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【澳洲房产】澳洲房市大崩盘已经开始! 周期已至躲也躲不掉! 2025年投资澳洲房产应该怎么做?奠定2025年投资基调! 准确把握方向!【澳房策340】

作家相片: 澳房策澳房策

开年第一期节目,不夸张地说,全是干货。2024年12月的房产市场数据刚刚出炉,澳洲房市全面下跌,有几个城市在上涨,但是趋势都在走弱,是不是崩盘周期到了呢?2025年政策方面有巨大改变,考虑到澳洲国内和国际的环境和变局,投资澳洲房产应该怎么开始呢?以前那些投资理念还能用吗?今年只有2条路能让你在澳洲房产市场赚到钱。这期节目有点长,但是绝对没有废话,如果你能看完的话,2025年的投资之路将会很轻松。


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2025年新年快乐。先跟大家道个歉,我消失了2周时间没上节目。但是我可没闲着,只休了几天,然后又投入了工作状态,放假期间我们的咨询量也没变太多,有几位客人,专门从国内飞来澳洲加入VISION会员,有点应接不暇,还好我们在今年会陆续增加人手。现在进入正题。


24年12月澳洲房市走势


我们先来快速看一下澳洲24年12月房市走势,有了这个基础,才能在2025年开局占到先机。


全国房市大盘,12月下跌0.1%,这是澳洲房价连续第22个月上涨之后首月下跌,很可能标志着大盘进入下跌周期。不过12月份和1月份都是一年之中房市的淡季,12月是上一年结束,1月是下一年开始,我一般都会把这两个月合起来看。真正要看到趋势还要等到2月和3月份数据出来。

悉尼房市在10月份就结束了连续20个月上涨周期,开始下跌。11月份下跌速度加快,12月更快,达到了单月下跌 0.6%。澳房策的投资体系之中,单月涨幅在+-0.5%之内都算是平盘期,不用太担心,但是12月份悉尼房市已经冲破了警戒线,下跌速度越来越快。能不能形成趋势,或者会不会很快反弹还要看2025年很多市场因素,这个我一会儿讲。


12月墨尔本房市下跌0.7%,比11月份的下跌0.4%明显变快了。在过去的17个月中,墨尔本房市单月价格变动在+-0.5%之间,属于平盘期。每个月下跌都在0.5%以内,这种长期的阴跌趋势,在墨尔本房市历史上难得一见,给了买自住房的人时间和空间去找房子谈价格,也给房产投资者从火速逃离墨尔本到开始考虑投资墨尔本转变思路的机会,但是现在墨尔本房市下跌超过警戒线,我们需要多观望一下。虽然悉尼和墨尔本两个城市大平均在下跌,但不代表新州和维州每个城区每个小镇都在下跌。我们在做澳房策VISION买家中介服务的时候,在新州和维州找到了不少相对便宜,增值稳定,租金回报率高的城区。对VISION买家中介服务感兴趣的话,可以到官网下载手册预约发现之旅会议。

布里斯班连续21个月上涨,12月份房价上涨0.5%,过去2年以来,首次进入平盘期。阿德莱德连续21个月上涨,12月房价上涨0.6%,但是阿德房价失势的速度相对更明显。珀斯连续第22个月上涨,单月涨幅0.7%。这三个中型城市在过去的2年中吃到一大波房市爆发的红利。


很多人会问,那应该买哪里呢?买哪里其实跟你的投资偏好相关。1.如果你是一个买了房子就必须马上现在立刻看到涨价的人,那很简单,哪里的房子在涨价你就去买哪里。2.你买房的时候必须捡漏,不捡漏好像人生缺了点什么,在未来12个月内买悉尼和墨尔本最好,市场低迷,房子相对更便宜。3.你看中的是长期10-15年增值,眼下赚了赔了问题不大。主要是想赚到大盘增值,长期一直赚钱,做好税务策略和资产配置,实现自己的财务目标,具体买哪个大型和中型城市,其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好,符合你的个人规划。

澳洲其他三个小城市,霍巴特,达尔文,堪培拉还在继续已经2年的平盘期。我给起个名字叫“震荡平盘”,每个月的涨跌幅度都在+-0.5%以内,但是真不一定是涨0.5%还是跌0.5%。根本看不出趋势。

对于第1次看澳房策节目的朋友们,我还是要补充一句,大盘衡量的是房产涨跌均值,并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘,并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。澳房策投资理念中有一条, “飞涨的市场也能踩到坑,暴跌的市场也能捡到宝”。


以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势,最好的方法还是看90天走势图,因为时间拉长到一个季度,上下跳跃没有那么快,趋势更明显。


