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【澳洲房产】澳洲梦已死!房市暴涨与暴跌往复循环, 2024下一轮房市爆发期即将开始, 这次的原因居然是...【澳房策277】



澳洲刚发布的2个数字吓到我。第1个是澳洲人口突破2700万大关。2023年全年人口增加624,100,年增幅达到2.4%。从1992年到2022年的30年间,澳洲人口增幅平均只有1.3%。可以说2023年人口增幅创纪录。第2个是悉尼的别墅均价来到了160万澳币,历史新高,在2010年,悉尼别墅均价还只有64万。14年间均价上涨2.5倍。同一时期,人们可支配收入相对房价进一步下跌。悉尼成为了全球房价最贵第2名,墨尔本排第9。澳洲生活是越来越艰难了。按照现在的形势看,2024上半年经济将持续走弱,人均GDP将会持续负增长。那么房价会就此倒下吗?政府会不会推出什么大招,提振澳洲经济?为什么说2024年澳洲房市将会经历先减速后加速,成为下一波房市周期的起点?我对2024年澳洲房市的看法,你可能会觉得惊讶,反常识,甚至是不可理喻,但是只要你看完这期影片,一定会对市场有个全新的看法和定位。




现在的高房价,市场趋势,到底是怎么形成的?要想了解现在的澳洲房市,判断未来的走势,就必须把时钟的指针往回拨,看看以前的澳洲。


澳洲梦已死


就像美国梦一样,澳洲梦代表着机会,代表着改变命运,过上幸福生活。那时候,你可花10英镑,只带一个公文包,就踏上澳洲,通过辛勤努力,攒钱,最终获得一块属于自己的土地,有一个自己的家。不仅如此,澳洲为每一位追梦人提供了更多机会,只要认真工作,努力赚钱,就能最终过上悠闲轻松的退休生活,即使你做得不那么出色,完善的社会保障体系,退休金,福利和医保,也能让你有个体面的晚年生活。但是这一切都在改变。


其实从那个年代开始,澳洲梦就在逐渐褪祛。1980年代,澳洲房产中位价只有75,000澳币,考虑通胀因素后按照今天的价格计算,是350,000澳币。那时候男性全职工作,平均年薪$16,000澳币,女性全职工作年薪$12,500澳币。如果全家只靠男性工资,一套房子相当于全年收入的4.6倍。只有女性工作的话是5.9倍。如果男女都工作的,房子只要2.6年工资,就可以买到。考虑通胀因素之后,澳洲房价直到2000年左右都非常平稳,00年到10年迎来的第一波暴涨,10年到20年第2波暴涨,而20年以后到现在是第3波暴涨大周期。所以在这40年间,澳洲房价从家庭收入的2.6倍上涨到了2022年的8.5倍,甚至2024年悉尼房价达到了家庭收入的13.3倍。



时间快进到2024年,澳洲绝大多数的澳洲人认为曾经伟大的澳洲梦已死,买房已经成了年轻人遥不可及的梦想。


1990年代后


在1990年代之前,信贷审核制度几乎不存在,贷款是通过君子协议和握手互信的方式来签订的。没有审核就催生了信贷泡沫。1990年代初期澳洲发生了严重的经济危机,1992年4大银行中的2家,Westpac和ANZ几乎破产,其中Westpac的情况最糟糕,拥有67亿澳币的所有者权益和1110亿资产,翻译过来银行有大笔放款,但是自有资金少得可怜。1992年到1994年Westpac的坏账冲销达到了50亿澳币。说人话就是Westpac几乎资产归零。


如果澳洲最大的银行中的2家倒闭的话,澳洲金融体系将会崩溃。所以1990年代,澳洲度过经济危机之后,开始以经济稳定为首要目标。信贷放的重点,也从风险更高的商业贷款,转向到低风险的住宅房产贷款。这就是为什么不久之后,澳洲就开启了房产热潮,房价涨幅比工资涨幅更快,差距越拉越大。如果人们有更多的钱买更贵的房,他们一定会这么干,这就是人性。


整个金融系统转向,也是为什么一旦经济中出现任何问题,政府一定站出来不遗余力地支持住宅房产市场的原因。这关系这整个经济,信贷,金融和银行系统的稳定。澳洲经济不好,和政府刺激住宅房产市场,在最近几十年成为了铁打的因果关系。


