澳洲房市2月份居然全线上涨你敢信吗？大型和中型城市这回步调一直，全都出现了U形反弹势头。但是这个趋势能不能持续下去，成为上涨周期呢？澳洲通胀反弹会不会让降息进程戛然而止。5个主要城市中，只有这个城市才可能是下一波房市周期的黑马。
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25年2月澳洲房市走势
我们直奔主题。澳洲房市大盘在24年12月进入下跌区间之后，1月止跌，2月回升，增值0.3%。其实在去年11月的时候，各个新闻和自媒体平台上就有不少人说澳洲房产市场完蛋了，还说什么我就把话放在这里，以后验证，现在口吃的主播越来越多，也不知道是个什么趋势。验证的结果是，这些人又一次瞎说。就这种论调，没人限制他们说。你要是信了，那就是你的问题。我在去年11月直播和年末直播的时候说了自己的观点，虽然澳洲房市大盘出现走势减弱的现象，而且可能微幅下降，但是12月和1月份的数据不一定可靠，澳洲房市大盘整体进入下跌周期的可能性不大。现在结果再一次验证我的观点。号较真儿的朋友可以自己去翻翻我当时的月度直播回放。
2月份悉尼房产市场大盘止跌回升，1月份下跌0.4%，2月份上涨0.3%。相当于1个月之内跳涨0.7%。虽然上涨幅度还是在+-0.5%范围内，属于平盘期，但是反弹的趋势正在形成中。未来是不是能够维持这样跳涨的趋势，还需要观察，如果3月房市和4月房市还能维持这种上涨势头的话，这波周期就稳了。要想出现这个结果，还要看利率降低的速度，幅度，频率，以及大选，政策和国际形势。这个影片后面会讲。我们先看看其他城市房市走势。
墨尔本的情况跟悉尼差不多，2月份房市同样止跌回升，1月份下跌0.6%，2月份上涨0.4%，相当于单月跳涨1%。这个实在是太夸张了。在过去的18个月中，墨尔本一直在阴跌状态，大家都习惯了。这一下跳涨1%，我真的不太适应，就很好奇是怎么回事。经过调研，发现了原因。悉尼和墨尔本的市场上涨很大程度上是因为央行在2月降息。如果我们把市场按照当地的价格分成高中低端市场的话，这次跳涨的动力来自于高端市场。有些在市面上销售的高端房产，一段时间卖不掉，听到降息的消息，立刻提价。买高端房产的人行动也一样迅速，硬生生把均价和中位价都拉起来。能买得起高端房产的人，都是有钱人。这些人对市场特别敏感，对于机会的把握能力也比普通人高出一大截，要不然也不能那么有钱么。而中端和低端市场并没有这么快的反应。对市场的敏感度是一个原因，另一个原因是看到机会了也没钱。别看利率降低了0.25%，工薪阶层的贷款能力也就提升了1万澳币左右，杯水车薪。
我们看到悉尼和墨尔本同样有触底反弹趋势，但是能不能持续目前还没法确定。
布里斯班已经连续24个月上涨，在12月进入平盘期，单月上涨0.5%，1月上涨0.3%，2月上涨0.2%。明显能看得出来，月涨幅环比是在降低之中，但是降低的速度越来越慢，有触底回升的趋势。阿德莱德2月上涨0.3%，珀斯上涨0.3%，趋势跟布里斯班一模一样。这三个中型城市，在过去的2年中经历了一波暴涨期。最近几个月增速减缓也是正常现象。但是在2月降息之后，很可能出现U型反弹。当然会不会出现，还要看央行的降息力度和速度。这三个城市的基本面良好，人口，经济，产业等等都很健康。
你肯定很关心现在买这几个城市有没有问题呢？担心会不会不涨价。我的回答跟几个月前节目里面说的一模一样。1.如果你买自住房，什么时候买都行，反正你在里面要住个10年20年的，入场时机完全不重要，重要的是这套房子能不能满足你的生活需要，比如上班购物买菜孩子上学等等。2.如果你买投资房，一定要看长期10年-20年，入市的时间点不重要，能踩到更好，踩不到也没关系，持有的时间才是能不能最终赚钱的衡量标准。短线建议你去炒股票或者加密货币。3.如果你的目标是赚到大盘增值，长期一直赚钱，做好税务策略和资产配置，实现自己的财务目标，具体买哪个大型和中型城市，其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好，符合你的个人规划。4.如果你非要找时机或者踩点抓暴涨的话，我建议你使用我们的买家中介服务，通过数据分析准确看到全澳洲各个城区的走势。当然普通人不太懂得分析也不知道如何解读数据，想要自己弄懂的朋友，可以关注一下澳房策的2号产品“VISION俱乐部”。
澳洲三个小城市，霍巴特，达尔文，堪培拉还在继续2年的震荡平盘期。月环比涨跌幅度都在+-0.5%之间，看不到任何趋势。
对于第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。澳房策投资理念中有一条, “飞涨的市场也能踩到坑，暴跌的市场也能捡到宝”。
90天走势
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。
图中看得非常明显，中型城市都在上涨期，上涨的速度越来越慢，有出现U型拐点的可能。在0点以下的城市包括悉尼和墨尔本，但是下跌趋势已经停止而且开始反弹了。图中的四个绿色小圈，是澳房策过去3年中对市场大方向作出四次预测的时间点，现在看来都是正确的。
澳洲租金走势延续了过去4年的长期趋势，全国所有城市所有类型房产市场大平均租金都在上涨中。大多数城市租金上涨速度变慢了。