90天走势图里面看得非常明确,中型城市都处在上涨期,但是上涨速度越来越慢,悉尼和墨尔本进入了下跌周期,不过2月3月可能会有一些变化,让趋势减缓,甚至2025年很有可能开始反转。图中的四个绿色小圈,是澳房策过去3年中对市场大方向作出四次预测的时间点,现在看来都是正确的。

12月份澳洲房市延续了之前几个月的租金走势,全国各个城市租金大平均都在上涨,不管是别墅租金还是公寓租金。但是只有霍巴特租金加速上涨,其他城市租金减速上涨。

在租金回报率方面,达尔文仍然是全国最高6.7%,最低的是悉尼3%,全国大平均3.7%。租金回报率,也叫租售比,就是1年总租金除以房价,没有扣除费用,准确说是毛租售比。



这回唯一的好消息是通胀下降了。ABS1月8日发布的数据显示澳洲11月份Trimmed-mean CPI 是3.2%,比10月份的3.5%明显下降。打消了之前通胀反弹的担忧。但失业率却维持在4%。如果失业率提高一些,会给澳洲央行更大的降息动力。12月11日澳洲央行选择继续按兵不动,看到最新的数据之后,我估计2月份降息也凉了,现在只能寄希望与4月1日或者5月20日议息会议。

赶紧报名澳房策2025年开年直播,2月8日周六悉尼时间晚上8点,北京台北时间下午5点。直播中我会详细分析24年12月和25年1月澳洲房市,讲解澳洲国内经济和国际大环境对澳洲2025年的影响。这次是闭门直播,必须先注册才能通过ZOOM或者腾讯会议参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名,某书某音加粉丝群报名,蝴蝶号和其他平台请私信。

接下来我们就讲讲,如果你从2025年开始投资澳洲房产,应该从哪里开始,注意些什么,用什么投资策略,要特别留意那些风险,投资机会又在哪里呢?


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澳洲房市怪现象


1.过滤信息来源


如果你从2025年开始认真对待澳洲房产投资这件事情的话,我认为最重要的,就是过滤信息来源。没有准确的信息来源,你不可能做出正确的决定。


澳洲地产圈是个很神奇的地方,自从疫情之后自媒体兴起,成批的华人房产中介贷款经纪移民中介留学中介都在用自媒体找客人。公司要运营,要赚钱,要扩大影响,用这些自媒体平台本来无可厚非。关键是短视频平台的入门门槛无限接近于0. 讲房产,讲贷款,讲移民,讲留学,懂的,不懂的,不懂装懂的,什么人都能在上面讲,不是人也能讲。你们应该都看过AI人,生成的视频,配上AI生成配音,加上一些图片和字幕就发出来了,制作质量不高,看得人却不少。


这些短视频平台,当然也包括长视频平台,有很多内容的质量非常低,而且经常违背事实,给人洗脑和PUA的成分。当年线下时代不老实做生意的各路中介们,现在只不过在自媒体上找到了一个扩大自己影响力,更有效率地不老实做生意的拉客渠道而已。流氓穿上西装还是流氓。


对于自媒体上的房产信息,如果你能给自己加一道防火墙,看到一条信息先去找信息源头,你就能看穿9成不老实的博主。澳洲2700万人,每个人都有观点,所以观点一文不值,只有事实和基于事实的分析才有参考价值。这就是你在我的频道上会看到很多数据,每说一个数字,一件事情,基本都会有文字资料和图片资料背书的原因。对别人房产投资能产生盈亏影响的话,可不能瞎说。


华人的传统媒体我也不建议大家看。这件事在我节目上说过好多次。很多家华人媒体生产内容的方法是复制英文媒体的文章,丢给国内廉价劳动力,翻译得7788然后发布出来,毫无技术含量。我就没见过哪家华人媒体推出过有份量的澳洲房产领域专栏作家的。投资类文章,小编就敢写,还真有人看,看了还真有人信,也不知道是华人媒体的问题,还是受众自己的问题。


信息源头从哪里去找呢?如果你懂英文的话,一般信息就去付费订阅澳洲本地的新闻媒体,房源信息就看realestate和domain两家,数据就看澳洲统计局免费资料,如果你分析能力高一点的话,可以付费订阅澳洲本地的房产数据平台。你要是看不懂英文,在澳洲想要获得客观的信息就比较困难了。没办法,中文的信息你还是要看,但是一定要在有防火墙的情况下。当然也欢迎关注澳房策,获得实时澳洲房市信息和基于事实的市场分析。澳房策频道在粉丝厚爱下已经达到了全网百万粉丝。也算是对我们公信力的一些侧面证明吧。


