【澳洲房产】突发! 澳洲通胀反弹爆表! 四大银行改口, 降息周期可能已经结束! 澳洲房产市场要崩?【澳房策397】
- 澳房策
- 11月1日
- 讀畢需時 12 分鐘
澳洲第三季度通胀数据一出来，整个金融圈就炸翻了天。四大银行的经济学家们全部改口,市场预期瞬间逆转,无数准备买房的人开始犹豫。这个数据到底有多可怕?它直接让降息希望彻底破灭,甚至有些专家说，RBA的下一步可能不是降息,而是加息！我知道你现在脑子里肯定有一堆问号:到底发生了什么?通胀不是一直在往下走吗?降息周期不是正常进行中吗?怎么突然就变了？房价接下来会怎么走? 现在到底该不该买房? 今天这期影片,我会用最新的数据和历史案例,告诉你一个很多人都想不通的真相。为什么有时候利率上涨,房价反而也在涨?为什么降息推迟,可能反而是你上车的好时机?
澳洲第3季度通胀飙升
话说这次的通胀数据一出来,整个金融圈都炸锅了。10月28日,澳洲统计局(ABS)公布的第3季度消费者物价指数(CPI),直接给市场来了个暴击。季度通胀环比增长1.3%,同比涨幅达到3.2%,这可是自从2023年第1季度以来最高的单季涨幅了。更要命的是,这个数字远远超过了市场预期的1.1%季度环比,和3.0%同比增长。你想想看,本来大家都盼着通胀继续往下走,结果反而掉头向上了,这不就像你正准备松一口气,突然被人从背后暗算了吗?
RBA之前可是预测第3季度的Trimmed Mean核心通胀只会增长0.6%左右, 结果实际数据出来是1.0%,整整高出了0.4个百分点。这可不是小事儿。RBA行长(Michele Bullock)在本周早些时候的一次讲话中就警告过,如果Trimmed Mean季度涨幅达到0.9%,那就算是"material miss"——严重偏离预期了。现在实际数据是1.0%, 这不就是打脸打得啪啪响吗?更糟糕的是,年度Trimmed Mean核心通胀从第2季度的2.7%上升到了3.0%,正好卡在RBA 2-3%目标区间的上限。这是自2022年12月以来,Trimmed Mean年度通胀首次出现上升,之前可是连续下降了将近两年的。
咱们再看看具体是什么推高了通胀。最大的问题就是电费,季度暴涨9.0%,全年更是飙升了23.6%。这背后的原因也很简单,政府的电费补贴到期了。还记得去年政府为了帮大家减轻生活压力,给电费提供了补贴吗?现在补贴一停,电费立马就涨回来了,而且涨得比谁都凶。除了电费,住房成本季度上涨2.5%,娱乐和文化消费涨了1.9%,交通运输涨了1.2%。食品和非酒精饮料虽然涨幅不算太夸张,但也有3.1%的年度增长。
Trimmed Mean CPI 是核心指标，,现在的表现可以说是让央行非常头疼。虽然还在目标区间内,但已经顶到了天花板。RBA在8月份发布的货币政策声明(Statement on Monetary Policy)里,还预测通胀会继续温和下降,在2025年下半年保持在2.5%左右。现在这个预测明显落空。
未来降息周期的预测
说起降息预测这事儿,真是一波三折。就在几周前,四大银行和金融市场还普遍认为11月会降息,结果通胀数据一公布,所有人都改口了。咱们先来看看四大银行现在是怎么想的。联邦银行(CBA)的态度最悲观,他们的首席经济学家直接宣布,本轮降息周期已经结束了,现金利率会长期稳定在3.60%,不会再降。理由很简单,第3季度通胀数据显示价格上涨的压力,而且消费支出正在回升,房产市场也在升温,在这种情况下,RBA根本没有降息的空间。
ANZ和NAB的预测稍微乐观一点,但也把降息时间大幅推迟。ANZ现在预计要等到2026年2月才会有下一次降息,而且只降一次,把现金利率降到3.35%之后就停。NAB更保守,认为要等到2026年5月才会降息,同样也只降一次到3.35%。Westpac本来是四大行中最激进的,之前还坚持认为11月会降息,但这次通胀数据出来后,也撤回了这个预测,正在全面重新评估。
金融市场的反应就更直接了。通胀数据公布之前,市场预测11月降息的概率高达70%,但数据一出来,市场立马掉头,11月降息的概率暴跌到不足40%。而且市场现在预期2025年剩下的时间里都不会有降息了。更有意思的是,市场上开始有声音说，如果通胀继续保持高位,RBA有可能在未来重新考虑加息。
高盛（Goldman Sachs）这样的国际投行,对澳洲的预测相对来说没有四大行那么悲观,但也不容乐观。高盛的分析师说11月的降息将会取消，而且RBA会一直保持目前的利率水平。
