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【澳洲房产】澳洲住房危机爆开! 普通人租房买房没希望! 人口密度最高的日本东京如何解决住房危机? 东京模式是万能灵药还是前车之鉴?民生的福音还是投资者噩梦!【澳房策294】



澳洲正在经历一场前所未有的住房危机

 

澳洲统计局数据显示单单2023年,澳洲新增人口66万,其中海外净移民55万,而同期民宅建筑开工量只有102,200套,仅仅是新房实际需求量的40%,同时开工数量呈现连年下降的趋势,就没停下来过。疫情以来移民涌入澳洲,造成房价和房租全都暴涨30%-55%,让无数的澳洲中低收入人群,租不起房买不起房,甚至房产行业从业者都要搬到城市周边居住。用‘住房危机’这个词来形容,再贴切不过了。这不但代表了澳洲,也包括美国,加拿大,欧洲几乎所有国际性大都市的现状。无论是买房还是租房都变得越来越难以承受,好像无法改变。

 

然而,在全球最大的城市群东京,情况却完全不同。东京圈居住了将近4000万人口。都会23区这么小的面积就住了930万人。尽管东京的面积超过了纽约,人口增长却同样迅速。不同的是,东京却成功避免了严重的住房危机。与悉尼,伦敦,新加坡乃至上海这样的城市相比,东京的房租和房价都惊人地亲民,以至于有人说东京是世界上最后一个住宅可以负担的大城市。

为什么东京房价房租这么稳定呢?如果你对日本不了解,可能会把原因归结为人口老龄化和人口下降。毕竟人口减少就等于住房需求减少么。但现实情况完全不是这样。过去15年间,东京圈人口增长了大约100万,而租金仅上涨了20%。


东京到底如何应对超高密度和飞涨的人口呢?房价和房租为什么能控制到,让更多普通人都能够负担得起?有哪些因素是包括澳洲在内的西方国家可以借鉴,哪些又是想学也学不来的?最关键的问题是如果澳洲采纳东京模式,究竟对20年后的普通居民和房产投资者意味着什么?



为什么东京房价房租这么稳定呢?过去15年间东京圈人口增长了100万而租金仅上涨了20%,澳洲房租可是3年涨了将近50%啊。东京这么低的涨幅,部分原因在于通过大量建房,来稳定房价和房租。看看日本人口普查的数据,自从1968年以来,东京的住房数量每年都超过了家庭数量,差距还在不断扩大。那么问题来了,1968年发生了什么?是什么改变了东京,让东京住房供应充足,而澳洲城市的发展却停滞不前?


东京的住房故事开始于“日本经济奇迹”,从第二次世界大战结束到冷战结束期间,日本经济迅猛发展。看看这张图表,它显示了战后日本经济增长的趋势,简直是直线攀升。东京是如何造出这么多房子的?我们能不能借鉴这些经验,来解决澳洲的住房问题呢?这还要从二战之后的日本说起。


二战后的东京


二战末期,日本投降,结束了战争,国内百废待兴。大量的工业在战时被转变为生产武器的工厂,大型企业集团在行业中持有垄断权。连续地空袭毁掉了大片房屋,土地使用缺乏管理,住房严重短缺。战后美国介入了日本经济,协助制定了新的日本宪法,并在日本社会投入资金,当然也是出于自身的利益。美国很担心日本经济疲软,导致共产主义的兴起,增强当时苏联在东亚的影响力,这是美国不愿意见到的。


在日本为新生活而奋斗的那些年里,苏联的威胁开始在东方蔓延。1950年朝鲜战争爆发,美国把日本定位成亚洲战略中心,进一步加大了对日本的投资。日本接到了美国军需物品天量订单。


美军在日本购买大量物资,横滨港成为美军后勤运输的集散地。筹措的物资主要是麻袋、军服、军用毛毯、帐篷等等纤维和纺织品,还有在前线构筑阵地所需的钢管、铁丝网等各种钢材、混凝土材料还有各种食品。这刺激了日本的农业,加工业,轻工业和重工业。1950年到1952年的3年间,军需合同金额为10亿美元,到1955年,合同金额飙升到36亿美元。日本人赚到了钱,开始发展国内的工业,加强基础设施建设,这在当时有个名词,叫做‘特需景气’。


以韩战为起点,日本工业崛起导致了随后的日本经济奇迹,日本迅速成为仅次于美国的世界第二大经济体。但是随着城市及其人口的增长,缺乏规划带来了各种问题,比如拥堵和污染等等。最大的问题就是城市野蛮延伸。


就像当时其他的先进经济体一样,东京也在人口增加的推动下向外扩展,引发了城市无序扩张。城市范围无节制增长,还导致了人们因为污染和交通拥堵逃离市中心,搬到城市周边的新区居住。但是向外拓展带来的成本非常高,因为所有的公共基础设施都要重新建设,人们的通勤时间上升,交通堵塞,整体的经济效率下降,这都成为了无序拓展的后果。城市人口增长速度超过了住房建设速度,眼看着东京由于供应限制,朝着人口暴涨房价暴涨房租暴涨的方向前进,就在这时,一项法律横空出世改变了整件事的发展进程。


