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【澳洲房产】维州( 墨尔本) 震惊还债潮开始! 强征这项税务将会影响每一个人! 房产投资者成最大输家! 维州债务断崖2023开启315亿澳币偿债模式! 【澳房策233】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。墨尔本所在的维州政府刚刚发布了23-24年财政预算案。我仔细看了8个PDF文件,上千页的报告,感觉就像是做了一场噩梦一样。这次的媒体口风,出奇地一致,形容这次预算案就是一部恐怖片。大家不要误会,预算案并不是一无是处,很多措施深得民心,比如小生意的税收负担减少,3-4岁孩子上幼儿园费用全免,学徒工开车免费上牌,女性健康和精神健康领域得到更多拨款,每家250澳币的电费优惠券等等。这些底层民生非常重要,但在我们澳房策频道最关心的领域,经济和房产投资方面,这次的预算案简直就是直接抢钱直接打击。不但房产投资者地税大幅度上涨,海外空置税加倍,州政府的负债还需要增加税收,用每一个纳税人的钱来偿还,而且这一还就是10年。本期影片我们就来详细讲解一下这次预算案对每一个维州人的影响,尤其是对于在墨尔本投资房产的人,应该采取什么应对策略,保证自己多赚钱。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


州政府负债断崖


首先我们来说一说维州政府的债务问题。严重到什么程度呢?被媒体称做债务断崖”Debt Cliff”。这就跟我们一直说的房贷断崖“Mortgage Cliff”有点像。澳洲央行11次加息,很多在疫情期间利息低点固定2年的房贷,马上要大规模到期。利率会从1.8%左右,一下子飙到6%左右,利息还款直接上涨3倍。所以很多人在自己贷款没有到期之前,就想尽办法赶紧解决。转贷的转贷,加贷的加贷,卖房的卖房,如果不做应对措施,到了断崖期,财务情况就会恶化。尤其是对于房子本身没有涨价,自己的工资也没什么变化的人,转贷和加贷都不可行,因为疫情期间贷款能力高,现在同样的工资贷不到那么多款。就只剩下了卖房一条路。


而维州政府的债务断崖很类似。如果你对最近3年的疫情还有印象的话,对墨尔本的封城策略一定不陌生。墨尔本累计封城时长达到了267天,妥妥的全球第一。当然经济受到的冲击也非常严重。商店关门,企业停工,不创造价值,人们哪来的钱生活呢?维州政府也是一样,企业不创造价值,税就收不上来,又要保证人们基本生活,所以就开始借钱。接了多少呢?400亿澳币。其中87亿澳币是从联邦政府借的,315亿澳币是通过发行长期政府债券筹集来的。而问题就出在这政府债券上。


当时发行的是30年债券,央行官方的现金利率是0. 而今年,维州政府需要转贷55亿澳币的贷款,明年要转贷82亿,后年则是92亿。每次转贷,还款利息都会大幅度提高。也就是说维州政府的财政情况,将会以肉眼可见的速度持续恶化。即使到了现在,维州政府还是以大约每周20亿澳币的速度,发行政府债券。对于500万左右人口的城市和经济体量,债务增加的速度太快了。而利息支出占到州政府收入的比例正在大幅度上升。到了2025年,政府每发行1澳币债务,每年就要偿还8分钱。


现在的维州,在所有澳洲的州和领地之中,政府赤字最高,净债务量最高,税收水平最高,信用评级和州生产总值却不高。据估计,维州的政府净债务很快就会达到1160亿,到了2026年这个数字会变成1660亿。那么问题来了,债台高筑,而且债务积累越来越多的维州政府怎么还钱呢?


维州启动还债计划 (Covid Debt Repayment Plan)


跟世界上几乎所有政府一样,收入的来源只有2种,税收和发债也就是印钱。显然维州政府只剩下增加税收一个方法,毕竟工党的政府么,搞经济不专业,搞人倒是很在行。这次维州政府启动了长达10年的还债计划,而主要方法是对大企业和房产投资者下手。


对与大企业来说,从今年7月1日开始,薪资税 (Payroll Tax) 将会上涨。是个不小的负担。我特意问了澳房策战略合作会计师事务所,用人话跟大家简单说一下这个薪资税。就是一个企业,如果1年之中支付的工资超过了一定限额,就要交这个税。其实我完全不懂收这个税是什么道理,后来也就不想了,反正也改变不了。薪资税是个州税务,各个州的收法不一样,比如新州发工资超过120万才收,维州是超过70万就收。因为想要逃脱这个税务,有些房产中介公司,尤其是卖楼花的公司,就用ABN和GST的形式支付销售人员工资,但是因为这些销售人员的工作收入都是佣金,所以税务局下来查就认定是公司故意偷税,结果罚了好几家,据我所知,还有一家悉尼的华人中介公司被税务局起诉。后来税务局还查了贷款中介行业。总之澳洲的房产公司和贷款公司鸡贼的太多。我总说,一个人的行为模式,在不同的事情上是一致的,俗话说牌品如人品,就是这个道理。公司偷税,说明老板的行为模式就是钻空子,那对待客人会怎么做,可想而知了。总之这行水很深。好了言归正传,这次维州加税,影响的是1年支付超过1000万工资的企业,所以小企业是不受影响。但是这还只是开胃菜,下面我要讲的加税政策,将会影响每一位维州的房产投资者。


