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【澳洲房产】澳洲经济急转直下陷入停滞! 人均GDP衰退加重! 央行降息可期, 但金融大佬贝莱德看法完全相反, 通胀将会大幅度反弹! 澳洲房市走势如何?何时降息?【澳房策285】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


上周澳洲统计局数据出炉,吓了我一跳。澳洲已经连续5个季度GDP增速减缓,23年第4季度GDP增速几乎为0,陷入停滞。而人均GDP连续3个季度负增长,不但进入了人均GDP衰退,速度也有加快的趋势,离技术性衰退恐怕也不远了。现在澳洲生活成本,油价,电价,房价,房租全都在暴涨,人们生活压力巨大,都期待着央行能够降息刺激经济。而目前的通胀下降和失业率上升都让降息越来越近,但是一位金融大佬在前几天的澳洲商业峰会上说通胀将会在5大趋势的推动下大幅度反弹。未来澳洲经济和房价走势到底如何呢?


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国民账户数字出炉 (National Accounts)


我们先来看看澳洲经济数据,2023年第4季度,澳洲GDP增幅只有0.2%,单从这一个数字就能看出,澳洲经济已经放慢到了几乎停滞的程度。澳洲全年的GDP增幅1.5%。增长1.5%你可能觉得还可以,不算很差,其实根本不是这样。如果我们看看过去5个季度的GDP数字就能找到规律。过去5季度GDP分别是0.8%,0.6%,0.5%,0.3%和0.2%。看出来了吗?GPD增幅越来越慢,现在已经到了0增幅的边缘。那么离技术性衰退还有多远呢?


技术性经济衰退 (Technical Recession) 衡量标准,是一个国家连续两个季度GDP负增长,整个国家连续6个月财富缩水。这种技术性衰退引起的问题非常严重,经常伴随着高失业率,企业倒闭,债务违约,银行信贷停滞和股市暴跌。我们比较熟悉的经济衰退包括了美国1929年大萧条,70-80年代的3次石油危机,2000年互联网泡沫,2008年次贷危机。每一次都严重打击了经济。而澳洲比较幸运,上一次还要追溯到1990-1992年Paul Keating 时代的经济衰退。当时GDP下降了1.7%,失业率升至10.8%。1991年,利率和失业率都处于历史高位。 经济衰退对澳洲人的影响非常可怕,许多人丢掉工作,企业破产率飙升。


目前西方国家之中,英国和日本已经进入了技术性衰退。日本到是挺绝的,在进入衰退之后,来了个“调数据”,硬生生把数字从负增长改成了正增长,我也挺无语的。生活难不难,工作好不好找,只有老百姓最清楚,光搞个数字出来充门面是没用的。


澳洲的情况也好不到哪里去,虽然GDP没有负增长,看起来还不是特别差,但问题是老百姓手里的钱少了。如果一个国家人均GDP,注意是人均,连续2个季度下跌的话,说明进入了人均GDP经济衰退。而澳洲的情况是,人均GDP在过去3个季度连续为负增长,分别是-0.2%, -0.5%,-0.3%,全年一共-1.0%。澳洲不但人均GDP陷入衰退,而且不见好转的迹象。


按照澳洲目前的趋势发展下去,人均GDP衰退还会持续。记得疫情开始的时候,澳洲跟其他国家一样进入了短暂衰退,如果不算这种黑天鹅事件的话,澳洲2023年全年GDP1.5%增长,是最近23年来,澳洲经济增长最弱的一年,没有之一。几乎澳洲所有的GDP增长,都被快速增长的人口完全抵消。


第4季度家庭消费方面几乎没有变化,日用必需品消费上涨了0.7%,因为食品电价汽油都在上涨,夏天开空调也是电费增加的一个因素,但是非必需品消费却下降了0.9%,说明只要能不买的东西,人们都倾向于不买了。像是酒店,咖啡,饭店消费,买车这类都在萎缩。既然开源做不到,那就只好截流了。省下来的钱也不敢乱花,都存起来。存款比例从第三季度的1.9%,翻了几乎一倍,达到3.2%。


澳洲上一次加息是在23年11月,而23年第四季度的经济数据是非常糟糕的,那么11月份的那一次加息,其实现在看来,完全没有必要。可以说央行犯了一次大错。


如果澳洲经济进入衰退,失业率大幅度上升,跟央行的政策失误脱不了干系,但是受到谴责的一定是现任的联邦政府。经济搞不好,政府支持率肯定下降,那么看着央行不顺眼是肯定的。如果大选后政党轮替,估计新政府看央行也不可能很顺眼,央行已经搞黄了我前任了,我怎么知道央行会不会再来搞我呢?


