澳洲经济全年几乎没有增长，人们的生活水平持续倒退，澳洲人越来越穷了。23-24财年是澳洲除了疫情以外，自从1992年经济衰退以来最差的一年。至于澳洲的物价...，澳洲制造的Vegemite售价，悉尼比伦敦高37%。再加上现在的各种负面新闻，战争，铁矿石价格下跌，8月份的黑色星期一。不管你有没有房子都会开始担心，在澳洲经济衰退时期，澳洲房价暴跌真的要开始了吗？本期影片，我们一起来通过事实和数据，分析目前澳洲经济状况？我们已经进入衰退了吗？经济衰退对利率会产生什么影响？在经济衰退中，澳洲房价是升还是降呢？
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
人们最近的悲观情绪是怎么来的呢？首先就是8月初的黑色星期一。当时全球股市就像是商量好了一样，接连出事! 美国标普单日下跌2%，2022年以来表现最差，标普1个月内跌去8.5%，道琼斯下跌6%，科技股扎堆的纳斯达克下跌13%, 正式进入修正期。日经指数更夸张，自由落体下跌12.4%，还一度触发了股市熔断机制，是1987年日本股市崩盘以来最大单日跌幅。这还没完，巴菲特在24年2季度提前抛售了1半的苹果股票，这已经是巴菲特连续3个季度卖出苹果，现在伯克希尔持有创纪录2270亿美元现金储备准备抄底。高盛把美国经济衰退可能性上调到25%。这都是由美国失业率暴涨引起的。
其次我们迎来了国际铁矿石价格大幅度下跌。很多人开始担心澳洲第一大出口商品也赚不到钱了。
然后，就来到了澳洲非常差的GDP数字。可以说大家都很悲观。其中不少人开始担心澳洲房产市场。在发生这一些列事情的时候，我自己也有一点悲观，这是实话，但是当天就恢复了状态，因为我自己的房产投资组合，还有我们会员的房产投资组合，都已经有风险控制机制，和长期投资理念加持。换句话说，已经准备好迎接可能的经济动荡。那么澳洲经济到底怎么了？
澳洲经济到底怎么了？
最新的澳洲统计局RBA数据刚刚出炉，23-24财年澳洲GDP上涨只有1%，是除了疫情之外，自从1992年经济衰退以来最差的一年。而人均GDP已经连续6个季度倒退，23-24财年下降1.5%。澳洲人均GDP衰退早就坐实。生产效率，就是澳洲人每个小时产出的价值，连续两个季度下跌。这些是数据上对经济的反应，而直观上，我们能感受到的是物价上涨，买不起房子，利率居高不下，还款出现巨大压力，甚至央行行长都站出来，劝挺不住的人赶紧卖房。澳洲已经进入技术性经济衰退了吗？
澳洲进入技术性经济衰退了吗？
在RBA发布报告那一周，澳洲财长提前跳出来说：“澳洲的高利率把经济打垮了”，有点甩锅给央行的嫌疑。但是RBA报告出来之后，说明，利率确实高，经济也确实被打垮了。这就是连续13次加息所带来的后果。有几次央行加了0.5%，双倍加息，算下来，整个加息进程中，相当于2年内加了17次，这种加息速度，在整个澳洲历史上都难得一见。但是出乎意料的是，澳洲到目前为止，避免了技术性经济衰退，连续两个季度GDP为负值的情况并没有出现。但是没有进入“技术性经济衰退”这件事情，只不过是统计学上的玩的一点小把戏而已。
GDP是一种衡量经济表现非常粗糙的方法，就是一年之中生产了多少商品和服务。在人口数量平稳的情况下，用GDP衡量经济还行，但是澳洲在过去2年引进了天量移民，而每个人都带来了财富，加在一起，才让澳洲的GDP看起来没有负增长。如果剔除移民和留学生因素，澳洲人均GDP已经连续6个季度倒退。单单23-24财年，人均GDP已经下跌了1.5%，代表澳洲人平均生活水平下降。澳洲现在的情况可能不符合“技术性经济衰退”的定义，但实际上，我们已经进入衰退1年半，从RBA加息后不久就开始了。
经济走势对利率有什么影响？
对于利率最简单的理解就是，如果经济太好，通胀就会上涨，这时候就要提高利率，给经济降温。所以高利率一般代表着经济还不错。如果经济不好，通胀就会下降，这时候就要降低利率，刺激经济。所以利率低一般代表经济不太好。而现在的情况是，澳洲经济不好，而且利率还保持在高位。按照现在的经济走势发展下去，下一步很自然就是降息。
想让RBA降息，需要满足2个条件，
1，通胀控制在2-3%范围内。我们看看通胀的走势图。澳洲第二季度通胀(trimmed mean cpi)同比，已经下降到3.9%。7月份通胀同比下降到3.8%。趋势都是一样的。现在澳洲的物价还在上涨中，只是上涨的速度越来越慢了。这两个数字一旦非常接近3%，RBA就有了降息的第一个理由。有人可能会为，为什么不把通胀降低到0%，那样物价不是就不会涨了吗？其实经济中有一点通胀是好事。
