不久前，澳洲联邦政府推出了全新财政预算案，从那天开始，工党和自由党就开始了2025年5月联邦大选前的预热，互殴模式开启。这次的焦点是移民和住房危机，或者说是一场为了解决住房危机，看谁打压移民更狠的游戏。如果留学移民人数下降，澳洲留学产业萎缩，移民数量暴跌，澳洲发展就会陷入停滞，甚至，麦考瑞银行预测有50%的几率引起澳洲经济危机！这下好了，闹得人心惶惶，租不起房买不起房的人开心，有房子或者要买房子的人担心。那么澳洲移民缩减政策细节到底是什么？会如何影响澳洲经济？移民数量减少，真的能够解决住房危机吗？房价会不会因为移民变少而大幅度下跌呢？
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缩减移民政策
我特别查了澳洲统计局数字，截止2023年6月底的1年之中，澳洲净移民增加518,000人。这个数字里面包含永久居民，留学生，还有其他持有超过1年长期签证的人，但是不包括短期签证比如旅行探亲类。很多人认为，移民数量暴涨，是造成澳洲房价上涨的最直接需求端因素。来澳洲的人太多，一下子涌进来，但是整个房产市场和建筑行业，包括人力和材料供应，反应没那么快，根本跟不上需求上涨的速度，那房价上涨房租上涨就是必然结果了。所以造成了澳洲房产市场危机，越来越多的人租不起房，买不起房。不过这都是表面现象。
而在公布不久的联邦财政预算案里面，政府明确说，在2024年7月到2025年6月间，要把澳洲净移民数字腰斩到26万人。这个数字其实跟疫情之前的水平很相似了。很可能最近几年澳洲经济和房产市场出现的一系列不正常现象，都会随着净移民数量下降而回到正轨。
但这还不是主要问题。更严重的是，
第一，澳洲1400所能够接收海外留学生的学校，将会被设置招生人数上限。如果想要突破上限，学校必须投资建设相应数量的学生公寓。其实就是把学校架在火上烤。招生的人数大幅度缩减，学校收入就会下降，那些严重依赖海外留学生的学校就会面临倒闭。如果要招更多的学生，就要花钱去建更多的房子，这钱哪里来呢？即使能拿出来，也会继续推升建筑价格和房产价格。在我看来，这不但会减少澳洲整体收入，还会推升房价。当然如果真的能挨过去投资建房这道坎，经济走向会更好。问题是一大堆学校看到这道坎儿可能就直接放弃宣布倒闭了。
第二，在自由党回复现任联邦政府工党的预算发布会之中，说如果在2025年5月赢得大选上台执政，会比工党的计划更加激进。在26万人的基础上进一步缩减。把永久移民人数从185,000再减少¼，到14万人。这个数字几乎相当于去年澳洲移民人数顶峰的27%. 说实话还挺吓人的。如果移民数量下降到这种程度，澳洲经济衰退是跑不掉的。现在的澳洲经济增长都是靠着人数叠上去，落到人均头上已经连续4个季度负增长，进入人均GDP衰退期。教育移民行业将会收到沉重打击，产业震荡肯定少不了，到时候将会死掉一大批学校，留学中介，移民中介。而我们最关心的房产市场，也将会迎来一大波调整期。只不过跟你想象的，‘移民留学生少了=房价下跌’这个逻辑，可能相差很多，我来帮您分析一下。
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两党减少移民数量的逻辑都非常简单，人少了，买房租房的人就会变少，房租房价平缓或者下滑，人们的生活变得更美好。其实对于普通人来讲，尤其是对经济如何运行不是很理解的人来说，这种说法除了误导，一点用都没有。
目前澳洲净移民数量
澳洲净移民数量达到了历史最高水平。净移民就是某一年内到达澳洲的人数减去离开澳洲的人数。这个数字在在疫情低谷之后开始爆发。目前的年净移民数字是518,000人。如果你算一算，按照往年平均，再加上在疫情期间减少的人数，其实现在都还没有抵消完。现在的移民数量这么多，只不过是跟疫情期间的惨淡情况相比较而已，有这个落差，你就会感觉对比非常强烈。其实只是一种补偿或者报复性反弹效应。最近政府对于人口增长的长期预测，都还比疫情前要少。这种人口的正负剧烈震荡的情况，如果放到长期均线上看，其实跟历史平均差别没有那么大。
住房建设落后
