刚刚过去的6月份, 澳洲房市表现依然坚挺。珀斯，布里斯班，阿德莱德表现亮眼。房价最贵的悉尼也保持稳中微涨的趋势，唯独墨尔本房市表现拉垮，降低了澳洲房市大盘均值。另一方面澳洲通胀持续上升，加息成了绝大多数人的预期。那么澳洲加息之后房市表现如何就成为了房产投资者最关心的事情。在G7国家普遍开始降息周期的大环境下，澳洲的高息环境到底能坚持多久呢？本期影片我们就来分析6月份澳洲房产市场走势，澳洲经济走势，以及澳洲房产投资相关的国际经济走势。澳洲下半年房产如何发展，投资者应该现在入场还是再等等?
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24年6月澳洲房市走势
我们先来看一下24年6月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，6月上涨0.7%，这是本轮大周期中，澳洲房价连续第17个月上涨，同时延续了从今年年初开始的，上涨速度缓慢增加的趋势。悉尼连续上涨17个月，6月份涨幅0.5%，比5月份增幅慢0.1%。虽然增幅稍微减缓，但是整体上涨的趋势没有变化，6月份是传统的房市淡季，涨价稍微慢点很正常。
6月墨尔本大盘价格由涨转跌, 下跌了0.2%, 已经连续12个月平盘。刚好是在去年5月底维州政府推出著名的噩梦预算之后，马上就开始平盘，就因为维州政府启动了10年的还债计划，推出了史无前例的打压房产投资者5项政策，逼得维州投资者大量出售投资房，我们当时专门出过一期节目警告投资者，有兴趣的朋友可以看看【澳房策233】。直到现在，抛售潮也没有停下来，6月新上市房源比去年同期上涨14%，妥妥地买方市场。
布里斯班单月上涨1.2%，这已经是布里斯班房市连续第16个月上涨，虽然比5月上涨速度慢了0.2%，但仍然保持非常强劲地稳定高增长势头，还没有看到减弱的趋势。珀斯房市本月增速没有变化还是上涨2%，已经保持了3个月，继续领跑全澳，完全没见到减慢的迹象。
澳洲各个城市的房产周期，从几个月前就进入了全新的趋势，按照城市体量不同，分成了3类市场。大城市悉尼墨尔本平盘微涨，中型城市布里斯班阿德莱德珀斯高涨，小型城市堪培拉霍巴特达尔文全部平盘。导致这种趋势的直接原因之一就是人口，跟国际移民，国内移民，房屋供给量和州财政直接相关，中型城市的财政情况一般比较好，大城市的财政太弱，欠债太多，政府投入不够。
对与第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。比如珀斯上涨2%，可不是说珀斯的所有房产在6月都上涨2%，有涨地更快的，也有下跌的房产。所以在实际操作之中，还是要具体到哪套房子，并且结合个人财务情况，单独考量。
从90天走势图上看，悉尼房产市场走势稳中有涨，但是速度很慢。墨尔本房市目前还是扶不起的阿斗，就是不涨。而布里斯班和珀斯的上涨速度依旧惊艳。按照城市房价排名，悉尼最高，然后是堪培拉，布里斯班，墨尔本，阿德莱德，珀斯。按照现在的市场走势，我估计最多到今年10月份，阿德莱德和珀斯的房产均价就会超过墨尔本。怎么说呢？一声叹息吧。
租金方面，全国房租6月份继续上涨趋势。不论任何城市，任何房产类型，租金全涨。珀斯租金上涨幅度在全国范围仍然是一骑绝尘，这种情况已经持续了1年。不过从长期数据上看，全国租金均价涨幅越来越慢，这跟澳洲减少移民留学生数量，和我后面会讲到的大开发正式开启有直接关系。
租售比方面，全国平均3.7%。最差的还是悉尼，只有3.1%，最高的是达尔文，有6.5%。‘澳洲住宅房产’这个资产类型，本身就是高增长和低现金流的类型。人们所说的高现金流，只不过是在类别内部相比较而已。从这点就可以看出澳房策的投资理念之一，在澳洲买房子投资，如果不贷款，全都用现金的话，按照现在的市场情况，还真不如把钱存银行定存，或者去买指数基金，甚至长期投资股票。澳洲房产投资跟其他投资品种类的最大区别，就是更容易使用杠杆。我们经过实践探索，发现澳洲住宅房产增加现金流的方法最好的还得是短租。我们一直在帮自己的VISION会员做短租管理，悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸，珀斯，都已经成了系统。如果您有短租需求，可以在澳房策官网咨询。
澳洲房市上半年发展到现在，澳洲已经有4个城市房价处于历史高点。很多人一听到‘高点’两个字就开始害怕了。简单说就是在不了解市场基本情况，缺乏分析能力或者意愿的情况下，因为不知道趋势不知道未来，所以被‘新高’这两个字吓住了，不敢再投资。不懂市场没关系，多看看澳房策节目就好了。听到“新高”就害怕的朋友，看看澳房策的数据分析，珀斯已经连续12个月新高，去年这个时候就有人问能不能买珀斯，他们如果当时买了的话，到现在已经赚到23%。
所以说投资要反人性，或者说要理性。我们澳房策频道粉丝还是非常理性的。上周6我们举办了澳房策月度直播-半年版，现场的调查问卷有一个问题，是下半年会投资哪里。37%的人选择布里斯班，27%选择珀斯。看来大家还是非常看好中小城市的房产市场的。
