top of page

【澳洲房产】突发! 澳洲房产投资者再受打击! 负扣税和增值税优惠就此消失!? 政府失信有一次就会有无数次!澳洲政策无论如何改变, 房价都会上涨的根本原因!【澳房策280】



这个真是太突然了,没想到春节长假刚结束,就出事儿。如果这项法案真的通过的话,可能澳洲房产投资的整个体系,又要发生重大变化了。负扣税和增值税优惠可能会被取消!而对于很多投资者来说,这两个税务优惠是在目前高利息环境下生存的最后救命稻草,也是未来第三阶段减税计划实施之后,高收入人群减免税收的重要手段。说是澳洲房产投资的核心理念之一,也毫不为过。这两项税收到底如何影响投资回报,如何影响房价,政府为什么要废除,到底有没有可能执行,这项改变到底对什么人影响最大,对哪些人毫无影响。这一系列的问题,我们就用一个影片来做出完整解答。只要你在澳洲有投资房,甚至想要买投资房,这一期一定要看完!


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


今年2月5日,联邦工党向国会提交了一份法案,在今年推行Help to Buy Scheme 帮买计划。帮买计划就是政府出4成的买房资金,买家最少出2%,剩下的由银行贷款支付,目标是帮助没钱的年轻人买房。具体条款和对房市的影响大家可以看看【澳房策277】后半部分有详细解说。


如果想要在国会参议院通过“帮买计划”法案,现在的联邦执政党工党(Labour Party),需要反对党(Opposition)也就是自由党(Liberal Party),或者是中立议员(Crossbench)的支持才能通过,而恰好绿党(Greens) 加上工党能在参议院形成多数,可以通过任何法案。所以绿党看到了一个碰瓷儿的机会。如果你工党想要推行“帮买政策”,好,我绿党可以支持你,但是作为交换条件,你也要支持我提出的“废除负扣税和增值税优惠的政策”,你看多鸡贼。绿党原来主要关注的是气象问题,现在已经变成了为没钱买房,没钱租房的人代言的政党了,所以我叫他“没房党”。


这个负扣税和资本增值优惠是什么东西呢?普通澳洲人买个投资房,注意自住房不行啊,只能是投资房,几乎所有的投资房产生的费用,包括物业管理,地税,一大堆,都可以用来冲抵持有投资房时候的收入,也就是租金收入。如果你收入多费用少,赚钱了,盈利的部分再交税。税率跟当年个人所得税一样。也就是把投资房净收入和个人收入加总交税。


举个例子,如果你当年个人收入是10万澳币,个人所得税应该缴纳$24,967。投资房净收入5000, 那么这一年你个人总收入是10万5千,个人所得税应该缴纳$26,692。也就是说投资房给你赚的$5000里面,要拿出$1725来交税。税率34.5%。同一个例子,如果房子费用多收入少,当年亏了$5000。当年个人收入就来到了$95,000, 个人所得税应该缴纳$23,242。亏损5000块,让你少交了$1725。让房子的投资亏损冲抵个人所得税,这就叫负扣税了。


但是这些都是实打实的出租亏损,你是要真金白银填进去的。不过如果考虑到折旧这种账面亏损,能退回来的税务就会更多。还可能有房子没有实际出租亏损,也能退税回来的情况。这就是为什么澳洲高薪打工人特别喜欢买房子的原因,尤其是新房子,因为折旧更多,能在得到房价上涨好处的同时,每年都少交个人所得税。买房子也是打工人为数不多的抵税方法之一。



资本增值税优惠是说,你买投资房,持有超过一年以上,卖房比如赚了5000澳币,那么打5折,只需要计算2500澳币收入,按这个交个人所得税就好了。在上面的例子里面,只需要多交$862.5。数字方面对不对,要取决于你什么时候看这期影片,因为税法税率年年变。顺便说一下,海外人士可以使用出租亏损抵扣,但是没法享受CGT优惠。


关于上面税务信息,要感谢一下我们税务团队的Winnie老师,有澳洲税务方面的需求,报税,企业税,税务框架设计,家庭信托,自管养老金等等可以在澳房策官网找她咨询。是澳房策VISION会员的话,可以通过你的专属策略师,向Winnie老师咨询。


很多房产投资者都是依赖这两项税收优惠,来提高房产回报率,赚更多钱的。很多人说房产涨价这么凶,负扣税和资本增值税减免功不可没。你想想,如果被废除,会怎么样呢?在我们本期影片截稿的时候,法案还没有通过。工党政府一再表示自己不会考虑废除这两项税收优惠,2019年选举的时候,工党坚持废除这两项税收优惠,但是失败了,没选上。2022年大选,工党政府一开始跟绿党一样,主张废除这两项税收优惠,但是眼见不受欢迎,就放弃了这个纲领,才选上的。所以工党政府打心眼里是支持废除的,只是迫于形势所逼,才妥协,竞选时许诺两项优惠不变。


如果你一直关注澳房策的话,一定知道,工党政府已经推翻了竞选时候的2项承诺,1,对超过300万余额的养老金多征税,2,第三阶段减税计划,就算是现在工党一直坚持说不改,到最后一刻说,“不改不行”,我都不会惊讶。因为一个政府失信一次,就不再值得信任。法案目前还在国会辩论阶段,相信不久就会有结果了。


那么政府究竟会不会通过法案废除这两项税收优惠呢?大概率不会,即使万分之一废除了,也不会从根本上动摇房产投资的逻辑。


澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”当好您的投资军师和管家. 了解一下, 请加入‘基础会员’领取5大礼包;找人问问, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’;认真学习, 欢迎参加公开课《选好投资房开启创富之路》学习最有效的澳洲房产投资理念,买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏,如果不是在YT看到影片,请您私信我们获得报名链接。


