【澳洲房产】14天后澳洲房产超级周期开启! 留给我们的入市窗口即将消失! 再不入市你就追不上了! 反应慢的人最终会被市场抛弃只能一辈子租房!【澳房策359】
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澳洲房产市场已经准备好迎接全新的阶段，因为下一个超级周期即将开始。可能你还没有看懂市场趋势和未来24个月的走势，对即将发生的市场改变一无所知。在这场变革中，反应慢和犹豫不决的人将会在财富领域被其他人远远抛开。只要错过一次机会，就会陷入可怕的“错失循环”跳不出来，最终一辈子租房。接下来的14天将会是我们最后的窗口期，如果再不行动，就太晚了。
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25年4月澳洲房市走势
我们先来看看澳洲房市4月份发生了什么，在这个基础上结合目前已经确定的大选因素和还没确定的利率因素，才能看清澳洲房市未来12-24个月的走势。
澳洲房市大盘在24年12月进入下跌区间之后，1月止跌，2月3月4月连续3个月上涨。4月单月增值0.3%。说明2月份降息刺激房市的效果正在消退。再加上大家都想等大选结果出炉再行动，造成了涨势并没有越来越快，而是维持平稳。
4月份悉尼房产市场上涨0.2%，这是在去年10月到今年1月连跌之后，第3个月连涨。墨尔本在长达18个月的阴跌趋势之后，2，3，4月连涨。4月单月上涨0.2%。悉尼和墨尔本房市目前单月房价变动还在+-0.5%之间，在澳房策标准中，还处在平盘期。但是连续上涨3个月说明已经攒够了上涨的动力，就等着市场的不确定性消失，来释放人们的购买力。
布里斯班过去2年一直在涨，从24年5月开始，单月上涨速度开始下滑，今年2月出现拐点，到了4月份，房价增速已经开始加快，单月上涨0.4%。阿德莱德趋势差不多，只是还没有出现明显的拐点。珀斯的拐点已经出现，4月份上涨0.4%。在上次我们分析3月房市的时候，还没有出现拐点，我当时说的是前景还不明确需要观察，但是现在看来，信号已经比较明确的。布里斯班和珀斯的产业基础和人口上涨幅度以及人口素质都是不错的，底子在那里摆着，房价上涨只是时间问题。
还有三个小城市，房产市场走势有些不一样。霍巴特和堪培拉仍然延续过去2年的震荡平盘期，看不出来趋势。但是达尔文已经连涨了几个月。我本来是不太关心达尔文市场的，做了一番研究，看到了新房供应不够，人口和需求上涨。房价上涨是因为底层的供需关系改变了。达尔文的租金回报率比较高，如果房价上涨的话，肯定有很多人觉得是很好的投资选项。但是我自己研究过澳洲8大城市过去20年的房产涨价总增值幅度和年化回报率幅度。达尔文总成绩排名倒数。我不是说过去的投资表现就代表未来，只是我现在还看不到未来10-20年达尔文长期总上涨幅度超过其他城市的逻辑和理由。如果你只是看它的租金回报率去买房的话，其实有很多更好的投资渠道。比如高回报ETF可以达到10%以上的分红，买入和持有成本几乎是0。投资房产的原因就是长期资本增值和贷款杠杆。如果不是因为这两个原因，投资房产其实意义不大。
对于第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。澳房策投资理念中有一条, “飞涨的市场也能踩到坑，暴跌的市场也能捡到宝”。
对于4月澳洲房产市场的详细分析，大家可以在YouTube会员频道看看我在5月3日做的月度直播回放。下次的月度直播定在6月7日悉尼时间晚上8点，欢迎大家现在就报名占座，可以在影片说明栏，澳房策官网或者私信报名。
4月份的澳洲房市数据，我是5月1日拿到的，当时大选日还没到，很多人都暂停了买房的计划，所以4月份最后一周的拍卖市场冷却了下来，上市拍卖数量和清空率都大幅度下降。
而5月3日大选日这天正好是个周六，清空率马上反弹。过去1周中，市场中同一套房子的咨询量也大幅度上升。如果你还没看明白怎么回事的话，可能你对房产市场未来短期1-3个月和中期12-24个月将会发生的事情还一无所知。澳洲房产市场下一个超级周期即将开始。绝大多数反应慢的普通人会被房产市场再次抛弃，持续性错失上车机会，没准只能一辈子租房。而看清了大趋势的人很清楚，大选已经结束，澳洲经济持续下行，降息进程将会加速，房价将会起飞。留给我们的入市窗口就快消失了。
