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【澳洲房产】澳洲联邦政府年中预算翻车! 墨尔本作死决策出炉未来15年越来越穷! 澳洲不会是永远幸运的国家!【澳房策275】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


本来想要休假了,但是刚刚出炉的澳洲联邦政府半年预算和经济展望MYEFO让我有些坐不住了,看来今年澳洲经济和房产市场给我们的惊吓还没结束。年中预算不但毫无亮点,还在原来预算盈余的基础上变成了赤字,不但明年上半年不发任何福利,基础设施建设资金拖后,还增加了政府支出。其中一部分,分给了维州基建。维州州长一拍脑袋做了决定,开建墨尔本地铁环线!在我看来是个作死的决定,会把维州经济拖入泥潭,不用说,肯定会继续对老百姓加税,其中的重头戏一定是房产投资者。经济只能越来越差。澳洲被称为幸运的国家,靠着自然资源卖铁矿石,度过了几次经济危机,但是这种运气不可能永远持续。


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墨尔本地铁环线敲定


我们先来了解一下墨尔本地铁2环 Suburban Rail Loop (SRL)。在今年5月份的澳房策233里面我们曾经分析过墨尔本地铁2环线的问题。当时维州预算刚刚出炉,被几乎所有媒体和评论人员定性为噩梦般的预算案。维州政府债务实在太多,开启了10年的还债计划。当时还增加了地税和维州空置税,当然后来的几个月针对房产投资者又加了3次税,让墨尔本稳稳坐在了房产投资相关税务全澳最高的宝座,其他城市望尘莫及。


在那一次预算案之中,维州政府紧急叫停了墨尔本机场铁路计划,撤掉了所有工作人员,为什么呢,就是因为政府没钱么。不过当时并没有叫停地铁2环项目,只是暂时搁置了。所以在5月份那期节目里面我就已经在说,投资者需要调整在墨尔本的房产投资策略了,现在看来已经得到市场验证。


而就在几天前,维州州长Jacinta Allan,代表维州政府与三家施工方签署了合同,正式敲定墨尔本二环线一期隧道建设。委托施工方首先在2环线东部的Cheltenham和Glen Waverley之间挖一条双向隧道一共16公里。合同价值36亿澳币。这将会是整个澳洲最长的地下隧道。从Glen Waverley到Box Hill之间的工程将会在未来单独签订施工合同。



你可能觉得有新的火车线出来,不是好事吗?一旦通车,很多人都可以去原来必须开车才能去的区域上班上学,沿线的站点附近房价还会涨起来。确实。不过这都是假设线路能够建起来的情况下。目前的不确定性是,有没有钱建完,钱从哪里来,和什么时候能够完工这三大问题。


可以确定的是,维州政府已经留出了115亿澳币的首期款,但是这段1期铁路将会耗资300亿建成,巨大的资金缺口现在还不知道怎么填补。那不是联邦政府用全国纳税人的钱支持,就是维州政府加大收税力度,从维州人身上再多刮点钱出来。其中一贯受到打击的房产投资者可能又会是首当其冲吧。2环1期工程将会在2026年开工,当年正好是大选年,如果工党继续执政,那么毫无疑问,工程将会继续下去,如果是自由党执政,就将会面临继续砸钱施工还是让预计4000到8000个工人丢掉工作的尴尬,可见这个算计的精度,而且现在的合同内容并不公开,我们不知道如果毁约的话,维州政府需要赔偿多少钱。就像之前取消英联邦奥运会时赔钱一样。如果施工继续的话,1期工程将会在2030年完成。但是整个环线要到2035年才会完成,一共耗资1250亿澳币。但是要注意,这是目前的预算金额和预计时间。像是这种大工程,你见过有一个不超支不拖延的吗?整个项目预计实际花费将会超过2000亿澳币。也就是说在未来15年左右,维州人都会承受越来越多的税务压力,因为资金的大部分需要维州政府自己筹集。


所以说,如果项目持续的话,假设能够建成通车,维州人税务负担只能越来越重,这种压力将会持续很多年,同时沿线房价因为面对很多不确定性,上涨幅度将会有限。


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澳洲联邦政府年中预算


在维州政府宣布签订地铁2环合同的1天之后,联邦政府放出了2023-2024财年的年中展望,对今年5月份的预算案作出了修正和调整。这份年中预算比上回页数少了点,但是也有300多页,我看过之后筛掉了绝大部分内容,只说对大家有用的,有这么几点。


首先联邦政府在2024上半年不再给我们发钱了,没有新增加的任何补助,而把现金都存起来,说是不能花,因为要控制通胀。所以大家生活成本再高,也要自己抗了。其次,这回的年中预算不再是财政盈余,而变成了轻微的财政赤字,也就半年时间吧,整个风向变了。本来还觉得政府能运行得很好,但还是亏钱。


在预算中,政府首次公开提出了政府债务的利息问题,现在澳洲利率处在高位,我们都知道对自己生活的影响非常大,东西变贵了,还贷压力上涨,但是很少有人意识到政府债务的还款压力也在上涨。目前利息支出已经超过NDIS成为了联邦政府的第一大支出。所以联邦政府也特别希望利率能够下降。可能从2024年新的副行长外援上任之后,会把联邦政府的影响力传达给现任行长,促成更快降息。


