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【澳洲房产】这2个城市即将进入下跌周期!2023年12月澳洲房市走势出炉!来澳洲的新移民和留学生注意了,今年情况只会越来越糟糕!【澳房策276】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


2024年欢迎回来!新年第一期正经节目,先帮大家回顾一下2023年12月份的澳洲房市走势,经济走势,以及美国经济指标和美联储动向。在市场信息层面,帮您打好2024年澳洲买房卖房的基础。2023年最后一个月,到底澳洲房市走势如何?为什么说墨尔本和悉尼即将没落?澳洲房市何时会迎来反弹呢?反弹的触发点会是什么?我现在在北海道旅行中,2024年我个人的目标是达到旅行自由和时间平衡,公司目标是再帮助100位VISION会员,改善自己的财务状况,为2024下半年的房产爆发期做好准备,配置好自己的资产。希望各位紧跟澳房策脚步,今年买房赚大钱。


澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


澳洲房市23年12月走势


我们不说废话直奔主题。澳洲2023年12月份刚刚过去不久,走势其实跟我们在12月初的年末直播里面的预测差不多。澳洲房市大盘,继续上涨的趋势,但是速度明显减慢,从11月份全国房价上涨0.6%,减速到12月份上涨0.4%。每次在这里我都要说明一下,以免新朋友有所误解。澳洲房市大盘包括了所有城市所有区域所有类型的房产,做大平均,可以看出趋势,但是不能代表每一套房子。在大趋势之下还会包含小趋势,比如各个州领地的走势,各个城市走势,各个区域走势,各个房产类型,像是,别墅,联排,公寓,新房,旧房在各个城市的走势。所以如果有人告诉你澳洲房价上涨,给你看的是澳洲大盘,而给你的房源却是现在正在降价房源,想要偷换概念,让你认为任何房子都在涨价,然后你还相信了,那就是你自己的问题。大家要提高警惕,澳洲中介套路深。这就跟去换汇之前查查网上的汇率一样,先来看看澳房策对市场的分析和准确信息,再去买房也不迟。


澳洲2023年全年房市大盘涨幅累计8.1%,这个数字在2022年是-4.9%,在2021年是24.5%。所以如果有人告诉你澳洲房产一直涨价,也是在偷换概念。澳房策对澳洲房市的总结是,“短期有涨跌,长期一直涨”。而且最近房市的周期有越来越短的趋势。比如10年前的周期一般在5-7年,而最近几年的周期都在2-3年了。


如果大家想要了解澳洲房产走势和各个城市的走势,可以到澳房策官网走势页面,1分钟了解,直接绕过二手,三手信息来源,掌握第一手信息。


看完全国走势,再看看各个城市的情况。悉尼12月上涨0.2%,是在12个月下跌之后,第11个月上涨,比11月份增速继续降低,形势已经非常明显,处在房价月变化正负0.5%的平盘期。墨尔本趋势更加明显,12月份继续加速下跌,当月房价下降0.3%。珀斯12月份又是一骑绝尘领涨澳洲,月房价增幅1.5%,但是上涨的速度已经开始下降,比11月增速降低0.4%。布里斯班紧随其后,12月上涨1.0%,增速也在下降。综合来看,全国各个州领地的房市大多数在上涨,但是已经非常缓慢,有些城市已经出现房价下跌的趋势。


90天均线上面看,澳洲悉尼和墨尔本即将进入房价下跌周期,而其余的几大城市,涨幅也有减缓的趋势,但是都还在上涨周期之中。


形成趋势还有个不确定性,就是12月份和1月份其实只能合起来算一个月。因为12月份后两个星期,和1月份前两个星期,房市休息。也是房市结束一年趋势,重启全新一年的转换期,所以重要性没有其他月份高。


一般来讲澳洲的房市在澳洲国庆节(Australia Day)之后才算正式启动,对华人来说,还要等过完春节。而7月份大家都在海外度假,所以房市也在休息。上半年3/4/5月,和下半年9/10/11月是房市旺季,趋势明显,大家要抓好时间点。


全国的房租走势,总结几句话,就是12月份别墅租金和公寓租金,除了堪培拉和霍巴特之外,都在上涨。全国租金2023年上涨8.3%,2022年上涨9.5%, 2021年上涨9.6%.


要来澳洲的朋友和在租房的朋友,要做好准备,从2024年预期房产供应量和移民量上看,租金上涨幅度会比去年小一点,但还是要上涨的。我看留言里面有朋友提到说,到了澳洲才知道租金这么高,房子不好找,说被移民中介骗了。移民中介肯定往好的方面说了,我看油管小红书上,留学中介那叫一个火啊,净找那些不懂事的,没上过社会,没吃过亏的学生下手,忽悠成分占大头,其实我真不推荐大家来澳洲留学,留下来没法融入社会,回去找不着工作,还得防着被举报,总之原因一数一大把,如果大家想让我聊聊这个话题,请在影片下面留言。


澳洲经济基本面


澳洲经济基本面还是很给力的,不但通胀下降,失业率还上升了,为什么是好事儿呢?首先我最担心的黑5消费旺季推升CPI,这件事情没有发生。11月澳洲通胀同比下降到4.3%,10月份是4.9%,9月份是5.6%。这个打击通胀的成绩还是值得夸一夸的。现在澳洲人的消费习惯改成了不打折不买,那商品的价格就上不去,自然通胀压力就会越来越小。跟源在哪里呢?就是房贷利息太高,让人们手里面的可支配收入所剩无几,买 打细算。


