【澳洲房产】财政黑洞VS基建狂潮? 昆州西澳预算案炸裂, 投资方向改变, 房价要失控了! 两大资源州释放利好, 布里斯班或珀斯买房谁更有戏？【澳房策372】
- 澳房策
- 7月2日
- 讀畢需時 11 分鐘
前几期我们推出了新州和维州预算案的影片，反响非常好。很多朋友说，让我做一期昆州预算和一期西澳预算，然后才能找到未来的12个月，悉尼，墨尔本，布里斯班还是珀斯买投资房的大方向。没问题，今天一次性满足各位。昆州和西澳经济体量相似，都在一定程度上靠资源出口，首府都是中等城市，吸引国内移民和国际移民，过去5年房价一直暴涨，相似的地方太多了。这次的预算案中，两个州的财政状况，经济状况到底怎么样，对基建有哪些重点投资，在刺激房产市场和补贴方面都放出了哪些大招？如果一定要选的话，从基本面上看，买投资房，昆州和西澳应该怎么选呢？先剧透一下，昆州和西澳，一个开启基建狂潮，另一个陷入财政赤字的漩涡。
西澳预算案25-26
西澳这回又是全澳洲财务状况最好的州，没有之一。从2018年开始，包括疫情期间，直到现在一共7年连续财政盈余。最多的一年是21-22财年达到60亿澳元。23-24财年下降了一些，在45亿澳元左右。刚过去的24-25财年有25亿财政盈余，这还是在GST只分配了75%的情况下。剩下的25%呢？支援维州了。
25-26财年预计财政盈余稍稍下降到24亿澳元，之后的4年逐渐回升到28亿。按照经济体量排名，西澳只排到第四名。按照政府债务占经济体量比例排名，西澳最低，只有9%左右，相比之下，维州占到20%，塔州占35%。过去的5年中，维州人口增加了30万，经济体量比疫情前增长了26%，澳洲大平均只有16%。所以论经济的健康程度，说西澳是全澳第一没问题。
那么西澳在25-26财年是怎么花钱的呢？我挑出了跟房产投资者相关的内容，来逐一讲解。
西澳制造 (Made in WA)
这回的财政预算案中，重头戏之一就是这个西澳制造计划。西澳投入14亿澳元，推动当地的高端制造业，清洁能源和经济基础设施建设等等，增加在经济中的份额，让西澳的经济对于出口资源上的依赖程度减少，让经济多样化。
具体包括什么呢？比如建立了战略产业基金(Strategic Industries Fund)注资10亿澳元，为全州的工业区提供基础设施，支持清洁能源项目。还有对于本地制造业的项目支持，提高本地电网的输电能力，增加房产行业的生产力和效率。这些都是普通人看不到的资金投入，但是会在长期，实实在在让西澳人的生活变好。不会像维州一样，政府就盯着老百姓兜里面那点钱，想什么办法也要多收点税，所有基础设施计划里面有一半下线了，都不知道机场什么时候通火车。
这次还特别投入3亿多澳元，提供免费TAFE课程，培训建筑工人和制造业工人。在西澳，做这两个行业不但工资高，而且培训还免费。我要是这两个行业的人，我就去西澳定居，为什么呢？因为一下子生活水平就提高了。
传统上西澳经济有1半依赖矿业出口，经济好不好，要看矿石卖得好不好，房价也是一样。但是从去年开始这种情况正在转变。西澳有意识地去发展经济多样化，会给当地就业提供更大的支持，有助于减少房价波动，让房产市场健康向上。
首次置业
在支持首次置业者方面，西澳搞出了几个新花样。首先就是这个政府合伙买房计划(Share Equity)，目标是帮助中低收入者买公寓和联排别墅，或者没开建的，或者在建造中的都行。西澳政府建立了一个实体叫Keystart，专门给买房的人贷款，帮助他们用更少的资金买房。这个合伙买房具体是怎么回事呢？政府最多出30%资金，个人最少出2%资金，剩下的贷款也是政府给，还不用给贷款保险。但是有个收入上限，一个人一年收入12万3千才符合申请资格，2个人最多18万9千。而且是政府机构贷款，利率就有点高，目前浮动利率是7.35%。一共1000个申请名额。如果是我的话，我可能不会去优先选择这个计划，因为只能买公寓或者联排，贷款利率又高。除非实在没别的办法，又一定想要买房子自住，别墅又买不起，这类人才会用。
第二个针对首次置业的补贴就更有意思了。之前那个是针对公寓和联排，这个终于针对别墅了，包括旧房，新建房和预制房，学名叫“模块化住宅”。最低首付2%，没有贷款保险，但是最多只能买到73万，贷款利率也是7.35%。收入上限提高了，单人14万8千，两个人21万8千。在这个计划里面，个人拥有100%房产产权，剩下的政府给贷款。杠杆比例直接开到49倍。真要是只给2%首付，还用高利率借贷98%，买个73万的房子，那一个月还款就要差不多5000澳币。对于一个普通家庭来说，现金流的压力非常大。所以我个人的看法是，除非手里真的没有任何存款，要不然就别考虑这个计划。如果房价能够持续上涨甚至暴涨，在投资角度来说，确实不错。但是涨价如果比较缓慢甚至价格下跌地话，没准儿房子会变成负资产，所以多少有点赌的成分。其实一个月5000澳币能租到相当好的房子了。
