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【澳洲房产】2023澳洲房产上半年触底反弹, 牛市能持续多久?上半年澳洲房市全总结, 6月澳洲房产市场走势, 稳定上涨+动力失衡【澳房策241】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。如果用一句话总结2023年上半年澳洲房产市场,那一定是“触底反弹”。从3月份起,澳洲全国房市结束了9个月的下跌期,进入触底反弹模式。不出意料,悉尼再次领涨,从年初开始悉尼房市累计涨幅为6.5%,全国平均房价涨幅3.4%。拍卖清空率也一路从2月份的61.9%暴涨到74.5%。目前悉尼房价,每周上涨 $4,262澳币。我记得上次说同样的话,还是在2021年2月份。澳洲的房产市场在过去的三年里,经历了2次大起大落,人们的投资思路发生了根本改变,原来相信房产市场不会下跌的人改变了,同样,认为房市一旦开始下跌就永无出头之日的末日论者,也闭上了嘴。本期影片,我们就来总结一下2023年上半年的市场反转到底是怎么发生的,看看每一个月房产市场都经历了什么?我们又能在市场改变之中学到哪些房产投资经验。澳洲下半年的房产走势又会如何呢?到底是持续暴涨,还是逐渐降温。影片最后我会送出澳房策投资理论的最基本观点,房产市场涨跌的根本动力到底是什么?帮你看清形式,不再被铺天盖地的宣传忽悠。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


2023年上半年澳洲房产市场回顾


1月市场


对于投资者来说,2023年上半年,可以说经历了心理的起起伏伏。今年1月份,大家刚刚从圣诞节和新年的氛围中回来,买房和观察市场的情绪还不高,当时的澳洲房产市场仍然在下跌周期之中。当月全澳洲整体房市下跌1%。但是很多房产投资老手已经把贷款准备好,并且积极在市场上收集好房子了。这个时候市场上绝大多数人的情绪,还都在对澳洲房产市场表现的失望之中。因为贷款利息上涨,卖家在下跌的市场中也愿意接受更低的报价。当时还是完全的买方市场,买方说了算的状态,而银行的现金利率只有3.1%。这些投资老手经历过几轮市场,懂得看市场动向,忽略所有市场上的噪音,比如新闻报道,中介吹牛,还有朋友建议。另一些在买房的人,买的是自住房,这些人的预算有限,只有等待市场下跌的时候竞争小买入,才能买到好点的房子。买自住房的人大都不会在短时间内出手卖掉,所以看虽然市场还是在下跌,他们看到的不是下跌和对前景的担忧,而是更好的入市价格。这里面有一个澳房策投资理念,请大家牢记,“市场触底反弹从自住房买家入市开始”


当然澳房策的行动比这还要早一些。在2022年11月开始,澳房策就已经为我们VIP会员制定全澳洲的房产投资规划,并且开始积极在市场上寻找投资房了。因为我们根据数据分析,看到了市场整体的下跌趋势,在2022年10到11月间出现减缓的现象。当时市场还是在下跌的,但是速度已经变成减速状态,这说明离市场反弹已经不远了。这里我还是要强调一下,想要踩点买卖房产的难度和风险都非常大,对绝大多数的买房者都不建议。但是如果你是一个投资老手,在其他人所谓的风险面前,看到的是机会。“投资的风险,不在于投资标的,而在于投资者本身”


2月市场


2月份,市场变得更有意思了,高端房产市场异常火爆。我们在第一线陆续听到,动不动就有房产高出底价多少成功售出的例子。这里就体现了澳房策一直在讲的另一个投资理念 “房产牛市由高端房产市场火爆开始”。市场上陆续有更多的房产投资者觉醒,入市买房,但是绝大多数的人还是选择惯性地,主动屏蔽外界的市场信号,内心不愿意接受市场已经开始好转的事实,还是把头埋在沙子里面,假装岁月静好。结果当月悉尼房市在下跌了13个月后首次反弹0.3%。


3月市场


澳洲3月份房市的信号已经非常明确了,悉尼领涨1.4%,墨尔本和布里斯班跟进。而就在3月月底,澳房策已经为自己会员完成了从22年11月开始的,长达4个月的全国资产配置。每一位会员都优化了自己的投资组合,配置了适合自己投资策略的资产。作为澳房策脸面,我也是松了一口气,总算是没有辜负各位VIP会员的厚望,为大家在最适合的时间点用最适合的价钱找到了最适合的房产。而接下来的几个月才是绝大多数投资者反应过来,开始准备贷款和找房的时候。3月房市教会我们,“如果有人看法不一样,不一定是他错,有可能是你错哦”


