刚刚过去的5月份, 澳洲经济和房市都变得不一样了. 澳洲经济已经不再上涨，这几个月GDP基本上趴在那没动。用我的话说就是，一只脚已经踩到经济衰退之中。澳洲人均GDP衰退越来越严重。再加上通胀明显反弹，失业率回升，澳洲人在越来越贵的商品和服务面前，已经不堪重负。但奇怪的是澳洲房产市场大盘回升，悉尼房价开始回暖，而且加拿大和欧盟率先降息，让人们对澳洲降息的预期又增加了一分。本期影片我们就来分析5月份澳洲房产市场走势，澳洲经济走势，以及澳洲房产投资相关的国际经济走势。房产投资者应该等等再说，还是继续投资呢？
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24年5月澳洲房市走势
我们先来看一下24年5月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，5月上涨0.8%，这是本轮大周期中，澳洲房价连续第16个月上涨，也是全国大盘连续第3个月涨幅持平0.6%之后，开始第1次加速。悉尼连续上涨16个月，5月份涨幅0.6%，比3月份增幅快0.2%，虽然加速幅度还是很小，但是至少超出了+-0.5%平盘范围，看到了房价上涨开始加快了。但趋势能不能持续还要继续观察。墨尔本大盘价格仅仅上涨0.1%，已经连续11个月平盘。布里斯班单月上涨1.4%，又开始加速上涨趋势，这已经是布里斯班房市连续上涨第15个月。珀斯房市本月增速没有变化还是上涨2%，继续领跑全澳。澳洲各个城市的房产周期，从几个月前就进入了全新的趋势，按照城市体量不同，分成了3类市场，各自处在不同的房产周期。大城市悉尼墨尔本平盘微涨，中型城市布里斯班阿德莱德珀斯高涨，小型城市包括堪培拉霍巴特达尔文全部平盘。导致这种趋势的直接原因之一就是人口，跟国际移民，国内移民，房屋供给量和州财政直接相关，中型城市的财政情况一般比较好，大城市的财政一塌糊涂。
对与第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。比如珀斯上涨2%，可不是说珀斯的所有房产在5月都上涨2%，有涨地更快的，也有下跌的房产。所以在实际操作之中，还是要具体到哪套房子，并且结合个人财务情况，来单独考量。
从90天走势图上看，悉尼反弹趋势非常平缓，但至少是在慢慢加速的，墨尔本房市目前还是死水一潭。而布里斯班，阿德房市加速上涨的趋势甚至超过了珀斯，目前全澳洲房市涨幅方面，珀斯仍然稳坐第一。
租金方面，全国房租5月份继续上涨趋势。公寓租金只有霍巴特下降但也快要变正了，其余城市都录得上涨。全国所有城市别墅租金全都上涨。珀斯租金上涨幅度在全国范围还是一骑绝尘，这种情况已经持续了将近1年。不过从长期数据上看，全国租金均价涨幅越来越慢，22年上涨9.3%，23年上涨8.9%，到了24年增速下降到8.5%。反映出人口增加和出租房产数量，虽然还离得很远，但是方向是朝着平衡去的。
租售比方面，全国平均3.8%。最差的还是悉尼，只有3.1%，最高的是达尔文，有6.5%。从这点就可以看出澳房策的投资理念之一，在澳洲买房子投资，如果不贷款全都用现金的话，按照现在的市场情况，还真不如把钱存银行定存，或者去买指数基金，甚至长期投资股票。澳洲房产投资跟其他投资品种类的最大区别，就是更容易使用杠杆。目前澳洲所有城市之中，租金回报率和房价上涨平衡，并且超过其他城市趋势的，还是要看布里斯班和珀斯。
现在悉尼的房市均价已经涨回了上一波市场高点，再过一个月就会创造历史新高。同样，布里斯班，珀斯，阿德莱德几乎每个月都创造历史新高。在投资房产的时候，其实金融投资也是这样，一出现“历史新高”这样的字眼，很多人就开始打退堂鼓，心想“物极必反”，已经新高了，别再买了，因为快开始下跌了。这种心里，阻碍了很多人的财运。为什么这个月新高，下个月就不能更高呢？物极必反这句话很有哲理，在澳洲房产市场里面是适用的，因为不论是澳洲大盘还是各个城市房产市场都有周期，有涨就有跌。但是物极必反这句话没有告诉你，到什么时候才会“反”，珀斯房市月月新高，布里斯班，阿德也是这样，都持续了超过1年，那为什么悉尼房市刚刚新高，就要开始“反”了呢？凡是有这种心里的人，我认为都是在没有深度掌握经济和投资的底层逻辑，以及目前错综复杂形势的情况下，自己琢磨出来的。说白了就是怕了，不玩儿了。还有人拿中国房市说事儿，说没有不下跌的房市。潜台词就是说，中国房市下跌，所以世界上所有房市都会下跌，也不知道有什么底层逻辑。我们澳房策粉丝还都是比较理性的，在上周的“5月房市直播”节目中，我现场做了一次问卷调查。认为布里斯班珀斯阿德莱德房市本波上涨周期还能持续12个月以上的人最多，占39%。所以说为什么有人能赚到钱，有人赚不到？
截止今年5月，布里斯班房价已经上升至全澳洲第2，仅次于悉尼，而墨尔本因为拉垮的表现，下滑到第4，按照现在的形势发展下去，年底之前，珀斯和阿德的房价也将超过墨尔本。
