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【澳洲房产】浪潮已退?澳洲房产已经到高点了吗?2021澳洲下半年房市我们到底会经历什么?6月澳洲房市走势分析!



又来到每月一次的澳洲房产新闻联播了。6月份的澳洲房市有一个城市爆冷,你们猜猜是哪个呢?澳洲房产市场涨了8个月,现在已经到高点了吗?还要入市购买吗?我们今天就来结合澳洲房市走势数据和预测,解答您各位的疑问。


Delta病毒大爆发澳洲再次封城



最近澳洲病毒大爆发,Delta病毒变种四处传播,搞得澳8个城市,5个封城。我住在悉尼,对封城的切身体会就是,第一次封城,心里发毛,每天都在担心,看不到出路,第二次封城,有点习惯了,轻车熟路,只是觉得倒霉,现在第三次封城,一点感觉都没有,对生活也没什么影响。因为封城的规矩大家都懂了么。澳洲的房产市场对封城和疫情的反应,非常类似。目前在封城的城市,房产市场几乎没有什么影响,该涨的地方还在涨,该卖的房子还在卖。


6月房价增幅悉尼霍巴特霸榜



最近网上不少人在说澳洲房产市场已经要完蛋了,什么房价快要下跌了。这类言论基本都是猜的。我们首先来看一下澳洲各个城市6月份房价的实际走势。首先澳洲所有城市房价在6月份都在上涨。悉尼单月增幅来到了2.6%,比5月份单月增幅3%,稍稍减缓了一点点。但是仍然高过2月份和4月份的单月增幅。所以那些说悉尼市场已经完蛋的各种媒体和博主,可以歇菜了。墨尔本6月房价增幅来到了1.5%,因为疫情的关系,比5月单月增幅1.8%稍有减缓,布里斯班变化非常微小,6月增幅1.9%,只比5月增幅少了0.1%。6月份的市场变化最大的是两个城市。1个是达尔文的6月份单月房价增幅只有0.8%,增速比5月足足降低了1.9%。可以说是跳水式的市场改变,我对达尔文最近3个月的房产市场说实话有点担心。第2个让我掉下巴的改变是,堪培拉在所有其他城市房价增速不同程度放缓的同时,居然加速上涨。6月房价上涨来到了2.3%,比5月份增加了0.5%。



大家记得HTW的那个著名的时钟理论吗?我稍微解释一下,HTW是澳洲最著名的房产估价公司。各位做贷款的时候,银行雇佣HTW对房产估价,然后决定放多少贷款。所以HTW理论上应该对市场有个准确的判断。他们每个月都会出一份澳洲地产时钟的报告,如果在3点钟位置,就说明房产市场下跌,如果在6点钟位置就说明房市在谷底。我们看一下HTW,5月份的地产市场时钟。上面的堪培拉在12点位置,说明HTW认为,堪培拉市场已经上涨到顶点,下一步只是下跌。不过现实就是这么啪啪打脸。6月份堪培拉房价加速上涨,我觉得应该调整到9点钟位置比较好。所以市面上的信息和报告,大家看看就好,我个人不太建议当作投资决策的依据。之前有粉丝问我到底是堪培拉的哪个区在过去几个月中别墅价格翻倍,我一直没有时间回答,这个区是堪培拉西区Duffy。我们在CorelLogic上看到的交易数据中有些别墅在6个月中的价格翻倍。非常神奇。为了能让大家更方便直观地看懂澳洲房产市场走势,我们澳房策公众号和网站上线了澳洲房产简化版走势图功能,让大家快速理解澳洲房市,追踪市场趋势。欢迎大家关注订阅。随后,更多的走势图将会陆续上线。


比如说这张图表,追踪了澳洲8个城市,每个月份房价的涨跌百分比,所以大家可以清楚地看到,每个城市相当长一段时间的房价走势,也可以用来推演未来几个月的发展方向。


房价涨了这么多已经到顶峰了吗?



在过去3个月中,悉尼房产累计增幅达到8.3%,全澳最高。如果时间拉长一点悉尼在过去的12个月中房价已经增长15%,但是还有更厉害的。霍巴特,达尔文,堪培拉的年累计涨幅都接近20%。说到这里,很多人就会有不同程度的担心,这澳洲房产都涨了这么多了,是不是已经达到了顶点,现在还是入市的好时机吗?最近一段时间,我被问到这个问题的几率高了很多。时间关系,我简单说一下,具体的讲解,会放在会员APP直播里。我们每周会有一次会员直播,讲解一周房市和回答提问,加会员方法在影片描述栏,您也可以搜索澳房策公众号获得加会员方法。