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澳洲过去3年的经济表现我在上一期影片详细分析过，没看过的可以看看《澳房策358》。总体来说，澳洲通胀坐了一回过山车，可是价格涨了就是涨了，很难再降回去。利率维持在高位。贷款利息支出占家庭收入的比例加倍。GDP微幅上涨，人均GDP连续7个季度负增长。在政府加大支出的同时把资源从私营部门抢到公共部门，私营领域就业毫无增长。在通胀加持下，虽然名义工资上涨，但是真实工资下降。3年内澳洲更穷了，澳洲人更穷了，可是房价和房租却一路上涨。
澳洲统计局发布了最新数据, 2024年第4季度人均实际家庭消费已经连续8个季度负增长。相应的澳洲人均家庭收入下跌的速度，甚至比1970，1980，1990几次经济衰退都要严重。没有收入就没有消费，没有消费澳洲经济就上不去，政府就只能多收点税或者多发点债增加政府支出硬挺着。但即便是这样，现在也快挺不住了。经济上不去就得想想办法。能想到什么办法呢？没错，在应对每次危机和萧条的时候，第一个用的工具，也是最有效的，就是降息。
现在的澳洲通胀已经降低到了2-3%目标区间，失业率保持稳定，降息空间越来越大。市场认为澳洲央行RBA在5月20日降息已经板上钉钉。只是降多少的问题。NAB预测这次RBA将会降息50个基点，然后在7月8月11月和明年2月各降25个基点。逻辑是这样的，现在的实际利率，就是央行利率减去通胀在1.5%左右。只要实际利率是正，就是在打压经济。但是现在经济已经在下行过程中了，就必须要降息降到能刺激经济为止，也就是说要把实际利率降低到0以下，至少要比通胀低一点才行。这样看，降息空间就有1.5%-3%左右。
NAB的经济经济学家还说。“如果澳洲央行在4月1日就已经知道现在的情况，很可能会在上次会议上就把利率下调25个基点，在5月继续降息25个基点。所以现在需要一定的‘补降’，使政策设定与最新的经济发展保持一致” 根据他的预测，利率将在8月中旬之前从目前的4.10%降至3.10%；到年底将进一步降至2.85%；并在2026年2月达到2.60%。巧合的是，这次的降息路径和2008年次贷危机时期的路径相似度超高。如果真的按照这个剧本发展的话，真实利率将会在中期保持负值，也就是保持刺激经济的状态。而我们房产投资者最关心的是澳洲房市走势将会朝哪个方向发展呢？
利率与房价的关系
在澳房策以往节目中，我们做过详细分析。大家可以看看这张图。红线代表8大城市平均房价。蓝线代表房贷标准浮动利率。直观上你看到的是什么趋势？利率一路在下降，房价一路在上涨。期间确实有利率涨房价跟着涨的情况，也有利率降房价涨的情况。但是总体大趋势是利率和房价成反比关系。
把浮动利率换成央行现金利率，趋势也是一样的。那为什么在短期看，有的时候是正比有的时候是反比呢？因为利率并不是唯一决定房价的因素。房价的直接决定因素是供给和需求。它们背后还有很多要素在起作用。
在需求方面简单说就是人和钱。
在人口方面。澳洲的人口在海外移民的加持下，增长率在OECD国家排名很靠前，这个是不争的事实。同时澳洲家庭在变小，更多的人愿意搬出去自己住。有人就有住房需求。当然光有人还不行，还得有钱。钱从哪里来呢？买房子么，不是现金就是贷款。现金可以自己赞，但是澳洲实际收入在下降。这部分，如果不靠父母的话，靠自己攒钱买房，实在希望渺茫。你攒下的钱，如果不能及时投资出去，就会贬值。为什么呢？都说现在通胀已经被控制在2-3%的区间了。通胀让物价变贵，你手里的钱实际购买力在相应下降，也就是说价值在缩水。这两点都是降低你购买力的因素。
增加购买力的因素大部分掌握在政府手里面。比如5%首付买房计划，让你不用交贷款保险LMI，省下的钱就相当于增加了你买房的能力。包括首次置业补贴，这个是直接给钱。这还都是现金方面变多，贷款能力方面的花样就更多了。RBA一旦降息，商业银行就会跟着降息。增加贷款能力。APRA如果再出手降低“还款能力测试缓冲”，银行就能给你多贷款。而现在政府资助即将上线，降息即将开启，如果还不够的话，一个政令，让APRA放松管制。那就没问题了，贷款能力必定飞涨。现金多了贷款多了，大家手里有钱了，开始买房。但是房子有多少呢？
