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【澳洲房产】澳洲房市居然反转! 刚刚进入下跌趋势的两个城市居然就这样开始上涨了? 2月房市看不懂【澳房策283】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


万万没想到, 我刚拿到上个月的数据报告,就被吓到,简直是不敢相信,悉尼和墨尔本这两个城市,经过11月12月和1月连续三个月的减速和下跌趋势之后,居然在2月份迎来了明显反弹。这剧本反转也太离谱了吧。拍卖量和清空率还大幅度上升,量价齐升。这种奇葩的市场越来越看不懂了。到底2月份的澳洲房市出现了什么趋势,未来的发展有哪些变数,澳洲经济基本面表现出哪些不确定性,美国经济,还有刚刚正式陷入衰退的英国和日本,到底会拖累澳洲还是对澳洲房市利好呢?


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24年2月澳洲房市


不说废话,我们先来看一下24年2月份澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘,2月份一个月上涨0.6%,这是本轮大周期澳洲房价大盘连续第12个月上涨。悉尼连续13个月上涨,2月涨幅0.5%,比1月份增幅加快了0.3%。墨尔本在连续下跌3个月之后,迎来了房价上涨,虽然只有0.1%,但是如果之后几个月能够保持惯性的话,涨幅也会很可观。2月份涨幅领跑澳洲房市的城市,分别是珀斯1.8%,阿德莱德1.1%,布里斯班0.9%,这三个城市都处在房市上涨周期。堪培拉2月份突然上涨0.7%,这是10个月+-0.5%平盘期之后,第一次涨幅超出。达尔文上涨0.1%,霍巴特下跌0.3%。 对与第一次看澳房策节目的朋友们,我还是要补充一句,大盘是衡量一个范围内,所有房产的涨跌均值,并不代表所有房产。比如珀斯上涨1.8%,可不是说珀斯的所有房产在2月都上涨1.8%,有涨地更快的,也有下跌的房产。所以在实际操作之中,还是要具体到哪套房子,来单独考量。


从90天走势图上看,悉尼和墨尔本出现了明显的拐点,一般出现这种曲线的时候,都是市场开始反转的信号,但是我们研究过澳洲过去25年的房价历史,还是有个别情况,只是稍稍反弹,又跌下去的。所以光从技术面曲线上看是没法判断准确的,还要结合澳洲经济各种基本面因素综合分析,才能大概猜出未来的走势。


在过去的10个月里面,珀斯, 阿德, 布里斯班,几乎每个月都在创造当地房价的新高。记得半年前有位朋友在我一期影片下面留言呛,说珀斯已经涨得太高了,不可能在涨了,我当时就回复他说,现在历史最高,为什么下个月就不能创造历史新高呢?下下个月更高呢,后来步步高呢?结果应验了。有不少朋友对房产市场有一个迷思,现在已经很高了,不可能再高了,肯定跌下去。还有一些人在下跌的市场中,认为,现在已经跌成这样了,不会再跌了。这两种判断,根本一点道理都没有,说白了就是一厢情愿而已。市场走势不以个人意志为转移。如果你能看清这一点,就不会尝试在买房的时候去找最低点入手和最高点卖出了,你根本猜不准。被你赶上了,也只能说是运气而已,而运气是不可复制的。这次占便宜,下次就没那么便宜。凭运气赚到的钱,会凭实力亏完。与其踩点买,不如按趋势买,长期持有。难的不是一时赚钱,而是一直赚钱。


为什么2月份澳洲房市会突然火起来呢?其实根本原因并不是大家手里的钱突然变多了,而是信心变强了,全民预期澳洲央行今年会降息。既然有了预期,为什么不现在就开始抢跑呢。


我们在上周六的澳房策月度直播里面完整全面地讲解了澳洲房市2月份的走势和对未来的预期。想要预约下次月度直播的朋友可以在澳房策官网,澳房策(全拼).com报名。


澳洲通胀继续下行趋势


2月28号澳洲统计局ABS发布的最新数据说明澳洲通胀进一步下降。我们在看澳洲通胀的时候,有很多乱七八糟的衡量标准。比如月CPI,季度CPI,又同比,又环比,大家一看媒体发布这么多数字,一下子就凌乱了。其实很简单,你就看一个数字Trimmed Mean CPI。你就简单理解,通胀衡量标准里面包括很多项目,比如水果,蔬菜,面包,房租,汽油,一大堆,各自占的比重还不一样。数字出来以后,有的项目变动多,比如面包和烟草,Trimmed 就是说要把这些变化太大的项目去一去。去的幅度一般是15%,这个是统计局跟澳洲央行一起定的。Mean,就是说剩下那些变化不大的项目,来一个大平均,最后得出的一个CPI数字,叫做Trimmed Mean CPI。这个数字被澳洲央行采用,衡量通胀,并且由此决定是不是要降息。1月份Trimmed Mean CPI也是在下降之中的,所以澳洲央行打击通胀的压力越来越小了。