在细分市场上，高端房产增幅全年只有6.7%，而低端房产涨价速度达到了13.4%。随着房价上涨，人们越来越买不起房子。衡量房子贵不贵，有一个标准，当地单人平均工资，不吃不喝多少年能买一套均价的房子，澳洲平均7.7年，悉尼14.1年。但是我认为房价的上涨空间还是非常大的，为什么呢？因为房价工资比，在台北是28年，北京是48年。澳洲房子相对与这些地方还是太便宜了。
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澳洲经济基本面
最新数据显示澳洲经济基本面表现实在差得，让我完全提不起骂人的兴趣了，澳洲就那样了。24年第一季度GDP增幅0.1%，之前还能说澳洲经济减速，这回是躺下之后起都起不来。全年GDP增幅只有1.4%。如果按照季度看，是一个季度不如一个季度，最近5个季度GDP增幅连续下滑，按这个趋势，24年第2季度没准是0增长，甚至GDP负增长。再看看澳洲人均GDP，不负众望，连续5个季度负增长，说明什么呢？澳洲人口越来越多，但是没有增加相应的财富总量，落到人均头上，名义GDP缩水，如果算上通胀的话，问题还要严重得多。
通胀方面不容乐观，5月29日发布的ABS数据显示，澳洲4月通胀同比反弹明显。CPI4月同比3.6%，有加速趋势，核心通胀4月同比持平4.1%，而澳洲中央银行利率决策直接依据Trimmed Mean CPI，4月同比4.1%仍然在加速。物价上涨最快的项目是房租，汽油，烟草，和保险与金融服务。这些上涨的项目跟之前几个月相同但是幅度加快了很多。第2季度通胀数字7月31日才会出炉，所以还要等等才知道
澳洲4月失业率攀升到近12个月高点4.1%。个人认为在6月18日的澳洲利率决策会议中将会保持利率不变，但是如果第2季度通胀数字出炉，还是不给力的话，在8月6日的议息会议之中，没准儿真的会再次加息。
整个澳洲4月份建筑批准量还是只有13000套左右，同比下降0.3%，毫无起色。虽然澳洲已经出台政策，收紧移民和留学生数量了，但是供给和需求的不平衡并没有根本上改变，建筑批准量下降，说明房产供给端不是很给力。对于澳洲普通人来说，不是好事，因为房价和房租都会继续上涨。但是对我们房产投资者来说，是好事，因为能继续赚钱。
在建筑批准量减少的同时，住宅类建筑完工总价值也在缩减，今年第一季度同比缩水1.4%。但是这段时间内澳洲房市大盘是在上涨中的，所以结论是新建房完工数量减少了。对房产市场可负担性问题又是一个巨大打击。
以上是澳洲国内经济基本面形势。我们澳房策粉丝都是有眼光的投资者，除了澳洲国内，还必须要了解一下国际形势，尤其是作为澳洲经济政策风向标的美国。
6月13日美联储议息会议决定维持利率不变。美国通胀形势持续好转。5月CPI同比下降至3.3%，持续下降趋势。5月CPI环比一路降到0。所以这次美联储主席讲话的腔调也不那么鹰派了。在反应美联储成员意见的点阵图上能看出，4位成员认为2024年利率不变，7位成员认为年内应该降低25基点，8位成员认为应该降50基点。所以综合来看，大多数人认为美联储应该在年内至少降息一次0.25%。
G7国家里面，加拿大和欧盟已经在这个月先后降息0.25%，我们频道有粉丝在后台问，会不会澳洲也跟着快点降息呢？直接说结果，我觉得不会。加拿大当初加息比澳洲更早，加得更狠，通胀目前只有2.7%，确实有降息的资本。欧盟的情况也差不多。澳洲这边通胀还是太高，相对于其他主要国家，利率还是太低，所以确实没有那么大的缓冲带。再加上澳洲和加拿大以及欧盟之间的贸易和投资额度并不是很大，所以不会产生直接影响。但是如果美国那边有行动，澳洲几乎确定会跟进。历史上看，澳洲降息一般发生在美国降息3-6个月之后。
讲了这么多我们做个总结。在目前的澳洲环境中，通胀上涨的压力很大，对于降息没有帮助，也就是说未来利率走势不够明确。同时澳洲中型城市房价飞涨，而大城市房价不动，这跟疫情前形成了明显反差。那么在现在澳洲房产市场环境之中，我们应该如何投资呢？
首先要去掉那种房价已经涨到顶点不会再涨的奇怪想法，不要把中国房市给你的心里落差，毫无理由地应用到澳洲房市上，两个国家经济结构基本没什么相似的地方。历史上看，澳洲房市短期有涨跌，长期一直涨。我同意澳洲房市未来有回调的可能性，但如果你跟澳房策投资理念一样，看长期，那么这种预期回调根本不重要，只要准备好回调时期足够的现金流就好了。
其次，要学会抓不同城市的房产周期，为自己投资组合风险做好对冲，利用各个州领地的税务差别，为自己投资组合提高收益率。
然后，是使用各种税务工具，合理合法降低交税额度，为自己的投资盈利留下更多的钱。
最后，一定要建立自己的投资团队，包括投资策略，法务，会计，财富规划，贷款策略。也欢迎您加入澳房策VISION会员，一站式解决您在澳洲房产投资的所有痛点。澳房策团队将会帮您打理一切，从个人财富定位，投资规划，到贷款策略，法务支持，税务框架，财富规划传承以及完整的财富咨询和托管。咨询请看影片描述栏信息。或者在澳房策官网看VISION会员详情。
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