2000年代后


2000年随着悉尼奥运会召开,澳洲也获得了全世界更多关注。同年,澳洲引入了联邦消费税GST,同时取消了好几项州政府税务。也就是说州领地政府需要自己想办法多收税筹集款项了。从这一年开始,人们购买商品和服务的价格上涨了10%,为了对冲人们多付出的消费税,也为了减少州领地政府的反弹和压力,联邦政府在2000年引入了首次置业补贴政策,买房的人可以获得一次性7000澳币的补贴。实际上这只能部分对冲GST的影响,属于打一巴掌给个甜枣吃。但是人们获得了心里安慰,更愿意买房也能买得起更贵的房子,带动了建筑等等周边产业,澳洲经济得到发展,同时州领地也能收到房产交易相关的税收。可以说是一石三鸟。但是另一方面,首次置业补贴,创造了更大的借款能力,放大了杠杆和信贷规模,造成了房价飞涨。


看到了对经济的刺激效果,当时的霍华德政府在1年之后的2001年把首次置业补贴提高到一次性14000澳币,刺激建筑行业和周边行业,来对冲互联网泡沫崩溃和911对澳洲经济的负面影响。结果澳洲经济只是经历了很短的挫折就又开始向好,经济保住了,房价却越来越高。


2008年世界经济危机,澳洲政府又来这招,加码首次置业补贴,买二手房拿14000澳币,新房拿21000澳币,结果不出所料,澳洲经济保住了,房价随后来到了新高点。这还没完,疫情初期,澳洲经济一潭死水,为了刺激经济,澳洲政府又推出了新建房补贴,买地建房可以拿25000澳币。结果一样,拉动了建筑行业和澳洲经济,房价却一飞冲天。


疫情


2020年3月,一场突如其来的疫情席卷全球,澳洲也不能幸免。为了对抗疫情带来的经济冲击,澳洲打开印钞机,加印了全部澳币供给的25%-30%,这就像是兴奋剂一样,发钱的时候,消费的时候,大家爽,但是副作用随之而来,那就是随着大水满贯产生的物价上涨。通胀一飞冲天,一度达到7.8%的惊人水平。各种资产的价格飙升。巧的是澳洲房价到2022年上半年,同样上涨了25%-30%。



配合当时的低利息,选择买房的人,身价上涨,而选择消费的人,随着通胀上涨消费能力降低,手里面又没有升值的资产对冲,只能被动受到通胀和房价的双重洗礼,等到想要买房的时候,发现更买不起了。结果就开始抱怨社会不公。我到觉得不是社会不公,而是自己的财商有问题,没有办法抑制消费的欲望,用做投资,那就只能得到无能狂怒的结果。


随后的2022年6月到2023年3月,因为加息,澳洲的房市开始逐渐熄火,全国房价大盘进入下降周期。但是同一时间,澳洲做了一件事情,让澳洲经济复苏,那就是打开国门,让移民和留学生重回澳洲。


2022年2月开始,澳洲欢迎移民留学生回归。在政策初期,回归人数有限,对房市需求端影响有限,但是随着中国在2022年12月结束封城,澳洲在2023年3月就迎来了房市整体触底反弹。


新移民和留学生回归的直接结果就是推升租金推升房价,2023年来到澳洲的新移民数量超过50万创造历史新高。你回想一下,疫情以来,政府的新建房补贴,首次置业补贴,印钱放水,降息刺激经济,引入移民留学生,全都是在刺激需求面,产品和服务可以跟得上需求,但是房子的供给量可不是说上去就能上去的。政府到是推出了不少刺激供给端的规划,到目前为止不说没效果吧,也差不多,因为澳洲会建房子的工人就那么多,能建房的受欢迎的土地就那么多,没个几年根本不可能有效增加供给。历史再一次循环,澳洲有效对抗了经济危机,保住了金融系统稳定,而代价就是再创新高的房价,和更多买不起房的年轻人。



所以政府对住宅房产补贴已经成了保住澳洲经济的万能良药。虽然以往的补贴也是针对年轻人的,但是现在的年轻人拥有房子,从梦想变成了幻想。说到这里大家要留意,以上所讲的澳洲房市,经济大背景,整个趋势和政策的顺延,是我对2024年全年房市的预期的很大一部分依据。


