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【澳洲房产】海外房产买家再被割韭菜! 本地房产投资者被温水煮青蛙! 新州面临多年财政赤字! 西南西北成为房市赢家! RBA按兵不动暗流汹涌! 【澳房策305】


新州政府刚刚发布了下个财年的全新财政预算案,7月开始,去看GP医生,大概率不用花钱了,电价补贴上涨了,更多的学校更多的医院更多的政府公屋...这些都是这次预算案里面的亮点,但是仅此而已,并没有开启撒钱模式,同时新州的财政预算陷入了严重赤字,未来4年都将会是如此。还有媒体没报道,但是经过我深挖,找到的预算案中影响未来新州悉尼房产投资的关键信息。这次的预算对几乎所有的房产投资者都没有好处,新州不但温水煮青蛙让投资者获利降低,又在海外投资者身上割了一刀,看这架势是要把反海外人士投资新州悉尼房产,进行到底。

 

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新州经济每况愈下

 

新州经济是一年不如一年了,疫情之前还能有点财政盈余,疫情之后年年赤字。这次的预算案也不例外。新州政府预计下一个财年,赤字将会达到36亿澳币。今年的新州生产总值GSP增长降低到了2%,可以说是前所未有的低。

我更担心的是新州政府债务情况,目前债务已经达到1,550亿澳币,大概相当于整个新州每年净产出的18%,这个比例高于过去30年中任何一个时期。2028年债务水平将会达到2,000亿澳币。当然在现在的高利率环境下,持有更多的债务,就要付出更高的利息。目前每年的债务利息支出60亿澳币,到了2028年将会达到每年90亿。新州政府年年财政赤字,这钱到底花在哪里呢?我们接下来会挑出跟澳洲房产投资相关的项目为大家逐一梳理。


3万套政府公屋

 

毫无意外,在现在新州悉尼的生活压力下面,最关键的问题,就是住房了。在社会底层,有5800人在排队等待政府公屋,其中包括了低收入人士,和无家可归的人。新州政府从这里抓起,将会在政府拥有的土地上面建造30,000套住房,缓解社会压力,提供民生保障。主要的承建商是新州政府建房部门Landcom, 同时将会放出44块土地,让私营开发商建造住宅。具体哪44块土地,还要等等才知道。在民生方面,建造政府公屋绝对是好事,对缓解社会矛盾,增强生活幸福感有很大帮助。但是对于房产投资者,并不是。你想想,如果你家隔壁建造了政府公屋,对房产的价值会有什么影响呢?其实都不用想,肯定会下跌。所以大家在买房子投资的时候,有没有买在政府拥有的土地附近,就是一个考量因素了。像是火车站附近,TAFE附近,这些地方,都很有可能是政府拥有的,需要关注一下。


悉尼大开发在哪里建房

 

悉尼在未来5年会进入大开发状态,疯狂建造中高密度公寓。一般建在交通枢纽附近400米范围内。如果你在火车站附近有房子的话,可能已经收到了政府发的rezoning通知了。收到通知的第一时间记得出去大吃一顿庆祝一下,因为这套房子肯定涨价。

 

对于还没有买房子的人来说,5年的大开发计划,会把房子建在哪些区呢?基本都集中在悉尼的西南和西北各个区。The Hills Shire council 未来5年建造23,300套,Parramatta 19,500套,Blacktown 21,400套,Liverpool 16,700套。所以这次预算案的基建资金大头都花在了这些区里面。


比较值得关注的几个吸引大笔资金的基建项目。第一个就是Parramatta 轻轨项目第二期。新财年政府拨款开建,这个项目已经拖了少说7-8年了,终于开始动工。沿途站点所在区的居民可以稍微庆祝一下了。

图里面黄色线路就是轻轨第2期。从Parramatta Square开始,途径Camellia,Rydalmere,Melrose Park, Wentworth Point, 到达Sydney Olympic Park。这些站点上绝大多数房子都是公寓,也包括了还没有开发完成的区。估计悉尼的一众公寓开发商和公寓楼花中介们又要嗨一次了。沿途房产会涨价吗?我觉得会,但是肯定不如这个轻轨计划刚刚出炉那个时候炸裂,大家已经听过太多次,见怪不怪了,但是对于当地居民来说,确实是非常方便的出行选择。

第二是持续投资西悉尼空港城。西悉尼机场在建中,预计2026年投入运营,还有不到2年时间。那么机场附近的空港城也需要加紧建设了。这次的预算之中再次拨款6200万澳币,帮助建设全新空港城。同时启动了连接新机场和附近几个区域的高速巴士服务。还有一个隐藏彩蛋,M2/M7 到空港城和新机场的高速公路将会全程不收费。

第三,可以关注一下这个两个区域的全新基建,Box Hill将会新建一所公立小学和一所公立高中,为当地住户的孩子提供就近上学的机会,缓解附近学校的压力。在Bankstown新建一所大型医院,会出现大量就业机会。Rouse Hill 全新医院将会获得7亿澳币建设经费。这个医院从大概疫情前就是Rouse Hill公寓楼的卖点了,到了现在,终于资金落地,值得庆祝。

