【澳洲房产】澳洲央行RBA降息预期大幅减弱! 澳洲房产市场热度还能持续多久? 拐点会更早到来吗? 9月澳洲房产市场加速上涨! 房贷利率还能降吗?【澳房策391】
- 澳房策
- 10月8日
- 讀畢需時 12 分鐘
9月份的澳洲房产市场不出意料继续暴涨。很多原来不考虑买房的朋友已经开始研究房子了。房产市场一片欢腾。但是在这些表象的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都指向不同的方向。市场发展的前景越来越模糊。而澳洲4大银行集体下调未来的降息预期，更是让市场庆祝房价上涨之余，察觉到了一些不一样的风向。澳洲房产市场的热度还能持续多久？有什么因素影响房产市场走势？这一期，我们一起来拆解澳洲房产市场9月份走势。根据不同的经济信号，尝试预测未来的市场方向，最重要的是让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。最后我还会针对不同买家的情况，给出房产投资建议。
8月房产市场加速上涨
咱不说废话直接上数据。2025年9月份澳洲房产市场延续前几个月的趋势，单月上涨0.8%，已经连续8个月加速上涨了。澳洲房产市场大盘在24年12月降价-0.1%触底之后，进入了关键的反弹阶段。1月2月3月连续加速上涨。4月份增速有一点回落，就是大选的不确定性和2月降息效果消退导致的。随着大选尘埃落定和再次降息，6月澳洲房产市场继续上涨，7月持平，因为降息效果再次消退。8月降息导致了9月份的加速上涨。把这几个月的曲线连起来，看到的是非常明显的上涨周期。
9月份悉尼市场单月上涨0.8%，增速跟8月一样，没有加速，但是上涨的幅度已经很可观了。墨尔本趋势稍微弱了一点，单月上涨0.5%，比8月份的0.3%快了一点，来到了澳房策平盘期标准+-0.5%区间的上限值。如果能突破的话，墨尔本房产市场也会进入明确的上涨周期。
布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后连续7个月加速上涨，布里斯班9月单月上涨1.2%，打平了8月份的涨幅，上涨趋势非常强。珀斯上涨1.6%，加速程度比其他两个中型城市都更明显，看起来离飞升不远了。阿德上涨0.9%，没有加速，但是涨幅依然可观。很明显，布里斯班和珀斯市场已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们去年11月全年总结直播里面的预测的一样。不知道那些从2年前就开始担心这三个中型城市是不是已经涨到头了的朋友，后来买了没有，因为还会继续涨下去。我觉得我这句话还能继续敲打哪些当年不看好珀斯的人很久。
这次三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中。达尔文继续暴涨的趋势，9月份单月上涨1.7%，全澳8大城市中最疯狂。这次堪培拉的单月涨幅有了小幅回调来到了0.7%。总体观察下来，达尔文和堪培拉房产市场对于利率特别敏感。只要降息就涨，停止降息，房价上涨的速度就回调一点。跟这两个城市的体量和房价也有关系，尤其是达尔文。达尔文中位房价澳洲最低，利息降一点确实对买这个价位房产的人有更大帮助。
以上是各个城市房产市场单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天均线，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。霍巴特过去一直跳来跳去，现在也在上涨周期中。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年我做出市场预测的时间点。这5次对市场的走势的判断全部正确。经常来看我们月度直播的朋友，可以说是见证了我们这5次预测和验证的全过程。这五次预测在我们频道的直播录像里面都可以查到的，好较真儿的朋友可以去考古。
截止本期发稿，澳洲的悉尼，布里斯班，阿德莱德，珀斯和达尔文房价全都来到了历史新高。墨尔本比22年3月最高点低了2.7%，霍巴特低了9.5%，堪培拉低了3.9%。墨尔本和堪培拉估计最晚在明年第一季度末就会达到历史新高。到时候就有意思了。澳洲8大城市，7个房价历史新高。那些专门做墨尔本房产市场的买家中介，现在的说辞是不要买布里斯班，不要买珀斯，因为那里是历史新高，墨尔本房价现在低，所以要买。等墨尔本房价明年历史新高之后，他们的说法估计会变了。总之会想出各种办法说其他城市不好，只有墨尔本好的。用我的话说，就是屁股决定脑袋的说辞。
