【澳洲房产】解锁”无限”贷款能力, 同样工资别人比你贷款多10倍怎么做到的? 为什么他靠房产暴富，你却寸步难行？关键在这个贷款绝招【澳房策370】
- 澳房策
- 6月25日
- 讀畢需時 14 分鐘
同样一年赚8万澳币工资，为什么你去申请贷款只够买一套房；为什么你同事可以买到2套；为什么你从各种媒体那里听说，居然还有不少打工族可以买到10套20套房产？银行不给你贷款，为什么给他们贷款？凭什么赚同样的钱，他们靠买房子积累财富越来越多，你却被贷款死死限制住，想多买也不行呢？就是因为你没有看懂澳洲房产投资领域，高端投资者都在用的循环贷款法。这个方法能够解锁贷款限制，让你买到更多房产，赚钱的速度直接起飞。
普通人的贷款上限-合伙买房
我们不说废话，不讲理论，直接用一个实例说明。普通人在买投资房的时候，大多数没法买超过2套房子，究竟问题出在哪里，怎么去解决呢？
Mike 年薪$80,000，这个是税前收入，不包括养老金。在实际评测贷款的时候，需要从个人收入中减去个人费用，比如消费，房租，交通。为了简化例子，我们不考虑费用，也假设没有其他贷款。到我们影片发出为止，投资房的贷款能力大概是收入的6倍多一点，我们就算6倍好了，容易算，总共能贷$480,000。按照贷款8成，首付2成，能买到总价最高$600,000的房产。这里要说明一下，如果是买自住房，贷款量大概是收入的5倍，相同条件下能买到总价$500,000的房产。现在问题来了，你已经用完了贷款能力，再用个人名义去买房子，银行不给你贷款了，怎么办呢？
Mike的老婆叫Nicole，年薪也是$80,000澳币。两个人一起买的话，Nicole就能再带来$480,000贷款能力。这回贷款能力上升到$960,000, 房子总价可以买到$1,200,000。当然你可以买1套$1,200,000的房子，或者买两套$600,000的房子，总价不能超过$1,200,000。
如果还不够，怎么办呢？让Mike和Nicole双方的父母用自己的贷款能力担保，可以相应增加贷款额度。至于双方父母愿不愿意做，可以担保多少，就要因人而异了。这一点我们暂时不做考虑。
这里我们还忽略了一个要素，如果你买的是投资房，那就会有租金收入，这个收入也算做你的个人收入。比如总价$1,200,000的房产按照回报率3.5%计算，一年的毛租金收入就有$42,000。这些租金也算做你的个人收入，收入多了自然能够多贷款。投资房的倍率也是6倍，那就能增加 $252,000贷款能力。但是我们的例子中是没有考虑Mike的租房费用的，我们假设投资房带来的租金收益和个人租房费用打平。这样的话，在例子中，就可以先不考虑投资房租金带来的贷款能力增长，让问题变得更简单。
如果银行利率降低，还款能力缓冲 (Serviceability Buffer) 降低，或者租金提高，贷款能力也会相应提高，但是这三点没法人为控制。市场是怎么样的你只能接受。
这样看来，买入总价120万的投资房，好像就是这对夫妻的上限了。可是这点投资组合根本不可能达到任何财富目标，更不用说通过买房子收租金获得足够现金流退休了，因为离得太远。那么普通人怎么去进一步增加贷款能力，扩大投资组合呢？
普通人的奋斗-增加收入
想要多贷款，就只有3条路，1.增加收入，2.降低费用，3.两个同时做。如果你还在公司当牛马，收入全都是工资，想要做到,真的需要下狠心，因为可能会牺牲一些生活幸福感。在公司要努力升职加薪，消费方面绝对要走最低配版。每个月看一遍自己的信用卡账单，看看哪一项能省钱，比如有没有便宜一点的手机运营商；出门不开车坐公共行不行；出去吃饭就不要了吧。有些在大公司上班的白领，每天必须两杯咖啡。现在的中杯咖啡一杯都要5-6澳币了。你一年花在外卖咖啡上的钱就要3000澳币。当然我只是举个例子而已，个人生活能够节省到什么程度，就要看你自己的毅力和决心，看你究竟有多想买房子？
降低费用的方法还包括最大化税收抵扣。这个话题大家可以看看【澳房策360】有详细讲解。我遇到的华人大都愿意去最大化税务抵扣，但是澳洲本地人里面就有些想法很奇怪。到了40多岁，年薪15万到20万，还在租房子住。每年报税的时候倾向于不要任何抵扣，就愿意多交税。平时管不住自己，花钱大手大脚，搞得没什么存款，同时还抱怨自己买不起房子。那你到是少花一点，多扣点税，攒攒钱啊。当然这部分内容属于个人财务的领域，如果你有兴趣的话，我可以单开一期讲讲。另外如果你有除了房贷之外的任何贷款，比如信用卡，车贷，先买后付，适度偿还一下，也能提高你的房贷能力。