过去的几年中，西澳洲人口增幅放在州领地级别横向对比是最快的。为了满足人们的住房需求，建筑完工量也在快速提高。而现在的供给量已经越来越接近需求了。西澳政府在鼓励房产开发，努力吸引人才，培养建筑工人，和吸引澳洲国内移民方面不遗余力。大方向上看，房产供给量虽然还是跟不上需求，但是已经没有2022年2023年那种极大的不平衡。所以现在看来，珀斯房价暴涨的动力已经不在。我自己的看法是未来中短期，如果没有突发事件的话，珀斯房价应该是稳中有升。珀斯的基建越来越好，福利也会领先全澳洲，人们生活水平会稳步提高。所以现在投资珀斯房产，看中长线更重要。
讲完了西澳，经常一起拿出来对比的昆州经济状况怎么样？这次的财政预算案有什么亮点，未来房市将会如何发展。在买投资房这件事情上，两个州到底怎么选呢？
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昆州预算案25-26
说到昆州的预算案，我真不是危言耸听，昆州财政也开始走下坡路。上周二，昆州公布了25-26财年的预算，结果一出来，立刻引发了轩然大波。为什么呢？因为债务水平比去年预测的还要多出将近200亿澳元。连国际评级机构S&P都看不下去了，发出正式警告：昆州财政“急剧恶化”。
这是昆州自由党十多年来上台执政后的第一个预算案，本来想借机会展示一下新气象，结果公布出来的数字却让人倒吸一口凉气——明年赤字将会高达86亿澳元，比之前多出17亿，而且未来四年完全看不到盈余的影子。
政府的解释呢？说是煤炭资源税收入暴跌、全国消费税（GST）分配上吃了亏，拿去支持维州了，还有一个“锅”，甩给了前工党政府，说他们过去财政管理太烂，给现在埋下了雷。当然甩锅这件事情没什么稀奇的，任何政府换届，新政府一遇到困难肯定找机会骂骂之前的政府，谁上来都这么做。想要看出来到底是什么问题，我们只要盯准数字就好了。未来4年昆州财政年年赤字，虽然赤字会减小，但是债务总量是在累计增加的。到28-29财年会上涨到2057亿。
评级机构S&P明确表态：昆州债务的信用评级仍然面临下调的风险。他们在今年2月就把昆州的展望从“稳定”下调为“负面”，这次的预算一出，等于是坐实了之前的担忧。
S&P的官方说法是：“这份预算说明，昆州的财政状况出现了明显恶化。”而且还特别指出，新政府并没有彻底改革财政策略。现实是未来几乎每年都有财政赤字，基础设施支出在大幅度增长，而所有这些开销，都靠继续借钱来支撑。
讲到这里肯定有人问了，那昆州财政变差，会不会也像维州一样拿房产投资者开刀呢？因为时间关系我们没法详细逐项对比和举例说明，我就说两点。1，昆州是自由党执政。自由党的特点是会做生意，会搞经济，钱要花在有更大产出的地方，有利经济和投资。而维州是工党执政。工党的特点是会搞分配，不会搞经济，劫富济贫，对社会中下层利好，但是不利于生意和投资。按照这个传统大方向来说，我对昆州在未来找到”不通过打压房产市场而改善政府财务情况“的方法更有信心。2，我们可以看看各州对于房产市场税收的依赖程度。各州房产市场相关税收占总税收比例，维州高居榜首47.5%，而昆州只有39.6%。占比高，那么稍微改动一下就能对总税收起到明显影响。如果占比低，说明需要更大的动作，才能有实质影响，这就不容易在推行政策的时候控制社会反弹，结果就是更难推行。如果未来想要割房产投资者韭菜有效率，最容易实现的是维州，其次是新州，然后是西澳，昆州暂时排不上。所以我真心认为，昆州不会步维州的后尘，在税收和政策上利空房产投资者，至少中短期看不到。
既然预算案预测未来财政赤字将会持续，政府总债务会上升，我们来看看这些钱都花在哪里了，是浪费了，还是那种花1块钱能产出2块钱的投资上？我们房产投资者最关心的，当然首先就是政府基建了。
昆州基建投资
在基建投资方面，昆州这次可以说是下了血本。布里斯班到北面阳光海岸机场的“波浪”计划。沿途会升级建造铁路和轻轨等等。这个计划会显著改善地面到机场的交通情况，促进游客和通勤人口流动，带动酒店、零售、餐饮等等，第三产业增长，也为重大住宅和商业开发提供支撑。