房市是不是涨到顶了?之后还会涨吗?还有人说,既然都涨了这么多了,肯定马上就开始下跌了,还买房干什么?这些问题我在今年2月份开始就陆续收到。首先这个问题的根源是,问问题的人对澳洲房产市场不了解,也不懂自己分析走势,而是没有理由的担心。就好比,你摸黑走夜路,你知道这条路上有个坑,走得越远,你就越害怕掉里面。主要的问题是你不知道还有多远,才会走到这个坑,或者这个坑是不是已经被人填平了。澳洲房产市场的走势,不看图很难用语言形容。我们特别制作了澳洲房产总体走势图,过去20年每季度房价涨跌百分比走势。这个图我们每个季度都会更新,已经放在我们公众号和网站上,大家可以随时查看。横轴表示时间,按照每个季度计算,纵轴表示涨跌百分比。红框表示房价牛市,绿框表示熊市。首先我们直观的印象是,澳洲房产过去20年,涨多,跌少。房市下跌持续的时间和下跌比例都较少。总体来看,澳洲房产无论什么时候入市,持有的时间越长,增幅越平稳,涨幅累计越高。在房产市场下跌的时候,如果你能挺住别卖,过了这段时间,很快跌幅就会涨回来,另外还会有跟高的溢价。左边第一个红框表示2004年到2006年的一波澳洲房产牛市。因为矿业热潮,带动了部分城市房价猛涨,也带动了悉尼墨尔本等大城市房价上涨。但是很快迎来了第一波熊市,图中是左边第一个绿框表示2007年到2009年受到矿业萧条和金融危机的影响,达尔文,珀斯等地方的房价急剧下降,拖垮了澳洲房价。当时澳洲房价由涨转跌,各大城市的房价跌幅都保持在了个位数百分比,也就是房价没有下跌达到或超过10%;之后在澳洲积极的财政和货币政策下,下跌趋势被遏制。当时澳洲降息措施、现金支出刺激政策、以及对首次置业者的贷款审批放宽,成功地刺激了需求并扭转了房价的下跌趋势。澳洲现金利率从2008年8月的7.25%,一路降息至2009年4月的3%。迎来了一波1年半的短期牛市。这是第二个红框所表示的。


时间来到了2010年。在这次下跌中,许多首府城市的房价都出现双位数百分比的跌幅,比第一次来的更“凶猛”。其中达尔文的房价跌幅在那一时期高达将近20%。这一时期的房价下跌主要因为,应对全球金融危机影响的经济刺激计划开始收缩,利率开始上涨、首次购房者的房贷被限制,所以房价不断走低。说到这里大家有没有觉得跟目前的局势有点像呢。房市由于疫情影响而下跌,然后国家出台经济刺激政策,迎来房价大涨,那么等经济刺激褪去之后,是不是将会迎来一波下跌呢?这两波可能近似的走势,用紫色框标注出来。


澳联储从2009年10月开始加息,在2010年11月,澳洲现金利率已经从3%上升至了4.75%。而之后从2011年11月开始,澳联储再度开始降息,随后六年,迎来了澳洲房产市场最长的牛市,直到2017年6月。所以我们看到,央行调息和房价直接相关。


两个紫色框的对比中,目前疫情危机跟上一次2008年金融危机不同的地方是,首先央行承诺2023年前不加息,刺激澳洲经济回暖。其次,澳洲将在2022年中开放国门,对澳洲整体经济有巨大的刺激作用,也就是说,下一波的地产市场高峰很可能还没有到来。第三点就是各个州一直在说的印花税改革政策。


各州刺激房市的印花税政策



关于新州的印花税改革,我已经在之前的2期节目中分析过了,请大家回看一下。维州为了刺激疫情下的房市,2020年维州政府重磅推出了高达50%的印花税折扣,针对所有房产买家,$100万以下新房省50%,二手房省25%。7月1日开始,维州印花税优惠已经截止,买房时必须全额支付印花税费用。同时房东的土地税减免优惠到期,疫情期间为了鼓励房东给租客减房租,政府给房东提供一定程度的土地税减免。到7月1日,申请通道已经关闭。就是说不能再申请了。当然维州也出台了修改之后的印花税减免政策,比如在购买市中心现房公寓的时候可以最高全额减免印花税。在印花税改革方面,堪培拉做得更狠。在堪培拉,从2012年就开始实施印花税减免政策,一共分为5个阶段。2020年,堪培拉的购房印花税全澳最低,并且海外人士购房不用交印花税附加,跟本地人一个待遇。所以自从新州维州出台海外印花税附加政策后,硬生生把海外人士投资的很大一部分拱手送给了堪培拉。7月1日开始,政府宣布永久性废除堪培拉所有50万澳币以下新建房的印花税。同时更加积极的减税计划将会推出。这就不难解释,为什么堪培拉6月份房价增速更快了。


我们在政府加息前的担忧


但是在我们预计的18个月左右澳洲房产牛市中,目前来看,唯一的不确定因素就是2022年5月份的大选。目前澳洲的执政党是自由党,澳洲房市就是从自由党上台的那个月,2019年6月,开始由熊市转为牛市的。政治环境的稳定性是房产市场的上涨的根本动力之一。当然同时银行降息和保留投资房负扣税也促成了上一波上涨。如果明年工党上台,而且还要推行那个不得人心的废除负扣税计划的话,这未来18个月的行情,很可能提早结束。


我现在来总结一下。首先目前来看,澳洲房产市场的牛市离结束还有很长一段时间,至少在澳洲经济复苏,银行加息之前,不会发生。虽然6月份多数城市房价的增幅渐缓,但这是疯涨后的正常现象。你100米冲刺下来,再冲100米之前也得歇一歇的。下一波开放国门对澳洲房产市场的刺激还没有到来。希望问这个问题的粉丝已经得到了你们的答案。


 

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