心眼活动一点的人，在工作之余，一般会开始尝试运营副业。开个小公司，也算是一种创业么，没准儿未来能有成就呢，不试试你不会知道的。开个公司实体，尝试做副业，除了能增加收入，凭空多了无数个新的税务抵扣方法之外，还能在持有公司两年之后增加自己的贷款能力。因为公司是你自己的，你想给自己开多少钱就开多少钱。这就增加了自己的收入。收入上涨自然贷款能力会提高。但是要注意，一定要同时开通GST，银行才认。有人可能问了，那我就只开个公司实体开通GST但是不运营，2年后能增加贷款能力吗？这个问题没法公开说。但是聪明的你应该能猜得到答案。
通过升职加薪，个人财务和尝试创业这三个方法，确实能够有效增加你的贷款能力，但是每一条都需要相应领域的能力，不是人人都能做到。升职加薪需要工作能力，个人财务需要自控能力，创业需要胆识，商业意识和运气。那有没有什么方法，适合那些没有这三方面能力的普通人呢？那些动不动就能买10套，20套，30套房子，整个投资组合总价1000万的投资者是怎么做到的呢？我下面要讲解的方法，才是本期的重点。如果你看懂了，而且找到了专业的团队帮你实践，你的贷款能力就不是像上面例子中Mike和Nicole的96万，做得好的话，可以达到960万，甚至达到“无限”也说不定。
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破解普通人的贷款密码-信托
同样的工资，别人贷款量是你好多倍，到底是怎么做到的？这就要用到信托结构和银行之间的默契了。做到极致的贷款经纪人，了解银行业法律法规，还了解各个银行之间的规则差别，并且能够加以使用，找到提高贷款上限的方法。但是用信托结构提高贷款上限，可不是你一个人就能完成的，必须要行业顶级的贷款经纪人和房产会计师一起帮你，才能达成。很幸运，我们澳房策的每一位VISION会员都有完整的5人团队服务，包括投资策略师，贷款策略师，房产会计师，财富规划师和法务顾问。其中的贷款策略团队由获得MPA奖项, 澳洲个人贷款量最高的Thomas Tang领军，完美解决会员贷款方面的各种疑难杂症。会计师团队由资深注册会计师 Winnie Xia领军。包括这两位在内，5人团队无缝对接。我们已经帮助很多会员实践中使用了信托贷款的方法，增加了非常多贷款量。不过，这个事情你是没有办法一个人完成的，必须要有一个强大的团队在背后支持你。那我们现在就看看用信托结构增加贷款量是怎么做到的，为什么普通人也能买很多套房子。
还是我们影片开头的例子。Mike和Nicole每个人工资都是$80,000澳币。两个人合起来的贷款能力是$960,000。按照8成贷款比例，能买到总价$1,200,000的房子。普通人的贷款能力到这里就结束了。但是如果先不在个人名下买房子，而是先建立信托结构买房会怎么样呢？
建立信托A，受托人用公司，Mike和Nicole都做这家公司的Director，至于受益人就可以自行决定了。对信托结构感兴趣的朋友可以看看【澳房策265】。用信托A，购买投资房A，去银行A贷款。银行A一看材料，说好的，Mike和Nicole两个人有$960,000贷款能力，可以为信托买房做担保。那信托A可以买总价最多$1,200,000的房子了。
这里要注意，个人名下可以使用负扣税，信托不能，所以在计算贷款能力的时候有一点差别，信托贷款量要稍微少一点，不过为了简化，例子之中不做考量。
还有一点要注意的是，信托贷款必须要是用个人贷款能力做担保，同时不影响个人名下的贷款能力。就是说在上面这个例子里面，用信托买了$1,200,000房产，个人名下还能再买$1,200,000的房产。前提条件是信托里面持有的房产能够自给自足。如果信托里面的房产是负现金流的话，Mike和Nicole就要转钱到信托里面去填补亏空。那在银行看个人贷款能力的时候，就不会把信托和个人看成完全不同的实体，而是把信托贷款跟个人贷款联系起来，会减少个人的贷款能力。