我特别要说明一下,很多不懂得经济和房产投资底层逻辑的朋友,对于“大开发”,“建好多房子”,“房价涨了”,这些词的理解不同。比如大家的思想中,“大开发”可以代表未来有发展,房价将会大涨;也可以代表现在没人住绝对不去买,还可能代表有好多房子会建造出来所以房价不会涨...“建好多房子”可以被理解成房产供给过多,房价不会涨;也可能代表有了需求才会建房,而且可能建造了这么多还是无法满足供给,房价会大涨。“房价涨了”有人会觉得已经出现涨势说明判断正确持续买进;还有人觉得房价已经涨,我没有赶上房价最低点入市,我一定要等到下一波房价跌到谷底再买;或者房价已经涨了,以后不会再涨现在不是买房的时候...你看看,这些逻辑是不是都说得通。但只是逻辑而已,逻辑通不一定是事实也不一定会发生。想做出判断必须要对经济基本面和房产投资逻辑足够了解才行,但是大多数买房的人这方面的知识储备和判断能力不够。当然这就是澳房策存在的原因了。

 

悉尼人口增加的速度可能会有起伏但是趋势不会变,政府审批高楼会越来越多,但是不一定有人有钱按照既定速度建出来。目前来看,大方向上,至少在近2年内我都不觉得会出现房子供大于求的情况。市场会有一些波动起伏,但是房子数量上涨速度小于人口上涨这个大方向短时间内不可能改变。

 

但是另一方面,新州政府在这次预算案中推出的税务相关政策,确实在短期内会打击一众房产投资者信心,对市场会有负面影响。

 

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冻结地税起征点

 

隐藏大招来了,为什么说是隐藏呢?因为这项措施你刚一听觉得没什么,但是仔细一分析,会出一身冷汗。

 

2024地税年的土地税起征点设置在$1,075,000 明年的地税起征点不变,而且未来不会跟着通胀调整。预计未来4年为新州政府带来15亿澳币的财政收入。

在新州,自住房不用交土地税,只有投资房土地部分价值累计超过地税起征点之后,才开始交钱,每年交一次。金额是超过土地税部分乘以1.6%+100. 比如你的投资房土地部分价值加总是120万,那就用120万,减去1075000,乘以1.6%+100,一年缴2100澳币。

我们假设这1.6%征税比例和起征点不变,随着时间推移,你交税越来越多还是越来越少呢?肯定是越来越多。因为土地价值几乎每年都在上涨,而且土地价值你说了不算,政府估价直接告诉你政府认为值多少钱,然后收你土地税。随着地价上涨,原来交税少的人,现在交得多了,原来不交的人,现在要交了。所以说是温水煮青蛙,不知不觉中在新州悉尼房产投资者兜里面掏钱出来,这招也是够阴险的。所以房产投资者要注意每年审核一下自己的投资组合,动笔算一算,心里有个数。

 

拿海外投资者开刀

 

新州悉尼对于海外人士买房,从2017年以后就180度掉头,从欢迎投资还不限制,到欢迎投资但是要收钱,直到现在不欢迎同时收超高额外费用。海外人士购买新州悉尼房产,首先要支付8%额外印花税,本地人给4%,海外人士就要给4%+8%一共房价12%印花税。从新财年开始,额外印花税从8%涨到9%。海外人士持有房产的时候还要给土地税附加4%,就是除了要遵守澳洲本地的土地税法规之外,还要额外每年缴纳土地价值4%给新州政府。这笔费用当时劝退了一众海外投资者。不过新财年开始,新州政府又加码,要收5%土地税附加。看来拿海外人士开刀是要一路进行到底了,丝毫没有缓和的迹象。新州悉尼已经在惩罚海外投资者这件事情上,做到了澳洲之最。相比之下其他州领地都太仁慈了。


RBA利率决议

 

在本周三的澳洲央行利率决策会议之中,决定维持4.35%不变。跟我们在2周前的澳房策月度直播中的猜测一致。但是澳洲最近几个月通胀反弹趋势特别明显,联邦政府预算案又开启撒钱模式,将会对通胀形成压力,而失业率也没有升高很多。所以我个人认为澳洲央行降息的意愿不是很明显。但是话说回来,G7国家很多已经开启了降息周期,在这种压力下,澳洲肯定会行动,只是猜不到具体时间。

 

讲了这么多我们做个总结。本次新州悉尼的预算案,并不直接发钱给普通人,而是开启了基建和建房模式,选择从根本原因上解决新州住房紧缺和租房价格的问题。对于民生来讲绝对是好事。对于房产投资者来说,尤其是对海外投资者,出现了更多的不利因素。在供需关系这个终极房价决定公式上看,我认为在未来至少2年都不会有根本上的供需关系趋势调整,未来发生的可能性也不高。虽然房产投资者的账面利润可能会因为这次预算案减少一点点,但是长期来看并不影响在新州悉尼投资买房赚钱的底层逻辑。

 

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