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【澳洲房产】租金危机房价危机? 未来5-10年才是最难的! 50%失业率才能解开房市的死结! 120万套房屋只能建1半! 全澳房产峰会大佬云集! 最高端最有远见的分析一次看全!【澳房策255】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


澳洲最权威的金融经济媒体,澳洲金融观察Australian Financial Review 上周举行了全澳房产峰会,各路人马齐聚,包括上市开发商,建筑商,私营企业主,经济学家,政客等等,发表了各自对于目前房产市场和经济形势的看法,以及未来发展的预期。这次会议的录像我都看了一边,发现了这些行业大佬们的看法和思维模式,确实跟我们普通人不一样,要高深很多,长远得多,角度也够刁钻。会议中更是提出了惊人的观点,包括澳洲政府120万套住房计划只能按时完成1半,大部分建筑商已经走出阴影开始盈利,澳洲房租房价问题短期无法解决,未来5-10年才是最艰难的等等,当然这都是一般性的讨论,最大的爆点是一位澳洲顶级开发商老板语出惊人,说想要解决生产效率,建房速度,租金和房价问题,必须首先让40%-50%的人失业,他们才会珍惜工作机会,知道究竟谁是老板。拿我们就来一探究竟,看看这些走在房产行业尖端的人是怎么看澳洲房产市场的,我们如何根据这些远见调整自己的投资策略。


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建筑商盈利回归


先来个好消息给大家热热身。很多人在各种媒体渠道都听过建筑商倒闭的消息,搞得人心惶惶。这个事情的原委我简单说一下。2020年疫情开始之后,企业停工,店面关张,建筑商和工人也是一样,但是政府一看不行,如果建筑行业倒下,整个澳洲经济可能损失掉包括上下游产业在内30%GDP,所以出台了相关政策,给买新房的人特别补贴,让人们去买房,刺激建筑开工量,也就相当于刺激了经济。当时的人工和材料成本没有什么改变,建筑合同价格也就比较低。再加上补贴,很多人就买得起房子了,建筑商拿到了超多建筑合同,喜滋滋,正想要大干一场的时候,没想到俄乌战争开打,国际物流被锁死,澳洲也封国,材料和人工都进不来,价格就跟着飞涨。很多当时签的,正常价格建筑合同,开工时就要面对20%-40%的成本上涨,如果建筑商履约建房,亏损就是板上钉钉的事。有些体量比较大的建筑商,财务情况健康,自己扛扛也就过去了。财务情况差一些的,自己承担一部分,原来买家也要承担一部分,财务情况最差的建筑商干脆选择主动破产躺平甚至跑路,留下一堆烂摊子给买家。再加上人性都是更关注负面消息的,所以不少人一提到建筑商先想到的是12个月前的建筑商破产潮。那为什么说我带来的是个好消息呢,因为行业大佬站出来给出了跟我们普通人和媒体宣传不一样的信息。


珀斯开发商 Nigel Satterley 在峰会上说,像是澳洲最大建商Metricon在过去12个月经历的财务问题,现在已经成为过去式,最近几个月所有的项目都在赚钱,生意健康程度越来越高。Nigel 是老资格澳洲开发商,在珀斯,墨尔本,布里斯班都有众多在建项目。承建商就是Metricon。近几个月Metricon财务稳定,账单工资按时支付,状态已经恢复。


12个月之前,Metricon遇到财务问题,裁员1/10,同时把之前签署的建筑合同价格上调了10%,来应对人工和材料价格上涨的问题。其实不单是Metricon,很多其他中型建筑商也不得不在当时上调合同价格。我个人的看法是,无论建筑商的宣传写得是不是固定价格建筑合同,我们都要直接忽略,因为固定价格,价格保证,这种东西根本就不存在,往小了说,是广告跟现实的差距,价格一定是随着成本调整而调整的,最多是建筑商按照目前的市场形势,在合同报价里面加了一些未来一段时间成本可能上涨的缓冲价格,所以给到买家一个固定价格。往大了说,投资标的所谓的风险和不确定性,其实跟投资标的无关,只跟投资者个人有关。同一个产品,投资老手看起来一点风险也没有,但是投资外行看起来就是一堆风险,避之不及。当然这也就是我们澳房策存在的意义了。帮大家降低因为“不懂”带来的所谓的“投资风险”。


好在目前人工成本上涨和材料上涨已经趋于稳定,这也得到了建筑行业组织Master Builder 高管 Dentia Wawn,和上市公司Cedar Wood 高管 Nathan Blackburne的确认。这几位大佬,连同几位经济学家,还评论了目前我们正在经历的租房难和买房难的问题,几乎一致认为,现在的难题只是刚刚开始,可能需要未来5-10年才能解决。


房租和房价问题刚刚开始


上个月,澳洲国家内阁设定了未来五年内建设120万套房屋的目标,也就是每年240,000套,而整个澳洲建筑行业的能力加在一起,也只能每年建160,000套,这 5年120万套房子的目标实在是太远大了,可以说政府完全没有现实感。


西澳开发商Nigel Satterley说,由于缺乏建筑工人,计划中的120万套,只有一半能够按时完成。这个说法得到了峰会各位大佬的赞同。建筑行业能够找到足够的工人建造60万套房子就已经很辛运了。墨尔本的开发商Tim Gurner说,他的30个开发项目中有一半,因为悉尼的规划延误而停滞或者受到阻碍。 经济学家Shane Oliver说,即使回到2016年,当时的创纪录开工量,整个建筑行业加起来,当年也只有233,000套房屋。


