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【澳洲房产】澳洲央行酝酿大动作! 行长唱衰中国经济! 铁矿价格暴跌, 拖垮珀斯房价?澳洲到底何时降息?【澳房策288】



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在刚刚结束的议息会议上,澳洲央行决定把利率维持在4.35%不变,这是在去年11月意外加息之后,央行第3次保持利率不变。这次的加息会议记录里面出现了非常不一样的用词,跟以往每次都不同,会不会预示着央行会有什么大动作?在议息会议之后的记者会里面,行长对几个关键问题,包括中国经济发表了看法,还非常罕见承认央行历次预测澳洲房价全部错误,最值得我们房产投资者关注的,是央行对与铁矿石价格和出口问题的看法,透露出了澳洲房产市场,尤其是对于西澳珀斯房市走向的的关键信息。

 

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通胀战争还没有打赢

 

2022年5月以来,澳洲经历了13次加息,经济增长越来越慢。通胀虽然已经降下来,但是,还没有达到央行希望的2-3%区间。在这样的背景下,澳洲储备银行决定保持利率不变。目前的现金利率维持在4.35%。虽然央行对未来的政策方向没有给出明确的指示,只是说“不排除任何可能性”,但许多经济学家预测,澳洲央行还是需要等待进一步的通胀放缓迹象,可能在今年下半年开始降息。人们把预测的降息时间推迟到了11月,另一些人认为今年提前降息的可能性还是有的。总之众说纷纭,怎么猜的都有。唯一的共同点是大家都猜,下一个动作肯定是降息。

 

现在澳洲25年期房贷浮动利率大概6.4%,过去的13次加息让25年期50万澳元贷款的月还款额增加了1210澳元,75万澳元贷款的月还款额增加了1815澳元。如果在今年晚些时候降低利率0.25%,然后商业银行拖拖拉拉,把降息幅度转移给大家,那么同样是25年期50万澳元贷款,第一次降息后每月少还76澳币,如果降息2次,可以少还152澳币。所以降低利息减轻人们生活压力的效果,我看要至少降低1%才能显现出来。

 

央行罕见承认对房市预测错误

 

在议息会议后的记者会上,有人问央行行长对房市的看法。这次行长居然承认央行之前对于澳洲房市判断失误。行长原话,“我不想去预测房价,每次我们尝试预测都猜错”。上一任行长在位的时候,确实不止一次预测价。按照经济学的观点来看,如果利率上升,人们的贷款能力就会下降,能负担的房产价格就会降低,购买欲望也会减小。但发生的事情完全相反。在2022年5月澳洲开始加息的时候,房产市场有过一段降温时期,但是在2022年11月,澳洲房市来到了当时周期的底部,2023年2月开始进入上涨周期,而利率同样是在上涨周期之中。引起当时房价上涨的主要原因是澳洲大开国门,引入了50万移民,让房市火了起来。所以说决定房市上涨还是下降的最直接因素就是供给和需求。而2方面各自都有很多因素起作用,利率只是其中之一。


根据相关报告,2023年澳洲完成了106,900套住宅,同比下降9%。而澳洲新增人口速度远远大于新建房完工速度。每一个州领地从现在到2026年的完工数量预计都将会是同比下降,没有例外。


预计明年,首府城市的新住房供应将再次下降至104,580套,之后在2025年下降9%至95,000套,然后在2026年下降17%至79,000套,这是十多年来新住房完工量最低的一次。

2023年全年,除了珀斯外,每个主要市场地块释放都有所下降,珀斯在经历了十年的停滞后正在复苏。 在占全国土地市场35%的大墨尔本地区,新地块释放数量下降了50%,降至不到9000块,而悉尼下降了35%,不到6000块,昆士兰东南部下降了15%,到8600块。 尽管全国地块销售下降了28%,只有30444块,但首府城市地块价格平均上涨了4.8%。现在,悉尼一块400平方米的地块售价为641,000澳元,墨尔本的地块售价为394,000澳元。

除了上面几点之外,央行行长在记者会中还罕见评论了中国经济和铁矿石出口问题,这两个问题都跟珀斯房价直接相关。


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中国/铁矿/珀斯房价

 

很多人一看这一小段的标题直接就蒙了,怎么中国经济跟珀斯房价还相关吗?关系太大了。在澳洲央行议息会议之后的记者会上,有人问行长对中国经济的看法,尤其是在最近铁矿石价格暴跌的情况下。


铁矿石是澳洲向中国出口价值最高的单一商品,铁矿石价格将会影响整个资源行业,也会影响整个澳洲的收入。行长说,“中国经济正在陷入困境,中国把明年的GDP增长目标定在5%,问题是能不能达到”。行长说话非常谨慎,只是说在时刻密切关注中国。