买什么就宣传什么在生意角度无可厚非，但问题是，很多客户分不清什么是宣传，什么是事实。现在各种自媒体上的信息满天飞。卖新房的，说新房好骂旧房。做买家中介的说二手房好骂新房。只做墨尔本市场的买家中介，说只有墨尔本房子最好，其他城市都不好。只做低价二手房的买家中介，说只有低价二手房最好，中高端的都不好。说到底这些在自媒体上的输出都是宣传而已。他们说，没毛病。你要是听了，就是你有毛病了。自媒体上卖新房的中介不吃香，所以你能看到的流量大的，都是买家中介。悉尼，墨尔本，布里斯班的都有。其中墨尔本的买家中介最卷，也是最不能看的。澳房策可能是房产圈子里面唯一不受到地理限制和房产类型限制的公司了。我们业务覆盖全澳洲，房产类型包含了新旧两种。没必要故意说哪个城市好，哪种房产好。什么好，照实说就好了。
9月份拍卖清空率稍微有一些回撤，68.7%，8月份是69.3%。悉尼清空率稍微下降，布里斯班稍微上升，当然可能有季节性因素在里面。大家在参考清空率的时候，只看悉尼墨尔本布里斯班的清空率就好了，因为交易量大，能够准确反映市场的动力，其他城市交易量比较小，尤其是珀斯，不看也罢。
租金回报率的变化不大。9月份全国大平均还是3.7%。悉尼最低3.0%，因为房价相对高。回报率最高的仍然是达尔文6.5%。阿德莱德，布里斯班，墨尔本都在3.6%左右。按照现在的利率，80%贷款比例，长租的话，全国只有达尔文房子能够产生正现金流。但是我需要澄清一下，单一正现金流并不应该是任何房产投资者买房的唯一原因。资本增值，长期稳定性，当地人口素质，经济发展和经济多样性都是非常重要的因素。
其中有一点我们需要特别注意。阿德莱德别墅和公寓的租金上涨速度变慢了。历史上看，租金一般是房价的领先指标，预示着房价走势，当然也有例外的时候。9月份阿德莱德的房价上涨速度并没有加快，而且我们的一线员工反应阿德莱德的中高端市场房价已经开始松动。至于会不会形成趋势，我们还要在未来1-2个月拿到更多的数据才知道。
9月份澳洲房产市场走势明显加速，可以说是意料之中，因为8月降息么。不过9月底出炉的澳洲经济数据，改变了我对市场的看法，几个数据加起来相互印证，说明下一轮降息可能要被推迟，甚至取消，给澳洲房产市场未来的发展，蒙上了一层阴影。
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10月1日澳洲央行RBA决定原地不动，暂停降息。央行为什么这么决策，未来的降息进程将会怎么走呢？想要了解这点，我们就要看看经济数据都反映了些什么趋势。
通胀反弹
今年8月份通胀抬头，从7月的2.8%上涨到8月3.0%。这次变化特别明显。但是8月份的Trimmed Mean CPI反而是下降到2.6%。说明通胀衡量因素里面有不少高波动项目。比如月同比电价暴涨24.6%，烟草上涨12.6%。这个数据正好在RBA的10月议息会议之前出来，不降息也就情理之中了。有人说那Trimmed Mean CPI不是下降了么？央行应该降息才对啊。其实不是这么看的，对于央行来讲季度通胀数据更重要，今年第三季度的通胀数据是10月底出来，现在发现单月CPI有上涨的趋势，那么央行就会担心10月底会不会有变化，当然现在就不敢动了。
失业率上升
8月失业率从4.2%上涨到4.3%，数字上看你可能觉得问题不大，但是已经连续3个月上涨。现在央行非常矛盾，失业率上涨，应该降息刺激经济，让企业融资成本下降，然后扩大经营范围多招人。但是另一方面通胀又有抬头的趋势，应该暂停降息观察一段时间，以免通胀上涨形成趋势。总之就是利率怎么动都不对，在澳洲经济大环境不好的情况下，真的是有点“滞涨”的意思了。不是智力的智，是停滞的滞。经济停滞，失业率变高，通胀也变高。一旦进入这种情况，不付出点代价是走不出来的。对经济历史感兴趣的朋友可以看看我另一个频道“艾财说”。里面有详细讲解。
四大银行的降息预期