11月份CPI同比增幅最高的几项是,烟草上涨10.5%,电价上涨10.7%,煤气上涨12.9%,保险上涨8.8%。都是些人们不得不消费的东西。这些必需品涨价是最可怕的,因为无论多少钱,人们都得去花。如果是选择性消费品,那种可花可不花的钱,自然是能省就省了。


11月份的另一个好消息是澳洲失业率上升,同比3.9%,已经比之前月份3.6%左右徘徊,有了明显提高。说这个失业率高是好事,肯定招人骂。确实这对失业的人并不是什么好事,失业的人也应当受到关注和支持。但是在经济领域,失业率升高,代表经济活力低,产出低,不需要这么多人工,失业的人不开心,社会满意度就会降低。这是澳洲央行做利息决策的重要依据之一,只要失业率上升,央行降息刺激经济的动力就会加大。再加上11月通胀下降。至少加息的可能性已经非常小了。决定澳洲利率走势还有一个潜在的因素,经常被忽略掉,是什么呢?对了,就是美国的经济走势尤其是美联储的预期利息决策。


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美国经济走势


墙外的全球主要国家央行,尤其是那几个GDP排名靠前的,包括欧盟央行,都要看美联储的脸色行事,其实最主要的原因就是美元的全球储备货币地位,美元发行量和利率牵动着全球经济。美国最近的经济指标也同样给力。


美国12月份CPI同比稍微回升,来到了3.4%。环比同样升高,达到0.3%。有不少人看到这里就开始担心了。觉得这CPI开始反弹了,那美联储是不是又得加息呢。其实你只看到了表面现象。CPI数据是从消费者那里收集来的,反应消费者支付的价格。这里面包含了价格随季节和突发事件波动特别大的项目,比如食品和能源价格。电价油价蔬菜肉类这些波动一般会比较大。所以对于CPI的影响也很明显,让CPI变成了包罗万象,但是没法反应真实情况的衡量指标。而核心CPI剔除了食品和能源项目,反应的是大多数CPI衡量的商品和服务价格,更加稳定更加准确。美国12月份核心CPI同比,从11月4%略有下降,到3.9%。能理解核心CPI的朋友经济学已经入门了。但问题是美联储的利率决策,并不参考CP或者核心CPI,而是直接参考另一个指标“核心PCE”,“个人消费支出平减指数”。这个衡量通胀的标准跟核心CPI不同。核心CPI是剔除掉波动项目之后的商品和服务价格波动,是从消费者一端收集来的数据。核算项目每年变一次,如果消费者消费习惯改变,比如说有钱吃高档餐厅,没钱了去吃平价餐厅,CPI里面就没法及时反应出来。


而核心PCE同样是剔除波动项目之后的商品和服务价格波动,但是数据是从商家收集来的,更准确,更客观。反应的是消费者实际上在哪里花钱,花了多少钱。跟消费的习惯无关。


美联储利率决策,依据的通胀衡量标准就是“核心PCE”,而不是我们普通人和媒体更关心的CPI,但是为什么大家都听媒体说CPI呢?对了,因为波动大一些,总有新闻效果么。其实美联储说把通胀降低到2%以内,说的也是核心PCE。美国11月份核心PCE同比下降到3.15%,保持了下降趋势,所以说媒体炒作CPI上涨,美联储可能降息推后,基本上可以忽略不理。美国市场普遍的预期是美联储将会在3月到6月间开启降息进程。



澳洲房市2024年1月份的数据会在二月初统计好,届时澳房策会做2024年开年第一场直播。时间地点在屏幕上,欢迎大家在影片说明栏或者到官网直接报名。已经注册澳房策基础会员的朋友会提前收到邮件提醒。我发现我正经讲房产听的人不如讲有的没的听的人多,所以以后直播里面我多给你们讲讲电视不让播,媒体平台一发出来就被封的那些事,各位抓紧时间占座啊。


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。


本来前2期影片想给今年的正经的房产影片做个预热,算是水了2期,没想到很多人都喜欢看。发现明显有两种趋势,发在油管上的影片,看的多,赞的多,凡是注册了油管用户,有正经用户名的人,赞的占绝大多数,说明海外的华人对现在中国的状况有清醒的认知。当然还有一些肉身翻墙,心在墙内的人,会留言骂人。但是这些人就活得很拧巴,人要讲究言行一致,身心合一。人在国外,心在国内,算是几个意思呢?直接回国发展享受在家的感觉多好,除非你留恋钱和外国身份,这样你就不够纯粹,更像是个唯利是图的生意人。油管上还有一类是没有正经用户名,一看就是批量注册账户,然后专门翻墙出来骂人的,也不知道水军食堂的伙食好不好,一个月能赚2000元不。


我那期说回国的影片,国内平台发出来,好么,小红书直接封杀,头条和西瓜上的骂声一片。骂的东西无非就是那几类,一点创意都没有。有人还好心让我打个预防针,说有人会骂。自从我做自媒体以来,脸皮越来越厚,枪都打不透,语言已经不能对我造成任何伤害了,怼人已经成了我放松的娱乐项目,挺有意思的,骂人不带脏字还不重样可不那么容易做到,很考验人,只是我时间不多,没空怼而已。还有人说,你这样怼人,不怕自毁形象吗?我的看法是,流氓穿上西装,还是流氓。真小人永远比假君子更容易相处。说实话是澳洲地产这行很难得的品格,懂的人自然懂。



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