2, 房产中介的套路


在澳洲买房子,绝大多数情况下你都要跟房产中介接洽。这里面学问可大了,因为套路太多。我简单说几样。


澳洲有三种房产中介,1, 新房中介(Project Marketer),专门卖新房,给开发商和建筑商打工拿佣金。2, 二手房中介(Real Estate Agent),给卖家打工拿佣金。3, 二手房买家中介(Buyer’s Agent), 帮买家买房子, 买家付佣金。你乍一看好像只有买家中介是收买家的钱,跟买家没有利益冲突,应该一心向着买家吧,我告诉你,真不一定。


市面上有各种买家中介,有的买家中介宣传的是,房产投资应该只买50万以下的投资房,全澳洲买,多买几套你就财富自由了。为什么这么宣传呢?50万的价位更多的人付得起,买得越多,买家中介赚得越多,而且无论是什么买家他们都会推荐这个策略,不管适不适合,所以有利益冲突。还有的买家中介的收费模式是百分比,比如市面平均佣金点数是房产合同价的1.65%到2%,有更少的也有更多的,但是平均差不多收这个点数。一套房子要价100万,那买家中介为什么要去使劲砍价呢?价格砍下来,佣金也砍下来了,又出现了利益冲突。我以前开过房产中介培训学校,现在受澳洲一家顶级的数据分析公司邀请,专门教买家中介全澳业务,尤其侧重数据统计分析预测方面。过程中发现了很多买家中介行业操作不规范和不专业的情况。上面只是几个小例子而已,实际行业人员从业水准参差不齐。我们做的不完全行业调查显示,华人买家中介公司还没有哪一家开发了自己的原数据收集机制和数据分析预测机制,所以如果有哪家买家中介以自有数据分析平台或者软件来做市场营销,那你要提高警惕了。


新房中介肯定说新房好,因为他们只卖新房,跟买家适不适合买新房没关系。二手房中介肯定说他卖的这套好,因为下一套房源什么时候到手不知道。买家中介一定说二手房好,因为他们不做新房的生意。但事实是新房旧房都有人买,只是不同的产品适合不同需求罢了。存在就有存在的道理。


针对这一系列问题,澳房策经过多年打磨,现在的VISION会员,一站式澳洲房产投资托管业务已经非常成熟,囊括了对客户的专业财务分析,财富规划,匹配全澳洲的新房和二手房源,而且是定额收费,完美规避了常见的利益冲突。


房产中介中还有2种奇葩的存在,遇到的话,你一定要提高警惕性。


1.人不在澳洲的房产中介。主要的问题是不在澳洲,对澳洲可能不够了解,而且不受澳洲政府监管,也不受地产行业监管。比如定金这种特别敏感的东西,说让你打到什么账户就打到什么账户,在澳洲是需要打到受到政府监管的信托账户里面的。不在澳洲就没这个限制。到时候你的钱能不能要回来就是个问题了。当年有好几家大型中介公司,专门卖澳洲房产,就因为这件事情破产倒闭了,买家的定金也没拿回来。


2.人在澳洲但是没有牌照的中介。在原来的线下时代这个问题就特别严重,尤其是华人中介公司。我当年开学校,有第一手资料。华人中说自己是中介,但是没有中介牌照的人,一度占到35%左右。这个实在太可怕了。你想想,有个人说自己是中介,跟你说买房子的流程,法律框架,过户规则,但是他没有牌照,说得根本不对。那你不吃亏还等什么?现在的线上时代,尤其是短视频平台上,发布内容的中介,做直播的中介,你们看看有几个敢把自己的从业牌号码亮出来的?我想澳房策可能是澳洲房产行业中,在短视频平台,第1批敢亮牌照的媒体之一。所以大家要认准这一点。不亮牌照号码的人评论澳洲房产市场,你直接忽略就好。


3.不同房产类型的问题


购买不同的房产类型,可能遇到不同的问题。


1.新公寓/联排别墅


新公寓和联排别墅这几年比较容易遇到建筑质量问题,比如地基下沉,墙体开裂。这类房产都有很多业主,修起来特别麻烦,要经过会议协商,表决,跟原来开发商接洽,有时候还要打官司,走保险,甚至拖了多年问题也不解决。前几天刚刚爆出来,悉尼买考瑞公园的物业 23 Halifax Street, Macquarie Park 出现结构问题有可能倒掉,开发商是中国绿地,关键是这个问题已经出现很长时间了才报出来。大家可以去搜搜新闻。

