最近澳洲统计局发布了最新数据，澳洲通胀连续4个月暴涨，已经回升到4.4%，而且还在加速上涨的趋势之中，很多人关心通胀回升会不会让澳洲再次进入加息周期，引起经济衰退和房市暴跌？为什么澳洲央行眼看着通胀反弹而按兵不动，到底什么时候会开始加息？澳洲通胀还能压得住吗？如果澳洲经济持续下行，对我们房产投资者会产生什么重大影响呢？
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
澳洲5月通胀再度爆表
6月26日澳洲统计局发布数据显示，澳洲通胀再次加速。5月份Trimmed Mean CPI同比上涨4.4%，这已经是通胀连续4个月上涨。这次涨价最快的部分是，烟草涨价13.4%, 房租7.4%, 电6.5%, 燃油9.3%, 金融保险7.8%。
各个项目加总，平均，再掐头去尾得出的这个Trimmed Mean CPI 4.4%, 正是澳洲央行RBA最关注的通胀标准。所以很多经济学家和各大银行，都开始调整预期，准备迎接澳洲下一波的加息周期。
有人可能说了，那澳洲财长不是非常有信心，今年年底之前澳洲通胀回到2.75%左右吗？通胀应该是会回落的吧。其实这句话就藏了好多陷阱，你不注意还真听不出来。首先Jim Chalmers是财政部长，虽然是经济学出身，掌管澳洲联邦财政，但他是为政府服务，为政府说话的。只有说“通胀会下降”，才能让政府的预算案中巨大的政府支出变得合理。所以他说话能有3成是真的就不错了。第二点是财长说的这个通胀是“Headline Inflation”，没有经过任何加工处理，包括了经常大幅度波动的食品和燃油部分，根本不是RBA用来决策的“Trimmed Mean CPI”。财长所说的CPI，其实更注重人们的直观感受，而跟经济政策和利率走势关系不是很大。
第三，财长一个人没法代表整个学术界和金融界的看法。澳洲金融观察对40位经济学家和金融界大佬做了问卷调查，结果显示大多数人认为今年年底的通胀，就是财长说的这个通胀版本，会从现在的4%下降到3.5%左右，财长的预期太乐观了。
Rabobank 首席经济学家 Benjamin Picton 的预测是最极端的一个，他说澳洲8月份加息的概率是60%，而今年有可能要加1到2次息才能控制住目前通胀上涨的趋势，稳定物价。第一次降息可能在2025年9月。其他人的预测都比他要保守一些。
不过说到保守，没有人比澳洲中央银行更加保守。世界其他国家都开始加息之后3个月，澳洲才开始加息。等各国都加到5%以上，澳洲才加到4%。加息比人家慢，利率最高点比人家低1%不够狠。东北话叫做磨磨唧唧，就不能豁出去一棒子打死通胀。等各国通胀都被打下来，开始讨论降息了，澳洲现在又开始要应对通胀反弹，可能要被迫加息。澳洲央行这个脸是丢大了。记忆力好的朋友，可能还有印象，上一位央行行长，在疫情爆发之后紧急降息时，跟所有澳大利亚人说，低息环境将会保持到2024年不变，搞得很多人超过贷款能力借贷，引起了加息周期中贷款高利息转贷危机，很多企业当时听话，买了不少长期国债，结果赔了好多。现在看来当年央行行长讲话简直跟笑话一样。不知道你们怎么想，反正我对澳洲央行一点信心都没有，澳洲央行说什么，跟我自己的投资决策还有给澳房策VISION会员的决策，关系不大。
对于澳洲央行迟迟不加息这件事情，我的看法是央行根本不愿意担责任，能不加就不加。跟世界上其他国家的央行相似，澳洲央行也有2大职责，第一，控制通胀，第二，稳定就业。问题是只要加息，就会打击通胀，同时失业率就会提高。但是从目前澳洲央行的行动上看，就业好像更重要一些。只要就业不垮，通胀稍微高一点也没事。这样想的话，好像央行的行动就合理了。但这这样的行为完全是不尊重经济规律，想要控制通胀，人们手里的钱必须变少，必须有更多的人失业，才能减少需求压住通胀，想要打击通胀还不想付出代价，哪有那好事儿。当然这是在政府不从背后捅刀子，扩大政府支出的基础上。因为政府支出增加，也会推升通胀。所以现在澳洲央行的首要目标，虽然他们自己不承认，其实就是稳就业，稳住就业的基础上再稍微压一压通胀。在不加息的情况下，通胀根本不可能控制住。
其实澳洲央行本来应该在今年第一季度通胀数字出来之后，就开始加息了，但是央行选择不加。好像等一等，通胀就能自己降下来一样。不加息，光加工资的结果，就是大家手里有钱了，那就多花吧。现在所有政策都在保就业，感觉就像是，伸手去够正在往水里沉的人，人们沉得越深，手就要伸出去更远，最后会不会把船上的人也拉下水呢？大家手里没钱好像全都是社会的责任一样，就不能自己增强一下竞争力，学学游泳不好吗？增强一下技能，创个业，多挣点钱多好。