这次年中预算之中并没有针对住房危机问题的额外解决方案,联邦政府预计出租房市场在2024年还会持续紧张,租金还会上涨。


还有一项房产投资者比较关心的改变。原来海外卖家卖房的时候,如果房价超过75万,买家交给卖家87.5%房款,其余的12.5%要交给税务局,然后在卖家跟税务局完税后多退少补。目的就是防止海外投资者卖房跑路不交税。现在政策已经改变,没有了75万的限制,房子无论多少钱都要这样操作,还要把房价的15%交给税务局。预计这项措施将会给联邦政府每年盈利1亿5000万澳币。这就是我们房产投资者需要知道的澳洲联邦政府年中财政预算的全部内容了。所以说这次的年中预算毫无新意,甚至已经说明澳洲经济的问题,让我加强了对澳洲经济走弱的预期。


幸运的国家还能走多久


澳大利亚是个“幸运的国家”(lucky country)!最先这样说的,是澳洲作家霍恩(Donald Horne)。他在1964年出版的同名著作中,写到,澳大利亚的政治和经济制度,最多算是二流,还缺乏创造力,没有雄心壮志。经济的增长和财富的积累主要靠运气。

 

霍恩的意思是,澳洲不像美国,财富是创造的。澳洲的财富,不是从羊背上扒下来的,就是从地下刨出来的,得来容易。后来,人们慢慢从积极的方面来说“幸运的国家”,说澳大利亚是一块福地。

 

如果说,当年澳洲的淘金热吸引了大量的移民,很多人留了下来,澳洲社会和经济因此改观,那么,最近几十年,矿产资源的出口同样吸引了大量的海外移民,澳洲社会和经济因此发生的改变也更加显著。实质性的飞跃发生在过去的三十年。中国的经济发展,对资源的大量需求,是一个主要推动因素。铁矿石和煤是最大的出口商品,占澳洲出口的30%。中国是最大的出口市场,占资源出口的31%。中国也是最大的大宗商品贸易伙伴,超过第二名日本和第三名美国的总和。


2003年以来,铁矿石和煤炭的价格不断攀升,给澳洲带来的财富也就不断增加,目前,这一项收入就占全国GDP的8.5%。主要因为对华贸易,使澳洲避免了近年的几次经济危机,保持了三十多年经济持续增长的记录。2008年经济危机要来的时候,新任总理陆克文,给全国人民每人发钱900澳币,随便你去买什么。矿产资源出口高峰的时候,在西澳矿区,一名卡车司机的年薪是18万澳元,公司用直升飞机接送员工上下班,每周上四天,休三天。


不过这都是以前。澳洲之前是一个靠着铁矿石而幸运和度过危机的国家。但这种幸运不会永远持续。因为澳洲的两大矿产支柱,铁矿石和煤炭正在经历长期下跌行情。在5月的预算中,财政部预计铁矿石价格将会在2024年中期下降到60美元一吨,但是在年中预算中的计算标准是现价137美元一吨,看懂了吗?如果价格真的经历下降行情的话,在下次预算的时候,澳洲会有很大赤字的可能。


现在的澳洲矿业三巨头包括BHP,力拓和福蒂斯,给澳洲联邦财政贡献200亿澳币,而未来预期将会减少。


澳洲矿石的最大单一买家,中国,正在经历通货紧缩和房地产市场危机,基建项目的速度也大不如前,中国对钢铁的需求已经或很快将达到高峰,再生废铁的使用将增加,而来自非洲的新供应波将在3年内进入市场。 需要明确的是,由于三大矿商的成本优势,生意还是可以做的而且将会持续很长时间。但是随着健康、国防和老年护理方面不断增长的财政压力,矿业是否能继续为联邦预算提供动力的确值得深思。 


澳洲的矿业确实是我担心的一个点,但是在短期内可能有刺激经济成长,让澳洲走出经济困境的要素出现,利率。



美国降息预期澳洲跟进


就在本期影片要截稿的时候,美联储宣布连续第三次按兵不动,保持利率在5.25%-5.5%之间。发布会上美联储主席鲍威尔明确说加息已经基本结束,2024年将会考虑降息。这是在这波加息所有的会议中,首次出现考虑降息这个词。说明之前市场对于美国利率走势的预期是正确的。如果美国通胀持续下降,经济持续放缓,美联储就会考虑开始刺激经济,那么降息就是最主要的手段之一。一旦美联储开始降息,澳洲降息也不会太远。


上期影片出来之后,有一位粉丝留言,说澳洲房产市场2024年将会全年调整。那我想作出一个回应。我倒是有不同看法,澳洲房产市场不能看成一个整体,有各种分类方法,比如可以分成悉尼市场,布里斯班市场,这种以城市划分,城市和城市市场之间有不同的走势,有时一个城市房价上涨另一个下降。也可以分成城区市场,比如某个城市东区豪宅上涨,西区中端房产平盘。或者分成公寓市场,别墅市场,新房市场旧房市场。总之是各有各的走势,没法一概而论。澳洲的经济从来就跟房产市场不相关,因为有时经济好房价涨,还有时候经济不好房价也涨,这都是历史上真实发生过的,经济走势并不是决定澳洲房价走势的充要条件。2024年可能比这位粉丝的预期要更加乐观,因为很多外部环境因素包括利率和财政因素都会对房产市场起到正面推动作用。所以2024年澳洲房市会有些颠簸,不过我的看法仍然是正面积极的。


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