2.二手公寓/联排


任何新的公寓和联排最终都会变成二手房。2017年以后开发的这类房产,大家都要提高警惕性,购买的时候一定要阅读strata report 如果发现一点风吹草动,比如结构问题,或者正跟开发商扯皮,听我的,掉头就走。


3.二手独立别墅


二手独立别墅有自己特有的问题,比如建造时间太久出现结构老化,或者虫害,白蚁,洪水风险,山火风险,等等。在购买之前需要做好尽职调查。


4.土地别墅


土地别墅有两本合同,一本土地合同,一本建筑合同。土地有可能出现拖延交地的情况,当年的悉尼Austral一些地块就因为Sydney Water不给埋水管,土地交割拖了好几年。拖延对与地价来讲不一定是坏事,因为可能在等待的时间里涨得更多。问题是建筑价格拖久了有可能变动,拖一拖也有一定机会把建商给拖没了。2023年就出现过这种情况。当时大量地块交地。但是通胀让建筑成本和人工成本大幅度提高,很多建筑商赔不起,都选择破产,买家之前交给建筑商的定金就拿不回来了。再找其他建商造房子,要按照加价后的市场价算,额外支出了不少。幸好现在通过立法做出了限制,市场通胀和建筑成本上涨已经得到了很好的控制。


土地别墅中有一个特例,只有一本合同的土地别墅。开发商垫资先把房子造好,再跟买家要钱交割。普通的土地别墅在交地的时候就已经把钱跟土地开发商结清了,然后按照工期阶段分别支付建筑商款项逐步建起来。所以买单合同的土地别墅就跟买公寓楼花是一个流程。很多人觉得方便,可以把跟建筑商打交道的事情解决。但你不知道的是其实你多花了4-6万澳币,因为土地的持有成本和印花税都加上去了。如果图省事安全,那不如直接去买二手房。


2025年开始投资房产要注意


2025年针对不同身份的投资者有不同的注意事项。


海外投资者绝大多数情况下,个人不建议买澳洲房子,因为澳洲对你们的限制多税务高。拿到澳洲PR之后再考虑买房是更理想的选择。什么情况下可以在没有拿到PR之前就在澳洲买房呢?1.孩子留学租不到好房子, 可以先买一套给孩子住。但是你必须要了解的是留学生喜欢住的地方一般都是公寓聚集或者联排别墅扎堆的地方,房价起伏看移民政策。今年放留学生进来的多,房价就能涨涨,明年砍掉留学生,房价就下跌,非常明显。公寓涨价程度一般,对于海外人士还有各种买入费用,持有费用,卖掉房子还要完税,这么一算,赚钱的概率微乎其微。对于海外人士在澳洲买房费用感兴趣的朋友可以看看【澳房策296】2.是你有特殊需求,比如怕自己国内的财产贬值太快或者出于安全性考虑,可以挪来澳洲,澳房策VISION会员服务就有专门针对这类需求的一条龙服务。3.在等着拿PR了,那你可以考虑先买个新房,把房产交割期尽量推到PR获批时间之后,这样是有机会免除海外人士各种额外税务的,还能在等房子的过程中享受资本增值。


新州PR买房需要注意住满200天条款,否则会多收税,可以看一下【澳房策295】其他州领地PR买房没有类似限制。

2025年房产投资政策的一些改变


2025年开始,澳洲房产市场,经济,政治,以及国际环境都会有很大改变。2025不是平静的一年,说是风起云涌和动荡不安也不为过。澳洲央行降息进程到现在还没有开始,其他国家都有暂停降息的了。看澳洲最近的通胀和就业数之后,基本排除了4月之前降息的可能性。澳洲央行的动作是2025年房市的一大看点。

第二点经常被大家忽略,就是审慎监管委员会APRA的行动,他们一般不会出现在新闻上,一旦出现肯定是大事。APRA的任务之一就是控制整个银行业放贷风险。我看了APRA11月份会议记录,里面说澳洲家庭贷款已经很多了。那么一旦RBA降息,推动银行放贷,就有可能触发APRA收紧监管尺度,比如控制高LVR贷款(就是贷款占房价太高的贷款)或者高DTI贷(就是债务占收入比太高的贷款)。RBA降息会利好市场,APRA收紧放贷会利空市场。


2025年第三个看点就是澳洲联邦大选,预计在5月底之前出结果。联邦工党政府在过去3年中给澳洲带来了太多问题,在以前的节目中我不止一次说过。不知道当初因为坊间说工党对中国友好,就铁了心选工党的华人,在自己利益受损3年之后还是不是支持工党。我一想就好笑,你都移民澳洲拿了澳洲国籍了,还不向着澳洲的利益,第一,违背了入籍典礼的誓词,第二,华人在澳洲被排挤,这些人的贡献很大。