这个感觉，我们中文频道的观众可能还不是很深。澳房策英文频道最近爆火的几个视频，你们有空可以读读下面的留言，好多讲英语的人，不思进取，自己赚不到钱怨社会，社会不给加工资，不给福利就一哭二闹三上吊的人。感觉英文圈比中文圈乱好多啊。但是真的等到经济萧条，失业率大幅度提升的时候，这些人没准儿就会开始自我提升了呢。
澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”当好您的投资军师和管家. 了解一下, 请加入‘基础会员’领取5大礼包；找人问问, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；认真学习, 欢迎参加公开课《选好投资房开启创富之路》学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
这场衰退将比GFC更严重
有句话说得好。当邻居失业的时是经济衰退，当自己失业时是经济萧条。2008年那场席卷世界的经济危机，我是亲历者。当时我已经毕业，刚刚拿到澳洲永久居民身份，在澳洲的一家公司工作了一段时间。那时候还不懂什么萧条，金融，失业，只是眼睁睁地看着公司同事一个个先后被辞退。我供职的公司做房产销售和管理，主要是商业房产办公室，一小部分是住宅房产。办公室的租客当然都是各种大大小小的公司了，而萧条最直接的反应就是，这些公司要不然就搬到便宜一点的地方省钱，要不就直接破产清算。短期内有6-7成办公室空出来，所以我们公司的业绩也一落千丈。我工作的那个小公司算上老板一共10个人，等7位同事都被辞退之后，最终也轮到了我。终于从邻居失业，变成了自己失业，衰退变成了萧条。再接下来，就是1年多的空窗期，工作怎么也找不到，只能同时学习各种技术提高自己的就业竞争力，因为没有其他出路么。
当时澳洲的失业率一度达到5.9%，现在的失业率是4%。当时的RBA利率，在经过紧急降息之后是3%，现在是4.35%。当时在进入经济负增长之前的GDP季度环比是0.7%，现在是0.1%。这一切都在说明，澳洲进入经济衰退只有一步之遥。
2008年那场危机，能够化解，有两大原因，1是澳洲政府放水印钱，2是中国搞大基建向澳洲购买各种矿产，向澳洲输血，危机才得以平息。但是现在的情况，澳洲年底可能还要加1-2次息，同时中国已经不可能像当年一样搞大型基建和开发，给澳洲送钱了。那么澳洲面临的没准儿是中长期持续性的经济下滑。
房市买家目前的反应
我们特意观察了悉尼和墨尔本的公开拍卖市场，发现过去2周，拍卖注册人数有下降趋势，人们在出价的时候更加谨慎。因为8月加息的预期，有一部分荷包不够鼓的买家，悄悄退出了市场。根据CoreLogic的数据，悉尼的初步拍卖清盘率在周末上升到72%，高于前一周的63.9%。目前情况还好。但是在墨尔本，大量房产上市拍卖，把清盘率从上周的72.9%拉低到了68.2%。就拍卖数量来讲，墨尔本现在比去年同期高出57%，明显是买家市场，还是处在房东卖房出逃状态。而且现在的在售房产数量，也就是库存数量比去年高出3成，比5年均值高出16%。
从数据上看也非常明显。我们刚刚拿到6月份数据。悉尼房市大盘上涨0.5%，而墨尔本是全澳唯一房价下跌的城市，单月大盘下跌0.2%。布里斯班珀斯阿德莱德房市依旧强劲。
那么澳洲房产市场会受到通胀上涨和加息预期的影响吗？简单来说短期内会对市场有一些降温作用，通胀上涨是实打实的，而加不加息并不是在8月澳洲议息会议之前房市走势的决定因素，而是人们对于房市的预期。预期降低自然会反应在行动上。不过澳洲目前的基本面并没有改变，仍然是人口增加速度超过房屋供给，租房市场仍然是一房难求，只是反应在各个首府城市的时候，具体情况有所不同，这造就了各个城市之间房产市场周期的差别。在长期上看，还有很多因素需要考虑，比如预期下降的留学移民数量，澳洲经济陷入衰退的可能性，还有国际上其他英联邦国家利率走势，以及移民留学政策。这些都对澳洲经济和政策有一定的影响。那么澳洲房产市场下半年走势究竟如何，到底是涨还是跌，哪些地方涨势良好，哪些房产应该避开呢？
具体分析，我会放在本周末7月6日的月度直播中，悉尼时间周六晚8点，北京时间6点，台北时间6点，24年6月澳洲房市直播。这期直播同时也是半年加量版，总结上半年澳洲房市，预测下半年走势，还会在直播过程中送出总价值3500澳币的多个大奖，技术原因，我们直播间能够容纳的人数有限，大家现在就可以在官网直播页面预约订位。欢迎大家邀请朋友一同来参加直播，为您获奖添一分可能。官网报名即可。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
Comments