Tim Gurner说,现在由于材料短缺和建筑劳动力短缺,建筑行业陷入了后疫情生产力停滞,加上州政府规划系统的低效,导致土地持有成本上升,等待批准的时间变长,从而推高了最终的销售价格。 澳洲住房部长Julie Collins在峰会发言,说政府正在尽力解决短期中期和长期的问题。100亿澳元的Housing Australia Future Fund可以缓解住房问题,但是没法让市场恢复平衡。其实也就在侧面间接承认了,想要解决目前的租房买房问题,还是需要私人企业和投资者加入的。但是目前澳洲的政治正确就是反对房产投资者,反对建造高密度住宅,反对企业利润。再加上短缺的劳动力,低下的生产效率和政府缺乏实际解决方案 (不是那种扔出一个数字让大家开心而是真正的去动手解决问题), 这些因素加在一起,澳洲房租和房价越来越高的问题真的不是一时能够解决的。在峰会上,墨尔本开发商Tim Gurner的言论,把目前房市的问题挖到了根源,也因为自己的言论,上遍了澳洲媒体头条,甚至美国最具争议的女议员AOC, 福布斯, 华盛顿邮报都有报道。他说,想要解决租金上涨和房价上涨的问题,必须先让失业率达到40%-50%,让打工人知道谁才是老板。


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我听完非常无语,愣了半天,但是仔细想想好像又有些道理。建房子的速度这么慢,除了资金量,投资者意愿,税务,政府批文等等因素之外,最重要的因素之一就是建筑工人。工人们拿的钱更多,干的活更少,确实是市场因素决定的,但是也让人们的工作意识改变,认为雇主很幸运才能雇到自己来干活儿,必须多拿少干啊。降低的工作效率成为了交工量低,和交工速度慢的决定性因素之一,所以必须要来一场大规模的失业才有可能扭转局势。Tim Gurner的言论已经引起了广泛的反击,不知道他到底是情商低还是懂传播。其实这就跟现任澳洲央行行长Michelle Bullock早些时候的言论出奇地一致,Michelle说失业率需要达到4.5%才能压制住通胀,同样遭到了社会反弹。


个人看法


现在澳洲的打工人通过工会获得了太多的权利,在降低生产效率的同时要求工资上涨超过通胀,这本身就不合理。这种情况的结果就是降低了企业盈利能力,尤其是在房产开发和建筑行业,增加了人工成本。效率降低拖慢了工期,增加了开发商土地持有成本,而这些上涨的成本和拖慢的时间,会通过提高房价和降低房产供应量的形式,传导到整个经济之中,造成房价高涨和租金高涨。这时候人们又会开始要求政府解决租房和买房问题和提高自己的工资。而政府没办法违反经济和商业规律解决这些问题,只能加重税收补贴给大众,这样企业和投资者负担会更重...


虽然从社会角度看,失业率大幅度提高是社会灾难,但是没有提高失业率的话,上面说的死结就打不开,而且这个死循环的最终结果,我猜也会从失业率这一关爆开。所以单纯从经济的角度来看,最终解决人们生产效率,工作意愿,涨薪通胀,房价,房租,这些种种问题的,很可能就是一场失业潮,让现在变了型的经济关机重启。而类似的事情曾经发生在一位在美国投资的中国老板身上。


10年前中国商人曹德旺在美国俄亥俄州建立福耀玻璃工厂,雇用了因为当地通用汽车破产失业的几千人。一开始曹德旺像是救世主一样,为当地人提供了工作机会。工厂发展很快,但是在一次庆功会上,一位当地美国议员发言时,不合时宜地提到工厂里面正在组建工会,台下的曹德旺心里一沉。随后在公司高层会议上,曹德旺就提出,只要工会进入福耀玻璃,自己就关门不做了,让所有人失业。而这之后的2年,就是福耀玻璃VS工会的拉锯战。为什么曹德旺要反工会呢?因为工会是低效工人的避难所,越烂的工人越需要混饭吃,工会活动就会更积极。同时会带动其他人放弃学习,放弃努力,只是一味地要更高工资和待遇,降低商业和经济效率,降低产出。当时曹德旺用了一系列的方法应对,雇佣了在中美都有25年工作经验的刘道川出任企业主管,替代原先任由工会发展的美国本地主管,上任之后,刘道川用了几招解决问题,第一,用利益分化工人群体,第二,聘用反工会咨询组织,第三,有针对性地开除刺头员工,听指挥表现好的员工得到每小时加薪2美元的奖励。很快局面有所改变,反对工会的工人越来越多,因为怕被烂员工拖下水,影响自己凭本事得来的工作息会和薪水。来到2017年,美国劳资委员会决定来一场投票,彻底决定是否要在福耀玻璃成立工会。而结果是444票赞成,868票反对,工会一败涂地。到了2018年,福耀玻璃扭亏为盈,留下好员工,辞退了那些没法接受改变,工作效率低下的员工,并且引进了一批全新的机械设备替代被辞退员工的生产份额。那些支持工会的烂员工最后只能得到失业的结果。《美国工厂》是一部由曹德旺本色出演,美国前总统奥巴马担任制片人,历时4年拍摄的纪录片。获得了2019年第92届奥斯卡最佳纪录片奖。我推荐大家有空都去看看,里面的反应的问题,跟现在澳洲正在经历的问题,有很多相似的地方。我想澳洲最终的解决方案,很可能非常类似,也是裁掉搞事和效率低下的员工,用更先进机械和人工智能代替这些人的产出份额,完成经济转型。可能只有到这一步,澳洲租房难和买房难的问题才会得到真正地缓解。


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