门的贷款策略师为我们的VIP会员服务,专门为您解决贷款量的问题。


第二,市场是有波动的,并不是每年都固定增值7%,所以澳房策提倡的是在不同的城市投资,交叉房市周期,同时一定要看长线,再配合使用各个城市的不同法规达到税务减免的目的。澳房策的策略师团队和会计师团队配合帮您解决选房问题。


第三,可能有人问,那我现在已经贷了这么多款,要怎么还呢?这个问题非常好,也说中了很多刚刚开始投资新手的心里去了。确实贷款量大了不容易还完,但是你首先要想,为什么要还贷款呢?在我看来贷款就只能起到杠杆的作用,让投资人能够用更少的资金控制更大的资产规模,让财富增速更快。只要我们能够控制好持有时候的现金流,就能够延长房产的持有时间获得更稳定的长期增值。其次,我们追求的终极目标并不是贷款量,也不是有多少套房子,而是房子里面属于你的部分equity,也叫做净资产。如果你想要无债一身轻,只要卖掉几套房子,把留在手里的房子贷款还完就好了。这也是我们VISION会员一直在使用的投资策略。房产投资其实就是一个金融杠杆和时间的游戏,只是载体恰好是房产而已。


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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