4月房市


4月5日发生了一件大事,RBA在本轮加息会议中,选择暂停,保持利息在3.6%。我一点都不夸张,下午2.30PM放出的消息说不加息,3点钟,消息已经充斥了朋友圈,某书,华人圈直接炸了锅。到这时候为止,那些一直选择把头埋在沙子里面的多数房产投资者,才反应过来,哎,好像市场真的变化了,是不是要开始准备买房了呢?拍卖清空率也没有辜负众望,3月底才60%出头,宣布停止加息的第一周,清空率就飙到了70%多。这时候市场上唱衰的声音,也开始逐渐熄火,转为看涨,各个银行的经济学家又跳出来预测今年要涨百分之多少,完全不提过去几个月一直预测市场要下跌20%到40%的事情了。所以我们在4月份能够学到的一条是,“媒体/银行/中介对房产市场看法全是噪音,有经验的投资者根本不听” 听了的人,不是踩到雷就是错过机会。同一个月内我们观察到澳洲大量移民和留学生回流,给澳洲租房和买房市场带来压力,房子不够租只能涨价,房子不购卖,还是要涨。这就是涉及到了澳房策投资理念中的,房价上涨的根本动力中的人口因素,我们一会儿具体讲。


5月房市


5月央行选择再次加息,很多之前一直看衰的人,在经历4月停止加息, 心里被打击,不愿意,又不得不承认市场反转之后,开始欢腾了,说,看又加息了,澳洲房市涨不起来。结果事实又打脸,5月澳洲房市整体上涨1.2%,每个城市都在涨,悉尼领涨1.8%,这种上涨的速度只有在疫情降息放水期间才有过。虽然利息已经涨到新高,银行贷款难度达到近期顶峰,还是没法阻止市场上买房的热情,和没人愿意拿房子出来卖的现实。供给需求差在5月也达到了新高。所以我们在5月份学会了,“利率上涨和房价走势没有必然关系,更重要的是供给和需求的基本面因素”,以及我们在稍后要讲的负债率因素。而6月份澳洲的房市我们也都看到了,继续火热。


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2023年上半年澳洲房产市场总结


所以我们来总结一下澳洲上半年房产市场的走势。自住房买家的集体行为,预示了澳洲房产市场触底反弹,而高端房产走势预示了房产市场牛市到来。有人可能还是不理解,为什么利率上涨,借贷成本和还款成本上涨,借款额度降低,澳洲经济又不行,房价还能上涨呢?其实有这种疑问的人不在少数。那就一定要讲讲澳房策投资理念中房产上涨的根本动力。简单来说,房价涨不涨就看一句话 “居民负债率” 我们先看看前半句“居民”


房价上涨的动力-居民


居民负债率这句话的“居民”,其实就是只人口。凡是一个国家,一个州,一个城市,一个区,人口暴涨,房价没有不涨的道理,就比如现在的澳洲,尤其是悉尼墨尔本布里斯班和珀斯,移民大量流入房价肯定有上涨的动力。反过来说,如果一个地方的人口暴跌,连人都没有,还谈什么房价?比如中国东北的鹤岗还有一些北京附近的鬼城,关注时事的人一定知道我说的是哪里。整个2022年,澳洲净移民数量387,000 是澳洲统计移民数量以来的最高峰。全年西澳人口增加2.3%,昆州人口增加2.2%。所有州领地的人口都在增长。而根据财政部的预计,澳洲2023年全年净移民将会达到40万人,再次刷新记录。而房子供应量呢?根本跟不上。在澳洲国门还没有打开之前,租赁市场就已经非常紧张了,租金开始上涨,打开国门之后,悉尼墨尔本布里斯班珀斯这几个大城市,好地段的房子更是租也租不到。租金至少上涨了3成。


而房产买卖市场经历的也是一样。买的人多了,而卖房的还是那么多人,房价怎么可能下跌呢?同时澳洲经济确实不好,不过也要看是哪个州,悉尼财政赤字,墨尔本财政超级赤字,而珀斯因为卖铁矿石连年财政盈余,上个财年盈余33亿澳币,布里斯班更是像开了挂一样,因为买煤炭,盈余123亿澳币,这就是新州和维州政府给房产投资者加税,而布里斯班和珀斯的投资者仍然很轻松的原因。