举个例子。比如你借给我100块，约定好利率是5%，1年之后我需要连本带息还你105块。但是如果1年前价值100块的东西，现在需要花108块购买，(通胀8%)，那你作为债主，只收到105块，虽然收到了票面利息5块，但是你白白损失了3块，或者说你在一年后拿回本息时，实际购买力下降了3块。财富实际上从你口袋里，转移到了我的口袋里，谁借到钱谁占便宜。我通过比较低的借债成本，用更高的通胀率，稀释了债务。也就是说，有一定的通胀率，对于我们有房贷的人来说，绝对是好事。你想想如果你在40年前，在悉尼买了一套10万澳币的房子，贷款8万澳币，一分钱都不还，现在才开始还，会不会很容易呢，没准儿你2年就能还完，但是当时的贷款当时还就要10年。差距就在这40年累积的通胀上面。
2，让RBA降息的第二个条件是失业率超过4.5%。一旦超过这个比例，RBA就必须介入降息，保证澳洲的民生。澳洲现在的失业率在4.2%，而且在上升的趋势之中。
有人说不可能降息这么快，因为RBA行长说了利率会保持高位相当长时间。对利率走势的看法，我分别在澳房策中文频道和英文频道做了调查问卷。结果特别有意思。
中文圈的粉丝倾向于认为央行会更早加息。有相当大一部分人对行长的利率保持高位更长时间这个说法不屑一顾。而英文圈的澳洲本地粉丝更倾向于相信行长的说法，推迟降息时间点。
如果你相信央行行长说的话，不是不懂历史，就是没记性。John Howard 还说过永远不会征收GST呢! Bob Hawke 还说过到了1990年，澳洲不再有贫困儿童呢。现在的工党政府在最后一天推翻了原来第三阶段减税的承诺。前央行行长在疫情初期说过将会保持低利率至少到2024年。事情随着时间会发生变化的。央行行长没办法逆风逆势独自作出决定，一切都要看市场的走势。那我们普通人就要学会看市场，而不是看行长或者各种媒体怎么说。
想知道市场对于澳洲利率的看法，最简单直接的，就是看ASX RBA Rate Tracker。这是澳洲证券交易所根据市场对于RBA利率走势的预期作出的统计表格。表格显示的是基于市场30天银行间借贷利率推算出的利率走向和可能性。比如图上显示的9月10日利率下降的可能性是10%，指的是市场在9月10日这一天认为，RBA在下一次利率决策会议，也就是9月24日，决定降息的可能性只有10%。
同时市场预计第一次降息0.25%将会发生在2025年1月2月左右。但是大家需要注意的一点是，这两个图的变化非常快，几乎每天都有变化，尤其是在经济中出现大事情的时候，所以可以作为参考，不要当成预言。
现在关键的问题来了。澳洲经济衰退到底对澳洲房价有什么影响呢？
澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”当好您的投资军师和管家. 了解一下, 请加入‘基础会员’领取5大礼包；找人问问, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；认真学习, 欢迎参加公开课《选好投资房开启创富之路》学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
经济衰退对房价的影响
我们中文频道粉丝和英文频道澳洲本地粉丝的看法完全不一样。中文频道粉丝认为经济衰退，房价就会下跌，不知道是不是看到中国的现状，然后不知为什么就把这个思维照搬到澳洲的环境了。而英文频道澳洲本地粉丝认为房价上涨和房价下跌的正好是平分秋色。是不是澳洲本地人知道什么我们中文圈不知道的东西，所以看法才有这样大的差别呢？我能想到的巨大差别，就是对于澳洲的了解。那我们一起来看看澳洲过去经济走势和房价到底有什么关系。
图上的蓝色曲线代表了澳洲8大城市平均房价在过去140年的走势。二战以后，澳洲经历过多次经济衰退，包括1960, 1970, 1980, 1990, 2008, 和2020疫情。其中虽然有几次并没有表现在“连续两个季度GDP为负值”这个“技术性经济衰退”的衡量标准上，但是失业率提高，人们生活水平下降都是真实发生的。在1960 - 1990的多次经济衰退中，8大城市平均房价都有过短暂的下跌，然后出现回调。离现在越近，房价在经济衰退时期下跌的深度，速度和持续的时间长度都越小。比如在疫情期间的经济衰退，从2020年3月开始，澳洲房价只下跌了2.3%，房价下跌期，持续6个多月之后从2020年10月份开始上涨。