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地税大幅度上涨


地税(Land Tax) 是每一位澳洲房产投资者都会面临的一道坎,规划的好,地税交得少,规划的不好,地税可能把赚钱的房子直接搞成赔钱。简单说,地税就是适用于自住房之外的投资房,累计土地价值,注意不是房产价值而是土地价值,超过地税起征点之后的一种税务。地税是州税,所以同样,每个州领地的收法都不一样。这次维州的财政预算案里面规定,当然是为了还政府债了,从明年的1月1日开始,维州的地税起征点从30万澳币,降低到5万澳币,就是说只要维州的投资房土地价值高于5万澳币,就要交地税。基本上就是在说只要你在维州有投资房,地税就跑不了,原来公寓还能躲开,因为土地部分价值低,别墅也不用交很多,现在怕是都不行了。除了地税之外,还要征收附加地税,具体征税标准是地价5万到10,征收一年500,10万以上每年$975,向上还要再加收0.1%。维州政府在房产投资者身上明抢,抢多少呢?未来四年一共47亿澳币。其实维州房产方面的税务已经是全澳洲最高了,维州印花说5.5%,新州大概4%。维州地税起征点是30万,昆州60万,新州100万。这例子一举一大把。在我看预算案原文的时候,看到这里就在想,如果维州一直是工党执政,而且财政情况持续恶化,会不会从自住房的土地价值上收地税呢?总之税收越来越多这个趋势是很难改变了。不过地税上涨还没完,一项涉及到海外投资者的税务居然一次性加倍。


空置税(Absentee Owner Surcharge)翻倍

这项税务叫做Absentee Owner Surcharge,可以解释成 ‘缺席海外业主附加地税’。如果你不是澳洲永久居民或者公民,平时不住在澳洲,并且在财年12月31日这天不在澳洲,或者当年不在澳洲超过6个月,就要征收。这项税务的税基跟地税税基一样,就是你的投资房土地部分价值累计超过地税起征点的部分。原来税率是2%,现在变成4%。这种成本上涨对与海外投资者的利益影响将会是根本性的。又会触发一波房产甩卖潮。但是这波潮流会在12个月之后才会开始,因为海外业主大概只有在拿到吓死人的地税账单之后,才会知到这件事情,毕竟哪个卖给海外业主房子的中介愿意主动告诉业主,你买那个房子税收要涨了,但到那个时候这个税已经产生了,跑不掉,到时只能割肉。以上是房产投资者最关心的税务问题,接下来的问题在于基建方面,但是影响力丝毫不逊色税务改革。


墨尔本机场铁路项目暂停


去过墨尔本的朋友都知道,墨尔本机场到市区没有火车,只能开车或者做客车。方不方便放在次要位置,机场到市区没有火车线就限制了相关区域的发展。多年以前,维州政府提出了墨尔本机场线规划,在墨尔本机场建立火车线路,向南经过Keilor East 连接到Sunshine,直到Werribee,向东连接到Broadmeadows,经过Reservoir,Doncaster,Box Hill,到达Clayton。绿色线路的学名叫做Suburban Rail Loop,我管他叫墨尔本火车二环, 正在建设中,计划2035年开通。如果这条线路开通了,上面的所有站点所在的区域房价上涨是跑不掉的。但是这次的维州政府在财政预算案里面没有提到机场这段铁路的计划。我仔细一查才知道。原来机场铁路线被政府紧急叫停,连原来在现场工作的工人都已经撤掉了。


为什么呢?很简单,就是没钱。机场铁路项目要耗资100亿澳币,维州政府连年赤字,只能拿出来很少的钱去修这个项目,其余大部分需要联邦政府出钱,可是今年联邦政府也没钱,所以要暂停下来重新审查一下。那失去金主的维州政府就完全没辙了。维州政府已经为前期基建花了10亿澳币,原本机场铁路计划2029年开通,但是这一耽搁下去,不知道要拖到什么年月。


但是好消息是预算1250亿澳币的墨尔本火车二环线项目,暂时没有受到影响。


墨尔本房产投资策略需要改变


澳洲每个城市都有自己的房产周期,在一个大周期中有不少的因素,会影响房产市场走向。但是更重要的是我们作为房产投资者,需要在确定自己的行为是朝着既定的财富目标前进的前提下,调整自己的策略,最大化预期收益。所以这次墨尔本对于地税,空置税附加的改变,对市场会造成什么影响,我们如何做出调整呢?


短期内,这两项税改,并不会影响墨尔本房产市场的整体趋势,只不过是给房产投资者的现金流打了个折扣。这几年墨尔本房价上涨本来就没有悉尼,布里斯班快,我也没有奢望在短期墨尔本房价增速弯道超车。对于海外人士来讲,其实投资可能有更好的选择,比如昆州地税附加还不多,其他城市的税收也好一些。对比新州悉尼来讲,海外空置地税附加早就上调到4%,也没看见对市场结构性打击,房价该涨还是涨。所以这两项税收只是从投资者口袋里抢点钱,不至于活不下去。长期上看,还是要适当调整一下自己的投资组合,放眼全澳洲,合理配置资产。所以说你需要一整个团队来帮你制定切实可行的计划。包括房产投资规划,贷款策略,税务结构设立,法律基础保障,还有一套完整的财务规划。


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