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【澳洲房产】澳洲央行RBA可能再次加息!打击飙升通胀!房产投资者准备迎接市场震荡!澳洲即将进入技术型经济衰退! 房价逆行在2024年上涨7%【澳房策267】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


下周就是墨尔本赛马节了,当天澳洲中央银行RBA就会决定是否再次加息。根据上周统计局发布的2023年第3季度通货膨胀数据显示,虽然季度同比通胀,从第二季度6%下降到第三季度5.4%,呈现减速趋势,但是季度环比通胀,从第二季度0.8%上升到了1.2%,加速上涨。时隔半年,4大银行再次统一口径,预测11月份RBA将会加息0.25%个基点。如果成真的话,紧接着澳洲可能就会进入经济停滞期,甚至进入技术型衰退。就在昨天,有头有脸的澳洲经济学家们居然预测2024年澳洲房价将会上涨7%。那是不是说明澳房策油管社区60%的人可能预测正确呢?到底央行会不会加息?如果加息的话会对澳洲房产市场产生什么影响,你到底应该现在买房还是再等等?


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澳洲第三季度通胀在上涨还是下降?


在上一期影片里面我曾经说,我对通胀松了一口气,因为通胀从第二季度的6%下降到了第三季度的5.4%。这个说法是不正确不全面的,尤其是在我阅读了更多的澳洲统计局数据之后。负责起见,我必须要做出一个更正。大家以本期影片的观点为准。这次我们就从根本上来搞清楚澳洲通胀到底降低了还是升高了。为什么4大银行都预测要升息。


澳洲统计局目前发布的通胀数据有两套,一套是季度通胀数据,第3季度同比通胀5.4%,就是说2023年第3季度比2022年第3季度物价上涨了5.4%,已经连续3个季度呈现下降趋势了。同比就是跟去年同期相比,剔除了季节性的变化,反应的数字比较稳定,同时也有滞后效应。而第3季度环比通胀1.2%,说明今年第3季度比第2季度物价贵了1.2%,第2季度的通胀环比0.8%。所以在这个项目上通胀呈现的是加速趋势。环比更能反映出当下市场的短时间变化。


另一套数据是月通胀数据,9月份通胀同比5.6%,就是说今年9月物价比去年9月贵了5.6%。但看还没什么。这一项数据在过去3个月连续上涨,通胀明显有加速的趋势。月通胀的环比数据,ABS目前不做统计。


所以我们能够看出,在更稳定,反应更慢的季度同比数据上,澳洲的通胀大方向呈现出下降的趋势,但是衡量短期趋势的季度环比和月度同比两项数据上都有明显的加速迹象。而这也就是澳洲4个银行很罕见地一致认为澳洲央行RBA将会在11月7日周二,墨尔本赛马节这一天将会再次加息的原因之一。


另一个原因是隐藏在通胀数字之下的澳洲本土问题。就是说通胀的起因已经不是输入性通胀,不光是由于国际原因,而更重要的是由于国内原因引起的。确实,油价这段时间暴涨,在整个第3季度里面推高了总体通货膨胀,但是由于住房,店里,食品,尤其是国内工资上涨,澳洲通胀问题已经由外转内。


上周公布的通胀数据给了我们2个不安的信号,而这2个信号可能只有央行内部人员才能看到,普通老百姓却看不懂。而这直接决定了是否在11月7日加息。


国内因素主导的非贸易商品和服务(non-tradable goods and services), 上涨相当明显,季度环比上涨1.3%,季度同比上涨6.2%。这个“非贸易商品和服务”是个什么项目呢?就是在CPI衡量标准的项目里面,单独拿出来不受到国际因素影响,不会有国际竞争的那些商品和服务,比如电价,房租,本地劳动力,饭店理发店等等,放在一起做一个衡量。对经济学感兴趣的朋友,可以去RBA官网看一下这篇文章。


而贸易商品和服务(tradable goods and services),就是直接参与国际竞争,受到国际市场影响的商品和服务项目,第3季度通胀环比上涨0.7%,同比上涨3.7%。其中最大的推手就是汽油。所以从数据层面已经印证了我们的猜想,全球供应链在疫情期间受到影响,但是现在的市场逐渐回复,国际商品和服务的价格已经趋于稳定。而对比下来,国内的因素是推动目前通胀上涨的主要原因。


国内一系列服务的价格急剧上升,例如兽医和宠物服务(7.5%)、餐厅餐饮(6.1%)、理发(6.7%)、金融服务(6.9%)和保险(14.7%)。从以往的通胀历史上看,服务性通胀的持续时间都比较长,主要因素就是随着通胀上升,工资一般会增加,这就意味着人们消费能力增加, 这样商家就有继续涨价的理由和能力,当然通胀就会持续更长时间。