其实在任何经济困境的时候,就像之前的疫情一样,政府的招数就只有印钱放水, 降息和放松信贷这几招,本质上都是增加货币供给,人们手里有钱了,就会去消费。当时国际物流受到影响,买不到国际商品,而澳洲国内需求增加,生产厂商就有机会提高价格,所以造成了后来的一波商品服务价格上涨。而在想要控制通胀的时候,完全反向操作,加息,收回流动性和打压信贷。你有没有发现这两种截然相反的,控制通胀和刺激经济的方法,都是在从需求端,也就是老板姓那里入手,而没有办法有效增加或者减少商品和服务的供应,就是厂商和供给端?所以说,在任何社会里都是这样,普通人不论是在经济上涨周期,还是下降周期,都是那波被折腾的人。


澳洲近期通胀下降,失业率上升,加息已经起到了相应效果,澳洲降息指日可代。但是,有位金融经济界大佬站出来,预测通胀即使短期下降,还会大幅度反弹,还给出了非常有信服力的理由。

 

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贝莱德大佬的预测

 

国际资本大鳄贝莱德 (BlackRock)全球首席投资策略师,李薇,前几天参加了澳洲金融观察举办的商业峰会,透露了全球最大资管公司对于未来通胀利率和经济走势的看法。


先说结果,容易借钱容易赚钱的时代结束了,目前的市场因为预期利率下降而相应上涨,但是之后的市场将会更加艰难。短期通胀会下降,失业率上升,央行会介入开始降息刺激经济。当通胀降低到央行认为的合理水平之后,会引起过山车一样的反弹,而且比市场预期的还要糟糕。通胀会在未来几年明显反弹,并且维持高位,而利率也会保持在相对高位。


现在所有人都知道利率会下降,而且在投资上已经把未来预期的利率下降纳入考量,所以我们看到了在经济不好的情况下,股市飞涨,房价飞涨,但是,如果利率没有像人们期望的降低幅度那么大或者那么快,人们就会失去信心,未来市场的震荡就会发生。

 

李薇在会上提出了一点,非常值得思考。包括澳洲在哪的西方国家都面临人口老龄化的问题,也就是说政府需要支付更多的医疗保健和社会福利,增加购买服务和消费,那么物价就有上升的动力,利率就会维持高位。

 

推动投资决策的全球大趋势有5个,人工智能,地缘政治,人口老龄化,能源转型,资本市场变革。人工智能会提高生产力,增加社会财富总量,人们赚得多了,自然刺激消费,提升通胀和利率。如果地缘政治出现问题,各国军费和国防开支会大幅度上升,国际贸易下降,让本国商品价格上升,出现通胀。以前是经济推动了地缘政治,现在是地缘政治决定了经济。能源转型也是一样的,比如澳洲控制汽车碳排放,将会明显增加汽车购置成本。


所以说在中长期来看,通胀和利率会保持在高水平。不过以后的事情以后再说,眼前的降息是肯定会来的,只是时间问题。

 

利率走向

 

上周四,美联储主席鲍威尔说,如果通胀持续下降,降息会比想象中来得更快。虽然他没有说具体是哪一天,但是给了市场足够信心。其实美联储的目标一直都没有改变,通胀必须在2%附近。1月份美国核心PCE是2.8%,在3月29日会放出2月份的数字,如果再下降0.1-0.2%,我想美联储就要开始着手制定降息的政策了。


至于澳洲么,货币政策一直偏保守,反应偏慢,从过去降息一点一点降就能看出来。所以我完全不指望澳洲会比美国先降息。历史上看,澳洲的货币政策一般滞后美国3个月左右。我们还是要耐心等待了。

 

至于房子么,我的观点还是没有任何改变,如果是自住房,随时可以买,找到合适的不容易,不管市场好坏,买了再说,只要房子本身好,你在里面住得舒服,家里人都开心比什么都重要。如果是投资房的话,首先自己要在财务和心里上准备好,然后寻找适合自己财务目标的投资房产。不同的房产适合不同财富阶段的人。比如刚开始房产投资的朋友,适合购买高增值的住宅房产,而快退休的朋友适合购买高现金流的房产。而真正退休的时候,其实财富不一定要以房产的形式存在,只要能给你带来现金流,其实ETF,高分红股票,商业房产都是不错的选择。至于投资房的购买时机更不用担心了,如果你能放眼全澳洲的8个城市的话,同一个时间点一般存在2-3个房产周期,比如说,悉尼上涨的时候,布里斯班可能在下降,堪培拉可能在平盘,总能找到适合你的投资习惯的房产的。