现在的澳洲房源供应严重不足，新建房的速度比政府要求低了4成。所以说，人更多，钱更多，能买更多更贵的房子，但是房子却没那么多，怎么办？那房子就只能变贵了。
回到我们上面的分析，为什么央行利率和房价走势在长期看是利率变低，房价变高，但是短期趋势有可能反过来呢？就是因为在降息的过程中，APRA可能跳出来压制贷款能力，同时政府也不给足够的支持。这个事情在2017-2019年就发生过。你可以简单地理解为，澳洲房价上涨是因为RBA和APRA联合控制的贷款能力增加，和政府补贴增加。因为其他因素，很难人为改变。而这次政府，RBA，APRA站在了同一战线。
有人可能说了，澳洲房价上涨都是因为通胀，剔除通胀之后可不一定。这张图让我们看到了事情原本的样子。图下面红线是RBA现金利率，黑色虚线是通胀，图上面各种颜色的线是澳洲8大城市中位价剔除通胀之后的走势。即使考虑的通胀因素，真实房价也在一路看涨。
如果5月20日开启新一轮的降息周期，而且持续下去的话。澳洲房市大概率进入全新的一波超级周期。在这个周期里面，有人看清趋势赶得上，有人行动缓慢一次次错失机会。我给错失机会这个事情起了名字，叫做“错失循环”。如果你被绕进这个循环，相信我，很可能跳不出来，最终一辈子租房。
错失循环
看不清房市或者不愿意面对现实的人，在房产市场上涨周期会面临什么困境呢？从你听说房市上涨觉得自己应该买房，4周已经过去了，这是反应期。然后再花4周时间真正的去关心房市，做调研，这叫准备期。接下来开始实地看房跟中介接触挑选房子准备贷款，这个叫实践期。实践期几周都几年不等。有人说哪会有人看2年房子都不买呢？我真的见过，在实践期拖了多久的人都有，因为他们掉进了“错失循环”。
在上涨的市场中，机会是不等人的。必须要超过自己的预算去跟人家抢房子你才买得到。比如你的预算是1.2mil, 房子在上涨的市场中，可没有机会让你犹豫和等待。必须要超过自己的预算去抢房子。在竞争中，你必须一次性比别人加价加得更多，才可能在竞争中取胜。如果慢慢吞吞一点一点加，失去机会的可能性就会高很多。然后只能在下一套看起来没什么区别的房子上，花更多的钱去买。为什么呢？因为你从失去第1个机会到找到第2个机会，再等你做完调研这段时间，市场已经上涨，卖家心理价位提高。如果你的预算已经没法在目标区买到房子，就要重新开始调研其他区，这样时间拖得更久。如果同时降息，买家的贷款能力提高。那么很自然同样的房子就会卖到更高的价格。你为什么抢不过别人，因为别人愿意支付大大高于市场的价格，而你不愿意。
所以解决方案就是降低找房子均价标准。比如你有1.5mil的预算，那就按照8成1.2mil去找。这样加价空间会高很多，你也不会那么累。怕就怕，不了解市场，调研了也看不准，还慢吞吞，再加上心高气傲，必须要最大化利用1.5mil的预算，一定要买到1.5mil左右的房子。你这么想的话，就等着进入上面的“错失循环”吧。
从反应期，到准备期，再到实践期，因为不果断加价不够，然后失落，休整，被价格锁在区域外，然后再到准备期，实践期....这就是“错失循环”的标准路径。想跳出来，1要理性，2要狠，3要果断。很遗憾大多数人都是感性占据主导地位而且不愿意面对现实。所以无论怎样帮大家提高警惕，大多数人还是会或深或浅进入这个循环。不过也好，没有人在这个循环里，房价也不会涨那么快。
当然还有一个方法是拥有自己的买房团队，比如加入澳房策VISION会员，这个团队帮你搜索全澳好房，时刻准备好跟其他买家竞争。这样才能买到好房子。就好比你跟人家打比赛，人家都有教练团队，而你全靠自己，有多少胜算呢？
本期截稿为止，到5月20日还有14天时间。这14天里面大多数的人还没有反应过来，没有看到趋势，没有开始准备买房。而另一批先知先觉的投资老手，已经在抓紧这最后的窗口期，往自己的投资组合里面补充投资房了。能抓到这个窗口期的人，不是已经在房产投资上取得成绩，就是在未来财富增长将会超过大多数人。我希望你也能成为其中一员。
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