RBA自己对未来利率的看法,其实在8月份的货币政策声明里已经透露了一些端倪。他们预测Trimmed Mean核心通胀在2027年12月会降低到2.5%,也就是目标区间的中点。这意味着,如果一切按照剧本发展,本轮降息周期会在2027年底结束。但现在看来,这个剧本已经被打乱了。
RBA有两大决策考量:一是充分就业,二是通胀稳定在2-3%区间。目前失业率在4.5%,稍微偏高但还在可接受范围内,而通胀已经冲到了3.2%,超出了目标区间。在这种情况下,RBA肯定会优先处理通胀问题,而不是急着降息来刺激就业。
基于这次通胀数据,市场认为降息周期有两个可能的发展方向。第一种,就是降息周期中的次数减少,总降息幅度缩小。第二种可能,就是降息周期已经彻底结束了,现金利率会在3.60%这个水平上稳定很长一段时间,可能一两年内都不会动。从目前四大银行和市场的反应来看,第一种可能性更大,但第二种可能性也不能完全排除。毕竟,如果接下来几个月的通胀数据继续保持高位,RBA真的有可能选择按兵不动,等通胀彻底降下来再说。
那么问题来了，如果利率按照上面的剧本走，澳洲的房产市会怎么发展呢？上涨的趋势会就此打住吗？
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利率和房价的关系
很多人都觉得,利率和房价的关系很简单:利率涨房价就跌,利率跌房价就涨。但历史数据告诉我们,事情远没有这么简单。咱们仔细看看过去几十年澳洲房产市场的表现,你会发现利率和房价之间的关系,有时候特别默契,有时候完全不搭调。
先说说利率下降、房价上涨的"正常"情况。2012年到2017年,RBA把现金利率从3.50%降到了1.50%,同期澳洲房价大平均上涨了47%。
2019到2022年，现金利率从1.5%降低到0.1%，澳洲房价大平均上涨了35%
然后就是今年2月开启的降息周期，澳洲房价普遍上涨这个事情大家都正在经历。这些都印证了利率下降，房价上涨的的规律。那有没有相反的例子呢？
2003-2008年，澳洲利率从4.75%涨到7.25%，房价上涨了32%。这个时期出现了一大波移民潮，年度净移民从2003年的12万3千人暴涨到2008年的30万人。同时矿业持续爆发，铁矿石和煤炭价格连续上涨。这两个因素给澳洲带来了人和钱，房价上涨的动力超过了利率上行给房市带来的压力，所以房价上涨。
然后就是我们都很熟悉的疫情了。当时澳洲封城封国，把利率降到最低，同时还给各种补贴，让房价暴涨，同时推高了通胀。央行发现情况不对，在22年5月开始暴力加息。一路从0.1%加到23年11月份的4.35%。澳洲房价大盘从加息开始，就进入下跌周期，到22年8月下跌速度触底，23年2月开始进入了全面上涨周期，一直持续到现在。为什么房价在加息周期里面先降后涨呢？答案还是人口。21年12月底，澳洲开始尝试放留学生和技术移民进入澳洲。22年2月底，完全接种疫苗的人都可以来澳洲。22年7月初，不再需要提供疫苗证明，澳洲国门完全开放。你看看是不是跟房价的走势和转折点非常吻合。
这几个例子完全可以说明，利率对房价确实有影响，但并不是单一影响房价的因素。移民数量，政府补贴，供应量限制，都会在很大程度上影响房价。到这里我们说的都是利率对于澳洲房价大盘的影响，如果把市场范围缩小到州领地或者首府城市，情况又不一样，还要考虑各个城市本身的发展，州领地级别的补贴，房产市场供应量，海外和国内移民的数量这些因素。
房价会受到什么影响
未来房价会怎么走这个问题很复杂,因为影响因素实在太多了。但如果要我挑几个最关键的,那就是利率政策、供需关系、移民水平、和消费者信心。这几个因素像是几根绳子,共同拉着房价,往哪个方向走,就看哪根绳子的力量更大。
先说利率政策,这个毫无疑问是短期内最重要的因素。虽然刚才说了第3季度通胀飙升,降息希望破灭,但从长期来看,RBA还是会继续降息的,只是时间会推迟而已。四大银行大多数预期,2026年上半年会有一次降息,把现金利率从3.60%降到3.35%。如果真的降了,会立即增强买家的借贷能力。这些增加的借贷能力,会直接转化为更高的出价,推高房价。RBA的数据显示,利率下降还会降低持有成本,原来因为利率太高、月供压力大而不得不卖房的人,现在可以喘口气了,不用急着卖。这会减少市场上的房源供给,进一步推高价格。
Domain和KPMG的预测都认为,2025-2026年全国房价还会继续上涨,悉尼别墅中位价预计会涨到180万澳元以上,墨尔本会突破110万澳元,布里斯班、阿德莱德、珀斯都会继续创新高。