今年7月,公平工作委员会(Fair Work Commission) 决定向240万工人提供5.75%的工资增长。官方的说法是即使是工资上涨,通胀上涨,也没有进入工资通胀死亡螺旋,就是那种工资上涨,导致物价上涨,反过来再导致工资上涨的情况。我的看法完全相反,如果工资再次大规模上调的话,就可以肯定我们已经进入了这个死循环。经济下行其实是板上钉钉的事情。


如果RBA选择加息


如果RBA在11月7日选择加息的0.25%的话,澳洲官方利率就会从目前的4.1%上涨到4.35%。我非常肯定4大银行会争先恐后把增加的利率,转嫁给贷款人。那么对于有50万贷款的人,每个月就要多还$76澳币。利率从疫情期间的低点0.1%一路加到4.35%,那么贷款人还款每个月就要多还$1,292, 那你有多少个50万贷款呢?如果你有300万贷款的话,每月就要多还$7,752 对于普通人来说,这种压力就太大了。所以各位一定要在11月7日之前给银行打电话,尝试降低自己目前利息。等加息之后,对你的影响就会稍微少一点。


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澳洲消费数据


你可能觉得贷款还款上涨了这么多,房租上涨了这么多,人们是不是应该节衣缩食,省钱攒钱过生活呢?道理是这样,但是9月份的零售数据出炉,直接打了所有人的脸。


澳大利亚9月份的零售销售增长远超预期,春季购物季节开局强劲,加剧了市场对未来几个月通货膨胀将保持高位的预期。 澳大利亚统计局(ABS)周一公布的数据显示,9月份零售销售环比增长了0.9%。这一读数远高于预期的0.3%增长,并加速,超过了上个月的0.3%。 ABS表示,澳大利亚春季异常开局推动了零售业销售增长,而新款iPhone的发布也对总体销售有所推动。


那用来消费的这些钱都是哪来的呢?没错,就是存款。1, 从疫情期间开始,政府发钱,但是人们没有地方消费,攒下了大笔存款。2,过去几个月有房的人转贷,套出了不少现金,3,人们工资上涨,增加了消费能力。这三点加在一起,持续支撑着人们的消费习惯。你想想哪有人在有钱花的时候,愿意降低生活水平勒紧腰带节衣缩食呢?不过在大趋势上面看,人们的消费能力和意愿还是在逐渐降低的。这一点从澳洲股市上就能看出一些端倪。澳洲ASX200指数,已经跌回了2007年水平,说明过去16年白玩了。聪明的钱都在股市里面,一个国家的股市比什么GDP,CPI更能反应真实的财富水平。这说明公司目前运营和未来的预期都不好。

人们既然还有钱支持消费,提高澳洲国内通胀压力,什么时候人们的钱会花完呢?有人专门做了统计和预测。这个关键的时间点就是2024年3月。如果把人按照收入划分的话,其实收入最少的60%的人几乎已经耗尽了存款。如果拓展到80%人群的话,收入将会在2024年3月份逐渐耗尽,而收入最上层的20%的人根本没有遇到存款不够的情况。如果2024年3月份人们存款减少到临界值,消费严重下滑,拉低通胀,再经过一段时间的滞后效应,可能会拖到24年9月份效果才会完全显现出来。同时企业的日子也不好过,裁员增加,失业率上升。只有到了这个时候,央行才会开始考虑提振经济。


那么,我们频道粉丝最关心的问题,2024年澳洲房价走势到底如何呢?


澳洲2024年房价走势


我非常好奇我们频道粉丝对2024年澳洲房价走势的看法,所以专门在油管社区做了问卷调查。问,您认为2024年澳洲房价大盘走势是上涨还是下跌。到本期截稿为止,已经有800人参与投票,有60%的粉丝认为澳洲房价在2024年将会上涨。有一位粉丝留言,说难道澳洲房价涨跌是靠民主投票决定的吗?问得很有针对性,又带点讽刺。


澳洲房价跟民不民主,投不投票没有关系,关键是人们的信心。房价涨不涨,其中一个重要的因素就是买房人的信心,如果更多的人认为房价会上涨,就会反应在买房的行为上,那么自然房价就会上涨。所以说我们有信心房价就会涨。


有趣的是,在看到了通胀数据和零售数据之后,各位有头有脸的经济学家也都更新了自己对于澳洲房市2024年的预期,大平均预计上涨7%。也不知道这些经济学家像我一样做了问卷调查,还是他们自己有什么很牛的数学模型做预测。虽然说经济学家的预测向来不准,但是这种所有经济学家预测一致的情况真的是太少见了。


到本期影片截稿时间为止,10月份房产市场走势数据还没有统计出来,不过等你看到了这期节目,我就已经拿到了最新数据了,我猜还是大盘继续上涨。具体的澳洲房产走势报告分析要以及未来几个月的市场走势情况预测,我都会放在本周六的澳房策月度直播里面跟大家分享,请您在澳房策官网报名参加,或者私信我们获得报名链接。


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。




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