上周末直播的重播，大家可以加入YouTube会员随时看。同时可以到澳房策官网注册预约下个月的直播。8月3日周6悉尼时间晚上8点，北京/台北时间晚上6点。
澳洲房市上半年总体走势良好，23-24财年大盘上涨8%，按照全国房产均价794,000澳币计算，有房子的人平均赚到59,000澳币。差不多相当于一个毕业不久，大学生1年的工资。整个财年珀斯上涨23.6%，布里斯班上涨15.8%。租金上涨8.4%。但是我们观察到悉尼墨尔本布里斯班租金上涨趋势稍微减缓，可能是因为移民和留学生数量减少。投资房买在大学附近的朋友未来1年要多留神。对于下半年的房市的预测，大家可以在直播重播里面看到。
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澳洲经济基本面
澳洲5月份通胀明显反弹, Trimmed-Mean CPI同比上涨4.4%, 已经连续4个月加速, 所以越来越多的经济学家和金融届大佬认定澳洲央行下一步的行动将会是加息。
同时，5月份的失业率稍微下降到4%，这可能给央行加息更多信心。
上周的直播里面我们做了调查，有2/3的人认为澳洲将会加息。正巧我前两天帮助一位老会员做投资组合年审，他想在下半年再买一套房子，就问，如果加息2次，一共加0.5%的话，持有房产的压力会不会增加。我说肯定会啊，但是算一下就知道，80万房产贷款8成，也就是64万，多给0.5%利息，相当于1年多还3200澳币，一周多还62澳币，你能不能还得起呢？大哥当时就乐了。所以大家在投资的时候，如果拿不定主意，就一定要算算。数字反应的东西可能跟你的直觉相反。
在建筑审批量上面，我们观察到有一些变化。所有房产类型总批文数量5月同比上升5.5%。别墅方面5月环比上涨2.1%, 公寓联排等等5月环比上涨16.3%。从趋势图上来看，属于触底反弹的模式，没准儿澳洲从此进入大开发时代。
别墅拿批文到建好大概1年，公寓联排大概2年，有的要拖个3-4年。如果趋势能够持续的话，供给量在1年之后会开始慢慢上升。而真正对市场产生影响，可能要2年以后了。所以说目前的市场形势在没有利率变动影响的情况下，会维持1-2年。加上预期利率小涨和之后的降息，总体来说会增加需求。供给和需求端相互制衡，才决定市场最终走势。
国际经济基本面
在国际方面也有一些最新动向，可能会对澳洲的经济走向和利率政策产生影响。首先就是美国的通胀水平持续下降。5月美国CPI环比下降到0，就是没有通胀。就连美联储最关心的核心PCE指标也下降到0.1%大幅度减速。
美联储利率不变，但是通胀下降的直接效果，就是实际利率上涨，对打压通胀的效果越来越强。
所以市场预测美联储会在9月18日加息。不过这个预测经常变，大家不用太在意准确性。
现在G7国家中已经有2个降息，下一个很可能是英国，因为英国通胀已经来到了2%。而且刚刚经历过大选，急需表现一下。美国那边离降息也越来越近了。
最近很多台湾朋友加入澳房策VISION会员，来澳洲投资买房，帮他们办妥了避税方案，投资方案，出租方案。有几位朋友还在台湾贷款，然后到澳洲来买房，特别开心，因为台湾贷款利率只有2%，就算是把钱放在澳洲定存都能白拿利息。台湾朋友多有很大一部分原因是台湾股市一直冲高大家手里都有钱了，而且‘形势’比较紧迫，所以套现之后，把钱挪来澳洲就是非常好的选择之一。
讲了这么多，我们做个小结。澳洲6月房市继续上半年上涨趋势，悉尼微涨，布里斯班和珀斯大涨，墨尔本比较惨，如果维州政府不停止跟房产投资者要钱还政府债的话，墨尔本房产市场想要上涨还是很有难度的。澳洲在下半年预期加息，加息之后可能对市场有短暂的冷却作用，但是在大家消化了这波心理和钱包冲击之后，很快又会回到买房模式上，因为澳洲的供给需求基本力量对比没有本质改变。在澳洲降息之后，市场会出现一波高峰期。那么普通人应该如何投资呢？
大家在投资澳洲房产的时候，首先要去掉那种房价已经涨到顶点不会再涨的奇怪想法。历史上看，澳洲房市短期有涨跌，长期一直涨。澳洲房市未来确实有回调的可能性，但如果你跟澳房策投资理念一样，看长期，那么这种预期回调根本不重要，只要准备好回调时期足够的现金流就好了。
其次，要学会抓不同城市的房产周期，为自己投资组合风险做好对冲，利用各个州领地的税务差别，对于短租的不同法条，为自己投资组合提高收益率。
然后，是使用各种税务工具，合理合法降低交税额度，赚到的钱留下更多，同时用各种实体结构，增加贷款能力，还要尽早开始建立自管养老金，为退休做好完全准备。
最后，一定要建立自己的投资团队，包括投资策略，法务，会计，财富规划，贷款策略。也欢迎您加入澳房策VISION会员，一站式解决您在澳洲房产投资的所有痛点。澳房策团队将会帮您打理一切，从个人财富定位，投资规划，到贷款策略，法务支持，税务框架，财富规划传承以及完整的财富咨询和托管。咨询请看影片描述栏信息。或者在澳房策官网看VISION会员详情。
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