RBA决定暂停降息之后，四大银行集体调整了降息预期。CBA说这轮降息周期还有一次，在明年2月。ANZ预期一样。NAB说在明年5月最后一次降息。Westpac比较奇葩，说今年11月，明年2月，明年5月各一次，一共三次降息。四大银行的预测，1是经常性调整；2是数据出来才改预测，算是滞后指标；3是经常性预测不准。稍微靠谱一点的是NAB，之前对利率和房产市场的预测，离实际结果相对其他3家更接近。那么银行调整降息周期预测背后的逻辑是什么呢？
第一，商品通胀率下来了，但是服务类通胀上涨，尤其是保险类，就是下不来。也难怪，保险业竞争不够充分，人家有定价权么。第二，8月份通胀反弹有点出乎意料，所以大家都在猜，最重要的第三季度通胀数字出来到底是惊喜还是惊吓。第三，电价波动实在太大了。政府电价补贴结束之后，人们实际支付的电价飙升。换个角度思考，如果政府之后不再补贴的话，现在的高电价将会维持很长一段时间，甚至有可能继续上涨，那就会从波动项目，变成永久项目成为推动通胀上涨的直接原因。第四，就业市场也有点松动，失业率稍微上涨。第五，RBA在10月1日的议息会议发布会里，口风有点变。行长说现在要谨慎行动，还要先看数据再说。市场的理解是要收紧未来的降息计划了。第六，国际上的不确定性因素，比如国际贸易上的紧张局势和其他国家的通胀问题。
所以综合上面几个原因，RBA决定暂停降息，4大银行都更改了降息预期。而金融市场的看法也类似。预测本轮降息周期还有最后一次，在明年4月份。不过话说回来，预测可以随时按照经济表现改。只是澳洲这个国家创造财富的能力卡住了，GDP上升，人均GDP下降，生产效率也不行。想要突破可不太容易。
要看清澳洲的经济和利率方向，我们可以看看美国的情况。因为美国的走势很多时候是领先澳洲趋势3-6个月的。美国不久前刚刚降了一次利率，市场预测年内还会再降两次。那么这对未来的澳洲经济，利率和房价有什么影响吗？为了解决这个问题，我查看了历史上美国在降息，澳洲不降息的时期，找到了规律。好较真儿的朋友，可以看看这个表格。
2001-2002后互联网泡沫时期，美联储紧急降息475基点，RBA降息200基点，大幅度落后美联储。而澳洲房价上涨了17%左右。2008-2010年后次贷危机时期，美国0利率加量化宽松双管齐下刺激经济。澳洲RBA利率却从3%上涨到4.75%。澳元兑美元从0.7飙到1.05。澳洲房产市场上涨。2009-2010悉尼房价上涨15%，墨尔本上涨20%。2019-2020前疫情时期，美联储和RBA都降息75基点，但是美国相对利率更低。澳洲房产市场开始反弹，当年上涨了8%。总的来说，大多数情况下，RBA利率落后美联储的时候，澳洲房价都在上涨，范围在5%-20%之间。
历史上看，美联储每次进入降息周期，RBA大多数时候都会跟进。如果是世界范围的危机发生，比如2001，2020，RBA反应都非常快，有时候还比美联储反应更快。如果没有危机，在RBA跟进的情况下，一般平均有6个月的延迟。底层逻辑是澳洲的经济情况逐渐受到美国传导影响，然后也开始降息进程。现在美国的情况是失业率明显变高，通胀也明显变高，唯一不一样的是，那边的经济发展比澳洲要快。所以没准儿这次澳洲还会跟进，只是我们不知道什么时候澳洲的经济情况会差到要降息的程度。目前看来，澳洲本轮降息周期会再持续8-10个月，只不过降息次数变少了。其间对于澳洲房产市场有支持作用。同时也完全有可能在数个月之后再开启下一波降息周期。那么房产投资者应该怎么做呢？买哪里的房子更好呢？以下的建议没有考虑到您的自身情况，只做一般性建议。
自住刚需买家直接买就好了，反正持有很多年，即使现在的时间点不是最好的，持有时间够长问题也不大。如果你现在不买非要等的话，你得有自信自己能判断未来的市场低点，还要确信那个未来的低点，比现在的价格要低才行。
如果你是房产投资者，正在建立一个房产投资组合，而且资金充裕的话，可以先买布里斯班，然后珀斯，然后悉尼，然后墨尔本。把墨尔本放在最后不是觉得墨尔本房产市场没潜力，是因为其他城市买了马上涨，墨尔本近期涨幅可能会比较小。那就会推后转贷加贷买入下一套房子的时间点，从投资组合角度来看，赚钱的速度就会变慢。同时国际移民和国内移民的流入流出数据也在侧面支持我的观点。等这些城市都买齐了，再去考虑其他的城市就好了。记住一个大原则，如果是同样价位，互相离得不算太远，要买开发区，因为比老区房子的涨价空间更大。如果是同样价位可以买别墅或者公寓，一定要选别墅。
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