看一下这一张图，答案就更加明确了。图里面显示的是从1981年6月到2023年6月，澳洲房价涨跌幅度。在横轴以上，说明房价上涨，横轴以下，说明房价下跌。在1991年澳洲经济衰退的时期，澳洲房价只是微幅下跌，然后进入了持续5年的上涨期。2005年澳洲经济走强，但是房价整体进入微幅下跌趋势，之后迎来了4年的上涨期。到了08-09年次贷危机，澳洲房价微幅下跌，之后迎来了2年上涨期，2012年再度微幅下跌，之后迎来了连续7年的上涨期。2019年微幅下跌，然后迎来了疫情，和疫情之后的暴涨期。
我们能看到几个规律。
1.在经济衰退和经济繁荣的时期，澳洲房产市场大盘都有过下跌，所以经济并不是房价的唯一决定因素。经济大环境只是房产价格公式中的一个元素而已，房产价格是众多因素互相作用的结果，你能找到多少个不利因素，就能找到多少个有利因素。决定房价的最直接因素是供给和需求。而供给端和需求端双方的背后都有众多的因素起作用。比如利率，比如移民，比如财政政策，比如通胀，劳动力价格，生产效率等等。
2.其实我们在1年半以前就进入了经济衰退，只是技术性衰退的定义，让我们认为还没有进入衰退而已。人们的生活水平降低，澳洲企业倒闭，人们失业，如果这还不算衰退的话，我不知道什么才算是衰退。澳洲人均GDP已经连续6个季度下降。人们在高利息的环境下，更多的人还不起贷款。但是你看现在的澳洲房价大盘已经连续第十九个月上涨了，更说明了经济走势和房价的关系，其实并不确定。对8月份澳洲房产走势感兴趣的朋友，可以在看看澳房策月度直播的重播节目。
3, 你有没有想过，为什么好多次澳洲经济衰退的情况下，都能迅速走出来，即使房价微幅下跌，也能快速止跌回升呢？经济衰退的时期，政府是绝对不会什么都不做的，一定会找各种方法来对抗危机，比如印钱放水，降低利率，增加移民数量，APRA放松贷款限制，还有9月15日上线的用养老金买房政策...一旦澳洲进入技术性衰退，RBA首先就会跳出来进入降息周期，利息一旦下降，人们的借贷成本降低，还款压力降低，有钱了，自然能买更多更好的房子，有钱了，原来不得不卖的房子，就可以缓缓了，市场供应量减少，想买的人又更多，房价自然会有上升的动力。除非是出现那种中国式的全面系统性经济问题和人口问题，怎么刺激都没效果，澳洲才有可能进入长期房市低迷期。每年的移民就可以支撑各大城市的房价，如果政府真想降房价，停止移民10年，没准儿能有点效果。
4，澳洲房价短期有涨跌，长期一直涨，澳洲整体市场是这样，各个城市独立的市场周期也是这样。在这张图上你还能看出一个规律。每次房价回调的时间都不长，而接下来的房市爆发期要比回调的时间长度和速度高出一个量级。从过去40多年的历史数据上看，澳洲房市大盘2次高点时间间隔最短是2.25年，最长6年，平均4年。上次澳洲大盘高点出现在2022年3月，按照历史规律的推算，下次大盘高点没准出现在2026年3月。未来的18个月，澳洲可能会出现技术性经济衰退，也可能出现短暂的回调，但是房市在各种预期政策加持下，上涨的可能性更大些。
澳房策观点
我们澳房策的观点是，澳洲房产市场大盘，在未来短期有一些起伏，但是长期看涨。虽然澳洲8大城市有不同的房产市场周期，但是整体上是上涨的。而如果真的出现“技术性经济衰退”，我认为不是坏事，而是好事，因为如果房价松动的话，绝对是买房的最佳时机。只不过即使出现衰退，房价也不一定松动。
我们房产投资者包括我在内，既不是经济学家也不是预言家，没有办法预测未来。能做的只有掌握当下，把自己的投资组合调整好，引入危机机制，打好提前量，保证在危机来临的时候，不至于要折价卖房，把纸面亏损，变成实际亏损。我们为付费VISION会员量身打造的房产投资组合规划，不但有大量稳定基本盘资产配置，还有一小部分冲高押宝的配置，当然取决于会员的风险承受能力，不过我们在每一位会员独特的投资组合规划中，都加入了“现金流红线”机制，保证房子持有没压力。其实只要房子本身没问题，能够平安度过短暂的艰难时期，持有时间够长，就不是赚不赚钱的问题，而是赚多少的问题了。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
コメント