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2024年预测


看房市趋势,可不只是随便说说那么简单的,每个人都有嘴,有观点,但并不是每个观点都值得认真对待。看趋势,必须要看到经济,政治,体制的前世今生和每次遇到相似情况的处理方法和社会反应,这样才叫有理有据地看趋势。


目前的澳洲经济下行,虽然GDP还在微幅上涨,但都是靠着新移民和矿业撑着,一旦有个风吹草动,澳洲就会陷入经济萧条期。其实我之前节目里面讲过,澳洲目前的人均GDP已经连续下降超过2个季度,已经人均GDP萧条了。2024年上半年,澳洲经济将会走弱。那么按照以上的逻辑,澳洲政府会怎么办?对了,出台刺激政策。除了最近讨论比较多的降息之外,还有一个大招,各位可能忽略掉了,那就是澳洲联邦政府推出的帮买计划 (Help To Buy Scheme)。本质上跟首次置业补贴区别不大,只是换了个名字,内核还是帮助买不起房的人进入房市买房, 通过刺激住宅房产市场来刺激经济而已。


这个政策离谱到什么程度呢?只要你有2%首付,政府贡献30%-40%的资金,注意这个不是贷款更像是合伙买房,剩下的银行贷款,你看懂了吗?这是要给买房人加49倍杠杆啊,2%首付么。我们普通人目前的杠杆只有4倍,20%首付,人们手里多1万澳币,就能买贵5万的房子,现在的首付从20%一下子降到2%,你想想。市场将会再次疯狂。这样一来,更多的人买房,政府也相当于下场炒房,银行放贷,建筑和周边行业被盘活。那么历史又将会重演。澳洲经济被拉出泥潭,澳洲房价进入全新次元,能买得起房的人又变少了。预计政府帮买政策会在2024年6-7月上线,正好是澳洲经济最困难的时候,配合降息,效果更佳。


在需求端的刺激,我们还没有考虑政府即将推出第3阶段减税计划。具体我会在直播中讲解,但是简单说,收入19万以上的人会买更多的新房用来抵税,刺激房市。


这就为什么我的看法是今年澳洲房市会进入一个减速周期,而下一波的房市爆发期不用多久就会到来,因为房价暴涨,人们会越来越贪婪,加速房市上涨。这时候经济过热,信贷量过高,政府又会出面,开始打击信贷,加息,房市稍微回调。经济下行,政府出台刺激政策,如此循环往复。


只要澳洲的经济逻辑和政治逻辑不改变,近20多年的房市往复循环就会持续,每次经济低迷,澳洲政府就会想办法刺激住宅房产市场,带动银行,建筑,和周边18个行业复苏,把澳洲拉出经济泥潭。那么结果就只能是房价上涨,越来越少的人买得起房,有房的人财富增值,没房的人财富缩水,可能退休的时候都买不上房子,只能靠越来越少的福利勉强度过余生。这种情况我想想都觉得可怕。所以看我们频道的朋友,不要犹豫,为了不被现实之中真实购买力缩水的工资,和越来越贵的房价,双重打击,正确投资澳洲房产市场就是你生活的最好暴涨,和翻身的最好机会。


我会在2月3日的澳房策开年直播之中,具体分析澳洲23年12月和24年1月走势,讲解第3阶段减税,帮买政策,和未来1年之内的细分市场趋势,为您一年的房产投资规划打好基础。这次直播你一定要看。现在就赶紧在官网预定占座吧。




可能有人会问,这种20多年的市场逻辑会不会改变呢?我的看法是,早晚有一天会变,而改变的契机,不是突发的黑天鹅事件,比如战争,世界格局改变,就是灰犀牛事件,比如银行体系危机,类似的大事件。但是在未来20年完全有可能什么事情都不会发生。虽然该来的总会来,避也避不掉,但是,你会因为理论上可能发生车祸,就不去上班赚钱,努力改变生活现状吗?毕竟像是澳洲1990年代的经济危机和金融体制变革,在二战之后只有1次。通过澳洲房产投资赚钱,达到财富自由,改变命运,对绝大多数人来说,或许根本用不了20年。



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