关于整个中国经济走向,包括地产金融方面的问题,我在【艾财说094】里面详细讲解过,感兴趣的可以看一下。中国经济,总结一句话就是,“够呛”。中国整个房地产行业都处在寒冬期,而且已经冻上了,硬得砸都砸不开。新建房开工量历史新低。包括中国最擅长的大型基建项目也是这样。所以新建房和基建对钢材的需求量断崖式下滑,生产钢材需要铁矿石,恰好中国炼钢用的铁矿石相当大一部分来源于澳洲,而这些铁矿石都来源与西澳,联动着珀斯的经济,工作岗位, 薪酬待遇, 当然也就跟珀斯房价相关。

 

珀斯房市在过去20年经历过3波大涨2波大跌,几乎每一次都跟矿业繁荣和萧条周期有直接关系。对于珀斯房产市场走势,目前市场上有两种说法,有的看多,有的看空。我来说说我的看法。


珀斯的房地产市场跟其他州领地都不一样,一直走自己的路,现在西澳全境的住宅价格增长正在加速,领先于其他城市。但西澳对资源的重度依赖,尤其是铁矿石,还是有点让人担心的,很多人都想要投资珀斯的房产市场,但是非常犹豫,因为前几次矿业衰退导致了房价下跌后长时间横盘。

铁矿石价格,从今年开年到我截稿为止,从144美元一路下跌到104美元,跌幅28%。不说暴跌也差不多了。而镍和锂的价格崩溃,已经使得整个矿业州数千个工作岗位面临风险。那么这一次会不一样吗?


这次真的不一样


深入探究西澳房产历史,住房价格和经济历来与采矿行业联系紧密。2019年,澳大利亚统计局的数据显示,拥有房屋负资产比例最高的地区就是西澳,房价下跌与高度依赖采矿活动密切相关。几乎60%的负资产贷款位于西澳和北领地。西澳房地产市场经历了动荡的十年。这些历史足够我们判断未来吗?

我们直接上图。这张图里面的蓝色柱,说的是2002年到2023年私人公司对于西澳矿业的投入,也叫资本支出。说白了就是用来购买固定资产或者延长固定资产使用年限所支出的费用。确实,珀斯的经济表现一般与资源行业繁荣和矿业商品价格相关,但是资源行业以已经不仅仅局限于铁矿石,整个西澳经济体也已经不仅靠采矿支出和高薪的采矿工作维持。


前几次珀斯房价过峰和下滑,都是由于一系列相似因素造成的。比如前几次房市萧条,都是因为好几个大型的采矿和天然气项目建成,一下子丢掉了20000到30000个工作岗位,再加上一大批新建房建成进入市场,还有贷款政策调整等等。从2014年到2019年,珀斯房产中位价下降了将近17%。但是现在的情况跟前几次珀斯房市周期完全不同,并没有出现大量资金投入建设全新的采矿设施,也就不存在项目完成后,工人大批失业的问题。现在新房市场的情况是,有大量建房订单,但是建筑商不接,因为没有那么多人力去保证按时按质量交房。土地开发商放出的土地变少了,频率变低了,买一套房子,后面好几个人排队盯着,你不要,另外那几个就跟饿狼一样扑上去抢。

当前的珀斯的房价上涨周期,是由房产供给与需求之间的巨大失衡驱动的。需求端,也就是人口增长,是因为珀斯经济强劲,也是由于珀斯宜居和生活方式驱动的。珀斯在经济繁荣时期总是能够吸引其他州领地的人搬过去定居。而这一次,国内移民与国际移民相结合,让珀斯人口飞涨,2023年人口增速全澳洲最高达到3.1%。在我看来,珀斯作为一个城市已经从原来的单纯矿业城市,变得更多样化更成熟。

当然采矿行业会影响珀斯经济,但是影响的程度会比上几次小很多,也会缓和很多。首先国防部门的支出远超过采矿行业。第二,珀斯即将成为直飞欧洲(比如,伦敦、巴黎、罗马,甚至伊斯坦布尔、马德里等)的航空枢纽。第三,珀斯的新房建设严重不足。住房的实际交付量是1万5千套而每年的需求是2万5千套,即使是所有的国内和国际移民都停下,想要达到前几次房价下跌周期的4%空置率也至少需要3年时间。

我昨晚专门问了2个搬去珀斯的朋友,都在当地铁矿厂工作,一个给BHP打工,另一个在FMG。他们两个也算矿业的老人儿了,据他俩说,Gina Rinehart 开的铁矿公司是世界上成本最低的生产商,即使铁矿石价格下跌到每吨40美元,还是有的赚。

当然我不是说珀斯的房价永远会涨下去,我自己对于澳洲房价的总结是短期有涨跌,长期一直涨,珀斯的房价也会有进入调整期的一天,但是这波的调整期可能比我们所有人预想的都要晚。以上观点仅供参考。


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