供需关系是另一个至关重要的因素,而且这个因素的影响力可能比利率还要大。澳洲现在的住房短缺有多严重?国家住房供应和可负担性委员会(NHSAC)的最新报告显示,截至2025年9月底,澳洲短缺47,000套住房,而且这个缺口还在扩大。联邦政府提出的"国家住房协议"目标是每年建造24万套新房,但实际完成率只有73%左右,2024-2025财年只建了17.9万套。这4.7万套的缺口,每年都在累积。更糟糕的是,建筑行业面临严重的技工短缺问题,,因为缺乏足够的建筑工人、水泥、砖块、木材等建筑材料。在这种情况下,即使政府想增加供给,短期内也很难实现,房价的上涨压力会一直存在。
移民水平对房价的影响,可能是最被低估但实际上最重要的因素。澳洲的净海外移民(NOM)在疫情后暴涨,2022-2023年达到了史无前例的水平。虽然政府说要控制移民,但实际效果并不明显。2025年第一季度,NOM还有11万多人,相当于每天1223人进入澳洲,其中75%的人口增长都来自移民。这些新移民需要住房,而澳洲的建房速度根本跟不上。移民政策实际上是房价的最大调节阀,但问题是,政府没有真正决心去大幅削减移民。为什么?因为移民是支撑澳洲GDP增长的主要动力。如果把移民剔除,澳洲GDP其实是负增长的。政府不想看到负增长的GDP数据,所以移民可能会继续保持在相对高位,这会持续推高房价。
消费者信心和市场情绪,是另一个不可忽视的因素。现在市场上有一种"FOMO"情绪——Fear of Missing Out,担心错过上车机会。很多买家看到房价连续6个月上涨,创历史新高,就开始着急了,觉得再不买就更买不起了。这种FOMO会自我强化:越多人因为FOMO而入市,房价涨得越快;房价涨得越快,FOMO情绪越强烈。买家不再挑剔,只要能上车就行,哪怕要妥协地段、户型、新旧程度。这种急切的买家情绪,会进一步推高房价。另一方面,政府的政策刺激也在助推买家信心。10月1日开始实施的升级版首次置业者担保计划(Home Guarantee Scheme),取消了收入上限和名额限制,把悉尼的房价上限从90万提高到150万,布里斯班从70万提高到100万。这等于变相鼓励更多人以5%首付进入市场,而且允许他们买更贵的房子。这些首次置业者会和投资者一起,争夺入门级房产,推高这个细分市场的价格。
综合以上因素,我还是保持我好几个月之前就做出的预测, 澳洲房价大盘将会保持上涨趋势到明年第三季度，除非有什么黑天鹅事件出来，那就说不准了。之前那种1年张30%的情况近期不太可能出现，温和上涨问题不大。
买房建议
现在是房产投资的微妙时刻，有机会也有风险。很多人看到通胀飙升就开始恐慌，我的看法相反。通胀高企、降息推迟，最直接的影响是建筑成本居高不下。电费涨23.6%、建材成本上升、工人工资上升，开发商建房不划算，新房供给萎缩。结果就是房价被推高。即使利率不降，悉尼、布里斯班等城市还在创历史新高。这种上涨来源于供需失衡，比降息刺激更有持续性。
从投资角度看，现在处于"黄金窗口期"的中间位置。四大银行喊降息延迟，媒体渲染风险，买家开始观望。但历史告诉我们，房产投资最赚钱的时机恰恰是大家都害怕的时候买入。投资老手应该反向操作，新手可以在专业团队指导下买入，但是单打独斗的新手先等等比较好。
在城市选择上，悉尼、墨尔本对利率最敏感，现在还在上涨趋势之中，想要短期暴涨就不要选择这两个城市，但作为长期保值同时期望有稳定上涨的空间和潜力，还是不错的。布里斯班、珀斯、阿德莱德三城市，目前最值得关注。珀斯移民强劲、空置率只有0.6%；布里斯班有奥运红利；阿德莱德吸引出租转买的外溢买家。
至于房产类型，一般来说独立别墅稳健保值而且在上涨周期里面增值更快。入门级3-4房特别受欢迎。公寓就不一定了，还要看城市。同一个城市还要看不同的细分市场。
如果你是第一次买房，不要被短期波动吓住。明确需求，纯自住还是投资。投资房要看地段、稀缺性、长期供需。如果使用5%首付计划，要小心还款和房价下跌时期的负资产风险。如果你已经有投资房，现在可以适当买入，但是杠杆不要拉满，给自己留点现金应对未来的不确定性。只要房子基本面不错，就别卖了。澳洲房产长期向上，短期波动不重要。
我们会时刻观察市场的风险因素，比如通胀失控可能导致加息；中国经济下滑影响澳洲矿业出口；移民政策突变削弱需求。出现这类情况我会及时帮大家解析。但是目前看，这些风险在短期爆发概率不大。
总的来说，长期看涨，中期谨慎乐观。既不因为通胀恐慌抛售，也不盲目FOMO购入。坚持寻找增长点和价值。多用用地理套利。投资老手可以多关注墨尔本，长期潜力非常大。
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