很长时间以来，澳洲的建筑速度都基本能跟得上移民增长的速度。在过去的10年里面，除了疫情期间，新建房数量都能跟移民平均年增170,000的数量相互匹配。供给和需求不平衡是从疫情开始的。澳洲人口, 包括移民数量, 先是出现负增长，然后出现井喷。再对比基本保持不变的建筑完工量和新开工量，矛盾才显现出来。建筑数量跟不上，有好几个原因，包括疫情之后的建筑成本上涨，劳动力成本上涨，还有利率上涨导致的融资成本上涨。
导致住房建设数量落后的另外一个底层原因并不是移民，而是家庭结构。澳洲每个家庭居住的平均人数从1980年代中期的2.8人，下降到最近的2.5人。也就是说，即使没有移民，澳洲人口数量不变，其实也需要更多房子，因为家庭变小了。疫情让每个人对生活空间的需求增加，更加速了家庭小型化的速度。
临时签证和学生签证
移民激增主要发生在临时居民，而不是永久移民群体，这些临时居民对于租房市场的影响更直接，对买房市场影响不是很明显。因为临时居民的住房需求和永久移民不一样。比如说超过10%的学生跟6个人以上共同生活，12%住在集体宿舍，而学生签证又占临时居民最大部分。
很多人把澳洲房租上涨的问题归结为留学生太多，其实有失公平。澳洲房产委员会的数据显示，国际学生只占澳洲租房市场的4%，显然不可能掀起什么风浪。而另外的96%租房者才是问题所在。
但要注意的是，这4%对于澳洲租房市场的地理影响并不均衡，因为在大学附近和市中心附近有更多学生。所以很多人就把“这些地方房租上涨因为留学生”这件事情，拓展成“留学生让全国房租上涨”，但是这两者一点关系都没有。那么，如果国际学生不来澳洲会怎么样呢？大学和市中心的租房价格就会下降，可是对于整个澳洲来讲，真不见得会影响整体房租。还不如额外再建20万套房子来得实在。
外国买家
自由党新住房政策的另一个目标是限制外国买家在2年内购买2手房。但是这个政策仅仅覆盖了很小的范围，想让房价涨得慢一点，效果几乎等于0. FIRB的数据显示，外国买家其实更喜欢购买新建房，而不是2手房，平均每年只有1200套2手房被外国买家买下。所以从海外买家身上想办法，去解决澳洲房产市场危机，根本不现实。
讲了这么多我们做个小结。现在澳洲社会的主要矛盾就是生活成本危机，而其中最突出的就是住房可负担性的问题，房租太高，房价太贵。所以澳洲各党派都把解决这个矛盾当成了执政的首要目标。目前执政的工党想要缩减移民数量，通过减少需求来降低危机等级，而跟工党竞争的自由党想法更大胆，移民和留学生数量砍得更多。从历史上来看，目前的人口暴涨只不过把之前的几年补回来而已，长期平均人口增长数量的变化并没有那么大。减少移民的数量在短期内会减缓租房市场的压力，对于房价来讲，未来的起伏不会这几年这么大。房租和房价都会朝着长期均值回归的方向，靠近历史平均值。也就是说想要等着房价常年暴跌房租常年下降的人，可能又要失望了。移民数量暴跌的直接反应，其实是澳洲整体经济。
50%可能经济衰退
当澳洲的移民高峰在今年消退，澳洲的经济增长毫无疑问将会陷入停滞。我们盼望已久但是始终没有出现的经济衰退标志，连续两个季度GDP负增长，出现的可能性就会大幅度增加。麦考瑞银行预计，2024年下半年经济衰退的风险增加到50%。2023年12月，按人均计算的GDP连续第4个季度下降，而整个经济在3个月内仅增长0.2%，全年才增加1.5%。
澳大利亚国民银行估计，留学生贡献了2023年经济增长的一半以上。留学生不光给澳洲的学校交学费，在澳洲期间还要在衣食住行上花钱。留学生数量下降，必然导致经济增长更加缓慢。
所以说，对澳洲目前的经济模式最恰当的形容就是“人口陷阱”。如果一个经济体的增长是由移民驱动的，那么未来经济增长就需要依靠更多的移民来维持总量增长。如果人口增长放缓，经济总量增速也会放缓。当然前提是没有其他经济增长的驱动因素的情况下。那么这样就妥妥地出现了经济衰退的风险。
刺激经济，把经济带出泥潭的一个最重要的手段就是降息。在澳洲最近几个月上涨的通胀数据，和良好的失业率数据面前，越来越多的经济学家和金融业大佬都转向预测央行的下一次行动将会是加息。如果真的是加息的话，澳洲房产市场买家刚刚建立起来的不久的信心，很可能被击溃，澳洲房产市场整体将会进入一波调整期。
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