1968年新城市规划法


1968年《城市规划法》出炉,这是一项划时代的改革方案,它改善了城市规划流程,解决城市拓展问题,并且为日本土地的分区制度打下了坚实基础,为消除东京的住房危机铺平了道路。

日本的土地划分系统很特别,在世界上主要国家都见不到。看一下来自日本交通部的土地划分示意图。澳洲所有的城市都有着一套复杂的土地划分系统,包含了数十种不同用途的土地,而且每个城市的划分系统互相独立没法兼容。



而日本的系统只有12种土地划分方法,鼓励混合用途。有些分区专门用于低层住宅和学校,但重要的是在所有分区类型都可以建造住房。有的分区适用于小型企业和餐厅,但你也可以在那里建造住房;还有的分区允许办公室和商业建筑,但同样允许建造住房。


这是因为日本的分区包容性强,这种包容性带来了几个明显的效应。首先,东京能够建造大量住房。这就是为什么在1968年以后,每一年房屋数量都比家庭数量更多而且差距越来越大的原因。


其次,这种包容性还允许建造更高密度的公寓楼。东京可以建造混合用途社区,这些地方不仅有公共交通,还有位于公寓楼一层的咖啡馆和小商店,学校就在拐角处,庙宇和神社紧邻火车站。简单来说,这些是你想住而且住得起的地方。


但是这种人人有房住人人住得起的情况,在1980年代又迎来了一次巨大的挑战,险些功亏一篑。


1980年代经济泡沫时期

 

在经历了经济高速成长的60-70年代,日本进入了经济泡沫的80年代。东京也进入了战后第2波城市范围扩张和人口暴涨期。

 

虽然有1968年的《城市规划法》加持,但是法律年代久远,显然无法满足东京当下的需求。80年代,东京已经成为了一个又大又乱的城市,大部分是无计划的低层建筑,迫切需要重新开发。随着日本经济泡沫越吹越大,东京的土地价格开始失控,房价暴涨,房租暴涨,跟现在很多大城市经历的情况一模一样。在当时的东京,你看到的是世界上最昂贵的混凝土丛林,一个连房地产经纪人都买不起房的地方。工人被迫搬到大城市的边缘。对大多数人来说,经济泡沫并不是一场狂欢,而更像是一场诅咒。就在这时,有一个人站了出来,改写规则,让之后的东京不但永远不再缺房子,还把房价房租稳定下来,解决了民生问题。这个人就是在1982年到1989年任日本首相的中曾根康弘。

 

从东京开始,他求市议会允许开发商建造更多更密的住房,市议会当然说不行,因为投票给议员的居民,不想要大规模开发。于是中曾根康弘只好改变法律,地方议会现在没有了控制权,城镇规划变成了国家级规划,给了开发商自由裁量权,并为高密度住房规划扫清障碍,人们没有了决定自己家旁边建什么房子的权利。当时的市中心已经变成了一个战场,对那些希望在老房子里度过余生的人来说是一场败仗。就算是保护建筑,在法律面前也已经失去保护,也可以拆掉重建。市中心的传统社区快速消失。

 

拆迁队伍到来之前,房东都得到了大笔补偿款。如果不接受的话,开发商就会雇佣帮派人士,骚扰居民,打砸财产,击溃居民的信心和抵抗。有时开发商甚至不等房子卖出去,就连夜推倒墙壁,闯入房子大肆破坏,让房子再也没法出租。一部分钉子户成为了《飞屋环游记》里面的老爷爷。所以从事实层面上讲,中曾根康弘间接打击了抵抗拆迁和建造高密度居民的信心,把下放的审批权利收回。什么?房子不够住?没问题,拆掉之后建高层就好了。

 

从此之后,东京就再也没有缺过房子,房价也基本不动。当然最近1-2年东京房价飞涨,很多人去东京投资,但是这并不是因为东京人口增长过快或者新房供应不足,而是国际上的投机因素起作用。东京2023年1年房价涨了40%,但是日元也下跌了差不多40%,国际投资者赚没赚到钱还真不好说,而涨价的那些房子,都在23区好地段,属于单价偏高的房子,对东京本地居民居住幸福感影响不大。有兴趣的朋友可以看看【艾财说100】

 

 

 


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规划与条文


所以说在东京这样人口密度超高的国际大都市保持房价房租相对低廉,让多数普通人也能负担得起,就是这样做到的。通过法律层面的强制力,扫清开发高密度住宅的一切阻碍,没有人可以阻止房产开发,即使整个社区的人都不同意也没法改变结果。