而另一方面,澳洲的失业率在1月份上涨到4.1%,持续上涨趋势。结合这两点,通胀下降和失业率上升,澳洲央行降息的动力就会越来越大。下次的加息会议是在3月18日,如果没有突发事件的话,我猜澳洲央行还是会按兵不动。


在人口方面看,每年造访澳洲的人数已经恢复到了疫情前的最高点。另外我们观察到全新别墅的审批数量已经回到了2013年水平,公寓审批数量回到了2012年水平,按照现在的审批速度,造房速度,即使有政府的各种刺激,未来的3-5年新增的供给量也不太可能跟需求量平衡。供不应求的趋势还会继续很长时间。

 

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美国经济明朗


对新来的朋友我需要解释一下,为什么我们一定要关心国际局势,国际经济,尤其是美国经济呢,这跟澳洲房产市场有什么关系吗?那关系可太大了。国际经济和局势直影响澳洲通胀,就像疫情期间国际物流停摆,澳洲开始通胀飙升一样。通胀就会影响澳洲利率,而利率影响澳洲房价。同样的道理,澳洲利率对美国利率变动相当敏感,一般都会跟美国利率的变化趋势看齐。所以美国经济走势,对于澳洲的房价走势,其实是一个中远期的风向标。我在大学学经济的时候,每天做的事情就是看经济中一个因素变动会影响其他什么因素,然后产生什么结果,如何影响财政和货币政策,特别有意思,一环扣一环,跟侦探一样。所以我现在算是把老本行捡起来了,没想到这些知识还有用上的一天。


美国1月份的核心PCE数字出炉,还是继续下行的趋势,这一点让我松了一口气。而看到就业数字的时候,开始没看懂,但是后来搞明白了。美国的工资上涨达到了6.8%,而失业率没有变化,还是处在非常低的水平。一般情况下,通胀下降失业率不是应该上升的吗?再仔细一看,搞明白了,美国的主动辞职率,开始下降,说明什么?说明下家少了,大家不敢辞职,不敢动了,就是说就业市场出现了压力。


美国的实际利率,就是美国央行利率减去核心PCE, 已经来到了2.4%,说明美国实际利率为正,这样可以对通胀形成有效压制,如果通胀下降一些,利率就可以跟着降。


所以结合以上三点,核心PCE下降,就业市场出现压力,美国实际利率来到2.4%。降息是确定的,只是时间问题。目前的市场预期是美联储会在7月31日降息。



澳洲房市观察


我们现在回到澳洲房市。我们之前讲过澳洲的帮买政策如果上线的话,会通过50倍杠杆比例,2%的首付款,炒高澳洲房市。这还不是重点。重点是绿党所倡导的废除负扣税政策,会不会成真。这点在【澳房策280】里面有具体讲解,感兴趣的可以看一下。目前帮买政策的提案已经在众议院通过,还卡在参议院。最近到是没有听说绿党在参议院再掀风浪。我认为废除负扣税是个小概率事件,不过也不能排除倒霉,真的遇到的情况。所以我们还要拭目以待了。


最后我想给各位提个醒,如果你的预算不够,没法一步到位买个别墅,退而求其次买个经济适用型公寓,心里还在期望,公寓涨点钱,未来可以换一套别墅住。这个梦想就只能是个梦想。


以悉尼举例,过去10年别墅年化涨幅7.4%,公寓4%。而别墅累计涨幅104%,公寓47%。而且这个涨幅的差距越来越大。只要你的钱放在公寓里面,想要用涨价来攒出买别墅的首付,门儿也没有。如果你遇到这种情况,能吃苦的话,最好的方法就是在工作附近租房住,用有限的预算跨洲购买增值高的别墅,这种别墅不到100万澳币,有很多选择。如果你必须有个自己的窝,而选择买公寓,可能很长时间里面你就窝在这儿了。即使你后来能买得起别墅,钱的来源也不可能是公寓赚到的,可能是自己打工或者生意赚到钱了,也可能是家人帮助。但是我要补充一句,我们不能一棒子打死,悉尼有些公寓还是很有投资潜力的,只不过不是经济适用性的公寓,并且有很强稀缺性。


到本期截稿为止,在澳房策官网注册,使用澳房策服务的朋友,人数突破万人大关,这是澳房策过去3年多运营的一大里程碑。澳房策频道在澳洲房产领域,无论从订阅量,用户数,会员数,内容深度,内容体系都是澳洲第一名,这个一点吹牛的成分都没有。非常感谢各位粉丝, 会员和客户朋友们的支持。希望澳房策对于信息准确度,分析精度和服务质量上面继续提高,让每一位朋友都能得到实惠,获得超额回报。

 

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