所以在一个国家层面,如果移民量和自然出生的人口变多,住房需求就会增加,为房产市场上涨带来动力。一个州除了海外移民和自然出生之外,还有一项是国内移民。单就这一项来讲,澳洲所有城市都在向昆州流失人口,导致昆州人口暴涨。范围再小一点,一个地区suburb或者一个地方市council人口为什么会变多呢?如果是老区的话,看的就是生活舒不舒服,设施,基建,医院,学校,交通,居民工资水平等等。如果是新区开发区,想要吸引人过来居住,就必须有整体规划,和未来舒适的生活环境。所以在这个层面来说,人口永远是流向有前景,生活舒适,有工作机会的区域的,这样的区域房价想不涨都难。


房价上涨的动力-负债率


居民负债率的后半句“负债率”说的是金融杠杆因素。澳洲最近10多年,考虑到GDP和CPI,人们实际工资根本没有上涨,最近通胀高企,人们的实际工资还有所下降。所以为什么人们在真实财富没有增加的情况下,房价能涨上来呢?除了人口因素之外,更重要的就是这个金融杠杆因素,我管它叫负债率。人们收入一定,想要买得起房产,就必须向银行借更多的钱,有了钱,大家去抢房,自然房价就会涨起来。很简单的道理。比如降息,降低压力测试,金融信贷创新,甚至是财政补贴都是这个负债率因素的一部分。所以为什么疫情期间,澳洲封国,人口基本没有增加,GDP也降低,而房价却大涨呢?那就是负债率的因素了。人们在极低的利率下给自己加杠杆,拼房子,所以造成了几十年没有见过的房价大涨。为什么现在国内的房价下跌这么厉害,银行无论怎么降息放水房价还是不涨,人们还是不愿意买房呢?第一,中国人口负增长,没有人就别谈房价。除了一线城市还是会吸引人过来之外,其他234线城市就不要想房价的事情了。第二,从2009年开始,全国人民加杠杆买房,现在杠杆加不动了,有房的背着债,没房的不想借钱,都想着躺平,未来的10-20年中国会是一个低欲望,低消费,低杠杆的时代,跟过去30年的日本会非常相似。


所以说房价上涨的根本因素就是一句话,“居民负债率”。那么澳洲房产下半年的走势如何呢?有哪些因素值得我们考量呢?


下半年房市的各方因素


第一,澳洲人口持续增加,包括移民,留学和自然出生人数,人们去哪里,哪里的房价就会上涨。


第二,澳洲失业率仍然很低。人人有工作,说明有钱赚,虽然生活压力越来越大,但是还不至于没法偿还房贷,同一时间大批卖出房产。


第三,新房供应量不足。要买房的人多,但是没有那么多新房建出来。即使现在购买,新房也要2年才能建好,所以2年之内房产供应短缺都是房价上涨的因素之一。


虽然下半年有房市上涨的因素,但是也有一些不利因素,需要留意。首先是固定利息转贷。手里还有没到期低利息贷款的人,要注意贷款到期利息暴涨的事情,有可能银行坏账率会上升,导致买卖方压力。


其次很多分析师说下半年澳洲还会加息1-2次,现金利率将会来到4.6%左右。这种利息下,愿意借钱买房,收入够高,有能力借到足够钱买房的人就会变少,买家就会变少,导致买方力量薄弱。


最后一点就是传统的春季大量房产上市销售,供应量上升,缓解涨价压力。


所以说下半年的房产市场有压力也有动力,您还是需要在购买的时候做出自己的判断。我在上周的澳房策直播中已经做了非常详尽的分析,欢迎到YT会员区看看。不少粉丝会员的老公老婆朋友是说英文的,想要推荐我的频道,但是人家又听不懂。那我刚刚开设了个人的英文频道, realcoachalex, 欢迎大家关注成为天使粉。


影片最后送大家两条投资经验,学会的话,你会收益终生。第一,房产投资中最大的风险是你自己,只有在你不了解的时候风险才会出现。第二,不要尝试踩点买卖房产,对于绝大多数人来说,买入并且长期持有赚取平均回报,才是最好的投资策略。


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