南边的Logan和黄金海岸方面，昆州政府专门拨款继续升级改善火车线的运力和速度，能够大大大缩短布里斯班和黄金海岸之间的通勤时间，增强区域劳动力流动，吸引更多企业投资，沿线的房产价格将会有上涨的动力。
西边的Ripley Town Centre将会迎来完整的升级改造，购物中心扩建项目将会在2026年1季度开始，周边的独立别墅，联排别墅已经初具规模，火车线正在建设中。未来的中心地带还会有商业，办公和住宅楼。可以说这个卫星城未来发展将会非常快。Ripley所在的Ipswich Council是未来2年昆州人口数量增长最快的市政府。很多VISION会员都买在这里，因为我们已经建立了稳定的上市和未上市房源渠道。
这次的预算案还斥资47亿澳元继续推进奥运会项目，联邦政府资助71亿澳元。包括建设和升级场馆，维多利亚公园体育场，黄金海岸体育场，Logan和Moreton Bay室内体育中心等等。在布里斯班，黄金海岸和阳光海岸还会陆续修建奥运村。希望这次奥运之后，这些奥运村设施不要浪费掉，变成住宅或者酒店那种能够持续盈利的房产项目。
我个人的总结就是昆州大笔花钱做基建，打通了南面到黄金海岸和北面到阳光海岸的交通，沿线设施，经济，房价都是利好。这些钱真正用在了能够创造价值的基础设施上面，即使是政府举债去做，未来也会有更大的回报。所以要比维州政府乱花钱，基础设施投入1澳币只有6毛钱产出这种要好太多了。我真心不认为昆州这种举债是什么大问题。同时昆州还有资源一项，如果哪天矿业又涨一波，同时联邦政府在GST分配上合理一些，昆州有能力像过去两年一样大笔财政盈余，但是维州就没有这个可能性。
昆州补贴政策
这回的昆州预算案，对于首次置业的补贴再次加码。正在施行的首次置业补贴(First Home Buyers Grant) 延长1年。只要在2023年11月20日到2026年6月30日间签合同，符合条件的话，可以一次性拿30000澳元的补贴。具体的申请条件，大家可以到昆州地税局官网上查。简单说就是澳洲公民或者永久居民，第一次买新房自住，总价低于75万澳元就可以领钱。原来就有的各种省下印花税的方法这次没有变，可以到官网查询。
最大的新闻是昆州政府推出了自己版本的政府合伙买房计划“Boost to Buy”，这个计划可能会推动市场细分领域的房价。具体是怎么回事呢？昆州政府出钱跟首次买房自住的人合买，就像两个朋友各自出点钱一起买房一样，都占房子的所有权。这个钱不是贷款，所以不用还利息，但是持有房产的所有费用，像是水电煤气网络市政费保险，都需要买房人承担。卖掉的时候政府按照产权比例获得利润。如果买的是新房，政府最多30%产权贡献，如果是现房最多25%。而买房人最低首付可以是2%，49倍杠杆。更夸张的是申请人年收入上限定在单身15万，两个人22万5千，房价上限是100万。那这就不是去帮助那些真的没钱也没有赚钱能力的人了，而是去帮助没有现金但是有赚钱能力的中产买房。给我的感觉就好像是在说，在昆州1年赚15万，也攒不下钱买个便宜房子。这项政策在2025年底开放申请，预计最多发放1000个位置。又不用自己出多少现金，又不用出贷款保险，个人还能占大概70%产权，增值大头归自己。这好事儿去哪里找啊。贷款找的是正经银行，市场利率，比珀斯那个政府贷款利率要低大概1%-1.5%。只有一个小问题，如果买了之后房价下跌，搞不好就成负资产了，因为只有2%产权。我个人的看法是，Boost To Buy不会对昆州整体房产市场起到推动作用，毕竟只有1000个位置。但是对100万以下交通便利的房产将会有销量和价格提升的作用。对于买家来说，实际上条件要比西澳的合买计划好很多。
小结
讲了这么多我们做个小结。昆州和西澳房产均价差得不多，经济体量差不多，到底该买哪里呢？如果是自住，就在本地买就好不用想那么多。如果有超前思维，以赚钱为主，可以搬家但是不知道去哪里好的话，就去昆州买房吧，那里的首次置业补贴是全澳洲最好的。给的钱是真到位啊。如果是买投资房的话，你人在墨尔本，就买墨尔本吧，因为90%的墨尔本人会买墨尔本，我劝也没用。除了这部分人之外，要选的话，综合上来看，我会第一套买在昆州，第二套买在西澳。但是看的是长线，因为市场中短期暴涨，那种一年涨价20%以上的底层要素，目前看是不存在的。如果你预算够的话，在悉尼买个主流独立别墅也非常好，不过要至少350万了。
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