房产投资者组成的政府


澳洲联邦众议员(Member of the Parliament )有151人,其中102个也就是⅔,拥有至少2套房产,其中至少14位众议员有4套房产或者更多,总理本人有3套房子。换句话说,参与制定澳洲行政和税务法律的各位议员们,本身就是房产投资者,或者说澳洲联邦政府是由房产投资者组成的,都一点不为过。这就是负扣税政策在过去40年都没有变的最深层原因。即使是未来有任变动,所有的政策走向都会向着房产投资者一端倾斜,即使暂时受到打击,修正的力量并没有削弱,政策制定根本上会向房产投资,或者说议员本身的利益倾斜。跟着大树好乘凉说的就是这件事情。


负扣税受益者众多


澳洲税务局统计,澳洲有240万房产投资者受益于负扣税政策。这240万人即是票仓的重要组成,也是为市场提供出租房源人,得罪了这240万人,对于现政府连任,和现政府积极解决出租房供应量问题都没有任何好处。


澳洲社会稳定性


刚刚出炉的澳洲失业率,来到了近几年的新高4.1%, 而利率仍旧保持在高点。现在经济不好,失业率开始上升,贷款利率高让很多背负高额贷款的投资者喘不过来气,如果没有负扣税撑着,恐怕那批高杠杆的人早就挺不住了。这个时候改变税法,可能会引起房产抛售,房价崩盘。当然对买不起房子的人是好事,对手握现金的投资者是好事,但是会引起社会动荡。这对执政党来说可不是好事。如果投资人撂挑子不玩儿了,那就只剩下政府自己去解决租房问题吧。


所以说,我认为大概率这两项税收优惠不会变动。大家可以耐心等待国会那边的结果。


澳洲税务改变=房市不稳定?


澳房策的VISION会员在加入之后,第一个90分钟的策略会议里面,经常会问我这样一个问题。澳洲现在的税务政策有可能会改变吗?如果可能改变,那我的投资会不会就不稳定了呢?在这里我想统一回答一下。澳洲未来房产投资相关的税务一定会改变的,我们唯一不知道的是什么时候改,和改成什么样。像是负扣税政策已经实施了40年,看着很稳定,但是未来还是有可能会改变的。


我的观点是,1,房产投资能赚钱,并不是因为负扣税才赚钱,而是通过租金现金流和房价上涨赚钱,任何税务都可以看作是投资成本的一部分,只要最终净利润为正,而且利润率,或者更准确地说,现金回报率ROI可以的话,那房产投资的本质就没有改变。2,任何投资都是有风险的,包括你存银行的钱还有可能取不出来呢,银行还可能倒闭呢。风险就来源于你的知识量和经验,同样的投资标的,人家觉得没风险,因为人家懂,知道如何控制风险,而你觉得全是风险,因为你不懂,不懂就会担心,不敢往前走。所以要不然你就自己学习提高,要不然就找个厉害的团队帮你投资,没有其他选择,3,现在的世界只有不确定才是确定的。我们没人知道未来,能做的事情就是等改变来了,积极应对,或者像澳房策一样,让VISION会员随时都有投资的“红线保障”和通过大量调研得出的“市场预判”,比普通投资者抢先一步准备好应对可能到来的改变。


春节长假刚结束,我们的咨询量又开始爆炸了,光是上个周末,我们就接到了将近30个咨询,其中,中国大陆的直接咨询量居然占了一半。我真的没想到。明知道澳洲房产投资对于海外人士是有加税收的,但还是来咨询,看来国内出境投资的需求并没有减弱。


我们给这波加入VISION会员的一位朋友,做澳洲资产配置,根据不同房产类型和城市,计算了12种排列组合,75万的房产,5年税前总收益可以达到42万澳币,这是全额现金支付的情况下的结果。我们考虑了印花税,印花税附加,土地税,土地税附加,其他交易和持有的所有成本...现金回报率年化回报率在9%,还是不错的,比投一些ETF,基金回报都要高,关键澳洲经济和政策比较稳定。我们还计算了各种贷款的情况,如果在澳洲本地贷款,按照8%利率计算,同时考虑到各种申请费维护费,假设贷款50%,5年总回报降低到27万,但是现金回报率提高到11%。所以海外人士在澳洲本地贷款,实际上更赚钱了,这一点是打破很多人认知的结果。


这跟国内房产2002-2019年,一线城市动不动15倍18倍房价疯长绝对没法比。但是现在对比下来,澳洲的房产投资回报可比国内好太多了。新时代已经开始,我们思维也要跟上时代啊。


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



如果您想快速了解澳洲房产市场,给自己的房产投资做准备,请您参加我们的直播《选好投资房,开启创富之路》80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。


现在加入澳房策会员!"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息,与志同道合的房产买家交流,系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利!


 

澳洲Alex,澳洲买房,澳洲房产,澳洲房產,澳洲房价,澳洲房價,澳洲房產,财务自由,財務自由,财富自由,財富自由,买房赚钱,澳洲赚钱,澳洲理财,投資理財,投资理财,澳洲理财课,澳洲生活,悉尼房产,悉尼生活,房产中介课程,展望地产课程,vision training, 澳洲,澳洲疫情动态,澳洲经济,悉尼买房,悉尼房价,墨尔本房价,墨尔本看房,澳洲地产2020,地产销售,房地产销售技巧,销售技巧,房地产如何赚钱,房地产经纪,房产经纪,地产经纪,房地产中介,房产中介,地产中介,房产投资,悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价,澳洲投资,澳洲房地产,澳洲买房,悉尼房地产,墨尔本房地产,悉尼房价,墨尔本房价,澳洲房价,澳洲地产,房产中介,房产销售,房产销售证书,房地产从业证书,

Comments


Commenting has been turned off.
bottom of page