在澳洲,美国或欧洲,开发商想要建造任何类型的住宅,都有成百上千条规章制度,规定了从停车位数量、最大密度、高度比例到绿地比例等等各个方面。遵守所有这些规定意味着建造任何东西都非常昂贵,很难建造任何高密度住宅,这导致空间使用非常低效。


此外分区法规通常限制一个区域内可以建造的住房类型,往往只允许一种特定类型,比如独立别墅,这让一些大型社区还没来得及建造基础设施,房子就造好入住了。


但在东京,这些限制几乎不存在。日本的分区法鼓励混合用途区域,就是说,在一个街区内可以有不同类型的住房,建筑的形状、高度和大小可以各不相同,这在澳洲,美国或欧洲的大多数地方都是不被允许的。东京的分区,几乎没有规定这些街区的密度应该有多大,需要多少停车位,或者这些建筑应该长什么样,这就是为什么在东京你会看到这么多外观各异的房屋。所以日本的分区法能够更有效地利用空间,在相对较小的区域内建造大量住房。


邻避现象(NIMBY)


还有看起来民主,实际上牺牲了整体利益和国家城市发展的一种认知,邻避现象,也叫NIMBY, Not in My Backyard。想建房子?可以,别在我家附近建。表面上是考虑到交通,学校,医院这些公共资源拥挤的问题,甚至是高楼挡大我家采光。而实际上,底层逻辑是更多的房产供给,会让我家房子降价。这当然没人愿意见到。所以你会看到人们反对开发,更反对高层。


但是东京和日本大多数城市没有这种“邻避现象”,不仅仅是因为心态不同,真正的原因是在日本,邻避现象是不被允许的。居民对自己家附近建造什么房子没有发言权,只有国家法律和开发商可以决定。时间长了,大家也就见怪不怪,习惯了这种社会规则,毕竟对于大众和群体利益有好处,可以降低社会贫富差距,提高民生和生活幸福感。


遗产税


然后就是遗产税问题。日本遗产税世界最高达到50%,如果父辈有一套房子,希望让子女继承,在澳洲不用交税,在日本就要交掉1半。可以说日本才是富不过三代的最贴切的现实例子。在这种超高税率的影响下,没人愿意持有房产一辈子,然后通过遗产或者赠予,把房子留给下一代。


消费品属性


日本的房产跟其他国家的房产在属性上不同。在澳洲,房子是一笔保值增值的投资,但是在日本,房子只是一种使用期长一点的消费品。日本是地震最多的国家。这个因素促成了日本在城市规划和建筑上采取独特的方法。每隔一段时间保险规则都会更新,所以为了能够买上保险,也增强房子可靠性,建造房子的时候并不追求一劳永逸100年不倒,而是用制造一台电冰箱的理念来造房子的,每隔一段时间就要换换。这让日本的土地可以保值,但是房子本身贬值比较快,越新的房子越贵。人们一般不愿意住在二手房里面,而是买地建房,或者买了二手房推到重建。新建的房子要符合现在家庭的特点,大多数房屋的寿命只有30年,之后通常会被拆掉重建。这也保证了地块上的建筑可以按照需求建的高一点或者低一点,非常灵活。


投资者怎么办


以上这些特点,都是澳洲和很多西方国家没有的。但是好在澳洲已经在东京模式上走出了第一步。悉尼,墨尔本,布里斯班,珀斯,都纷纷更改法律,把地块划分的权利收归州政府所有,并且计划在很多地点大量兴建高密度住宅。悉尼和墨尔本要在未来围绕交通集散地,比如火车站附近搞大量公寓开发。日本开发商纷纷入驻澳洲,用自己在东京公寓大开发方面的经验,拓展澳洲的事业。比如东京的小田急电铁公司就在悉尼投下巨资建造高层公寓。论在铁道附近开发公寓的经验还真没人比得过他们。



如果澳洲坚定地走东京模式,相信用不了多久,房产市场的压力就会减轻,房屋供给量上升,房价上涨不会那么快,房租也会更加亲民。在这种情况下,交通站点附近的公寓涨价空间有限,而不在交通站点800米范围内的独立别墅,那种走路没法去火车站的房子数量将会越来越少,尤其是适合家庭居住的独立别墅,涨价幅度可能会超过平均值,更有投资价值。当然根据各个城市情况不同,我的推测还需要进行本地化调整。没准儿澳洲房价如葱的时代真的会到来,只是我们不知道时间,而且房价如葱的房子,都是那种想建就能随便建的房子。


问题是澳洲的情况跟日本完全不同,面临着很多挑战。不说别的,就遗产税这个问题,绝对不是任何政客想要碰的领域。澳洲几乎不会发生大型地震,所以建筑保险和房子的消费品特征不太可能出现。但是好在现在政府迈出了提高房产供应的第一步,来解决民生问题。我想说的是,只要想改变,总能找到方法。而投资者现在需要做的,其实就是什么都不做,静观其变,及时调整投资策略。


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