在毛租金回报率方面，没什么变化。达尔文仍然是全国最高6.7%，最低的是悉尼3.1%，全国大平均3.7%。毛租金回报率，也叫毛租售比，就是1年总租金除以房价，没有扣除费用，是衡量房产投资现金流回报的重要指标之一。
通胀回升
这次有点吓人的消息是澳洲1月份通胀开始反弹，Trimmed Mean CPI同比录得2.8%。这次涨价比较高的项目是水果蔬菜，烟草和房租。降价多的是电费。电费能下降完全是因为电价补贴。但是自从去年7月1日开始补贴之后，补贴已经逐渐撤销。所以未来的通胀还是有上升空间的。
利率跟通胀直接相关。如果通胀出现反弹趋势而且持续上涨的话，降息的力度，速度，频率都会相应降低。那些指望今年会降息3-4次的人，可能需要更改一下期望值了。
目前的金融市场预期是年底之前降息2次，而4月1日不降息的概率是86%。
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国际动向
看澳洲经济和房市，想要站得更高，看得更远，还需要考虑国际因素。虽然没有直接影响，但是间接影响或早或晚会传到澳洲。国际因素对于看6个月以上澳洲房市有很大帮助。
美国的经济情况最近有些变化。美国24年第4季度核心PEC明显上涨，达到了2.7%。现在的大环境是，美国企业，个人，市场都已经接受通胀反弹的可能性，其实就是关税闹的。最近2周股市暴跌，就是对经济和通胀担心的直接反应。金融市场预期3月19日美联储不降息的概率达到了93%。亚特兰大联储甚至预期美国第1季度GDP将会出现2.4%的负增长。如果成真的话，很可能美国又有了降息的理由。历史上看，美国的加息和降息周期开始之后，澳洲在3-6个月之后跟进。现在美国所经历的事情会引领经济和利率走向，可以看作澳洲未来6个月的领先指标。
接下来的澳洲房市
以上的内容我在3月8日的月度直播之中已经做了详细分析。观看直播回放可以到油管频道加入平台会员。考虑到目前的利率走势，澳洲经济情况，就业，通胀，移民等因素，未来各个城市房市的表现不同。悉尼和墨尔本的反弹趋势可能在近期比较明显，但是长期能不能形成一个完整上涨周期，还要看降息或者政府财政刺激给不给力。如果不给力的话，有可能出现一个迷你上涨期。三个中型城市，布里斯班珀斯和阿德，近期出现负增长的可能性不是很高，年底的价格大概率比年初要高。按照目前的形式发展下去，2025年出现暴涨的可能性不大，赚点稳定的钱还是很轻松的。墨尔本是澳洲房价第二高的料，但是现在房价排名第七，本身价值是存在的，只是墨尔本房市还没有睡醒。如果澳洲房市出现一批黑马的话，非墨尔本莫属。有经验的投资者已经开始关注墨尔本房市了。但如果你不是房产市场的投资老手，还需要斟酌一下。毕竟买了之后不能马上涨价，很多人是没法接受的。
下次月度直播定在4月5日周六悉尼时间晚上8点，北京时间下午5点。直播中我会详细分析25年3月澳洲房市走势，讲解澳洲国内经济和国际大环境。闭门直播，必须先注册才能通过ZOOM参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名，某书某音加粉丝群报名，蝴蝶号和其他平台请私信。
昆州洪水
昆州发水的事情大家都知道了。这次风暴波及了整个布里斯班，阳光海岸和黄金海岸，但是带来的影响并没有预想那么大。到我们本期截稿为止影响在逐渐减弱，昆州和新州已经取消所有紧急警报，重点转向灾后恢复。受灾的住户已经可以开始申请救助补贴了。到今天，两个州还有超过10万户停电，有的住户已经停电4-5天，但是部分地区恢复通电可能还需要3-4天的时间。市区的公交系统已经恢复，学校复课，公司复工，生意重新开放，只有CityCat渡轮还没有开放。
值得关注的是，整个昆州已经发出了9000份保险索赔申请，数量还在上升中。赔付项目主要是商业中断和房屋受损。看来整个昆州的房屋保险费今年又要涨了。
大家在昆州买房子，肯定会遇到洪水隐患这个问题，感兴趣朋友可以到澳房策官网的“资源”页面查询洪水地图。顺便说一句，洪水能影响到物业一般是在河边，湖边，海边。有洪水隐患的房子一般都是老房子，我们在做买家中介的过程中有一个步骤是调查洪水隐患，所以第一手资料还算丰富。但是在新开发区里面我们很难见到受到洪水影响的房产，因为在开发的时候必须要经过政府批文这一步，受到洪水影响的区不太可能成为开发区。在一些老区里面开发的新房子，我们倒是遇到过洪水问题。大家自己买房的时候需要多注意。
新书发布会
3月8日我们在墨尔本举办了我的新书《澳房策略》线下签售会。本来是按照50个座位卖票的，后来大家报名特别踊跃，我们临时扩充到80个座位，最后一共卖掉了84张票。现场安排座位也是按照这个数字来准备的。可是到了当天，有很多慕名而来的朋友，直接在现场买票，参加活动，来都来了，我们也没法拒之门外。加了两波座位，到最后还是有10多位朋友站着看完了全场，我真的特别感动。可见大家对与澳洲房产投资最真实的知识是多么渴望了。怎么说呢，我代表澳房策全体员工跟您说声谢谢吧。接下来还有三场线下签售会，3月13日周4晚上6点在珀斯，3月15日周6下午2点在悉尼，3月18日周2晚上6点在布里斯班，座位没几个了，请大家抓紧时间购票。如果您没法来到现场也没关系，《澳房策略》新书预售已经在澳房策官网开启，预计在3月底4月初寄出。无论您在世界的哪个角落，我们都会把书寄给您，全球包邮。第1批邮寄100本，赶紧抢购吧。
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