在国际方面也有不少变数。第一是川普在1月下旬上任之后的政策,尤其是关税这一项,对国际经济,国际财富流动,汇率和出口等等有什么影响,有多大影响,现在真不好说。对川普政策感兴趣的朋友可以看看【艾财说127】


国内的环境现在很奇特,股市和楼市的问题很多自媒体讲过,我就不说了。不知道你注意了没有,2025年1月1日开始,中国新一年的征兵工作又开始了。今年有了大变化,宣传特别积极,中国18岁以上男性需要做兵役登记。登记之后如果祖国召唤,也不知道能不能拒绝。不强制你登记,但是不登记会影响上大学找工作。哎,你感觉到形势越来越紧张了吗?

2025年开始投资应该怎么开始?


2025年房产投资应该怎么开始呢?首先你要分清主动投资和被动投资,主动投资就是折腾,比如快进快出炒房,旧房翻新,加建扩建,一开多等等,这种东西适合有时间,脑子够用,有些资金实力,还愿意折腾的人。其实就是给自己找了个工作或者开个了生意。这部分人在房产投资者中占比差不多1%。另外99%属于被动投资者,用的是买入加持有策略。澳房策只做被动投资。我们生活本来就很忙了,大家都有工作要做,哪有心思去折腾呢?还不如买入持有,享受被动升值和现金流,享受人生呢。


想把被动投资这件事情做到极致,有7个步骤。1,设立财富目标。未来多少年内想通过房产投资达到什么效果,比如有多少套房子,有多少现金流,财富自由,退休自由,旅行自由。2,财务健康检查。动笔算算自己到底有多少现金,多少房产,每套房子贷款多少,利率多少,还款多少,费用多少,有没有车贷信用卡贷款,现在的赚钱能力,未来的升职加薪空间等等。只有清楚自己的情况,才能制定可行的策略。3,投资规划。应该花多少钱,用谁的名字,什么贷款比例,在哪里买什么样的房产,什么时间买,做出一套10年计划。4,贷款规划。有了投资规划还不够,还要看看自己有没有相应的贷款能力。5,税务规划。赚了钱之后怎么能少交税?知道了少交税的方法,怎么能回推,找到最适合你的税务架构。6,财富传承。你买了很多房子赚了钱之后,这些财产怎么分配?我的会员里面有35岁就立好遗嘱的,也有79岁还没有想清楚财富传承的,你想做那一类呢?7,组合管理。每年都要重新审核计划和实际房产投资表现,及时调整。只有做到以上7点,才能把房产投资这件事情做到极致。澳房策的VISION会员就是按照以上7步在操作的。


被动投资的两条路


2025年房产投资你可以使用2大策略。


高增值策略适合与刚刚开始投资买房的人,即使房产有一点负现金流,只要房产增值快,不影响你生活,就可以买入。持有几年以后套现增值部分,再买下一套,这样可以快速把资产组合做大,利用杠杆效应快速赚钱。在澳洲,长期高增值的房产类型一般都是独立别墅。公寓和联排有时也能增值,但是速度差一大截。


在你买了不少房子之后,或者快要达到可以随时选择退休的状态了,适合使用高现金流策略,买入高现金流房产,给自己积攒被动现金流。等达到可以随时退休状态之后,你就可以卖出几套房产,还掉贷款,无债一身轻,还能享受高额被动现金流,达到财富自由。高现金流的房产包括适合做短租,房间多的独立别墅,中小城市或者乡下的房产,或者商业房产。


最后我想赠送大家,2025年澳洲买房最重要的知识,这是澳洲房产投资的底层逻辑。一定要贷款买房。道理很简单。你全现金买房比如100万澳币,要支付5万左右前期买房费用,每年还要支付市政费,水费,物业费,出租中介管理费,地税等等,毛租金回报率比如3.8%,那么净回报率可能只剩下2.8%。100万澳币存银行还能每年拿5%呢,又没有交易成本和持有成本,如果你去投美股大盘,平均每年能赚10%,交易成本极低,持有成本几乎为0。如果你用贷款买房,就可以放大自有资金部分的净回报率,按照正常独立别墅年化7%增值幅度算,你的现金净回报率在8成贷款加持下可以达到27%左右。这就是杠杆的力量。


2025年澳房策已经对1号产品VISION会员做出了重大升级,3号产品VISION买家中介服务也更新完毕,2号产品VISION俱乐部即将上线,敬请期待。


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



如果您想快速了解澳洲房产市场,给自己的房产投资做准备,请您参加我们的直播《选好投资房,开启创富之路》80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。


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