这个问题有几个解决方法。在使用信托买房的时候，要去找正现金流的房产。但是在2025年，这个实在是太难做到了。为什么呢？因为利率相对较高，前几年那些低价高租金的地区，已经补涨起来，让毛租金回报率一路下降。2025年的市场，你就不要再想捡漏的事情了。那么剩下的方法就是降低贷款比例，比如从原来的8成贷款降低到6成贷款，这个方法很有效，但是需要占用更多的现金，让你以后买房手里的现金量减少。 总价$1,200,000的房产8成贷款需要24万澳币现金，如果贷款6成就需要48万澳币现金。这个对于普通人来说真的很困难。这还没算印花税和其他买房时的一次性费用。对于澳洲的17项买房和持有费用感兴趣的朋友可以看看【澳房策296】
我们在实践之中用上面方法的情况比较少，而是用下面几个方法，因为更有效。1.如果信托房产是负现金流，需要往里面填钱，只要用税后的现金就好了，这不会反映在任何人的报表上，银行也看不到。2.信托里面的房产在购买的时候就用“适合短租”作为重要的筛选条件之一。澳房策自有品牌的全国短租服务已经运行了3年，可以在当天对任何房产给出短租租金预估，来支持购买决策。另外在很多时候，已经买到的房子也有可能适合短租的。这样，现金流就会大大提高，基本能把目前8成贷款负现金流的情况改成持平或者净盈利。3.使用我们自己的会计和贷款服务支持，去打消银行的顾及。即使是有些负现金流情况，也不影响个人名下贷款能力。
看到这里很多人可能在想，那也只是通过建立一个信托，原本能买到总价$1,200,000，现在可以用信托再买总价$1,200,000的房产而已，只不过扩充了1倍么，离你说的10倍和“无限”还离得太远了。你别着急，现在就是见证奇迹的时刻。
Mike和Nicole建立了信托A，买房产A，使用银行A做贷款。现在建立信托B，买房产B，使用银行B做贷款，还是用Mike和Nicole名下的96万贷款能力做担保。那就能用信托B再买总价$1,200,000的房产了。关键点在于Mike和Nicole名下的贷款能力可以为不同的信托内房产贷款提供多次担保，可以重复使用。那这个方法复制粘贴持续使用下去，扩充贷款能力就没有你想象得那么难了吧。
那银行不知道你用同样的贷款能力担保了多个信托的房产吗？即使使用不同的银行，他们之间也是互通的吧。理论上是这样，但是在实际操作中，我们遇到的银行贷款经理，即使明确发现了多次担保，也都会批准贷款。为什么呢？因为银行想要做生意，希望你多贷款，只要银行业没有明文规定说不行，自己的银行一般都会放行。银行合法拓展生意，只要还款能力够，为什么不做呢。
很多人听到这里已经开始兴奋了，原来那些跟我同样工资水平但是能贷那么多款的人都是这么干的啊。这个方法并不是万能的，因为在实际中还有不少的限制，这就是为什么我说只有一个强大的团队才能帮你实现的原因。
信托买房的限制
现在买房贷款不是问题了，可是现金从哪里来呢？上班族再怎么努力工作，再怎么节省，甚至是尝试创业，短时间内想赞出下一套房子的首付，也是非常难的。这时候你就要想象办法了。如果你有房子，里面有些Equity可以通过转贷加贷的方法套出现金。如果你的投资房产已经增值，也可以同样套出现金。可问题是想要增加贷款额度套现，你就必须要增加相应的贷款能力才行。上面的例子里面，如果信托里面的房子总价从$1,200,000上涨到$1,500,000, 想加贷套现，但是Mike和Nicole个人名下的贷款能力已经在这个信托里面买房的时候用完了全部的$960,000。这就尴尬了，房子赚了钱也套不出来。所以用信托买第一套房子的时候，就要稍微低于上限买房，为以后打出提前量，同时拼命通过个人财务来提高个人贷款能力，为以后打基础。还可以让贷款材料变得好看一点，来增加贷款量，懂的都懂。
讲到这里可能有人说，难道我就为了买套房子就要开好多信托吗？开信托和持有信托都是要花钱的啊。没错，至于到底要花多少钱，除了买房之外开信托的原因，比如资产保护和传承，大家可以看看【澳房策361】讲得非常详细。那期视频里面还讲解了用公司，信托，自管养老金买房时的土地税，起征点，土地税附加，建立和持有成本等等，强烈建议想真正做好房产投资的朋友多看几遍。