 

最后我想补充说明一下【澳房策284】关于澳洲永久居民在新州买房,“没有连续住满200天”这个事情。

 

1.请尊重别人的付出。

 

在我发出这期影片之后,很有意思,油管平台上浏览量正常,因为长视频平台的朋友都有比较高的学习能力,会去动脑子,但是某书某音某号短视频平台上流量不是很多,因为影片长度11分钟,太长了,大家不想看。然后为了方便大家,我又发了一个几分钟的浓缩版,在短视频平台上就很火,但是底下留言一片吵闹,说我没解释清楚,说我误导人,说什么的都有。那我发了长视频具体解释,你又不看,发短视频你看了又说我没讲清楚,还让不让人活了。所以我也无所谓了,爱说什么说什么,自己不上进不知道学习,还不愿意花钱咨询,白剽还骂人,这种人投资赔钱谁也怨不着。

 

2.分析就是瞎猜。

 

我的视频发出来之后,自媒体圈一看流量不错,一堆跟风的视频,几乎每个人都尝试分析,都尝试给出结论,底下留言也一样,看得我有点恶心了。为什么呢?这有什么可讨论的呢?想知道答案,把自己的情况写好,发电邮给 Revenue NSW 问就好了,一锤定音,多简单。有几个大哥大姐,在后台私信我,说想跟我讨论这个事情,还发来上千字分析,说实话我没看,因为我觉得没有意义。澳房策是看事实说话的,猜测,分析,讨论,在事实面前一点用都没有。我们只要等待案例结果出炉就好了,没出结果之前老实点儿,多在澳洲住住,非要钻那个空子干什么呢?我们时刻关注手里面的几个案例的进展,有了新的情况,我们会经过律师审核之后,首先发给我们的付费VISION会员,作为他们VIP服务的一部分,然后在时机成熟的时候,会在频道中公布出来。


3.我的情况适用吗?

 

问这个问题的人基本对200天这个事情没谱,也不知道去哪里找答案,属于乱投医。目前只有新州悉尼有相应的规定,其他州领地还没有听说,好较真儿的,建议你们去各个州领地的地税局网站查查条文儿。看不懂的话,可以让自己律师查查,不想花钱给律师的,那就自己担风险。你想从一个自媒体公共平台上,找到适合自己情况的答案,根本不可能,因为我们真没有那个精力去针对每一个人的情况刨根问底给出建议,花很多时间,不挣钱,还担责任,换了谁也不愿意干吧,咱实话实说。

 

4.会计师不管。

 

地税和地税附加这个事情,会计师一般不管。我提这个事情是因为有不少会计师跟我抱怨,说视频推出后,很多客人给他们打电话,能不能让我解释一下,这个事情不归会计管。没想到这期视频影响很大,让会计师,律师,中介,还有一堆自媒体的工作量都暴涨。在新州,收取地税的机构是"Revenue NSW"。地税,就像是你收到的市政费账单,水电账单一样,收到了交钱就好。看不懂账单就打电话给他们问。地税,会计不管,一般会计只管跟 Australian Taxation Office (ATO) 相关的税收。地税,一般也不归过户律师管。中介,一般看不懂,也不愿意承担解释的责任。所以地税是个 “三不管” 地带。当然,澳房策一站式服务VISION会员的服务项目中有包括地税策略,因为我们是“一站式”服务。在我看来,会计分2种,第一种是被动型,就是绝对不跟你多说一句话,你有事问她才会说,绝对不会给你任何税务建议。我管这种叫做文员式会计。所有房产投资者遇到这种会计,个人建议直接解雇,因为对你增加投资回报没有好处。第二种是主动型,可以根据你的情况,主动给出税务建议,税务规划,省税策略,也叫税务架构咨询。这种最好。澳房策VISION会员匹配的都是做税务规划的会计师。我猜那几个在我影片下面留言的会计师,都是第一种吧。

 

我稍后会在“基础会员资源库”里面增加了地税相应内容。在澳房策官网可以免费加入基础会员。想从上帝视角了解澳洲买房购买成本和持有成本的朋友可以看一下【澳房策234】

 

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