那么建立信托到底值不值呢？即使考虑了建立和持有成本，只要你房子买得好，现金流不错，绝对值得。当然，这个就需要一个专业团队帮你做购买决策了。澳房策的VISION会员全都有一站式服务支持，包括建立信托，维护信托，寻找投资房，贷款，短租等等。我可以稍微剧透一下，为了平衡现金流和降低开立信托的数量降低成本，也可以用一个信托去买两个房产，一个注重资本增值，一个注重现金流，同时尝试去让现金流平衡或者稍微盈利一点点。因为信托盈利每年都要分出去，增加了个人所得税。但是实际操作中要具体问题具体分析。
普通人建立投资组合最佳途径
我们现在回到开头的例子，Mike和Nicole从头开始，目标是建立房产投资组合，一般情况下应该先做什么后做什么呢？第一点要注意的是，我完全不建议先买自住房。住得舒不舒服，还款压力大不大我们先不说，自住房占用了太多的贷款能力。如果Mike和Nicole购买了一套$1,000,000的自住房，就用完了所有的贷款能力。注意这里的贷款量计算方法是两个人工资$160,000的5倍，投资房才是6倍。顶多在5-6年以后，两个人工资高了一点，再买一套便宜的投资房，10-20年以后养老金里面有了30-40万澳币，建立一个自管养老金，再买一个便宜的投资房。就结束了。房产投资的路就因为贷款限制被完全堵死。对于普通人来说，这可能是个不错的结果。按照澳房策的的标准，这种投资房产的方法就是不及格的。
那应该怎么做呢？一上来就建立信托，低于贷款上限2成去购买投资房，然后建立下一个信托，再买投资房。同时主动经营和提高个人名下的贷款能力，为以后信托里面房产转贷加贷做好准备。开始买房的时候偏向资本增值，但是之后需要偏向现金流，因为现金流能够增加贷款能力，同时更好的现金流可以为退休提前做好准备。在投资组合建立完成，达到自己的财富目标之后，再用个人名下的贷款能力去买个自住房。然后看看有没有机会建立自管养老金买个投资房。这样能够最大化使用贷款能力买更多的房产。当然这个方法非常激进，需要你控制好现金流和还款能力，也要确保买到的每一套房产都买对才行。我们在服务VISION会员的时候，每一位会员几乎都有不同的规划，因为要符合每个人的情况，没有那种适合任何人的公式的。
可能有人问，你讲的这些都是建立在房价上涨的基础上的，如果房价下跌怎么办呢？首先澳洲房产无论放在州领地范围还是放在区域范围，都是短期有涨跌，长期一直涨。我们买房看长期，就不会被短期波动影响到。同时一定要跨州投资，利用不同的房产市场周期和地税起征点。这样能够让投资组合更加稳健。我看涨澳洲房产20年。如果你看跌20年的话，房产投资不适合你。
有意思的是，使用信托循环增加贷款能力的方法我在2年前就在频道上公开讲过，当时的中文圈还没有任何人讲。那期影片出了之后，开始有很多人包括贷款经纪人找我，问我到底是怎么做的。还有不少做自媒体的 copy cat 也去做相同的话题。怎么说呢？知道这个方法的人，有不少，但是真正能够用在实践之中，特别是针对不同客户去做策略微调，让策略更加匹配客户的人凤毛麟角。1.是没有好的贷款经纪人。你想想，你随便找个贷款经纪人，他自己做了多久，买过投资房吗？用过信托循环法吗？你随便相信个不认识的还自己没实践过的贷款经纪人，哎，很多房产投资者的行为，真的特别迷惑。按数量算，大多数的贷款经纪人都停留在只会做PAYG收入的贷款上，更深的东西不懂的。2.没有好的会计师。会计师不只帮你报税，还要帮你建立和维护家庭信托，关键的时候，会计师信要跟得上才行。很多会计师不是不会弄，就是只会用模版建立信托，要不就是绝对不出会计师信。3.即使你找到了好的贷款经纪人和好的会计师，你就能保证他们两个沟通顺畅吗？这就是在现实中，知道的人多，做到的人少的原因了。不过这些问题都已经在全新升级的VISION会员服务中得到了完美解决。我们自己的客户，从建立家庭信托结构，到注资，和准备贷款，一般是2周时间。建立自管养老金，转款和准备贷款，也是2周。速度非常快，因为做得很多了，很熟悉。
如果大家想要看更多的信贷方面的的计算方法，留言给我，我可以做个从头到尾的详细数字计算给大家。只是不知道大家愿不愿意去花那个时间，动那个脑子。还不如交给专业人士帮你做，你说对不对。
如果看到这里了，请把本期文章转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。
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